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    關(guān)于買房的13個問題真相

    2020-06-19 08:19:11徐遠(yuǎn)
    理財(cái)·市場版 2020年5期
    關(guān)鍵詞:買房房價供應(yīng)

    徐遠(yuǎn)

    問題一:中國的高房價,是投機(jī)炒作的結(jié)果嗎?

    這個問題不難回答。如果是炒起來的,過一陣子就會回落,像溫州、鄂爾多斯等少數(shù)城市,它們的房價前一陣子就下跌了很多。但從全國來看,即使是在經(jīng)濟(jì)形勢不太好、政府嚴(yán)格調(diào)控的情況下,房價依然堅(jiān)挺。這就說明,我國大中城市的房價上漲,是有堅(jiān)實(shí)的基本面支撐的,不是投機(jī)炒作的結(jié)果。

    問題二:中國房價飆升的根本原因是什么?

    中國房價漲得這么兇,根源在于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)。經(jīng)濟(jì)增長,會帶動城市房價上漲,世界各地概莫能外。韓國、馬來西亞、南非等國,都經(jīng)歷了這個過程。只是其他國家我們關(guān)注得少,輪到中國時,咱們的切膚之痛更加明顯。

    問題三:政府增加土地供應(yīng),就一定能抑制房價上漲嗎?

    你或許經(jīng)常聽說:政府應(yīng)多賣地,增加土地供應(yīng),這樣房價就不會瘋漲了。但事實(shí)是,房價并沒有隨著供地的增加而回落。再看國外,紐約、巴黎的土地是私有的,交易不受限制,土地供應(yīng)充裕,但城市中心的房價依舊還在上漲。這就說明,土地供應(yīng)并不能真正決定房價。事實(shí)上,影響房價的關(guān)鍵因素是位置,土地可以增加供應(yīng),但位置卻是獨(dú)一無二的。

    問題四:政府調(diào)控房價的真正目標(biāo)是什么?

    政府調(diào)控的不是房價的水平,而是房價過快的增速。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市的發(fā)展就像飛馳的列車。有人買房上了車,有人因?yàn)闆]有買房而被落下。這樣發(fā)展下去,人們的財(cái)富差距勢必急劇擴(kuò)大,不利于社會的長治久安。所以,政府才出臺調(diào)控政策。

    問題五:中國房價還會繼續(xù)上漲嗎?

    目前,我國的收入水平只有美國的1/7,相當(dāng)于日本20世紀(jì)70年代或韓國20世紀(jì)80年代的水平。經(jīng)濟(jì)增長還在持續(xù),城市化遠(yuǎn)沒有完成,人口基數(shù)還很大,老齡化才剛剛開始,這一切都說明房價上漲的空間還很大。

    問題六:和股票、基金等金融工具相比,房產(chǎn)值得投資嗎?

    和買股票一樣,買一個城市的房子,就相當(dāng)于買了這個城市的“未來”。2003年到2017年這14年里,房價漲了差不多10倍。如果你買股票的話,像上證指數(shù)、深圳指數(shù)、中小板指,它們的收益率算是表現(xiàn)出眾的,大概也就在五六倍的水平。所以,房產(chǎn)保值增值的屬性是實(shí)至名歸的。

    問題七:哪些城市的房子最值得買?

    判斷一個城市的房產(chǎn)是否能保值增值,要看這個城市是否有發(fā)展?jié)摿?。具體可以從八個要素考慮:1.城市規(guī)模(用GDP或人口總量衡量);2.人口流入;3.人均收入;4.土地供應(yīng);5.兒童數(shù)量的增速;6.上市公司的數(shù)量;7.財(cái)政收入;8.服務(wù)業(yè)占比。

    問題八:自住房是當(dāng)下買好,還是觀望一陣,一步到位好?

    買房要遵循的第一個原則——先上車原則。中國經(jīng)濟(jì)就像一列快速前進(jìn)的列車,一個個大中城市就像一節(jié)節(jié)車廂,買房就相當(dāng)于買票上車。不管是商務(wù)座,還是二等座,或者是站票,一定要先買票上車,才能不被列車拋下。所以買房自住,先保證能買一套,再去考慮大小、位置。很多人覺得買房住要一步到位,挑來挑去就被耽擱了。隨著房價進(jìn)一步上漲,人們只會越來越買不起,后悔不迭。

    問題九:優(yōu)先買郊區(qū)便宜的大房子,還是市區(qū)高價的小房子?

    買房要遵循的第二個原則——稀缺原則。房子的價值,不在于房子本身,而在于它周邊的稀缺資源,比如學(xué)院、醫(yī)院、商圈、各種辦事機(jī)構(gòu)等。它們帶來的便利性,才是房價升值的根本。相較而言,市中心的房子更有升值潛力。如果有選擇的話,盡可能選擇城市中心、附帶各種稀缺資源的房子。實(shí)在買不起,也可以買地鐵沿線的房子,交通上的便利性可以部分替代這些稀缺資源。

    問題十:買房時怎么付款更劃算?

    牢記三個要點(diǎn):1. 盡量少付首付,多用貸款。2. 不僅要多用貸款,而且貸款的期限要盡量延長。這兩點(diǎn)都既能減輕你早期的支付壓力,又能幫你對抗未來的通脹。3. 貸款時,盡量使用公積金。因?yàn)楣e金貸款的利率低,可以減少你的月供。如果不用,它就只能躺在賬上,變成紙面財(cái)富。

    問題十一:國外的房子真的很便宜嗎?去國外投資房產(chǎn)劃算嗎?

    普通家庭不要幻想去國外投資買房。相較于國內(nèi)同等量級的城市,國外的房子并不便宜,而且投資的收益率并不高。在這個資金富裕的時代,國外資金也在到處尋找投資機(jī)會。如果國外房產(chǎn)收益很高的話,早就被專業(yè)機(jī)構(gòu)、富豪們買走了,根本輪不到我們。當(dāng)然,如果特別有錢,為了投資組合的分散而去國外投資買房,就要另當(dāng)別論。

    問題十二:房子的產(chǎn)權(quán)只有70年,租一輩子房子比買房劃算嗎?

    北京、上海等大城市的房子產(chǎn)權(quán)是70年,房價一般是年租價的60多倍,這給很多年輕人租一輩子房也很劃算的感覺。但這只是個錯覺。大城市的租金上漲速度是驚人的,或許僅僅30年后,你依舊在租房,但付的租金總量就足以在當(dāng)?shù)刭I下一套房子了。相反,如果你當(dāng)初貸款買了房,現(xiàn)在就擁有一套屬于凈資產(chǎn)的房子了。

    問題十三:目前實(shí)在買不起,怎么租房合適?

    對于很多剛畢業(yè),奮斗在一線城市的年輕人,我建議遵循“便利原則”:把房子租在交通便利的地方。這樣就能更好地利用時間、節(jié)省精力、投資自己。長遠(yuǎn)來看,投資自己才是最好的投資。

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