試析借名買房的所有權(quán)歸屬

關(guān)鍵詞 借名買房 不動產(chǎn) 所有權(quán) 產(chǎn)權(quán)歸屬

作者簡介：劉德玉，攀枝花學(xué)院，副教授，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.022

房地產(chǎn)行業(yè)是我國實體經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是近幾年來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，一方面帶動了地方政府經(jīng)濟收入，另一方面也激發(fā)了人們的購房需求。由于我國是人口大國，資源與需求的分配是一項較為復(fù)雜的工作，在關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控方面，例如限購、搖號等地方購房政策的出臺，這些政策的初衷本意是為了解決房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。但是在實際的操作層面，隨著人們購房需求的復(fù)雜化，主體多樣化，也出現(xiàn)了例如“借名買房”的法律實務(wù)問題。

一、借名買房概述

（一）含義

借名買房從行為上講，指實際購買人以第三方名義登記購房，在不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系上約定為實際購買人所有。用法律術(shù)語來講，實際購買人為事實物權(quán)人，也就是實際的購房出資人;第三方為法律物權(quán)人，即在交易中起到提供自己名義與資格的人，實際不出資。

（二）特征

1.從形式上看，不動產(chǎn)的款項由第三方法律物權(quán)人支出。之所以需要借名買房，是因為實際出資人自身沒有相關(guān)的購房資格，或者出于某些原因不愿意用自己真實的名義去購買，因此找來符合政策條件的第三方，借用其名義完成房屋購買行為。從出賣方的角度來講，第三方是具有直接購買人的行為外觀，各項權(quán)利與義務(wù)的履行都是由第三方完成的。在實際的操作上，購房款項也是由第三方支付。

2.實際出資人是房屋的實際物權(quán)人。即事實上的物權(quán)人，對不動產(chǎn)具有物權(quán)中所有權(quán)的各項權(quán)利，如占有、支配等。第三方在完成購房手續(xù)之后，房屋后續(xù)的所有權(quán)與他無關(guān)，物權(quán)的實際享有者是出資人，并且能夠以自己的意愿對房屋進行處理，第三方不得干涉。

3.實際出資人與第三方的協(xié)議中對于房屋所有權(quán)的歸屬問題已經(jīng)明確界定。即實際出資人在與出借名義的第三方協(xié)定之初，便已經(jīng)明確約定了待不動產(chǎn)購買之后，其產(chǎn)權(quán)的歸屬方應(yīng)是實際出資人。這也是借名買房的最終目的所在。而至于其意思表示的法律效力，則在下文重點討論。

二、借名買房中的事實與法律分析

（一）關(guān)于借名買房的合同效力分析

在民法領(lǐng)域，合同簽訂的基礎(chǔ)是在雙方平等自愿的前提下真實的意思表示的表達。對于意思自治的范疇，合同法應(yīng)予以明確的保護。從法律實務(wù)來看，通常裁判的依據(jù)中會參考具體的地方政策。從類型上講，借名買房的種類通常有兩類：一是購買商品房，其背后的原因通常是限購、貸款等問題的規(guī)避;二是經(jīng)濟適用房。在這兩類案件里，通常因后者涉及公共利益，因此在司法實踐中約定以借名買房的形式購買經(jīng)濟適用房的，大量的案件認(rèn)為其合同約定無效。對于前者，則通常認(rèn)為沒有合同無效事由，約定有效。從這里也可以分析出，司法實踐對于結(jié)果的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是充分考慮到公共利益以及社會秩序的維護因素的。借名買房的標(biāo)的物為經(jīng)濟適用房時，會嚴(yán)重損害到當(dāng)?shù)卣荚诒Ｗo的低收入人群合法權(quán)益，在資源相對比較緊張的狀況之下，如果放任這種行為認(rèn)定該合同有效，則會直接傷害到該部分群眾群體的利益，嚴(yán)重損害公共利益以及政府公信力。因此法律實務(wù)中對于這種類型的規(guī)避問題予以否定。對于標(biāo)的物是商品房的案件，由于法院在考慮相關(guān)事實與法律依據(jù)時，尤其是法律依據(jù)的時候，地方性法規(guī)的效力僅為“參考”，并未要求需要強制適用。在法律、行政法規(guī)這一位階層面，認(rèn)為合同無效的標(biāo)準(zhǔn)相對較高，相對于經(jīng)濟適用房的類型來說，商品房的購買并未損害到公共利益，即使個別地方政府出臺地方性法律法規(guī)規(guī)定此種合同無效，但是法院在裁判過程中，不會依據(jù)地方性法規(guī)去認(rèn)定合同無效，否則違反其上位法。

