多元化戰(zhàn)略下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

摘 要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也走向了新的階段，規(guī)?；科蠹娂娫囁嘣瘧?zhàn)略。以綠地集團(tuán)為例，結(jié)合現(xiàn)階段房企中多元化經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)較為明顯的綠地集團(tuán)，對(duì)多元化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出加強(qiáng)前期研判、優(yōu)化企業(yè)資源配置效率、強(qiáng)化專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系、保持合理資本結(jié)構(gòu)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多元化 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

近20年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的時(shí)期，也是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的黃金時(shí)期。如今隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也由增量逐漸轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。在此背景下，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)入文化、旅游、金融、基建等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以期通過多元化戰(zhàn)略的協(xié)同效應(yīng)，平滑行業(yè)調(diào)整對(duì)企業(yè)帶來的不利影響，支撐企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)。然而，多元化戰(zhàn)略是否會(huì)如預(yù)期一樣為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的發(fā)展動(dòng)能？本文以綠地集團(tuán)為例，分析其多元化戰(zhàn)略和伴生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的策略及建議，可供其他房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略時(shí)借鑒參考。

二、綠地集團(tuán)多元化戰(zhàn)略分析

綠地集團(tuán)成立初期，即探索出“以房養(yǎng)綠，以綠促房”的經(jīng)營(yíng)策略，通過無償投資城市公共綠化，提高房產(chǎn)價(jià)值，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，并為之后的多元化經(jīng)營(yíng)積累了經(jīng)驗(yàn)。2005年之后，隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，綠地集團(tuán)為增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，開始實(shí)行“專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，多元化投資”的經(jīng)營(yíng)策略，逐步進(jìn)入成長(zhǎng)空間大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小的能源、汽車行業(yè);綠地集團(tuán)在進(jìn)入一個(gè)城市之前，往往會(huì)選擇入股當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)，以更好地滿足主營(yíng)業(yè)務(wù)的資金需求，以此為起點(diǎn)，綠地集團(tuán)逐步將其在金融行業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作;近幾年，綠地集團(tuán)又加大對(duì)基建領(lǐng)域和消費(fèi)業(yè)務(wù)市場(chǎng)的投資。自此綠地集團(tuán)構(gòu)建了依托房地產(chǎn)主業(yè)在業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)地位，積極發(fā)展大基建、大金融、大消費(fèi)及新興產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)板塊集群，實(shí)現(xiàn)“3+X”綜合產(chǎn)業(yè)布局。恒大的多元化布局戰(zhàn)略，始終以房地產(chǎn)主業(yè)為依托并反哺房地產(chǎn)主業(yè)，以達(dá)到優(yōu)勢(shì)突出，協(xié)同互補(bǔ)的戰(zhàn)略目的。

然而，見表1數(shù)據(jù)可知，近年多元化業(yè)務(wù)板塊的營(yíng)業(yè)收入占綠地集團(tuán)總業(yè)務(wù)收入比例近六成，但超過七成的利潤(rùn)總額仍然出自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。以基建業(yè)務(wù)為代表的多元化業(yè)務(wù)板塊雖增長(zhǎng)迅速，為綠地集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)張做出了貢獻(xiàn)，但較低的利潤(rùn)率，拖累了綠地集團(tuán)整體盈利能力。同時(shí)，因資源向多元化業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)傾斜，使得綠地集團(tuán)的房地產(chǎn)銷售額由2014年的行業(yè)第一，逐步滑落至2018年的行業(yè)第六，在房地產(chǎn)這一集中度不斷提高的行業(yè)中，綠地集團(tuán)不僅未能擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)地位，反而漸漸掉隊(duì)。

三、多元化戰(zhàn)略財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）多元化戰(zhàn)略下，資金需求增加導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇

由于房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)復(fù)雜、資金需求較大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平往往較高，且由于房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)實(shí)行預(yù)售制度，收取款項(xiàng)時(shí)點(diǎn)明顯早于收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，故負(fù)債中預(yù)收款項(xiàng)往往占比較高。因該類型預(yù)收款項(xiàng)將于未來達(dá)到收入確認(rèn)條件時(shí)直接轉(zhuǎn)入收入金額，故本文采用剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率以反映房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債狀況。

如表2所示，經(jīng)對(duì)綠地集團(tuán)2018年年報(bào)計(jì)算可知，其剔除預(yù)售款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率為56.86%，略高于萬科、保利這兩家規(guī)模相近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但進(jìn)一步將其負(fù)債分解后發(fā)現(xiàn)，其凈負(fù)債率達(dá)到了176%，遠(yuǎn)高于萬科的24.96%和保利的86.04%，說明綠地集團(tuán)面臨的有息負(fù)債償債壓力較大。綠地集團(tuán)布局多元化業(yè)務(wù)板塊需大量資金投入，且多元化業(yè)務(wù)現(xiàn)階段自我造血能力不足，綠地集團(tuán)不得不通過大規(guī)模借款、發(fā)債進(jìn)行融資，以支持集團(tuán)多元化戰(zhàn)略的落地。而同期房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速調(diào)整時(shí)期，規(guī)模房企大都選擇快周轉(zhuǎn)、快回款、降杠桿的經(jīng)營(yíng)策略，以實(shí)現(xiàn)自身財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定，為應(yīng)對(duì)下一階段行業(yè)變化儲(chǔ)備彈藥。相比之下綠地集團(tuán)高企的有息負(fù)債水平，不僅為其未來的債務(wù)償還埋下了隱患，更壓縮了其未來進(jìn)一步開展融資工作的空間。

