“以賽謀城”：成都天府奧體城對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響淺析

盧樂欣

摘要：大型體育賽事能提升城市知名度，推動(dòng)城市升級(jí)，還能為場(chǎng)館周邊區(qū)域帶來新的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)影響尤為顯著。因此，成都等城市規(guī)劃修建體育綜合體來承辦大型體育賽事。正在建設(shè)中的四川首個(gè)大型體育多功能綜合體——天府奧體城展現(xiàn)了成都欲通過舉辦更多大型賽事來促進(jìn)城市擴(kuò)張，帶動(dòng)?xùn)|部區(qū)域發(fā)展的城市規(guī)劃雄心。成都天府奧體城借鑒傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、空間功能和環(huán)境進(jìn)行了升級(jí)，針對(duì)“奧運(yùn)陷阱”的缺陷，設(shè)計(jì)了“分階段漸進(jìn)、分層級(jí)功能、產(chǎn)與城融合”的模式，尤其注重增加內(nèi)生性發(fā)展需求和持續(xù)性生活需要。在成都政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)支持下，隨著人們的體育意識(shí)不斷加強(qiáng)，生活質(zhì)量需求不斷增加，天府奧體城有望更長(zhǎng)效地促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)實(shí)施城市長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，為成都的城市發(fā)展注入強(qiáng)力的推動(dòng)力。

基于對(duì)往屆奧運(yùn)會(huì)舉辦城市體育場(chǎng)館建設(shè)過程和效果跟蹤，以成都奧體城發(fā)展思路為例，本文對(duì)如何利用城市興建體育場(chǎng)館、承辦體育賽事的契機(jī)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施更新、城市環(huán)境改善和公共空間功能轉(zhuǎn)變，刺激和提升房地產(chǎn)的需求，拉動(dòng)投資和消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正向循環(huán)，提出了自己的淺見。

關(guān)鍵詞：成都天府奧體城;體育綜合體;城市發(fā)展;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

舉辦大型體育賽事被許多的城市納入發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略。賽事主辦城市可通過建造場(chǎng)館吸引大量投資，來改變公共空間功能，提升知名度，刺激城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。例如 1992 年奧運(yùn)會(huì)就成功拯救了處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的巴塞羅那。房地產(chǎn)作為城市經(jīng)濟(jì)的重要支柱，是首當(dāng)其沖受到影響的行業(yè)。修建大型體育場(chǎng)館前后當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)有明顯波動(dòng)，如美國(guó)國(guó)家橄欖球聯(lián)盟的新體育場(chǎng)的建設(shè)將當(dāng)?shù)胤课菥鶅r(jià)推高了 8%。但城市管理者并不滿足修建功能單一的場(chǎng)館，因此體育綜合體應(yīng)運(yùn)而生。1952 年芬蘭赫爾辛基首創(chuàng)了奧運(yùn)公園，1960 年后奧運(yùn)公園的建設(shè)更頻繁地與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、振興區(qū)域發(fā)展、更新城市布局及展示城市和國(guó)家面貌相結(jié)合。近年來我國(guó)多個(gè)城市相繼開發(fā)建成城市“奧利匹克體育中心”這一極具代表性的體育綜合區(qū)域。奧體中心借鑒國(guó)外奧林公園的理念， 一般以承辦頂級(jí)國(guó)際體育賽事為最終目標(biāo)，在城市某片區(qū)域匯集多個(gè)運(yùn)動(dòng)館、田徑場(chǎng)和配套設(shè)施。其能改善基礎(chǔ)設(shè)施和外部環(huán)境來吸引和聚集人流，增加房產(chǎn)需求，同時(shí)開發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目增加住房供給，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有積極影響。但高昂的前期投資、缺乏可持續(xù)性的大型場(chǎng)館、以及長(zhǎng)期規(guī)劃的缺失，可能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的躍升產(chǎn)生副作用。因此， 研究特定城市背景下的體育綜合體的發(fā)展機(jī)制具有重要意義。