（二）關(guān)于不動產(chǎn)的物權(quán)變動

在物權(quán)公示原則與不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定背景之下，對于不動產(chǎn)而言，是否經(jīng)過了公示登記對于物權(quán)的確立與保護具有影響。關(guān)于不動產(chǎn)的權(quán)屬問題相關(guān)的法律規(guī)定，其初衷在于維護物權(quán)變動的基本秩序，保護交易的合法性與程序性，并且公示原則也是旨在保護第三人利益而設(shè)置的程序要件。對于不動產(chǎn)來說，其物權(quán)變動模式是法律明確予以規(guī)定的。其基礎(chǔ)是區(qū)分原則，即區(qū)分合同上的債權(quán)行為與不動產(chǎn)權(quán)屬變動的物權(quán)行為?？傮w而言，我國的不動產(chǎn)權(quán)屬變動形式有常規(guī)也有例外，常規(guī)的形式是債權(quán)形式為主，例外的是關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)為典型的土地權(quán)屬問題。先以例外情況分析，由于我國實行的是中國特色社會主義制度，城市的土地的所有權(quán)歸國家所有，而在農(nóng)村地區(qū)則歸集體所有。由于長久以來形成的農(nóng)村社會穩(wěn)定性的秩序，在此基礎(chǔ)之上考慮到農(nóng)村的文化水平以及公共機構(gòu)情況，對于土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬變動問題，我國采用了債權(quán)意思主義，即雙方出于真實自愿平等的意思表示之下，簽訂了有效的合同，具有處分權(quán)的一方便能夠以生效的土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬變動合同完成權(quán)屬的變動。這種情況也是充分考慮到了農(nóng)村的社會特點，我國農(nóng)村普遍是以熟人社會為基礎(chǔ)建立起來的，村民彼此之間具有較高的信賴基礎(chǔ)，同時農(nóng)村的文化水平在法律設(shè)定之初也普遍不高，便沒有登記程序設(shè)立的意義。而對于常規(guī)的情況，我國對于正常情況下的物權(quán)變動，登記程序主要是產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，此時需要引出對第三人的保護這一理念。

1.不涉及第三人利益時。《物權(quán)法》對于不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定一方面保護交易秩序，另一方面是保護第三人。在司法實踐中，如果在借名買房的法律關(guān)系中，沒有涉及到第三人的利益時，此種背景之下，既沒有損害到公共利益，也未涉及第三人合法權(quán)益，眾多裁判案例則普遍傾向于保護實際出資人。但這樣一來，實際出資人，即實際上的物權(quán)人在形式外觀上沒有物權(quán)的權(quán)利外觀，從法律性質(zhì)的界定上來說，更加類似于債權(quán)關(guān)系。

2.當(dāng)存在第三人利益沖突時。我們知道，不動產(chǎn)的登記作用主要在于規(guī)范程序以及保護第三人合法權(quán)益。在存在第三人利益沖突時，主要是討論當(dāng)?shù)谌艘呀?jīng)完成了登記過戶一系列程序之后。從完整的物權(quán)變動上說，即是已經(jīng)具有不動產(chǎn)所有權(quán)歸屬的權(quán)利外觀。此種情況之下，原借名買房的實際出資人從權(quán)利外觀上看，沒有足夠且充分的理由以及權(quán)利去對第三人主張不動產(chǎn)所有權(quán)。此種情況在司法實踐以及相關(guān)的法律理論上來說都比較一致，通常認(rèn)為善意第三人的合法權(quán)益更加需要得到保護。需要注意的是，例外情況是第三人存在善意瑕疵，假如第三人在購買時明知是實際出資人采用借名買房的形式參與購買不動產(chǎn)，仍然行使上述行為的，此時第三人只能向借名人，即法律物權(quán)人主張違約或侵權(quán)等民事法律責(zé)任。

