中信銀行，千萬罰單與地產(chǎn)沖動

呂笑顏 石丹

中信銀行又收巨額罰單！

因違規(guī)發(fā)放土地儲備貸款等，中國銀保監(jiān)會北京銀保監(jiān)局公布對中信銀行（00998.HK）的行政處罰信息公開表，責(zé)令其進(jìn)行改正，并給予合計(jì)2020萬元罰款的行政處罰。

據(jù)行政處罰信息公開表顯示，中信銀行違規(guī)事項(xiàng)高達(dá)19項(xiàng)，其中13項(xiàng)均涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，在近一年多來，中信銀行為了地產(chǎn)業(yè)務(wù)屢屢“犯險”，三次收到監(jiān)管超2000萬元的大額罰單，而每次處罰都脫不掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)。

一邊受罰，一邊處理不良資產(chǎn)。而這也帶來了該行增收不增利的狀況。從近幾年的財(cái)報來看，2017年凈利潤增速大于營收增速，2018年則稍微落后，2019年這個差距進(jìn)一步拉大，而這在2019年四季度表現(xiàn)更為明顯。

針對在房地產(chǎn)融資渠道收緊背景下“頂風(fēng)”違規(guī)操作的動機(jī)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較大，近三年來增收不增利，四季度凈利潤負(fù)增長等的情況，《商學(xué)院》記者向中信銀行方面發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

違規(guī)涉房遭罰

2000萬元罰單在銀行已經(jīng)屬于比較大額的罰單，而這一年多來，算上此次這單，中信銀行超過2000萬元的罰單已經(jīng)收到3單，且?guī)状吻f元罰單都與涉房業(yè)務(wù)相關(guān)。

根據(jù)北京銀保監(jiān)局2月21日披露的行政處罰信息公開表顯示，中信銀行本次違規(guī)被罰，共有“19宗罪”。其中，13項(xiàng)違法違規(guī)行為涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有多項(xiàng)與消費(fèi)貸有關(guān)。

具體包括：

違規(guī)發(fā)放土地儲備貸款；受托支付不符合監(jiān)管規(guī)定；信托消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)開展不審慎；流動資金貸款被挪用于股權(quán)投資；信貸資金被挪用流入房地產(chǎn)開發(fā)公司；個人經(jīng)營性貸款資金被挪用于購房；非真實(shí)轉(zhuǎn)讓不良信貸資產(chǎn)；未對融資人交易材料合理性進(jìn)行必要的審查，資金被用于繳納土地競買保證金；違規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金性質(zhì)融資；簽署抽屜協(xié)議互投涉房信貸資產(chǎn)騰挪信貸規(guī)模；賣出回購信貸資產(chǎn)收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)信貸規(guī)模階段性出表；理財(cái)資金違規(guī)投向未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)；理財(cái)資金被挪用于支付土地出讓價款；違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；并購貸款真實(shí)性審核不足，借款人變相用于置換項(xiàng)目公司繳納的土地出讓價款；協(xié)助合作機(jī)構(gòu)簽署抽屜協(xié)議，規(guī)避相關(guān)監(jiān)管規(guī)定；理財(cái)資金實(shí)際用于置換項(xiàng)目前期股東支付的土地出讓金；違規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用提供融資；違規(guī)向四證不全的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資。

在知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝看來，幾乎銀行在房地產(chǎn)貸款方面的那些“貓膩”，此次中信銀行幾乎都有涉及，由此可見中信銀行對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的熱衷程度。

據(jù)了解，這主要是去年監(jiān)管對銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作后的結(jié)果。

2019年8月份，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，決定在包括北京在內(nèi)的32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。檢查重點(diǎn)包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控、開發(fā)貸和土地儲備貸、個人住房貸、租房貸等。去年8月份以來，央行、銀保監(jiān)會等明確提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控”，房地產(chǎn)融資各渠道收緊。

值得一提的是，這是近年來中信銀行收到的第三張千萬元罰單。這些罰單均為數(shù)罪并罰，但都涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)。

2019年1月至10月，中信銀行已遭監(jiān)管處罰8次有余。其中，2019年8月，中信銀行因存在13項(xiàng)違規(guī)被銀保監(jiān)會罰沒2223.67萬元，這也是2019年以來銀保監(jiān)會系統(tǒng)最高級別的罰沒金額。

根據(jù)處罰決定書，中信銀行在信息報送、貸款、理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)領(lǐng)域存在不同程度的違法違規(guī)，涉及到信息披露不當(dāng)，包括向關(guān)系人發(fā)放信用貸款、向關(guān)系人發(fā)放擔(dān)保貸款的條件優(yōu)于其他借款人同類貸款條件；貸后管理不到位導(dǎo)致貸款資金被挪用等等。而在房地產(chǎn)方面，該行則未將房地產(chǎn)企業(yè)貸款計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)貸科目、流動資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