為貫徹國(guó)務(wù)院《體育強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》，成都市體育發(fā)展“十三五”規(guī)劃提出，推動(dòng)體育產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、打造成都體育文化品牌、加快建設(shè)國(guó)內(nèi)一流體育城市和世界賽事名城。結(jié)合“東進(jìn)”的城市戰(zhàn)略，成都擬以“一城兩區(qū)多點(diǎn)”布局重大體育場(chǎng)館。其中，天府奧體城作為核心的“一城”，將創(chuàng)新性地集體育教育、康復(fù)醫(yī)療、觀光旅游等多種功能于一體，滿足了居民多樣的內(nèi)生需求，增強(qiáng)了可持續(xù)性。因此，相對(duì)于傳統(tǒng)的體育綜合體，天府奧體城對(duì)周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生更強(qiáng)、更持續(xù)的正向影響。

1 承辦大型賽事對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)制

1.1 外部環(huán)境提升

1.1.1 基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)與公共空間功能轉(zhuǎn)變

為在承辦好奧運(yùn)會(huì)的同時(shí)奠定城市進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，往屆奧運(yùn)會(huì)主辦城多在賽前更新交通、污水和垃圾處理系統(tǒng)、通信設(shè)施和城市景觀等城市基礎(chǔ)設(shè)施。如 1965 年?yáng)|

京將國(guó)民生產(chǎn)總值的 3.2%? 用于整修道路、擴(kuò)建碼頭、改善污水處理系統(tǒng)等;為籌備 1976年奧運(yùn)會(huì)，蒙特利爾將地鐵線路延長(zhǎng)了 20 公里以連接城市和體育場(chǎng)館，并且修建了新的機(jī)場(chǎng)航站樓、翻新了道路。此外，奧運(yùn)綜合體的修建也會(huì)影響城市規(guī)劃和公共空間的功能。如 1988 年首爾奧運(yùn)會(huì)，隨著體育場(chǎng)館、配套設(shè)施和奧運(yùn)村在漢江南岸建成， 新聞中心、眾多企業(yè)和居民區(qū)南遷，江南區(qū)逐漸形成繁華的商業(yè)區(qū)，成為首爾的新城市中心。主辦城市的區(qū)域功能因奧運(yùn)綜合體的建設(shè)而變化更為常見。曾經(jīng)是二戰(zhàn)后堆砌戰(zhàn)后垃圾的荒地的慕尼黑Oberwiesenfeld 奧林匹克公園，如今已成為市民進(jìn)行體育和娛樂活動(dòng)的好去處。約有 2.2 億游客前往公園參觀，另約有 2000 當(dāng)?shù)鼐用衩刻煸诠珗@里鍛煉和享受閑暇。優(yōu)美的環(huán)境和大量消費(fèi)者也吸引了寶馬等眾多公司進(jìn)駐。隨著建設(shè)奧運(yùn)體育場(chǎng)館，城市區(qū)域公共空間的功能發(fā)生了改變，政治權(quán)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化氛圍也隨之逐步轉(zhuǎn)移。奧運(yùn)場(chǎng)地周邊區(qū)域空間功能的優(yōu)化提升，能給周邊地產(chǎn)賦予更高的價(jià)值，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

1.1.2 城市環(huán)境優(yōu)化

奧運(yùn)會(huì)也是建立城市聲譽(yù)、提升城市知名度的一大良機(jī)。因此，即使是成本高昂， 挑戰(zhàn)巨大，部分主辦城市仍不遺余力優(yōu)化城市環(huán)境。為達(dá)到奧運(yùn)會(huì)的空氣質(zhì)量要求，自1998 年開始，北京政府共投入 1400 多億元全面整治困擾城市多年的空氣質(zhì)量問題。工作共分為 13 個(gè)階段，包含 200 多項(xiàng)治理和控制措施，重點(diǎn)治理燃煤電廠、機(jī)動(dòng)車、工業(yè)和粉塵污染。奧運(yùn)會(huì)期間，臨時(shí)管控措施更加嚴(yán)格：要求 150 多家重污染的企業(yè)臨時(shí)停工停產(chǎn);城區(qū)工地暫停土石方工程和混凝土澆筑作業(yè)以避免粉塵污染;采取機(jī)動(dòng)車單雙號(hào)限行以盡可能減少尾氣排放。北京 2008 年 8 月空氣質(zhì)量全部達(dá)標(biāo)，全年空氣質(zhì)量良好的天數(shù)從 1998 年的 100 天增加到 2007 年的 246 天，各大污染物年均濃度大幅下降。環(huán)境改善也利于主辦城市賽后的發(fā)展。借助奧運(yùn)契機(jī)大力發(fā)展公共交通、關(guān)閉重污染工廠、出臺(tái)污染監(jiān)測(cè)和排放限制政策等措施，在賽后持續(xù)促進(jìn)空氣質(zhì)量問題的改善， 優(yōu)化居住環(huán)境，吸引更多外來人口，增加了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)積極發(fā)展。

