簡述房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理

徐寧

摘 ? 要：房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理貫穿在整個工程項目中，對各節(jié)點的控制起到很好的指導作用，只有加強房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程的有序開展，并創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);建筑工程;設(shè)計管理

1 ?引言

設(shè)計是整個工程順利開展的先決條件，在建筑工程中，應加大對設(shè)計管理的重視力度，做到統(tǒng)籌考量，實現(xiàn)對各環(huán)節(jié)的科學監(jiān)管，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展。下文就將對房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理進行詳細分析和闡述。

2 ?設(shè)計管理流程控制

2.1 ?方案設(shè)計階段的管理控制

方案設(shè)計階段的首要工作就是設(shè)計招標，招募專業(yè)能力較強的設(shè)計人員參與到方案設(shè)計中來，為后續(xù)工作提供專業(yè)指導。在設(shè)計招投標環(huán)節(jié)，參與的設(shè)計單位要對工程所在區(qū)域的現(xiàn)場情況實行詳細勘察，了解現(xiàn)場的地理及地質(zhì)條件特征，做好現(xiàn)場環(huán)境評估，并根據(jù)所得信息完成方案設(shè)計，甲方需通過組織設(shè)計評審會的方式，從眾多方案中選出最符合要求的方案，確定設(shè)計單位，之后與設(shè)計單位人員一起詳細分析與探討方案內(nèi)容，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定要求，對方案中涉及的材料、技術(shù)予以檢驗，及時解決其中存在的問題。方案確定后，按照方案內(nèi)容要求做好前期準備工作。

2.2 ?初期設(shè)計及圖紙設(shè)計階段的管控

該階段，工作人員需要根據(jù)設(shè)計方案的內(nèi)容核算確定相關(guān)預算成本，掌握各階段工程量情況，并以此為基礎(chǔ)設(shè)計限額標準，減少成本超支現(xiàn)象的發(fā)生。同時，與技術(shù)部門人員密切溝通，及時調(diào)整方案內(nèi)容，最后按照設(shè)計圖紙完成現(xiàn)場材料定板。

2.3 ?施工環(huán)節(jié)配合階段的管控

一是對可能存在的設(shè)計變更予以統(tǒng)籌考慮和分析，將因變更導致的成本費用及時上報管理部門，審批同意后方可開展下道工序。二是做好圖紙會審，及時解決施工中存在的問題或錯誤。安排專業(yè)人員檢查施工換即可，對存在的問題要及時注明，上報解決，做好現(xiàn)場變更及簽證管理工作。三是加強質(zhì)量、成本和進度的管控，注重土石方工程場地內(nèi)轉(zhuǎn)的平衡，優(yōu)化設(shè)計內(nèi)容。另外，在景觀布置時，應考慮硬景與軟景間的協(xié)調(diào)度，科學選材。

3 ?設(shè)計管理技術(shù)環(huán)節(jié)的管理

3.1 ?圖紙管理

（1）總圖。房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計圖紙涵蓋總平面圖、豎向設(shè)計圖、消防總平面圖等內(nèi)容，在管理過程中，需要對這些圖紙內(nèi)容進行嚴格、重復的審查，確保各項圖紙設(shè)計內(nèi)容均與規(guī)定要求相符。尤其要加大消防總平面圖的復核力度，確保消防間距、登高面、消防車道穿越建筑物的高度及回車場等設(shè)計內(nèi)容符合建筑及景觀設(shè)計要求。另外，確定各空間結(jié)構(gòu)標高規(guī)劃的合理性，檢查垃圾收集區(qū)域及物業(yè)管理建筑預留空間的合理性。并對人防地下室設(shè)計的合理性及經(jīng)濟型予以綜合考慮，避免不必要的成本支出。

（2）景觀總平面圖。對景觀規(guī)劃及管線設(shè)置情況實行嚴格檢查，如果發(fā)現(xiàn)兩者間存在沖突，要及時優(yōu)化和調(diào)整，且實現(xiàn)雨水的集中排放和處理，做好雨水與污水的分流，如果采用中水處理系統(tǒng)，還需要做好生活用水與中水管道的隔離。為利于排水，室外地面標高不得與架空層、大堂標高重合。

（3）總體管線綜合圖。一方面要檢查管線、檢修井、排風井、消火栓等位置是否與建筑、景觀之間存在沖突;另一方面要對地下室各預留孔洞的位置及深度實行檢查，使其滿足管道埋設(shè)要求。綜合分析發(fā)電機房的位置，降低其對小區(qū)內(nèi)住戶的影響;儲油間要按照消防驗收的要求展開設(shè)計和安裝。對于送排風口的設(shè)置，不僅要確保其安全運行，還應降低其對建筑外立面美觀效果的影響;檢查室外給排水系統(tǒng)中排水接入點、閥門井、排水官網(wǎng)標高及坡度等位置和相關(guān)參數(shù);對于弱電機房，除要加強管線設(shè)置的合理性外，還需根據(jù)小區(qū)實際情況開展科學布線和規(guī)劃;室外電纜溝、地下室電力干線橋架需滿足最合理、經(jīng)濟的布線要求;景觀設(shè)計應按照規(guī)范要求協(xié)調(diào)小區(qū)的綜合管線設(shè)計圖，避免管線走向相互矛盾。