另外值得關(guān)注的是，如表2所示，2018年綠地集團(tuán)的現(xiàn)金短債比已跌至0.73，顯示其在手的現(xiàn)金已無法覆蓋即將到期的有息負(fù)債。相比之下，萬科及保利的現(xiàn)金短債比均大于2，顯示了其良好的短期償債能力。

施行多元化戰(zhàn)略，使得綠地集團(tuán)資金需求增大，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的償債壓力，但多元化業(yè)務(wù)并未給綠地集團(tuán)帶來期望中的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，隨著多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收超越房地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收，其盈利能力與負(fù)債水平的不匹配，或?qū)榫G地集團(tuán)的償債能力持續(xù)帶來壓力，并增加其償債風(fēng)險(xiǎn)。

（二）盈利水平下降

由表3數(shù)據(jù)可以看出，綠地集團(tuán)不論是銷售毛利率抑或是銷售凈利率，均遠(yuǎn)低于萬科、保利這兩家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，反映出其整體獲利能力較低。另外綠地集團(tuán)明顯低于萬科、保利的總資產(chǎn)凈利率也從另外一個(gè)方面印證了其利潤(rùn)率水平相較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的低下。而綠地集團(tuán)總資產(chǎn)凈利率和凈資產(chǎn)收益率的背離，則反映了其較高的杠桿比率與風(fēng)險(xiǎn)水平。

如表1所示，綠地集團(tuán)2018年房地產(chǎn)主業(yè)銷售毛利率達(dá)到27.01%，該業(yè)務(wù)板塊獲利能力與萬科、保利相比并不存在明顯短板。這說明非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊因其利潤(rùn)貢獻(xiàn)較低，削弱了綠地集團(tuán)總體獲利能力。

多元化業(yè)務(wù)板塊內(nèi)部盈利質(zhì)量也形成了明顯的分化態(tài)勢(shì)，基建業(yè)務(wù)和消費(fèi)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了大量營(yíng)收，但利潤(rùn)率水平明顯偏低，盈利質(zhì)量遠(yuǎn)不及金融業(yè)務(wù)。但基建業(yè)務(wù)的規(guī)模擴(kuò)張速度卻居各多元化業(yè)務(wù)板塊之首，獲利能力與資源投入的錯(cuò)配，也是導(dǎo)致綠地集團(tuán)整體盈利效率較為低下的原因之一。

投資效率低下導(dǎo)致綠地集團(tuán)面臨低盈利效率與高杠桿的疊加，這削弱了綠地集團(tuán)對(duì)抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，對(duì)其未來長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)形成了巨大的挑戰(zhàn)。

（三）高杠桿經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致資金使用效率低下

在房地產(chǎn)行業(yè)面臨周期性調(diào)整之時(shí)，規(guī)模房企大都選擇加大現(xiàn)金持有量，以應(yīng)對(duì)行業(yè)面臨的不確定性。綠地集團(tuán)也選擇持有更多的現(xiàn)金資產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)，然而與萬科、保利同期數(shù)據(jù)相比，其現(xiàn)金資產(chǎn)流入速度明顯偏慢，相對(duì)較少的現(xiàn)金資產(chǎn)持有量，使得其應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)變化的能力顯得有所不足。

綠地集團(tuán)現(xiàn)金資產(chǎn)流入速度偏慢的主要原因在于其巨額債務(wù)對(duì)于經(jīng)營(yíng)成果的侵蝕。綠地集團(tuán)有息負(fù)債水平遠(yuǎn)高于萬科、保利，近年來一直面臨著巨大的償債壓力，其籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出一直大于萬科、保利，顯示其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入大都被用于償付各類債務(wù)。

綠地集團(tuán)施行多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略需投入大量資金哺育新進(jìn)入業(yè)務(wù)板塊，故選擇了高杠桿經(jīng)營(yíng)，近幾年凈負(fù)債率最高曾突破300%，高杠桿經(jīng)營(yíng)模式為綠地集團(tuán)帶來了巨大的償債壓力，導(dǎo)致其與其他規(guī)模房企相比，現(xiàn)金流近年來一直處于緊繃狀態(tài)。然而，綠地集團(tuán)新進(jìn)入的多元化業(yè)務(wù)板塊，其貢獻(xiàn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流與營(yíng)收占比并不相符。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入依然占集團(tuán)層面銷售商品、提供勞務(wù)現(xiàn)金流入的七成。如現(xiàn)有高度依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的狀況不能得到改善，在行業(yè)調(diào)整周期中，若房地產(chǎn)銷售、回款出現(xiàn)惡化，則流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力將是綠地集團(tuán)不得不面臨的難題。

