房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響研究

周建軍,彭雋婷,陽娟

基金項(xiàng)目： 國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目（18AJY027）

作者簡(jiǎn)介： 周建軍（1974—），男，湖南桃江人，博士，湘潭大學(xué)商學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，研究方向：房地產(chǎn)金融和城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

摘 要：依據(jù)我國(guó)33個(gè)大中城市2000—2017年的面板數(shù)據(jù)構(gòu)建動(dòng)態(tài)面板模型，考量房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響及區(qū)域性差異。結(jié)果表明：房?jī)r(jià)上漲對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距擴(kuò)大具有顯著正向影響，且對(duì)東部城市的影響顯著高于非東部城市，人均GDP、政府教育投入、城鎮(zhèn)人口比重和第三產(chǎn)業(yè)比重也對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距具有一定影響。鑒此，宜從稅收政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府教育投入及居住成本等方面合理控制城鎮(zhèn)居民收入差距。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià);財(cái)富效應(yīng);收入差距;異質(zhì)性

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1003-7217（2020）03-0109-08

一、引 言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，住房資產(chǎn)價(jià)格的攀升及收入差距的擴(kuò)大為我國(guó)社會(huì)的長(zhǎng)期均衡發(fā)展埋下隱患。2000年以來，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格不斷上升，整體上漲幅度較大。同時(shí)，由于我國(guó)各地區(qū)之間在地理區(qū)位、市場(chǎng)條件和政策導(dǎo)向等方面的差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有非常明顯的區(qū)域差異性。伴隨著住房資產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，在財(cái)富效應(yīng)、信貸效應(yīng)、通貨膨脹效應(yīng)及擠出效應(yīng)的作用下，不同居民家庭之間的收入和財(cái)富不斷拉大，社會(huì)分配不均導(dǎo)致兩極分化嚴(yán)重。

新時(shí)代背景下，我國(guó)社會(huì)的主要矛盾發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾成為了我國(guó)社會(huì)的主要矛盾。為了適應(yīng)這一現(xiàn)狀，我們要改善社會(huì)發(fā)展的公平性，提高人民的獲得感，實(shí)現(xiàn)更為均衡充分的發(fā)展。房?jī)r(jià)的不斷攀升，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)極高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度又會(huì)影響到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾已經(jīng)從住房短缺矛盾走向了資源錯(cuò)配導(dǎo)致的不平衡不充分矛盾——貧困人群無法獲得自有住房，而富裕人群占有一套或多套住房，住房資源占有量的失衡成為社會(huì)差距的重要體現(xiàn)。而收入差距不僅是社會(huì)問題，更是發(fā)展問題，收入差距的擴(kuò)大不僅會(huì)加劇社會(huì)不平等的現(xiàn)狀，更會(huì)借由消費(fèi)等途徑影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房?jī)r(jià)問題亦是如此。因此，一方面，該研究可以為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善社會(huì)分配公平提供一定的理論依據(jù)和建議;另一方面，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和居民家庭收入之間的關(guān)系進(jìn)行深入剖析，有助于我國(guó)突破經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)瓶頸，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的財(cái)富效應(yīng)是否存在及其強(qiáng)度

目前，國(guó)內(nèi)外研究學(xué)者主要有以下兩種結(jié)論：一是房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)確實(shí)存在，且對(duì)居民家庭財(cái)富具有顯著的影響，但在時(shí)間、區(qū)域、社會(huì)階層等條件發(fā)生變化時(shí)產(chǎn)生效應(yīng)程度差異[1-3]。但是，只有用來出租或出售的房產(chǎn)價(jià)格提高才會(huì)顯著提高居民家庭消費(fèi)[4]。因此，相對(duì)于擁有多套住房的居民家庭，沒有住房資產(chǎn)或只擁有一套自住房資產(chǎn)家庭的財(cái)富效應(yīng)較小，這一效應(yīng)與住房資產(chǎn)的價(jià)值以及其占據(jù)居民家庭資產(chǎn)的比重呈正相關(guān)關(guān)系[5]。同時(shí)，這一效應(yīng)與股票和基金等金融資產(chǎn)所帶來的財(cái)富效應(yīng)相比，會(huì)比較微弱[6，7]。二是否認(rèn)了財(cái)富效應(yīng)或認(rèn)為該效應(yīng)并不顯著。李濤和陳斌開（2014）認(rèn)為我國(guó)住房資產(chǎn)絕大多數(shù)作為消費(fèi)品，而其作為家庭資產(chǎn)所帶來的資產(chǎn)效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)都不明顯[8]。黃靜（2011）認(rèn)為在我國(guó)住房?jī)r(jià)格不斷提高的背景下，絕大多數(shù)城市內(nèi)部居民家庭的住房財(cái)富效應(yīng)顯著為負(fù)，全國(guó)樣本中這一效應(yīng)非常微弱且不顯著[9]。對(duì)于全國(guó)總體樣本中居民家庭住房資產(chǎn)沒有表現(xiàn)出明顯的財(cái)富效應(yīng)還有可能是因?yàn)椴煌某鞘袠颖局行?yīng)相互抵消[10]。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化后對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)情況的影響