而早在2018年12月7日，中信銀行也曾被罰2280萬元。違規(guī)事由包括：理財(cái)資金違規(guī)繳納土地款；自有資金融資違規(guī)繳納土地款；為非保本理財(cái)產(chǎn)品提供保本承諾；本行信貸資金為理財(cái)產(chǎn)品提供融資；收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)違規(guī)提供信用擔(dān)保；項(xiàng)目投資審核嚴(yán)重缺位等。

宋清輝表示：“如此短時間內(nèi)，中信銀行因?yàn)檫`規(guī)涉房貸款而被罰的頻次著實(shí)有點(diǎn)高。究其根源，與其較為激進(jìn)的商業(yè)模式和不平衡的貸款結(jié)構(gòu)都有關(guān)系。”

根據(jù)中信銀行2019年半年報，截至2019年6月末，該行公司貸款中房地產(chǎn)貸款余額為3048.50億元，占比為15.71%，按行業(yè)分類排第一位；個人貸款中住房按揭貸款余額為7339.84億元，占比44.55%。而房地產(chǎn)行業(yè)的不良率為0.96%，雖然在各行業(yè)不良率中屬于比較低的水平，但是較年初不良率0.35%增長較多。

增收不增利

據(jù)中信銀行2020年1月8日晚發(fā)布的2019年度業(yè)績快報顯示，2019年度，該行實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.875.84億元，比上年增長13.79%；利潤總額565.45億元，比上年增長4.08%；歸屬于股東的凈利潤480.15億元，比上年增長7.87%。

從凈利潤增速來看，2017年-2019年凈利潤增速分別為2.25%、4.57%、7.87%，呈現(xiàn)加速狀態(tài)。不過，凈利潤增速遠(yuǎn)不及同期的營收增速，2017年-2019年?duì)I收增速分別為1.86%、5.2%、13.79%。

相比之下，2017年凈利潤增速大于營收增速，2018年則稍微落后，2019年這個差距進(jìn)一步拉大。增收不增利是什么原因?qū)е碌哪兀?/p>

那么，為何會出現(xiàn)增收不增利的情況呢？

從資產(chǎn)質(zhì)量來看，不良貸款率近三年分別為1.68%、1.77%、1.65%呈現(xiàn)先增后減態(tài)勢，而同期撥備覆蓋率分別為169.44%、157.98%、175.25%，顯現(xiàn)先減后增態(tài)勢。那么也就是表明，中信銀行在2018年主動暴露不良貸款并大幅度核銷，消耗了太多的凈利潤，并導(dǎo)致凈利潤增速放緩。2019年則繼續(xù)清除不良貸款，加大撥備覆蓋率。在經(jīng)過2018年、2019年大力清除不良貸款和計(jì)提力度，不良貸款率和撥備覆蓋率得以達(dá)到最近三年最優(yōu)。

另外，從單季度來看，2019年第四季單季的凈利潤同比增速為-5.85%，即第四季單季的凈利潤比2018年同期降低了。而這是建立在總資產(chǎn)同比增長了11.23%的基礎(chǔ)之上的。據(jù)快報顯示，截至2019年12月31日，中信銀行總資產(chǎn)為67481.08億元（未經(jīng)審計(jì)），比上年末增長11.23%。

事實(shí)上，雖然第四季單季的營收同比增速低于全年的同比數(shù)據(jù)，但是依然為正。那么，據(jù)銀行業(yè)資深風(fēng)控人士認(rèn)為，造成凈利潤負(fù)增長顯然是營業(yè)支出增加造成的。

而占據(jù)銀行營收支出較大比例的主要是信用減值計(jì)提和營運(yùn)費(fèi)用。

先從信用減值計(jì)提來看。據(jù)2019年年度快報顯示，該行的不良率為1.65%，較3季報不良率1.72%有所下降。而撥備覆蓋率為175.25%，較三季報174.82%變化不大。所以推測減值準(zhǔn)備余額略有增加但增加不多。

因此，最終造成營業(yè)支出同比增加較多的原因大概率是銀行的營運(yùn)費(fèi)用增長造成的。實(shí)際上，三季報中中信銀行的營運(yùn)費(fèi)用增速為10.98%。

從中信銀行四季度利潤總額及凈利潤環(huán)比亦可看出第四季的增值稅是負(fù)數(shù)。在上述銀行業(yè)資深風(fēng)控人士看來，可能是有些其他類型收入或者是費(fèi)用的減少導(dǎo)致凈利上升。那么，這從側(cè)面解釋了為何第四季度營收同比增速顯著降低。