四、多元化經(jīng)營(yíng)背景下綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的到來，綠地集團(tuán)未雨綢繆，為應(yīng)對(duì)未來行業(yè)不確定性，打造新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極，以自身房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位為依托，提早布局多元化業(yè)務(wù)板塊，且多元化業(yè)務(wù)已成規(guī)?；鲩L(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)主流房企中，可謂是創(chuàng)行業(yè)之先河。但如上文所述，現(xiàn)階段多元化戰(zhàn)略在為綠地集團(tuán)的貢獻(xiàn)了大量的營(yíng)收，但也為其帶來了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇、盈利能力下降，現(xiàn)金流持續(xù)緊繃等諸多潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，綠地集團(tuán)應(yīng)及時(shí)采取措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控住在合理區(qū)間。

（一）加強(qiáng)前期研判，力求科學(xué)決策

企業(yè)在進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之前，應(yīng)對(duì)該行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、可能達(dá)成的財(cái)務(wù)或戰(zhàn)略目標(biāo)、可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)或損失、對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式及業(yè)績(jī)的沖擊等多方面因素進(jìn)行充分研判，力求做出科學(xué)決策，在跨界經(jīng)營(yíng)時(shí)做到精準(zhǔn)投資、高效運(yùn)營(yíng)。對(duì)于綠地集團(tuán)這樣在行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，在其進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)之時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮其在主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)地位，優(yōu)先布局強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，最大程度地激發(fā)不同業(yè)務(wù)板塊之間的協(xié)同效應(yīng)。

（二）優(yōu)化企業(yè)資源配置效率

多元化經(jīng)營(yíng)背景下，企業(yè)同時(shí)涉入多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，更加凸顯資源的稀缺性，企業(yè)應(yīng)更加重視優(yōu)化資源配置機(jī)制以避免資源浪費(fèi)。結(jié)合綠地集團(tuán)的實(shí)際情況，根據(jù)其所經(jīng)營(yíng)的各業(yè)務(wù)板塊所處生命周期、戰(zhàn)略定位、目標(biāo)達(dá)成情況及未來預(yù)期等，制定差異化、可量化的考評(píng)機(jī)制，并以此為基礎(chǔ)科學(xué)分配資源，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的均衡發(fā)展。

（三）強(qiáng)化專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)

不同行業(yè)間經(jīng)營(yíng)模式與策略差異顯著，企業(yè)在決定發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)之后，應(yīng)加大力量進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)，以免最終因團(tuán)隊(duì)專業(yè)化水平缺失，使得多元化戰(zhàn)略無法順利落地。

（四）建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

多元化企業(yè)橫跨多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，不同業(yè)務(wù)板塊因其經(jīng)營(yíng)模式及所處經(jīng)營(yíng)階段有所差異，其對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也趨于多元化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控思路的不統(tǒng)一，最終即反映為集團(tuán)公司層面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控。對(duì)于綠地集團(tuán)這種涉獵行業(yè)紛繁，多元化經(jīng)營(yíng)程度較高的集團(tuán)公司來說，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控思路已無法做到快速識(shí)別、評(píng)估、控制二級(jí)單位及集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制狀況。綠地集團(tuán)應(yīng)以“由下而上快速反饋、由上而下有效監(jiān)控”為目標(biāo)，于集團(tuán)層面建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，設(shè)定綜合性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)，使其可以精準(zhǔn)把控集團(tuán)公司總體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。同時(shí)應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)板塊行業(yè)特點(diǎn)，細(xì)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)，并針對(duì)性地搭架財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制體系。在復(fù)雜的業(yè)務(wù)體系中，保持清晰的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控思路、靈活快速地控制潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）保持合理資本結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道

企業(yè)在進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)之時(shí)，因新進(jìn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)張需要，需要大量資金支持，企業(yè)往往選擇高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。然而過高的負(fù)債水平不僅會(huì)使企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)加大，還意味著企業(yè)大量的經(jīng)營(yíng)成果將會(huì)被用于償還債務(wù)，同時(shí)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化還可能限制企業(yè)未來進(jìn)一步融資的能力，削弱企業(yè)應(yīng)對(duì)未來行業(yè)及宏觀環(huán)境變化的能力。從上文分析可知，綠地集團(tuán)過高的有息負(fù)債水平，一方面影響到其盈利和現(xiàn)金流質(zhì)量，另一方面導(dǎo)致其可用資源的減少，最終體現(xiàn)為在行業(yè)快速調(diào)整的過程中逐漸掉隊(duì)。為更好地提高多元化戰(zhàn)略的落地效率，在新一輪國(guó)資國(guó)企改革的背景下，綠地集團(tuán)應(yīng)考慮適時(shí)引入更多的外部資本，這樣既可改善資本結(jié)構(gòu)、分擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又可通過與外部投資人在相關(guān)行業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，充分利用其在相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，快速實(shí)現(xiàn)在該行業(yè)的業(yè)務(wù)落地，降低多元化戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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（董驍睿，西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）