國(guó)內(nèi)外學(xué)者在影響渠道和影響力度方面做了許多研究，現(xiàn)有的結(jié)論主要有兩種：第一種結(jié)論是住房資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)使得居民家庭的消費(fèi)增加，且該影響存在時(shí)空差異。住房資產(chǎn)價(jià)格上升導(dǎo)致消費(fèi)增加有兩方面原因：一是房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的存在使得住房資產(chǎn)價(jià)格上升后居民家庭財(cái)富提高，進(jìn)而促使家庭消費(fèi)增加[11];二是“加速器”效應(yīng)的存在放大了房?jī)r(jià)提高對(duì)于家庭財(cái)富的影響，房?jī)r(jià)上漲后居民家庭財(cái)富增加，并且這種財(cái)富的增長(zhǎng)在居民家庭中具有長(zhǎng)期性和持續(xù)性[12]。由此，居民家庭可獲得的消費(fèi)信貸會(huì)更多，因?yàn)槠淇捎糜谫J款抵押的住房資產(chǎn)升值，這種信貸市場(chǎng)的“加速器”放大效應(yīng)，使得無論是在長(zhǎng)期還是短期，房?jī)r(jià)上漲都會(huì)顯著提高居民家庭的消費(fèi)水平[13，14]。何興強(qiáng)等（2019）運(yùn)用中國(guó)家庭金融（CHFS）數(shù)據(jù)，分析房?jī)r(jià)收入比對(duì)家庭消費(fèi)財(cái)富效應(yīng)的影響，發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)收入比高時(shí)家庭消費(fèi)水平也相應(yīng)較高[15]。第二種觀點(diǎn)是住房?jī)r(jià)格的提高不會(huì)提高居民家庭消費(fèi)，甚至?xí)种凭用窦彝ハM(fèi)。鄔麗萍等（2009）闡述了房?jī)r(jià)影響居民消費(fèi)的機(jī)理，房地產(chǎn)價(jià)格上漲抑制了我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出[16]。一方面，由于儲(chǔ)蓄意愿和擠出效應(yīng)，住房資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)降低居民家庭的消費(fèi)[17];另一方面，由于財(cái)富效應(yīng)和信貸效應(yīng)的存在，住房資產(chǎn)價(jià)格的提高對(duì)于居民家庭消費(fèi)的影響總體效應(yīng)并不明確[18-21]。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民收入差距的影響研究

住房資產(chǎn)作為居民家庭財(cái)產(chǎn)，兼具消費(fèi)屬性和投資屬性，房?jī)r(jià)波動(dòng)通過改變家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)而改變居民家庭之間的收入分配[22]。Matlack等（2006）在構(gòu)建簡(jiǎn)單局部均衡模型的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)，財(cái)富效應(yīng)和信貸效應(yīng)的存在使得房?jī)r(jià)上漲后居民收入差距會(huì)拉大[23]。我國(guó)學(xué)術(shù)界大多數(shù)相關(guān)研究結(jié)果表明兩者之間有著長(zhǎng)期且穩(wěn)定的關(guān)系[24-28]。劉祖云和毛小平（2012）發(fā)現(xiàn)居民的職業(yè)、工資收入等能體現(xiàn)個(gè)人生活水平的資本，也是影響房地產(chǎn)資源的重要因素，資本不同獲得的房產(chǎn)資源也千差萬別[29]。在區(qū)域和市場(chǎng)差異性方面，周建軍等（2014）檢驗(yàn)了不同類別區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)于居民收入差距的影響，發(fā)現(xiàn)在不同類別的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民收入差距的影響是不同的[30]。張傳勇（2014）利用LSDV法研究發(fā)現(xiàn)，收入差距在總體樣本、東部區(qū)域和西部區(qū)域與房?jī)r(jià)波動(dòng)呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系，但是這種影響在中部地區(qū)并不顯著[31]。同時(shí)，鞠方等（2017）研究發(fā)現(xiàn)無論是否考慮城市化因素，我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)居民收入差距的影響都是正向的，并且城市化平均水平的提高削弱了房?jī)r(jià)對(duì)居民收入差距的影響系數(shù)[32]。