1.2 房屋供給凈增加

承辦奧運(yùn)會(huì)也能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)量產(chǎn)生積極影響。奧運(yùn)會(huì)手冊(cè)規(guī)定，主辦城市需籌備超過 30 個(gè)場(chǎng)館、容納約 1.5 萬(wàn)人的奧運(yùn)村和至少 4 萬(wàn)間酒店房間。比賽結(jié)束后，奧運(yùn)村等建筑可被改造成新的商品房，倫敦就是成功的案例之一。2012 年奧運(yùn)會(huì)后，原奧運(yùn)村被改造成為 2800 多套新房，入住率達(dá) 95%，另有 2000 套住房正在規(guī)劃中。此外，居住環(huán)境改善和市場(chǎng)需求的增加也會(huì)吸引大量的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)。倫敦奧運(yùn)區(qū)域目前已有 5 個(gè)新社區(qū)建成，包括 2017 年位于伊麗莎白女王奧林匹克公園入口、耗資 13 億英鎊的 Glasshouse Gardens;另有更多項(xiàng)目正在建設(shè)中，如歐洲開發(fā)商 Vastint 計(jì)劃將位于公園南部的一塊土地改造成名為Sugar House Island 的新區(qū)，包括商業(yè)、住宅和兩所小學(xué)。據(jù)估計(jì)，2031 年倫敦奧體區(qū)將入住 55，000 多名居民。

從以往數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大多受益于城市環(huán)境和空間功能優(yōu)化的正外部性，以 及改造奧運(yùn)村和房地產(chǎn)開發(fā)商投資增加的房地產(chǎn)供給。如 1986-1992 年，巴塞羅那奧林匹克區(qū)新建房屋和原有房屋的價(jià)格分別提高了 240%、287%，重振了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng);雅典奧運(yùn) 7 年間的房?jī)r(jià)上漲超過 110%，2012 年倫敦奧運(yùn)會(huì)后 5 年的房?jī)r(jià)上漲超過 64%。

2 成都天府奧體城

2.1 背景及項(xiàng)目簡(jiǎn)介

作為“西部經(jīng)濟(jì)金融中心城市”，成都擁有 1658 萬(wàn)常住居民，2019 年 GDP 超 1.7萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng) 7.8%。經(jīng)濟(jì)的繁榮和良好的發(fā)展戰(zhàn)略使城市地位穩(wěn)步上升。2016 年以來，成都一直位居中國(guó)“新一線城市”榜首;2018 年GaWC 世界城市評(píng)價(jià)體系中， 成都跨越了 2 個(gè)等級(jí)躍升至 Beta+級(jí)、第 71 名。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展上升期的城市，成都有能力也有需求拓展城市外圍，尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)。2017 年 4 月，成都市第十三次黨代會(huì)提出“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展策略。其中“東進(jìn)”戰(zhàn)略旨在龍泉山東側(cè)規(guī)劃建設(shè)三大新城，開辟城市永續(xù)發(fā)展新空間，打造全市發(fā)展“第二主戰(zhàn)場(chǎng)”。隨著戰(zhàn)略的實(shí)施，東部投資持續(xù)增長(zhǎng)，2019 年增長(zhǎng) 17.9%。作為“東進(jìn)”策略重大功能性項(xiàng)目和“一城兩區(qū)多點(diǎn)”重大體育場(chǎng)館布局的核心，成都天府奧體城將落戶天府新區(qū)空港新城的西北部，借助承辦大型賽事的新機(jī)遇，來推動(dòng)?xùn)|部空間格局更新，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尋求創(chuàng)造城市第二中心的新機(jī)會(huì)。乘著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策支持的強(qiáng)風(fēng)，成都朝著“世界賽事名城”的目標(biāo)邁進(jìn)了一大步。

