房產(chǎn)項目的目標(biāo)成本管理

高振華

【摘要】現(xiàn)階段成本的使用不再是企業(yè)的主要競爭對手，房地產(chǎn)項目目標(biāo)管理的概念應(yīng)運而生，而所謂的房地產(chǎn)項目成本管理，則是當(dāng)項目建立時，就要設(shè)定房地產(chǎn)項目的成本和收益目標(biāo)，從而實現(xiàn)成本和收益目標(biāo)的過程。房地產(chǎn)項目的目的是成本管理，結(jié)合了市場效益和市場價值的觀點，以確定房地產(chǎn)項目的最大適用成本?，F(xiàn)階段，對于該項目而言，該項目的下一個改進(jìn)是確保將成本控制在可接受的范圍內(nèi)。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)項目;目標(biāo)成本;管理

1、房產(chǎn)項目推行目標(biāo)成本管理的必要性與重要性

目標(biāo)成本管理滿足了日益復(fù)雜的房地產(chǎn)市場和密集的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整的需要，也用于調(diào)和房地產(chǎn)公司，同時也具有區(qū)域市場特征和產(chǎn)品多樣性。由于競爭激烈的房地產(chǎn)市場的競爭并不完全，因此，通過提供品牌和服務(wù)的公司的管理能力，這種競爭體現(xiàn)在更大的力量中。商業(yè)是開發(fā)者商業(yè)活動的永恒中心，所以在管理成本時，由于很難將經(jīng)驗用作項目成本的基礎(chǔ)，因此將收入用作一般管理的基礎(chǔ)是不合理的選擇。

2、房產(chǎn)項目的目標(biāo)成本管理分析

2.1對房產(chǎn)項目開發(fā)過程中的目標(biāo)成本控制做總體認(rèn)識

2.1.1做好市場調(diào)研，制定合理的項目成本控制目標(biāo)

必須適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行初步的市場研究，創(chuàng)建適當(dāng)?shù)捻椖坑媱?，設(shè)置總體控制目標(biāo)，并在逐個項目的基礎(chǔ)上根據(jù)總體目標(biāo)創(chuàng)建初始項目計劃，參與評估既定的投資目標(biāo)，一起討論和評估計劃、經(jīng)濟(jì)效率和盈利能力。如果計劃是由重組部門協(xié)調(diào)的，則所有利益相關(guān)者都必須討論計劃，直到項目計劃滿足要求，并且項目開發(fā)的總體目標(biāo)是另一個關(guān)聯(lián)公司或單個公司。而目標(biāo)成本是將過程鏈接操作劃分成多個子目標(biāo)，降低其控制控制能力，從而使單位成本的目標(biāo)更加明確和準(zhǔn)確。將項目任務(wù)與特定條件聯(lián)系起來，并為了準(zhǔn)備控制公司的良好工作，開發(fā)公司負(fù)責(zé)全球范圍的監(jiān)督和協(xié)調(diào)，審查每個工作單元，并總結(jié)項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)以及未來的就業(yè)技能，獲得經(jīng)驗。

2.1.2提高房產(chǎn)項目各單元環(huán)節(jié)的成本預(yù)測的精準(zhǔn)度

建筑部門的項目成本決定了項目管理的范圍，包括建立項目要求的成本以及定義項目組織質(zhì)量要求的成本管理和計劃要求，以及其時間表。也就是說，它指定了詳細(xì)的項目范圍，完成了與員工的及時到來，描述了個人職責(zé)的范圍，評估了項目的時間、成本和資源，并預(yù)測了項目的總體發(fā)展;同時它還可以提高計劃和預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。而對于規(guī)劃和成本管理而言，則是為其奠定基礎(chǔ)，為項目開發(fā)的測量和控制設(shè)置價值，通過財務(wù)系統(tǒng)跟蹤項目開發(fā)，簡化治理，明確分擔(dān)責(zé)任和履行職責(zé)的人員，遵循彼此的責(zé)任。最后工作內(nèi)容和工作順序的責(zé)任和確定是工作單元中每個單元的成本。因此，為了改善總體客觀推理，有必要提高每個設(shè)備連接的成本估算的準(zhǔn)確性，各成員應(yīng)充分團(tuán)結(jié)，提高項目中成本估算的準(zhǔn)確性。