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選取國(guó)內(nèi)外研究中衡量居民家庭收入差距最為常用的基尼系數(shù)作為被解釋變量的衡量指標(biāo)。33個(gè)大中城市中深圳、西安、成都、保定、洛陽、九江以及舟山七個(gè)城市的人均可支配收入分組數(shù)據(jù)有缺失，缺失年份的基尼系數(shù)以省級(jí)分組數(shù)據(jù)計(jì)算的基尼系數(shù)作為替代。房?jī)r(jià)、GDP等價(jià)值型變量均采用以2000年為基期的CPI指數(shù)進(jìn)行了平減并取對(duì)數(shù)形式。變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

（二）單位根及協(xié)整檢驗(yàn)

為避免偽回歸，對(duì)各變量采用LLC檢驗(yàn)、IPS檢驗(yàn)和Fisher檢驗(yàn)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以判斷序列的平穩(wěn)性。所有變量在三種單位根檢驗(yàn)下結(jié)果一致，均能在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，各個(gè)變量都不具有單位根。具體檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

另外，采用Kao檢驗(yàn)、Pedroni檢驗(yàn)和Westerlund檢驗(yàn)三種方法來驗(yàn)證面板數(shù)據(jù)內(nèi)解釋變量和被解釋變量之間是否擁有長(zhǎng)期且穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系，具體檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。除了Westerlund檢驗(yàn)下的同質(zhì)檢驗(yàn)值不能通過顯著性檢驗(yàn)外，其他所有檢驗(yàn)下獲得的統(tǒng)計(jì)量值均能在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，證明各個(gè)變量之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系，可以進(jìn)行實(shí)證回歸分析。

（三）實(shí)證結(jié)果及分析

1.全樣本實(shí)證結(jié)果及分析。

根據(jù)設(shè)定的模型對(duì)33個(gè)城市18年的數(shù)據(jù)總計(jì)561個(gè)樣本進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，由于模型中包含了被解釋變量的滯后一期，需要控制前期城鎮(zhèn)居民收入差距的影響，所以，實(shí)證回歸采用系統(tǒng)GMM方法進(jìn)行估計(jì)，回歸結(jié)果如表4所示。

以序列相關(guān)性檢驗(yàn)對(duì)動(dòng)態(tài)面板模型的設(shè)定正確與否進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表5第一二行所示，從表中結(jié)果可以看出，模型不存在二階序列相關(guān)。另外，通過Sargan檢驗(yàn)對(duì)模型中的工具變量有效性進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果如表5中第三行所示，模型中的工具變量不存在過度識(shí)別的情況。因此，采用系統(tǒng)GMM方法估計(jì)得出的系數(shù)結(jié)果是有效的。