據(jù)Sasaki 公司設(shè)計(jì)的優(yōu)勝方案規(guī)劃，天府奧運(yùn)城占地 86km²，是四川首個(gè)集水上、山地、綜合體育項(xiàng)目為一體的大型體育多功能綜合體，旨在利用體育賽事傳承天府文化， 發(fā)展體育相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈，打造國(guó)際體育文化名城， 構(gòu)建“會(huì)展、醫(yī)療、旅游、文創(chuàng)、傳媒”全產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。它將按照“山水城相融”的理念，依托龍泉山城市森林公園和三岔湖形成 “山地運(yùn)動(dòng)區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)區(qū)、核心區(qū)”三大功能板塊和十三大賽事場(chǎng)館，并由體育休閑軸和城市文化廊道串聯(lián)不同區(qū)域、組織流線，中心由城市 CBD 相連。整個(gè)奧體城城區(qū)功能豐富，帶狀的廊道與蜿蜒的湖岸線和地勢(shì)充分融合。按照規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度， 2018 年 3 月，天府奧體城基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目集中開工，宣告項(xiàng)目的開始;2019 年 2 月，成都體育學(xué)院整體遷移項(xiàng)目啟動(dòng);同年 8 月，成都天府奧體城投資發(fā)展有限公司正式揭牌成立，將負(fù)責(zé)推動(dòng)天府奧體城區(qū)域規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì) 2020 年底前，天府奧體城

將陸續(xù)完成配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，適時(shí)啟動(dòng)主體育場(chǎng)館建設(shè)。部分場(chǎng)館計(jì)劃用于 2021 年第 31 屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)，并為 2025 年世運(yùn)會(huì)做好準(zhǔn)備。

2.2 對(duì)傳統(tǒng)機(jī)制的應(yīng)用情況

外部環(huán)境優(yōu)化和房屋供給增加兩大促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制都在天府奧體城的規(guī)劃中得到了良好的應(yīng)用。基礎(chǔ)設(shè)施方面，正在建設(shè)中的地鐵 13、18 號(hào)線連接奧體城與成都市區(qū)，周邊多條高速公路和 2020 年底即將建成和投入使用的成都新機(jī)場(chǎng)——天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)將提供便捷的交通。之前，天府奧體城所在的空港新城絳溪南組團(tuán)原主要依靠三岔湖和龍泉山城市森利公園的旅游產(chǎn)業(yè)，觀光時(shí)間主要集中在夏秋兩季，空間功能較單一。建設(shè)奧體城綜合體利用承辦體育賽事延長(zhǎng)旅游觀光時(shí)間至全年，并且?guī)?dòng)當(dāng)?shù)匚幕⒔逃?、休閑、娛樂極其衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大大豐富了公共空間的功能，提升了居民的生活質(zhì)量。此外，規(guī)劃中的多個(gè)新社區(qū)也將大幅增加該地區(qū)的住宅供應(yīng)量。

