《民法典》不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則釋義

王月娟

不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，在抵押物轉(zhuǎn)讓的場合都涉及抵押權(quán)人的擔(dān)保利益和受讓人交易安全利益的衡量和取舍，這是立法者創(chuàng)設(shè)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則時(shí)必須面對(duì)的基本問題。如果過于強(qiáng)調(diào)對(duì)受讓人利益的保護(hù)，雖然有利于充分實(shí)現(xiàn)抵押物的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，也能夠使抵押物轉(zhuǎn)讓的交易安全能夠得到保障，但抵押權(quán)人的利益會(huì)因此受損，使抵押權(quán)作為“擔(dān)保之王”的制度價(jià)值折損大半。因?yàn)椋诘盅何镛D(zhuǎn)讓的場合，若不承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，抵押權(quán)人隨時(shí)可能因抵押人私自轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物而喪失抵押權(quán)，就不能對(duì)擔(dān)保交易的結(jié)果形成合理的預(yù)期和信賴;反過來，如果過于強(qiáng)調(diào)對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)，而不考慮受讓人的利益，則抵押物受讓人可能隨時(shí)因?yàn)榈盅簷?quán)人主張抵押權(quán)而喪失對(duì)受讓的抵押物的合法權(quán)益，實(shí)踐中出于對(duì)受讓的抵押物“被追及”的擔(dān)心，交易自然會(huì)減少，如此又不利于抵押物交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。《民法典》第406條確立了一般情況下抵押物可自由轉(zhuǎn)讓的原則，從文義解釋的角度來看應(yīng)當(dāng)均適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但在不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)區(qū)分立法的物權(quán)體系下，不動(dòng)產(chǎn)抵押物和動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓既有相似之處也各有其特點(diǎn)，故本文擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓中各自存在的疑惑之處結(jié)合相關(guān)規(guī)則進(jìn)行體系化的理解。此外，為方便理解，本文中無論不動(dòng)產(chǎn)抵押還是動(dòng)產(chǎn)抵押，均指第三人提供抵押物的情形。

按照《民法典》第395條，不動(dòng)產(chǎn)抵押物指建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)和正在建造的建筑物。相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押物而言，不動(dòng)產(chǎn)抵押物本身具有不可移動(dòng)性、固定性，無論權(quán)利如何變動(dòng)，交易如何頻繁，不動(dòng)產(chǎn)本身一般不發(fā)生物理上的變動(dòng)，而且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的采公示生效主義，權(quán)利主體均在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上有所記載，這為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人行使權(quán)利和抵押物受讓人了解權(quán)利負(fù)擔(dān)提供了便利。

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力

按照物權(quán)基礎(chǔ)理論，作為他物權(quán)的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)具有追及效力，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)或者出現(xiàn)約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形且抵押人已經(jīng)失去對(duì)抵押物的占有時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)追及抵押物之所在，就抵押物的價(jià)值優(yōu)先受償。抵押權(quán)的追及效力是物權(quán)對(duì)世性的表現(xiàn)，是基于物權(quán)的支配性而產(chǎn)生的。公示公信原則是抵押權(quán)追及效力的邏輯起源之一。此前的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法解釋》）第67條和《物權(quán)法》第191條對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)定均未能完全貫徹抵押權(quán)的追及效力，而是增加了“未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人”的程序性限制和“抵押權(quán)人同意”方可轉(zhuǎn)讓的實(shí)體性限制，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的效力狀況長期以來處于“不完整”狀態(tài)?！睹穹ǖ洹返?06條在允許抵押物自由轉(zhuǎn)讓的同時(shí)聲明“抵押權(quán)不受影響”，直接刪除了上述2個(gè)限制，具有合理性。

承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力不會(huì)對(duì)受讓人的交易安全產(chǎn)生太大影響?；诓粍?dòng)產(chǎn)抵押登記設(shè)立的“物的編成主義”，受讓人要想基于法律行為并按法定公示方法取得抵押物所有權(quán)，必須到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記，因此無論如何都會(huì)知曉其上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。此時(shí)，若受讓人不愿負(fù)擔(dān)“被追及”的風(fēng)險(xiǎn)，有2條路徑可選擇：一是放棄購買此不動(dòng)產(chǎn)，另覓他物;二是可以與抵押權(quán)人協(xié)議由受讓人替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，抵押權(quán)因主債權(quán)的消滅而消滅。若債權(quán)人不愿提前受領(lǐng)給付或者債務(wù)人不愿損失期限利益，則可由受讓人將價(jià)款提存。受讓人便可取得沒有權(quán)利負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。此乃受讓人的權(quán)利，故抵押權(quán)人不得拒絕，因?yàn)榫蛡鶛?quán)人和抵押人的抵押合同而言，受讓人屬于《民法典》第524條第1款規(guī)定的對(duì)該合同債務(wù)的履行具有法律上利害關(guān)系的第三人，享有法定的代位清償請(qǐng)求權(quán)。也許有人會(huì)疑問，這樣豈不是將抵押人“將來可能”承擔(dān)抵押責(zé)任提前變成了“必然現(xiàn)實(shí)”，而且抵押人也不能從受讓人手中獲得出賣自己不動(dòng)產(chǎn)的對(duì)價(jià)，豈不是過于不公？筆者認(rèn)為，此情形下，抵押人可向債務(wù)人主張追償權(quán)，要求債務(wù)人向自己清償債務(wù)。既然抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任是一種“可能”，那么債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)也只是一種“可能”，并不意味著債務(wù)人已經(jīng)現(xiàn)實(shí)地失去清償能力，故受讓人代位清償不會(huì)增加抵押人得不到清償?shù)膸茁省?種方案如何選擇則屬于當(dāng)事人意思自治的范疇。若受讓人知曉不動(dòng)產(chǎn)上存在抵押權(quán)仍愿購買，則只能自擔(dān)“被追及”的風(fēng)險(xiǎn)，事后向抵押人主張返還價(jià)金。

