房產(chǎn)業(yè)務(wù)BIM應(yīng)用功能定位

文｜梁菁

（作者為全國智標(biāo)委BIM工作組組長）

根據(jù)房地產(chǎn)公司發(fā)展計劃指導(dǎo)綱要中物業(yè)開發(fā)板塊的工作目標(biāo)，以現(xiàn)有項目為單位并圍繞項目開發(fā)全過程，轉(zhuǎn)變觀念，革新思路，深入實施“地鐵+物業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，變革大物業(yè)管理機制，全面推進(jìn)大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，以提高項目開發(fā)和經(jīng)營能力為重點，提升物業(yè)開發(fā)的效率和效益。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)BIM應(yīng)用愿景

在此目標(biāo)指引下，在現(xiàn)階段通過房產(chǎn)總部整體BIM應(yīng)用愿景在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的具體細(xì)化，通過25個應(yīng)用點進(jìn)行分階段實踐，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期的信息共享，為建設(shè)運營者收集全面有效協(xié)同工作的共享信息。在房地產(chǎn)商品策劃、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、招標(biāo)階段、施工階段、物業(yè)管理等各階段通過具體BIM應(yīng)用點的實施來達(dá)到優(yōu)化方案、設(shè)計協(xié)調(diào)、減少變更、成本控制、后期物業(yè)管理可視化等目的。

表1 公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需求與BIM技術(shù)應(yīng)用功能定位對應(yīng)分析表

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)為：

1.物業(yè)開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)同步；

2.強調(diào)全生命周期成本，強調(diào)低碳環(huán)保、節(jié)能減排的房地產(chǎn)建設(shè)管理；

3.實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、科學(xué)化。

BIM向建筑業(yè)提供了加強和改善核心流程的機會，在精益建造體系下運用BIM的系統(tǒng)流程，通過擁有信息的BIM模型，根據(jù)BIM所提供的信息，做好材料設(shè)備的庫存，精益建造追求零浪費、零庫存、零故障、零缺陷，才能得以實現(xiàn)，精益建造的實施需要BIM這個平臺。在這個平臺之上，項目的所有參與者根據(jù)自身的不同角色增加、修改或刪除在BIM中的信息，所有參與者通過協(xié)同操作，及時了解相關(guān)情況，在協(xié)調(diào)商討階段解決爭議，做出良性的承諾，通過可視化管理，不斷持續(xù)地改進(jìn)，維持工作計劃和流程的穩(wěn)定，實現(xiàn)預(yù)期的計劃和利潤。

“精益建造“作為下一步具體落實BIM技術(shù)應(yīng)用的指導(dǎo)思想，在確定BIM應(yīng)用的戰(zhàn)術(shù)定位，需要結(jié)合地鐵公司房產(chǎn)總部的建設(shè)和運營的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行精確定位。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)BIM應(yīng)用具體功能定位

根據(jù)對各相關(guān)部門調(diào)研情況和BIM技術(shù)應(yīng)用的功能，分析三者對應(yīng)關(guān)系如表1所示。

通過上表的分析，可以確定BIM在公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)中的功能應(yīng)用確定如下：

BIM技術(shù)應(yīng)用具體到房產(chǎn)建設(shè)實施的每個階段，分別從規(guī)劃、設(shè)計、施工和運維四個階段進(jìn)行闡述，規(guī)劃階段主要應(yīng)用于場地分析、建筑策劃及方案論證；設(shè)計階段主要用于可視化設(shè)計、協(xié)同設(shè)計、性能分析、工程量統(tǒng)計及管線綜合；施工階段主要用于施工進(jìn)度模擬、施工組織模擬、數(shù)字化建造、物料跟蹤、配合施工及數(shù)字化驗交等；運維階段主要用于維修計劃、資產(chǎn)管理、空間管理、防災(zāi)救援及模型維護(hù)。

BIM應(yīng)用點及其價值

美國bSa（building SMART alliance）的“BIM Project Execution Planning Guide（Version 1.0）”在對目前美國AECM（建筑業(yè)+建筑物運營）領(lǐng)域的BIM使用情況進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，總結(jié)了25種BIM最佳實踐應(yīng)用，如表2所示。

通常而言，在項目建設(shè)全過程或各階段中BIM應(yīng)用的價值如下：

1.項目全過程：利用BIM的可視化，在項目全過程中均可以3D方式進(jìn)行直觀、方便的溝通協(xié)調(diào)，避免2D所造成溝通信息丟失或誤解；通過BIM的有效信息傳遞和高效協(xié)同，可更好地使各方明確項目需求、成本目標(biāo)，減少信息“錯、漏、缺、碰”、降低工期延誤等，從而使各方整體成本最低化。

2.策劃階段：業(yè)主方可以利用BIM進(jìn)行在估算、工期、成本等確定的前提下進(jìn)行虛擬設(shè)計、概念設(shè)計、可行性研究等，從而分析、制定比較明確可行的方案。