3 傳統(tǒng)奧體綜合片區(qū)的缺陷

雖然奧體綜合片區(qū)能有效拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施提升和城市空間更新，但由于其體量大，目 標(biāo)功能較為單一，只有合理規(guī)劃利用，并且與城市其他片區(qū)融合協(xié)同發(fā)展，才能提高其 利用效率。國(guó)外的一些奧運(yùn)會(huì)主辦城市僅僅關(guān)注于成功承辦奧運(yùn)會(huì)比賽這一單一目標(biāo)上， 再加之準(zhǔn)備時(shí)間較緊張，極易陷入“奧運(yùn)陷阱”中——建設(shè)完全服務(wù)于奧運(yùn)會(huì)的綜合體 育區(qū)域，但大賽結(jié)束后，大型場(chǎng)館和賽后片區(qū)與城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃融合不足，導(dǎo)致利用 效率低下，造成城市資源的浪費(fèi)，甚至產(chǎn)生政府財(cái)政問題。例如 2004 年雅典奧運(yùn)會(huì)后， 因?yàn)槿鄙俸侠硪?guī)劃，與城市發(fā)展融合不足，維護(hù)成本高昂，絕大部分奧運(yùn)場(chǎng)館接連被拆 除，未拆除的場(chǎng)館如今也已荒廢破敗。

“奧運(yùn)陷阱”除了會(huì)導(dǎo)致奧運(yùn)場(chǎng)館閑置，若沒有后期跟進(jìn)的規(guī)劃，還會(huì)降低賽事對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極影響的可持續(xù)性，甚至造成房地產(chǎn)泡沫。例如巴塞羅那的住宅價(jià)格在1992 年奧運(yùn)會(huì)后即停止了飆升，此后 6 年持續(xù)下跌;里約熱內(nèi)盧的經(jīng)濟(jì)因奧運(yùn)會(huì)而短暫繁榮，眾多開發(fā)商涌入市場(chǎng)導(dǎo)致新房產(chǎn)過剩，賽后出現(xiàn)政治腐敗和經(jīng)濟(jì)衰退又大幅降低了對(duì)房產(chǎn)的需求，使得空置率不斷提高，租金急速下降：商業(yè)地產(chǎn)月租金從 2013 年的$7/平方英尺下降到 2016 年的$3.32/平方英尺，空置率卻從 3%上升到 23%。反觀成都，因?yàn)闆]有東道主的壓力，天府奧體城的規(guī)劃更注重與城市長(zhǎng)期發(fā)展和市民需求相融合。它利用階段性規(guī)劃策略來防止激進(jìn)性建設(shè)，融合多種生活功能于一體，并針對(duì)不同人群設(shè)計(jì)分層級(jí)體育設(shè)施，來提高房地產(chǎn)的內(nèi)生需求，同時(shí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市相融，以此來解決傳統(tǒng)體育綜合片區(qū)的不足。

4 天府奧體城對(duì)缺陷的解決辦法及潛在劣勢(shì)

4.1 針對(duì)傳統(tǒng)綜合奧體城缺陷的解決辦法

4.1.1 階段性規(guī)劃

首先，賽事場(chǎng)館組團(tuán)采用“先確定運(yùn)營(yíng)模式，再修建場(chǎng)館。成功引進(jìn)一項(xiàng)頂級(jí)賽事、一家體育賽事運(yùn)營(yíng)公司，再啟動(dòng)相應(yīng)場(chǎng)館的建設(shè)”的打造思路，以有效降低場(chǎng)地閑置的可能性和建設(shè)成本，最大限度地減少對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過激影響。另外，階段性的規(guī)劃能逐步推動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，避免短期內(nèi)的劇烈波動(dòng)。近期重點(diǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，包括道路、綠化景觀和交通等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目、成都體育學(xué)院整體搬遷項(xiàng)目、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)孵化園基礎(chǔ)建設(shè)等，為未來的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。主要場(chǎng)館建設(shè)將在項(xiàng)目中期完成， 部分場(chǎng)地將被利用以承辦單項(xiàng)高級(jí)別賽事和具有自主品牌和成都文化特色的賽事，并借助承辦賽事推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改造，逐步走向成熟。末期核心場(chǎng)館區(qū)域建成并投入使用，片區(qū)具備舉辦大型綜合競(jìng)賽的能力，形成設(shè)施齊全的國(guó)際化、現(xiàn)代化新區(qū)，住宅、工業(yè)和商業(yè)發(fā)展擴(kuò)張，從而提振房地產(chǎn)價(jià)格和銷售量。整個(gè)建設(shè)過程與城市長(zhǎng)期發(fā)展相融合，將對(duì)周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定的積極影響。