由于時(shí)滯性影響，采用滯后一期的商品房?jī)r(jià)格來度量對(duì)居民家庭收入差距的影響。表4是全體城市的回歸結(jié)果，從混合OLS估計(jì)中可以看出商品房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民收入差距存在正向關(guān)系，房?jī)r(jià)每上漲1%，衡量居民收入差距的基尼系數(shù)增加0.012個(gè)單位，商品房?jī)r(jià)格上漲對(duì)于基尼系數(shù)的影響較為可觀。從隨機(jī)效應(yīng)和固定效應(yīng)估計(jì)這兩列的結(jié)果中可以看出，商品房?jī)r(jià)格對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距的影響仍然為正，但不顯著，這是由于居民收入差距受到前期居民收入差距的影響較大。第四列是系統(tǒng)GMM估計(jì)的結(jié)果，可以看出商品房?jī)r(jià)格和城鎮(zhèn)居民收入差距存在顯著的正向關(guān)系，城鎮(zhèn)居民收入差距拉大。商品房?jī)r(jià)格每上漲1%，衡量居民收入差距的基尼系數(shù)增加0.010個(gè)單位，雖然數(shù)值與OLS估計(jì)相比有所下降，但這一估計(jì)結(jié)果更為可信。其次，可以從模型中看到前一期的居民收入差距與當(dāng)期的居民收入差距呈顯著正相關(guān)關(guān)系，這與之前的模型預(yù)期一致。前期的基尼系數(shù)每變化1個(gè)單位，本期的居民收入差距相應(yīng)變化0.258個(gè)單位。這體現(xiàn)出城鎮(zhèn)居民收入差距具有馬太效應(yīng)，財(cái)富較多的居民家庭更容易獲得財(cái)產(chǎn)性收入和投資性收入，隨著財(cái)富的不斷積累，居民家庭之間的收入差距陷入“貧者越貧，富者越富”的循環(huán)。最后，從估計(jì)結(jié)果中可以看出，人均GDP、城鎮(zhèn)人口比重和第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP的比重都與城鎮(zhèn)居民收入差距呈顯著的負(fù)向關(guān)系。

為了考察回歸結(jié)果的可靠性，為模型回歸結(jié)果提供輔助性證明，通過改變模型估計(jì)樣本對(duì)總體模型進(jìn)行了三種穩(wěn)健性檢驗(yàn)：一是改變數(shù)據(jù)的時(shí)間范圍，從時(shí)間角度檢驗(yàn)估計(jì)結(jié)果是否可信;二是改變總體模型中包含的主體，減少極端城市的數(shù)據(jù)，從樣本范圍檢驗(yàn)估計(jì)結(jié)果;三是改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的衡量變量，從改變控制變量的角度查看估計(jì)結(jié)果的穩(wěn)健性。穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果如表6所示。

表6中，第一、二列是將數(shù)據(jù)劃分為2000-2010年以及2011-2017年兩個(gè)階段后得到的估計(jì)結(jié)果，選擇將2010年作為分水嶺的原因是：2010年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)五條”政策后，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)拉開了限購(gòu)的序幕，政策的改變使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新的階段。第三列的結(jié)果是通過改變城市范圍，從全樣本中剔除極端值北京和銀川后的回歸結(jié)果。第四列是以第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重代替控制變量第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重后所得到的估計(jì)結(jié)果。在改變時(shí)間跨度、城市范圍和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的衡量變量后，所有變量的估計(jì)方向依舊均與全樣本時(shí)一致。綜上，系統(tǒng)GMM方法估計(jì)得出的結(jié)果在改變時(shí)間跨度、樣本范圍以及變量后仍然有效，模型估計(jì)結(jié)果可信。

2.異質(zhì)性檢驗(yàn)及區(qū)域差異性分析。

選取33個(gè)大中城市作為東部和非東部房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r異質(zhì)性的代表，深入分析房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響并關(guān)注這一影響在不同區(qū)域城市之間的差異性，對(duì)因地制宜地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、有效控制不斷擴(kuò)大的居民收入差距具有重要意義。針對(duì)東部城市和非東部城市房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)部居民收入差距的影響進(jìn)行實(shí)證研究，綜合總體樣本、東部城市樣本以及非東部城市樣本回歸結(jié)果，對(duì)比分析我國(guó)城市房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響，各個(gè)變量的系數(shù)值如表7所示。

由于房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民收入差距存在反向因果關(guān)系，此時(shí)采用混合OLS和經(jīng)典面板回歸方法進(jìn)行估計(jì)得到的估計(jì)量有偏。在對(duì)模型進(jìn)行誤差自相關(guān)檢驗(yàn)以及工具變量有效性檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，AR（1）的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，但AR（2）的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0.457，大于0.05，誤差項(xiàng)不存在二階自相關(guān)，GMM統(tǒng)計(jì)量有效;Sargan檢驗(yàn)P值為0.999，工具變量有效。由此可見，SYS-GMM方法估計(jì)出來的系數(shù)有效，回歸結(jié)果以系統(tǒng)矩估計(jì)為準(zhǔn)。