3.設(shè)計階段：結(jié)合相關(guān)功能軟件等可以方便的進(jìn)行能源分析、流體分析、日照分析、風(fēng)分析評估，可提升建筑物的性能和可持續(xù)性；參數(shù)化的3D協(xié)同設(shè)計，可減少設(shè)計上的專業(yè)沖突，減少后期的變更；精確、數(shù)字化的3D設(shè)計模型，可以方便的按需繪制成平、立、剖等施工圖，并確保2D圖紙設(shè)計內(nèi)容上的協(xié)調(diào)一致性；精確地進(jìn)行工程量計算以及對建筑面積、辦公面積、使用面積、停車庫數(shù)量等各類建筑指標(biāo)的自動計算、統(tǒng)計等。

4.施工階段：施工沖突分析，利用虛擬建造在施工前進(jìn)行施工沖突檢查，包括擬建構(gòu)件之間的沖突、擬建構(gòu)件和臨時設(shè)施之間的沖突、工序之間作業(yè)時的沖突等，提升施工可行性，減少各類風(fēng)險因素，避免后期的返工。4D進(jìn)度管理，按照工程項目的施工計劃模擬現(xiàn)實的建造過程，在虛擬的環(huán)境下發(fā)現(xiàn)施工過程中可能存在的問題和風(fēng)險，并針對問題對模型和計劃進(jìn)行調(diào)整和修改，進(jìn)而優(yōu)化施工計劃，并在過程中有效監(jiān)控?，F(xiàn)場施工管理，施工前模擬現(xiàn)場環(huán)境，對總分包商之間、各分包商之間工作界面的合理界定、作業(yè)工序之間的合理搭接、進(jìn)場-退場時序的安排等進(jìn)行詳細(xì)分析，并據(jù)此制定合理的現(xiàn)場施工平面、空間布置，最大限度的減少施工過程中的矛盾。投資監(jiān)控，BIM、施工計劃和投資計劃集成的5D模擬，可以跟蹤實時完成工程量，便于安排資金計劃、實物工程量統(tǒng)計以及進(jìn)度款審核。采購協(xié)同，模型能提供精確的工程量統(tǒng)計、材料統(tǒng)計、預(yù)制件統(tǒng)計等數(shù)據(jù)信息，結(jié)合工程進(jìn)度計劃，可以科學(xué)的安排各類材料的進(jìn)場時間，既避免材料的堆積損耗，又降低采購成本。構(gòu)件預(yù)制，將BIM模型輸入到數(shù)字化制造系統(tǒng)，可以方便的進(jìn)行建筑構(gòu)件模塊化制造，典型的例子就是鋼結(jié)構(gòu)BIM模型輸入到鋼結(jié)構(gòu)數(shù)控車間系統(tǒng)，方便的進(jìn)行鋼構(gòu)件、部件、零件制作加工。

表2 25種BIM最佳實踐應(yīng)用

5.物業(yè)管理階段：數(shù)字化移交，工程竣工后，承包方將模型數(shù)據(jù)信息移交給運營管理，便于物業(yè)后期維護(hù)管理，同時還可以檢查工程實物的工作性能，以及是否達(dá)到設(shè)計目標(biāo)。改進(jìn)運營管理，幾何的、物理的各種數(shù)據(jù)信息特別是MEP系統(tǒng)信息提交到運營管理系統(tǒng)，建筑物投入運營后，這些信息可以用來檢查實際系統(tǒng)的工作狀況，同時收集到的實際信息還可用做知識管理和持續(xù)改進(jìn)。

房產(chǎn)業(yè)務(wù)BIM實施路徑

房產(chǎn)業(yè)務(wù)的實施路徑確定為：從公司戰(zhàn)略層面出發(fā)，做好組織、技術(shù)和人力資源準(zhǔn)備，通過項目試點檢驗后再點式全項目鋪開，并做長期持續(xù)改進(jìn)。將BIM技術(shù)融入到整個企業(yè)的日常生產(chǎn)活動中，因此在戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、流程設(shè)計、技術(shù)研發(fā)、教育培訓(xùn)等環(huán)節(jié)上均需納入企業(yè)正規(guī)的管理活動中，而且要把這些環(huán)節(jié)與企業(yè)的戰(zhàn)略管理、貫標(biāo)體系、人力資源管理和技術(shù)管理體系有效銜接，實現(xiàn)BIM技術(shù)的全面應(yīng)用。

表3 BIM技術(shù)應(yīng)用點和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合

圖1 房產(chǎn)總部BIM實施步驟圖

圖2 BIM技術(shù)應(yīng)用第一目標(biāo)方案的理論應(yīng)用圖

其整個BIM技術(shù)應(yīng)用推進(jìn)的流程圖如圖1所示。

根據(jù)房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定房地產(chǎn)公司的BIM發(fā)展愿景，結(jié)合BIM技術(shù)應(yīng)用的需求調(diào)研，提出了BIM作為技術(shù)工具、管理工具、信息化平臺底層數(shù)據(jù)庫和項目環(huán)境四個層級的功能定位。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的商品策劃、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、招標(biāo)階段、施工階段、物業(yè)管理階段等不同階段，確定相應(yīng)階段的具體應(yīng)用點。并結(jié)合房地產(chǎn)現(xiàn)狀，確定具體的實施路徑。