4.1.2 融合多種生活功能

分層級(jí)、多功能的策略為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)賦予了獨(dú)特的價(jià)值。除了職業(yè)賽事所需的核心場(chǎng)館、配套附屬場(chǎng)館和體育設(shè)施、和奧運(yùn)村等，成都天府奧體城還創(chuàng)新性地規(guī)劃了培訓(xùn)級(jí)、全民級(jí)的體育設(shè)施，并且結(jié)合教育、旅游、醫(yī)療等長(zhǎng)期發(fā)展項(xiàng)目，極大豐富了公共空間的功能。培訓(xùn)級(jí)體育主要依托規(guī)劃中的競(jìng)訓(xùn)配套組團(tuán)，結(jié)合周邊的體育場(chǎng)館資源，建設(shè)一批體育學(xué)校、體育俱樂部及競(jìng)訓(xùn)基地，提高高級(jí)運(yùn)動(dòng)員專業(yè)水平及其體育從業(yè)的延續(xù)性，同時(shí)普及青少年體育鍛煉。其中，成都體育學(xué)院為國(guó)家部署在西南地區(qū)唯一的高等體育學(xué)府，將整體遷移至天府奧體城，為體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)后備人才。同時(shí)，高等教育機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)體育場(chǎng)館和體育設(shè)施使用的可持續(xù)性，比如體育館可用于學(xué)校開幕式、畢業(yè)典禮等重大活動(dòng);其他常規(guī)體育設(shè)施可用于學(xué)生日常訓(xùn)練、鍛煉和科研;學(xué)生宿舍在必要時(shí)可改造為運(yùn)動(dòng)員住所等。大批高等體育人才也保證了承辦大型賽事的人力資源， 并且能有效推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和消費(fèi)。全民級(jí)體育響應(yīng)“全民健身”理念，將體育與社區(qū)配套設(shè)施多樣化結(jié)合，部分可在賽事時(shí)期更新改造為專用設(shè)施。重點(diǎn)推動(dòng)文體旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，讓體育真正融入城市生活中。成都市是我國(guó)最佳旅游城市之一，天府奧體城規(guī)劃利用當(dāng)?shù)刈匀弧⑷宋穆糜钨Y源，與體育產(chǎn)業(yè)相融，促進(jìn)全年觀光旅行、全民休閑娛樂。三岔湖、龍泉山森林公園風(fēng)景區(qū)氣候宜人，夏涼冬暖，適合山地戶外和水上運(yùn)動(dòng)旅游等; 以三岔鎮(zhèn)和周邊社區(qū)為基礎(chǔ)規(guī)劃的三岔湖濱藝術(shù)社區(qū)和城市文化廊道利用人文資源突出藝術(shù)體驗(yàn)旅游特色;體育競(jìng)賽、文化體驗(yàn)、自然探索相輔相成，增加了旅游的多樣性， 不僅增加了當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提升其生活水平，也能吸引更多游客。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房產(chǎn)的需求增加，配合長(zhǎng)期發(fā)展的旅游業(yè)，將助推周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也是天府奧體城引入的遠(yuǎn)見性的行業(yè)，它增加了城市空間功能的服務(wù)性，提高居民生活質(zhì)量的同時(shí)也能對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。研究表明，醫(yī)療服務(wù)對(duì)成都市周邊各類房?jī)r(jià)的影響顯著，綜合醫(yī)院排在各類公共服務(wù)中的第三位，天府奧體城所在第三圈層中，診所、?？漆t(yī)院對(duì)房?jī)r(jià)解釋力分別處于第二、三位。城郊公共服務(wù)設(shè)施較缺乏且分布不均衡，房產(chǎn)一般會(huì)自然向公共服務(wù)匯聚靠攏，因此對(duì)房?jī)r(jià)的解釋力強(qiáng)于中心圈層。天府奧體城規(guī)劃便捷的醫(yī)療服務(wù)能夠通過增加居住的安全感和便利性，而提高購(gòu)房者的心理保留價(jià)格，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響。隨著我國(guó)老齡化速度加快， 康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景光明，國(guó)務(wù)院印發(fā)《“健康中國(guó) 2030”規(guī)劃綱要》提出，2030 年健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模將達(dá)到 16 萬(wàn)億。天府奧體城引入康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)既能與體育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合， 為運(yùn)動(dòng)員提供全方位康復(fù)訓(xùn)練和服務(wù);還與旅游結(jié)合，旅游風(fēng)景區(qū)能吸引中老年人群旅居養(yǎng)老，“康養(yǎng)+旅游+地產(chǎn)”的模式能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

