購房的時機來了嗎

甄愛軍

2020年前11個月，樓市整體成交已逐漸恢復(fù)至去年同期水平，但由于潛在供應(yīng)不斷增多，加上房企回籠資金訴求提升，因此在今年年末、明年年初房價將面臨一定的壓力，這反而有利于購房。

樓市成交平穩(wěn)

11月40城成交面積環(huán)比增長幅度不大，樓市成交總體平穩(wěn)

2020年11月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長3%，同比增長15%。從往年經(jīng)驗來看，年底房企為沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模會大幅增加，預(yù)計12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。

受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標(biāo)二季度以來持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開始，近6個月的移動平均數(shù)據(jù)（4月至9月）受到疫情的影響已經(jīng)逐漸降到了最低程度。

從累積成交情況來看，今年前11個月成交狀況已經(jīng)恢復(fù)到去年同期水平。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～11月，40城成交面積同比下降2%，3月以來降幅持續(xù)收窄。2020年1月，受春節(jié)與去年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計成交面積同比降幅已連續(xù)9個月收窄。目前同比降幅已經(jīng)降至疫情以來的最低水平。

分城市來看，今年一線城市表現(xiàn)較為出色。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～11月，一線城市累計同比增長14%，二線城市累計同比下降5%;三四線城市累計同比增長1%。

一線城市之所以出現(xiàn)明顯的增幅，原因在于此前兩年的低基數(shù)所致。在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長，當(dāng)年上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。今年初，受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行，4月以來降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增，10月和11月增速持續(xù)提高。今年1～11月，深圳、上海和廣州的新房成交同比均出現(xiàn)較大增幅。

從具體城市來看，2020年1～11月，40城中廈門、深圳、東莞、韶關(guān)、合肥等21個城市新建商品住宅成交量同比增長，數(shù)量比10月多2個，占比超過了一半。其中廈門增速最高，也走出了前兩年的低迷態(tài)勢。此外，進入下半年以來，深圳商品住宅供應(yīng)量上升，11月更是供銷兩旺，月度成交量創(chuàng)今年以來新高。

市場供應(yīng)充足

就市場整體供求關(guān)系來看，目前市場供應(yīng)充足，部分城市呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢。

易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算得知，2020年10月，全國商品住宅移動平均新開工面積為13584萬平方米，環(huán)比增長0.4%;同比下降2%。新開工面積從2015年12月開始持續(xù)增長，至2019年12月達到峰值13955萬平方米。今年一季度，受疫情影響而耽誤開工進度，新開工面積下降明顯，進入二季度，國內(nèi)疫情基本可控，前期積壓的新開工需求有所反彈。三季度走勢平穩(wěn)，存在小幅波動。

市場有所恢復(fù)，但成交增速有限。數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，全國商品住宅移動平均銷售面積為12592萬平方米，環(huán)比增長1.3%，已經(jīng)連續(xù)6個月出現(xiàn)增長;同比增長1.0%，已連續(xù)兩個月恢復(fù)增長。一季度，受疫情影響，銷售面積下降明顯;二季度國內(nèi)疫情基本可控，銷售面積環(huán)比明顯反彈，6月是土地和住宅成交脈沖式增長的一個月。從今年5月開始商品住宅銷售面積一直處于不斷上升的態(tài)勢，在10月份更是達到了自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的6年最大值。

上海易居房地產(chǎn)研究院助理研究員王寧分析指出，2020年10月，全國商品住宅潛在供求比為1.09，環(huán)比下降3.1%，同比上升6.0%，2020年潛在供求比前3個季度處于上升趨勢。展望未來3個季度，根據(jù)趨勢，假設(shè)移動平均銷售面積保持10月的水平不變，預(yù)計全國潛在供求比將出現(xiàn)小幅震蕩趨勢，整體處于供大于求狀態(tài)。

具體到城市來看，天津、三亞、南京、鄭州、湖州、蘇州、上海、重慶和杭州的潛在供求比分別為1.55、1.26、1.10、1.08、1.01、0.92、0.91、0.89、0.77 。湖州、蘇州、上海和杭州供求比小于1，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。其中，以天津為代表的華北地區(qū)，三亞為代表的南部地區(qū)供求比較高，去化壓力相對更大。與2019年10月相比，天津、三亞供求比上升明顯，上?；境制?，南京和鄭州小幅上升，湖州、蘇州、重慶和杭州供求比均下降，其中杭州下降幅度最大。

明年年初房價承壓

機構(gòu)預(yù)測，預(yù)計年末更多房企將加入促銷行列，促回款降負債，這會導(dǎo)致今年年末和明年初房價承壓。

今年以來，長三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國樓市并未出現(xiàn)大范圍過熱或者過冷等跡象，基本上實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的既定目標(biāo)。

從政策面來看，9月份以來，又有多個熱點城市出臺了調(diào)控或進一步加強管理的新規(guī)。近日，央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報告（2020年第三季度）》，報告提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。進入下半年以來，全國已有常州、沈陽、無錫、唐山、西安等多城對房貸政策也進行了收緊。下半年從調(diào)控到金融政策都在收緊，這說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報告顯示，目前仍有部分房企業(yè)績完成率較低，業(yè)績沖刺壓力大。目前單月同比增速已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下滑，再加之“三條紅線”等融資新規(guī)的影響，所以房企去化壓力并沒有減輕。臨近年底，預(yù)計房企推盤力度和促銷力度將加大，以期加快去庫存、促回款、降負債。

易居研究院研究員沈昕表示，購房者也可以抓住年末促銷時機購房。在市場供應(yīng)較為充足時期，房價走勢更為平穩(wěn)，同時購房者選擇面更寬。另外，部分房企打折促銷，還能讓購房者獲得不小的實惠。