涉險地產(chǎn)業(yè)務(wù)背后

宋清輝表示：“中信銀行熱衷于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，屢次踩紅線，目的在于攫取超額的利潤?！?/p>

事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有種偏執(zhí)的執(zhí)著，即便在近幾年持續(xù)的監(jiān)管高壓下，很多金融機(jī)構(gòu)仍然不改初衷，通過層層嵌套、挪用、轉(zhuǎn)移用途等方式去規(guī)避監(jiān)管。

不過，宋清輝也表示：“中信銀行的持續(xù)涉房違規(guī)，或也與北京房地產(chǎn)市場火熱行情有關(guān)?！?/p>

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控正處于敏感階段，加之此次突發(fā)疫情影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域前景又被增厚一層迷霧。不過，眾多房企對在北京拿地的熱情似乎未受到阻攔。

2019年8月份以來，央行、銀保監(jiān)會等明確提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控”，房地產(chǎn)融資各渠道收緊。隨著疫情對經(jīng)濟(jì)增長帶來壓力，關(guān)于房地產(chǎn)融資是否會邊際放松問題，日前亦受到關(guān)注。

但央行在日前發(fā)布的報告中再次強(qiáng)調(diào)，房住不炒定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在2月21日央行金融市場工作會議中亦再次強(qiáng)調(diào)：保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。

宋清輝表示：“當(dāng)前的房地產(chǎn)政策仍就是‘房住不炒。未來，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場還將長期保持收緊的狀態(tài)。由于房地產(chǎn)不動產(chǎn)的特殊資產(chǎn)屬性，在沒有政策限制的情況下，可能依然會被市場、資金炒作，只有通過各種政策，在購買、貸款等方面做出限制，一方面盡可能保障剛需購房者的實(shí)質(zhì)需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能將房價控制在合理的范圍之中，使得住房無法被炒作?！?/p>

疫情當(dāng)下，宋清輝表示：“在全球新冠疫情爆發(fā)的當(dāng)下，房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖，未來個別地方可能會有明顯放松的傾向，但總體仍然是趨嚴(yán)態(tài)勢。未來，可能會對房地產(chǎn)價格將進(jìn)行控制，既要控制上漲幅度也要防止惡性下跌。構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這種穩(wěn)定有多種表現(xiàn)，如穩(wěn)定的供應(yīng)量、穩(wěn)定的價格、穩(wěn)定的增長等，因此在防止炒作的時候也需要防止房地產(chǎn)價格承壓，或?qū)⒎康禺a(chǎn)承壓情況控制在可令社會情緒穩(wěn)定的范圍里?！?/p>

中泰證券銀行業(yè)首席分析師戴志鋒認(rèn)為，疫情不影響房地產(chǎn)總體政策，政策對于房地產(chǎn)的總體態(tài)度是“托而不舉”的，他表示：“不管疫情對經(jīng)濟(jì)影響如何，預(yù)計(jì)政策保持定力，不會采取刺激政策。‘因城施策是大框架，預(yù)計(jì)會采取‘托而不舉逐漸放松的政策：疫情在短期內(nèi)銷量增長存在壓力，各個區(qū)域差別較大，湖北省尤其武漢市的商品房銷售沖擊可能更明顯。有壓力的城市，會采取‘托底的金融政策模式?！?/p>

從銀行角度來看，戴志鋒認(rèn)為銀行對于涉房貸款仍是保持原有規(guī)劃進(jìn)行按需投放，他表示：“對于房地產(chǎn)開發(fā)貸，市場需求仍是旺盛的，但銀行信貸投放仍是堅(jiān)持‘房住不炒，保持房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比或增量占比保持穩(wěn)定或穩(wěn)中略降，未來也會根據(jù)新結(jié)構(gòu)的宏觀導(dǎo)向要求做好安排；對于按揭貸款，市場總體是供不應(yīng)求的狀態(tài)，同時按揭貸款客戶仍是相對較為優(yōu)質(zhì)的零售客戶，這部分額度仍會用足；疫情后銷售停擺，按揭需求不足，銀行可能會向開發(fā)貸傾斜，幫助地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)貸款，銀行覺得還是安全邊際比較高的貸款。”

而在國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制2月24日舉行的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會政策研究局一級巡視員葉燕斐也表示，“企業(yè)的貸款目前把握三個原則：一是企業(yè)是不是誠實(shí)守信的企業(yè)；二是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動是不是有市場、有訂單的；三是銀行貸款是不是真正用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，而不是違規(guī)流向房地產(chǎn)、違規(guī)流向資本市場?！鄙?/p>