（4）結(jié)構(gòu)圖。審核地下室覆土荷載參數(shù)，了解正負零結(jié)構(gòu)板面標高關(guān)系，并對預留孔洞位置、尺寸等進行復核。

3.2 ?建筑單體設(shè)計管理

（1）建筑。建筑檢查必須嚴格按照消防設(shè)計要求進行，重點檢查核心筒及樓梯公共空間的設(shè)計合理性。具體來說，建筑檢查涵蓋消防門位置檢查、窗洞距離檢查（凈寬、凈高、水平距離參數(shù)）、設(shè)備管線檢查、扣題結(jié)構(gòu)變化、消防栓、弱點系統(tǒng)檢查等，同時還需對各設(shè)施設(shè)置后的美觀性予以關(guān)注。此外，在建筑檢查中雨篷、門禁設(shè)置以及報警系統(tǒng)也需展開審查。另外，地下車庫的層高、凈高還有車道坡度，以及車位布置都是單體建筑圖的最基本內(nèi)容。

（2）結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計審核中，重點對地下室、車庫頂梁板位置及凈高予以審核;對人防設(shè)計中地下室定板厚度、外墻節(jié)點、排水溝、樓梯及坡道梁設(shè)計標高進行復核。

3.3 ?戶內(nèi)設(shè)計管理

（1）建筑內(nèi)部空間。在建筑內(nèi)部空間設(shè)計中，除要考慮生活區(qū)域及廚衛(wèi)區(qū)域空間的規(guī)劃外，對各區(qū)域內(nèi)管道設(shè)置及門的寬度和高度也應實行綜合考慮，加強空間功能性。且對弱電設(shè)備位置展開合理安排，減少對人們生活的影響。

（2）結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)設(shè)計中，先要對墻、柱子、門窗洞位置進行核對，之后核查廚衛(wèi)、陽臺等空間內(nèi)降板的深度，明確后澆板的位置及尺寸，以改進整體結(jié)構(gòu)的承載效果。

（3）設(shè)備。房地產(chǎn)建筑戶內(nèi)設(shè)計中涵蓋的設(shè)備種類較多，如空調(diào)機、冷媒管、廚房設(shè)施等，在設(shè)計和核查中，需要注意對這些設(shè)計的參數(shù)及安裝技術(shù)實行分析研究，避免危險的發(fā)生。同時對于戶內(nèi)各空間使用的相關(guān)設(shè)備，需要加強管線設(shè)置的科學性，保證連接的緊密性，尤其是煤氣管道及電力線路的連接情況，需要制定詳細的管道布置圖。對于埋設(shè)在外的空調(diào)機冷媒管，要控制其長度，使其不超過4米，且做好保護措施，減少外露現(xiàn)象。在設(shè)計洗衣機位置時，安裝洗衣機專用地漏是必備條件，而客廳陽臺則安裝防臭地漏，不允許加裝存水彎;排水、燃氣等設(shè)施設(shè)備管線禁止穿過住戶的樓板。

4 ?房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理的相關(guān)建議

綜上分析可了解到，房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理內(nèi)容較多，為保證管理質(zhì)量，促進后續(xù)施工的有效進行，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理提出一些建議。

4.1 ?加大前期準備工作的重視力度

前期準備工作將會直接決定管理和控制工作的質(zhì)量，所以加強對前期準備工作的重視是尤為重要的。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展前，需要明確項目定位及具體要求，嚴格按照目標及要求開展設(shè)計工作，在設(shè)計中保持制度嚴格、懲罰分明的態(tài)度。另一方面開發(fā)商應具備精準、技術(shù)熟練的建筑管理隊伍，這樣工程質(zhì)量才會得到保障。

4.2 ?加強項目質(zhì)量、進度及成本管理

如今，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸向規(guī)范化、市場化的方向邁進，為加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在工程建設(shè)中加強其質(zhì)量、進度及成本管理是非常必要的一個環(huán)節(jié)。質(zhì)量管理的強化可提高房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程的實用性和經(jīng)濟性，避免危險的發(fā)生，增大企業(yè)經(jīng)濟效益。進度管理則能夠確保項目施工嚴格按照規(guī)定要求逐步進行，加強建設(shè)中突發(fā)問題的處理，避免因工期延誤帶來經(jīng)濟損失。成本管理則是在保證建筑工程美觀性和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)工程造價的科學管控，對存在的設(shè)計變更予以嚴格規(guī)范，增加企業(yè)的利潤效益。

5 ?結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計管理對于房地產(chǎn)企業(yè)及工程建設(shè)有著非常重要的意義，希望通過本文的論述，可讓相關(guān)工作人員加大重視力度，優(yōu)化管理水平，進而完善房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)，推動行業(yè)的可持續(xù)前行。

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