（三）關(guān)于公示程序

在從前我國法律制度為了適應(yīng)國情需要，對于公示登記這一程序往往只是在行政法的范疇中予以規(guī)定，尚未納入物權(quán)變動的法定要件中，在《物權(quán)法》頒布以后，才確立了不動產(chǎn)登記制度，但是在農(nóng)村地區(qū)，涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)等相關(guān)問題時，登記依然只是行政法的范疇，并不是物權(quán)變動的構(gòu)成要件。這也充分說明了我國社會的不斷發(fā)展以及各個地區(qū)各有特色，在制定法律時需要因地制宜。一般情況之下，公示登記這一程序在不動產(chǎn)所有權(quán)變動這一事項中具有生效功能，即需要以生效作為不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的生效要件，未經(jīng)登記的物權(quán)不發(fā)生權(quán)利主體的轉(zhuǎn)移。物權(quán)公示原則在我國《物權(quán)法》上的體現(xiàn)便是登記程序，其設(shè)置的目的在于，不動產(chǎn)物權(quán)涉及的標(biāo)的物價值比較高，牽扯的利益較大，關(guān)系到社會穩(wěn)定以及交易秩序，相比于動產(chǎn)而言，需要更加完善與嚴(yán)格的程序來加以規(guī)范，即要求以法律規(guī)定的形式去向社會告知不動產(chǎn)所有權(quán)的變動，才能真正使物權(quán)得到法律的保護，并且提供公信力。此種程序的設(shè)置在司法實踐中更多的應(yīng)用于不動產(chǎn)的權(quán)利救濟上。由此可以看出，在借名買房這一過程之中，實際出資人是沒有在公示登記這一環(huán)節(jié)上體現(xiàn)出其權(quán)利外觀的，相比于直接購房者，他們在法律層面，不能夠以借名買房協(xié)議直接確定實際出資人具有不動產(chǎn)的所有權(quán)。

三、借名買房中的所有權(quán)歸屬救濟問題

（一）對于實際出資人與借名人雙方的法律救濟

一般而言，實際出資人與借名人在簽訂借名買房協(xié)議之初時，除了約定不動產(chǎn)的實際權(quán)屬外，還會就不動產(chǎn)在借名人取得物權(quán)轉(zhuǎn)移各項權(quán)利外觀之后，向?qū)嶋H出資人進行后續(xù)的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移事項。我們知道借名買房大多主要是因為限購、搖號政策使得實際出資人在購買當(dāng)時尚不具備各地方政府規(guī)定的購房資格。因此，在借名買房過程中，當(dāng)借名人完成了一系列程序，當(dāng)實際出資人具有相關(guān)資格時，借名人根據(jù)合同約定，具有向?qū)嶋H出資人進行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶的行為義務(wù)?；蛘弋?dāng)時實際出資人尚未取得相關(guān)資格，借名人存在履行不能的情況，則可以以此抗辯，但是假如實際出資人提起了民事訴訟，在訴訟當(dāng)時已經(jīng)取得了相關(guān)的資格，則實際出資人主張的借名人行為義務(wù)應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧７駝t可以根據(jù)合同追究其違約賠償責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。由此觀之，在購房程序中，僅存在實際出資人與借名人兩方時，且不存在侵害社會公平以及公共利益時，司法實踐與法律實務(wù)通常而言是重在維護實際物權(quán)人的合法權(quán)益。

（二）當(dāng)存在第三人時的法律救濟

此時的法律關(guān)系更為復(fù)雜，在實際的案例中通常表現(xiàn)為法律物權(quán)人向第三人完成了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。根據(jù)上述對于借名買房的事實與法律問題分析可以知道，此時法律物權(quán)人根據(jù)物權(quán)公示原則，具有完整的權(quán)利外觀，即從法律層面具有對于該不動產(chǎn)的處分權(quán)。實際出資人，即實際物權(quán)人與法律物權(quán)人之間是合同上的債權(quán)關(guān)系，他們雙方之間的債權(quán)無法與第三人的物權(quán)相對抗。因此，對于第三人來說，他從登記上便能夠合理地推測出不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)論，也沒有額外的義務(wù)去了解是否存在借名買房的問題。這也是出于保護交易秩序的目的。但前述講到，此時也存在例外情況，即是第三人的主觀層面是善意還是惡意，當(dāng)?shù)谌酥饔^是善意時，司法實踐更加側(cè)重于保護交易的公平與秩序，第三人在完成相關(guān)的物權(quán)轉(zhuǎn)移構(gòu)成要件之后，能夠善意取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，法院對第三人的主張應(yīng)予支持。當(dāng)?shù)谌酥饔^是惡意時，即明知該不動產(chǎn)是實際出資人與借名人的借名買房協(xié)議標(biāo)的物，仍然主張其物權(quán)的，在司法實踐中則認(rèn)定為無法以善意取得的方式去獲得不動產(chǎn)所有權(quán)。實際出資人主張的要求借名人履行借名買房協(xié)議，幫助其完成過戶登記義務(wù)的主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С?，并且可以根?jù)實際的損害向第三人主張相關(guān)的損害賠償，法院也應(yīng)當(dāng)支持。

四、結(jié)語

可以看到，借名買房的所有權(quán)歸屬問題需要根據(jù)多種情況予以研究探討，從標(biāo)的物到合同，以及是否涉及第三人等因素，都對不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生了決定性的影響。在司法實踐中，具體的案件需要根據(jù)案件的具體情況，綜合考慮交易秩序、社會公平以及第三人的合法權(quán)益，才能作出合理的裁判結(jié)果。

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