首先，對(duì)于核心解釋變量房?jī)r(jià)而言，可以看出三個(gè)回歸結(jié)果中房?jī)r(jià)對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距都有正向影響，就其影響的程度來看東部樣本>總體樣本>非東部樣本，且東部城市樣本中的數(shù)值遠(yuǎn)大于總體樣本和非東部城市樣本。這是因?yàn)闁|部地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)也發(fā)展得更為完善，房地產(chǎn)的高值性和投資屬性會(huì)吸引大量的投資者涌入，東部城市房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機(jī)需求高于非東部城市，導(dǎo)致東部城市的房?jī)r(jià)明顯高于非東部城市。但非東部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為相對(duì)東部區(qū)域來說較少，因此，非東部區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距的影響較小。

其次，對(duì)于控制變量來說，在全部的三個(gè)回歸中，人均GDP對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距的影響均顯著為負(fù)，數(shù)值上東部>非東部>總體，但數(shù)值差異不大，因此，人均GDP對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距的影響不存在明顯差異。城鎮(zhèn)人口比重對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距的影響在總體樣本和非東部樣本中顯著為負(fù)，在東部樣本中則顯著為正，區(qū)域差異較大。由前文分析可知，在非東部區(qū)域中，城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴(kuò)大帶來城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，增加該區(qū)域內(nèi)中低收入階層就業(yè)和積累財(cái)富的機(jī)會(huì)，從而與中高收入階層的收入差距逐漸縮小;而東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化進(jìn)程更高，城市內(nèi)部就業(yè)更看重知識(shí)技能，而非普通的勞動(dòng)力數(shù)量，東部區(qū)域的大城市內(nèi)中高收入階層更易于積累財(cái)富，從而東部區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口比重的上升會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民收入差距的進(jìn)一步增大。政府教育投入變量只在非東部區(qū)域中對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距具有顯著負(fù)向影響，在東部城市樣本和總體樣本中則不顯著。這是因?yàn)榉菛|部區(qū)域的教育更加聚焦于基本的義務(wù)教育，對(duì)于學(xué)生的素質(zhì)教育關(guān)注較少，政府教育投入的增長(zhǎng)對(duì)于區(qū)域教育水平的提高有著較大的作用，對(duì)于中低收入階層來說“讀書是改變命運(yùn)的唯一方式”，教育水平的提高對(duì)于中低收入階層人力資本積累的增加有著重要作用，其在一定程度上縮小了非東部區(qū)域城鎮(zhèn)居民的收入差距。在東部樣本中第三產(chǎn)業(yè)比重對(duì)城鎮(zhèn)居民收入的影響顯著為負(fù)，在總體樣本和非東部城市樣本中并不顯著，且數(shù)值較小。這是因?yàn)闁|部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)比重的上升為城鎮(zhèn)內(nèi)部低收入階層帶來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和收入積累機(jī)會(huì)，從而縮小了其與中高收入階層的收入差距。

五、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

實(shí)證結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民收入差距受到前期城鎮(zhèn)居民收入差距的影響較大，而房?jī)r(jià)上漲確實(shí)會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民收入差距拉大。城市人均GDP對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距有著顯著負(fù)向影響，政府教育投入比重對(duì)于縮小城鎮(zhèn)居民收入差距也有著顯著作用，城鎮(zhèn)人口比重和第三產(chǎn)業(yè)比重對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距的影響則在總體和區(qū)域之間存在較大差異。從總體上看，城鎮(zhèn)人口比重可以有效地縮小城鎮(zhèn)內(nèi)部居民的收入差距;但在城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到一定程度的大城市，如北上廣深等城市，并不能縮小城鎮(zhèn)居民收入差距，相反還會(huì)拉大差距。在東部城市中第三產(chǎn)業(yè)比重上升能顯著縮小城鎮(zhèn)居民收入差距，但是這種影響相對(duì)于其他幾個(gè)變量來說非常微弱。