2.2完善房產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理具體措施

2.2.1合理進(jìn)行設(shè)計房產(chǎn)項目初期階段的成本控制

為了降低成本，需要對建筑物的設(shè)計進(jìn)行審查和評估，以找到合適、經(jīng)濟(jì)的建筑物的設(shè)計，而不是優(yōu)質(zhì)的房屋。這種比較方法主要考慮財務(wù)、戰(zhàn)略計劃和技術(shù)等方面的問題。此外，建筑計劃、供暖和供熱建筑價值數(shù)據(jù)應(yīng)通過多方面的調(diào)查和評估來確定最佳的項目執(zhí)行計劃。當(dāng)然在室內(nèi)裝潢和污水處理中，設(shè)計者必須發(fā)表自己的意見，以免由于后續(xù)施工過程中的先前故障而對項目造成較大的直接變更，從而可能導(dǎo)致不必要的損害和經(jīng)濟(jì)損失。

2.2.2合理設(shè)置組織機構(gòu)，強化房產(chǎn)項目施工組織執(zhí)行力

項目管理過程應(yīng)完善項目經(jīng)理的責(zé)任制。項目經(jīng)理在公司法定代表人認(rèn)可的環(huán)境中管理項目安全工作，分配和管理工作項目，并完成項目特定的交付，例如勞動力，財務(wù)，材料等。項目的計劃和權(quán)限也決定了投降的形式。此外，應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行項目設(shè)計資源的組織，整合和利用，并建設(shè)和實施嚴(yán)格的建筑，基礎(chǔ)材料和設(shè)備招標(biāo)制度。在實際工作中，也需要通過比較、識別、討論和評估供應(yīng)商庫資源和供應(yīng)材料來源的調(diào)查，來設(shè)計、構(gòu)建、監(jiān)視和工作。項目管理人員也應(yīng)盡可能改善合同，并征得其同意。整個項目的承包商將系統(tǒng)地解釋每個項目的內(nèi)容，詳細(xì)說明每個合同的條款，討論它們之間的合作，并徹底和系統(tǒng)地管理施工合同。

2.2.3加強房產(chǎn)項目生命周期內(nèi)的成本控制管理

房地產(chǎn)項目生命周期成本管理是一個有機的、動態(tài)的、結(jié)構(gòu)化的管理過程。運行項目過程中，不同階段的風(fēng)險原因在不同階段中需要有不同的管理方法。例如在房地產(chǎn)項目的決策過程中，管理公司需要專注于對相關(guān)投資顧問和科學(xué)投資的估計。同時投資估算也是房地產(chǎn)項目的重要財富管理來源。我們都知道基本信息是完整且充分建立的，在房地產(chǎn)項目中應(yīng)根據(jù)研究和項目規(guī)模分析，規(guī)劃進(jìn)度，按照科學(xué)方法準(zhǔn)備，以使估算在改進(jìn)過程中是準(zhǔn)確的。同時調(diào)查的深度也是可能的，施工管理項目也將繼續(xù)進(jìn)行施工合同的開發(fā)和建設(shè)。同時，制定成本計劃，標(biāo)準(zhǔn)的項目開發(fā)付款，以及現(xiàn)場變更動態(tài)管理，和檢查技術(shù)變更和更高要求的相繼出現(xiàn)，有必要加強與制造業(yè)的溝通，及時解決糾紛，減少財務(wù)費用。對于封閉式管理而言，它主要基于與項目有關(guān)的合同、預(yù)算、成本比率、完整的信息、地方和國家以及地區(qū)法規(guī)。在此過程中，有必要仔細(xì)選擇項目資金，以適當(dāng)監(jiān)控項目量并通過簽證進(jìn)行審核，其結(jié)果也可以反映項目的實際成本。

2.2.4加強房產(chǎn)項目合同管理與施工現(xiàn)場控制

對于房地產(chǎn)項目，建筑組織應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)化且具有成本效益的方式。在項目進(jìn)行過程中，有必要更改其投資預(yù)算和概算，以及建設(shè)項目的預(yù)算，時間消耗和及時調(diào)整，以產(chǎn)生較大的設(shè)計誤差。作為項目評估的一部分，需要選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法和合同評估方法。此外，為了改善管理，有必要在項目上建立完整的簽證管理系統(tǒng)，以確保及時的簽證政策，但如果發(fā)生技術(shù)變更，則必須按照法律程序，合同變更或當(dāng)?shù)睾炞C處理，而不是只進(jìn)行口頭表演。另外，必須加強施工隊的管理。

結(jié)語：

總的來說，在項目的每個階段進(jìn)行業(yè)務(wù)的成本與決策管理部門和員工的水平密切相關(guān)，每個人都應(yīng)注意其工作范圍內(nèi)的成本管理和管理。公司需要開發(fā)成本計算系統(tǒng)的概念，并進(jìn)行全面的產(chǎn)品分析和研究業(yè)務(wù)成本管理材料和技術(shù)，以找到更多科學(xué)和適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案來強化科學(xué)。與此同時由于管理的性質(zhì)，也正在進(jìn)行有效的成本管理，以期達(dá)到公司的投資項目管理目標(biāo)，并促進(jìn)公司的健康成長。

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