4.1.3 產(chǎn)城相融

城市環(huán)境與產(chǎn)業(yè)的和諧融合能提高天府奧體城周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。“謀賽”即“謀城”，成都的城市發(fā)展和天府奧體城的建造互相促進(jìn)，相輔相成。經(jīng)濟(jì)方面， 隨著成都競(jìng)爭(zhēng)力和地位的不斷提高，經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展為房地產(chǎn)帶來了可觀的資金儲(chǔ)備， 吸引了更多的開發(fā)商投資。此外，體育產(chǎn)業(yè)在我國(guó)仍然是新興產(chǎn)業(yè)，2016 年產(chǎn)業(yè)規(guī)模為 1.9 萬(wàn)億，產(chǎn)業(yè)增加值僅占GDP 的 0.9%，體育服務(wù)業(yè)增加值的占比為 55%，與體育發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)的尚有差距（3%，80%）;體育旅游僅占旅游業(yè)的 5%，小于發(fā)達(dá)國(guó)家（25%），但年增速為 30%-40%，高于全球增速（14%-15%），未來仍存在較大的發(fā)展空間。成都體育產(chǎn)業(yè)的潛力突出，產(chǎn)值從 2012 年的 160.36 億元增長(zhǎng)到 2019 年的 730 億元。體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，健身服務(wù)業(yè)的增加值超過 73%，遠(yuǎn)大于全國(guó)平均水平 30%， 說明了成都體育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)和潛力。另外，中國(guó)第二大體育產(chǎn)業(yè)基地位于成都， 能為體育發(fā)展提供有力支持。成都其他優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的結(jié)合更突出了成都“產(chǎn)城融合”策略的優(yōu)勢(shì)，例如互聯(lián)網(wǎng)與體育的組合增加了體育創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的可行性。

政府的大力支持也讓成都能更好地抓住這一機(jī)遇。成都正按照《成都創(chuàng)建國(guó)際賽事名城行動(dòng)計(jì)劃》積極布局，積累舉辦大型賽事經(jīng)驗(yàn)：2019 年成功舉辦第 18 屆世界警察與消防比賽、成都馬拉松等 32 項(xiàng)重大國(guó)際賽事。未來成都已成功申辦 2021 世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)、2022 年世界乒乓球錦標(biāo)賽和 2025 年世界運(yùn)動(dòng)會(huì)，并計(jì)劃 2021-2025 年平均每年舉辦國(guó)際賽事 29 項(xiàng)，2026-2035 年每年舉辦國(guó)際賽事 38 個(gè)。持續(xù)性的賽事承辦計(jì)劃提高了場(chǎng)館的使用頻率，也可防止周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫性過熱。另外，成都城市文化也給天府奧體城的發(fā)展提供了額外的優(yōu)勢(shì)。對(duì)休閑運(yùn)動(dòng)的熱愛根植于成都市民的文化基因中，人們的體育鍛煉意識(shí)較強(qiáng)。2017 年，成都市體育產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到1.37%，高于全國(guó)平均水平。隨著越來越多的人意識(shí)到體育鍛煉的重要性，體育鍛煉的環(huán)境將逐步改善，使奧體城周邊的房地產(chǎn)更具吸引力。

4.2 潛在劣勢(shì)