（二）政策建議

1.完善房產(chǎn)稅收政策，抑制投機(jī)性住房需求。目前我國(guó)還沒有就房地產(chǎn)持有和代際之間的繼承制定相關(guān)的稅收政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)持有和繼承成本較低。這一方面使得代際之間的收入差距傳播更為便利，容易造成貧富階層固化;另一方面，這也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求居高不下的重要原因。一是要出臺(tái)房地產(chǎn)持有稅，例如住房空置稅，提高房地產(chǎn)的持有成本。二是開征房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅，開征遺產(chǎn)稅可以在一定程度上縮小收入差距在代際之間的轉(zhuǎn)移，緩和城鎮(zhèn)居民收入差距。三是實(shí)行階梯稅制，對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的居民，提高其第三套及以上房產(chǎn)的稅負(fù)，充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)器作用，有效調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)居民家庭收入差距。

2.協(xié)調(diào)各區(qū)域城市發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程。城市發(fā)展水平對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入差距有著重要影響，目前我國(guó)城市發(fā)展存在較大差異，東部城市發(fā)展明顯快于非東部城市，東部城市第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來人口的大量涌入，住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲較快，收入差距拉大，因此，我們要協(xié)調(diào)兼顧各區(qū)域城市的發(fā)展，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為城鎮(zhèn)居民提供更多的就業(yè)和投資機(jī)會(huì)，分散東部城市的人口和住房壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，合理控制城鎮(zhèn)居民收入差距。

3.增加政府教育投入，更加注重教育公平。首先，要建立合理完善的教育投入分配制度，建立健全校園獎(jiǎng)助學(xué)金制度和助學(xué)貸款制度，加大對(duì)中低收入階層的政策傾斜力度，加強(qiáng)其人力資本的積累。其次，要嚴(yán)格管理政府教育投入資金，細(xì)化各項(xiàng)資金預(yù)算并規(guī)范監(jiān)督各項(xiàng)資金的使用，定期披露各項(xiàng)資金的使用情況并接受公眾和社會(huì)的監(jiān)督，保障公共教育資金用到實(shí)處，真正促進(jìn)教育公平，提高中低收入階層的人力資本積累，縮小城鎮(zhèn)居民收入差距。

4.增加保障性住房供給，有效降低中低收入階層居住成本。由于擠出效應(yīng)和通貨膨脹效應(yīng)，中低收入家庭在房?jī)r(jià)上漲后需要付出更大的代價(jià)才能滿足“住”這一基本需求，從而導(dǎo)致中低收入階層與高收入階層的收入差距拉大。因此，增加中低收入階層的保障性住房供給，為中低收入階層家庭購(gòu)房和租房提供保障，能夠有效降低中低收入階層居住成本，可以在一定程度上縮小城鎮(zhèn)居民收入差距。首先，要盡量增加保障性住房的土地供應(yīng)，房地產(chǎn)的土地附著性以及城市土地資源的有限性是住房供應(yīng)最大的障礙，因此，要增加保障性住房供給，首要保障土地的供應(yīng)。其次，是完善不同階層家庭的保障制度，實(shí)行“租售并舉”的保障形式，盡快實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，保障租房者的合法權(quán)利。最后，增強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的信息流動(dòng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有效滿足不同家庭的住房需求，降低中低收入階層家庭居住成本，縮小城鎮(zhèn)居民收入差距。

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（責(zé)任編輯：鐘 瑤）

Impact of Housing Prices on the Income Gap of Urban Residents

ZHOU Jianjun， PENG Junting， YANG Juan

（Business School， Xiangtan University，Xiangtan，Hunan 411105，China）

Abstract：Using panel data from 33 large and medium-sized cities from 2000 to 2017， a dynamic panel model was constructed to investigate the impact of housing prices on urban residents income gap and regional differences. The empirical results show that the rise in house prices has a significant positive impact on the widening income gap of urban residents， and the impact on eastern cities is significantly higher than that of non-eastern cities. Per capita GDP， government education investment， the proportion of urban population and the proportion of tertiary industry also affect urban residents. The income gap has a certain impact. Based on the above research， this article draws relevant conclusions， and proposes policy suggestions for rationally controlling the income gap of urban residents from four aspects： tax policy， industrial structure， government investment in education， and living costs.

Key words：housing price; wealth effect; income gap; heterogeneity