二、通知抵押權(quán)人的性質(zhì)和意義

在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，《民法典》第406條雖然規(guī)定“應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人”，但不再是抵押權(quán)具有追及效力程序性要件，而只是抵押人基于誠實(shí)信用原則和對(duì)抵押權(quán)人的“尊重”，進(jìn)行的一種善意的提醒，不會(huì)產(chǎn)生法律上的后果。也就是說抵押人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)抵押物時(shí)是否通知抵押權(quán)人，對(duì)于抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。因?yàn)?，在出現(xiàn)需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記薄即可獲知最新的所有權(quán)人，向其主張就抵押物的價(jià)值優(yōu)先受償。關(guān)于查詢登記簿所增加的成本，可以計(jì)入“實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用”，在抵押物拍賣、變賣所得的價(jià)款中一并扣除。根據(jù)《民法典》第406條第2款第2句，不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓場合，通知抵押權(quán)人的意義在于如果抵押權(quán)人能夠證明轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)抵押物會(huì)給抵押權(quán)帶來危害，如受讓人欲將不動(dòng)產(chǎn)拆除，便可以及時(shí)要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。但這本來就是抵押權(quán)人在抵押人的行為可能危及抵押物的價(jià)值時(shí)所能夠采取的保全自己權(quán)利的手段，即使不通知，抵押權(quán)人事后發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值減少的，仍可依《民法典》第408條要求抵押人另行提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保物。如此看來，無論事先發(fā)現(xiàn)還是事后知曉，都不會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)人無法救濟(jì)的窘境。

三、當(dāng)事人之間另有約定的性質(zhì)

《民法典》第406條第1款雖規(guī)定了當(dāng)事人可以約定禁止或限制抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，但目前學(xué)界和司法實(shí)務(wù)界比較一致的看法是該約定僅具有債法上的意義，而不能剝奪或約束抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)能。根據(jù)“物權(quán)法定”原則，抵押權(quán)的內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而第406條允許抵押人自由處分抵押物，也就表明，雖然抵押人的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)但不影響其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的完整性。反過來說，抵押權(quán)的內(nèi)容不包括限制抵押人處分抵押物，抵押權(quán)人與抵押人之間的約定自然不能凌駕于法律規(guī)定之上，產(chǎn)生優(yōu)于法律規(guī)定的物權(quán)效力。但在債的意義上，當(dāng)事人之間的約定并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于可以意思自治的范疇，故而產(chǎn)生債法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押權(quán)人可主張違約損害賠償。

綜上，《民法典》第406條承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力，體現(xiàn)了對(duì)抵押權(quán)人擔(dān)保利益的保護(hù)，但受讓人的交易安全并未因此受損。由于受讓人必然知曉不動(dòng)產(chǎn)抵押物上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，其可向抵押權(quán)人主張代位清償請(qǐng)求權(quán);若未主張，“被追及”后可要求抵押人返還作為不當(dāng)?shù)美膬r(jià)金。不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的，不通知抵押權(quán)人不會(huì)產(chǎn)生法律后果，其并非法律苛加給抵押人的義務(wù)。當(dāng)事人之間限制或禁止轉(zhuǎn)讓抵押物的協(xié)議不影響抵押人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)抵押物這一物權(quán)行為的法律效力。此外，正因?yàn)榈盅喝巳韵碛胁粍?dòng)產(chǎn)抵押物的處分權(quán)能且受讓人必然知曉不動(dòng)產(chǎn)上抵押物的存在，故善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域沒有適用的空間。

近代以來，非移轉(zhuǎn)占有型擔(dān)保制度隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)u受重視。我國抵押制度中的抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則經(jīng)歷了從《擔(dān)保法》規(guī)定的“通知、告知”有效到《擔(dān)保法解釋》區(qū)分動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記與否采取不同立法，再到《物權(quán)法》第191條又區(qū)分抵押權(quán)人是否同意產(chǎn)生不同的法效果，直至《民法典》第406條才正式承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力，為構(gòu)建統(tǒng)一擔(dān)保物轉(zhuǎn)讓規(guī)則提供了法律依據(jù)。

（作者單位：西北政法大學(xué)）