但是，成都天府奧體城的發(fā)展仍有一些潛在劣勢(shì)，可能會(huì)抑制其對(duì)房地產(chǎn)的積極影響，對(duì)此，須充分預(yù)見并提前籌劃針對(duì)性措施。首先，與北京等一線城市相比，成都的城市影響力仍然有限，在國(guó)際大型綜合性賽事競(jìng)標(biāo)中的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，可能會(huì)導(dǎo)致承辦大型賽事的數(shù)量或賽事等級(jí)不足預(yù)期，造成部分場(chǎng)館閑置。針對(duì)這一問題，天府奧體城應(yīng)將申辦賽事與設(shè)施建設(shè)相配合，避免激進(jìn)申辦超出承辦能力的項(xiàng)目，從單項(xiàng)低等級(jí)賽事辦起，積累經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)場(chǎng)館建設(shè)情況逐步提升承辦賽事的能力。此外，政府主導(dǎo)的投資可能面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。1976 年蒙特利爾奧運(yùn)會(huì)的例子表明，政府激進(jìn)投資而市場(chǎng)參與較少的體育綜合區(qū)域，若后期管理不善，很容易給政府帶來長(zhǎng)期的債務(wù)負(fù)擔(dān)。投資資金不到位帶來的項(xiàng)目停滯可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重大打擊，因此，天府奧體城應(yīng)遵照“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作、共建共享共贏”原則，來降低資金壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)I造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。再者，奧體城的大規(guī)模建設(shè)在帶來迅速的環(huán)境升級(jí)的同時(shí)，也很極易造成快速的“士紳化”或“中產(chǎn)階級(jí)化”，即當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲過快，迫使當(dāng)?shù)氐脑∶癜徇w。如何平衡高速發(fā)展和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的福利，一直是圍繞奧運(yùn)綜合區(qū)域的問題。最后，環(huán)境問題，特別是霧霾，仍然困擾著成都。公眾對(duì)此的擔(dān)憂在一定程度上會(huì)降低對(duì)天府奧體城區(qū)房地產(chǎn)升值的信心，可能導(dǎo)致該項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的提振作用被高估。只有當(dāng)這些問題及時(shí)得到解決，天府奧體城才能更大限度地對(duì)周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生長(zhǎng)期的積極影響。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，傳統(tǒng)奧運(yùn)綜合區(qū)多在采取短時(shí)間內(nèi)集中投資建設(shè)體育場(chǎng)館的措施，來改善城市布局、優(yōu)化公共空間功能、更新基礎(chǔ)設(shè)施和增加房產(chǎn)供給。承辦大型賽事能讓周邊房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)迅速升溫，但由于缺乏與長(zhǎng)期城市規(guī)劃的整合，許多主辦城市奧體區(qū)域繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往會(huì)在賽后迅速降溫。為了實(shí)現(xiàn)體育設(shè)施的可持續(xù)利用和地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，成都天府奧體城選擇圍繞核心場(chǎng)館建設(shè)功能多樣的小規(guī)模“城市”，來解決僅僅著眼舉辦單一賽事的弊端。其中，分階段的漸進(jìn)建設(shè)、分層級(jí)的功能規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)與城市相融使得該地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有長(zhǎng)效的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。奧體城核心區(qū)域規(guī)劃的大學(xué)搬遷、醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目和升級(jí)的旅游景點(diǎn)優(yōu)化了公共空間功能，與居住、商業(yè)和諧相融，滿足全方位的生活需求;公共服務(wù)種類的增加全面提升了生活便利性和舒適度，為周邊的房地產(chǎn)賦予了更高的價(jià)值，也拉動(dòng)長(zhǎng)期的房產(chǎn)內(nèi)生需求。反過來，作為一個(gè)具有前瞻眼光、創(chuàng)新性和活力的城市，其政策、經(jīng)濟(jì)和文化環(huán)境又為體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。在體育氛圍日益濃厚、人民對(duì)美好生活的向往不斷增長(zhǎng)的時(shí)代背景下，可以預(yù)見，人們對(duì)于環(huán)境優(yōu)美、功能完備、設(shè)施齊全、生活便利的奧體中心區(qū)域的房產(chǎn)的需求將大幅提高，天府奧體城能借助體育產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，避免“奧運(yùn)陷阱”下地產(chǎn)市場(chǎng)短暫火爆，從根本上促進(jìn)周邊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。

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