江浙滬的“樓市之春”

過蟈8433

一、比預想中猛烈

包郵區(qū)（江浙滬）樓市的暖春比預想的要來得更早更猛烈。

首先筆者要明確一點——我們最近看到的樓市“陽春”，是成交量的放大，在“房住不炒”的基調下，房價是“穩(wěn)”，不預期跌，短期也不會漲。

然后，來講講包郵區(qū)樓市的幾個暖春跡象。

杭州3月2日至8日，市區(qū)共成交商品房2017套、26.37萬平方米，成交套數、面積環(huán)比分別上升27.9%、53.14%。3月6日，杭州某均價7萬、總價1100萬以上的豪宅盤推出62套房源，共有992戶家庭報名登記，中簽率6.25%。

早在3月初，杭州未來科技城就有一個均價3.5萬/㎡的改善盤加推開盤，196套房源，共有2347組客戶登記，中簽率約為8.35%。

杭州樓市的回暖并非一枝獨秀。近期上海某樓市大V也接連寫到上海一手剛需市場的回暖；而蘇州的房價呢，根據克而瑞測評，2020年2月蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價為26723元/㎡，環(huán)比持平，同比上漲26%。

以上是表面上的數據，實際情況呢？在筆者工作的近期銷售會上，也不時聽到杭州一線的信息：原來賣不掉的大戶型，最近走起來了；原來賣不動的偏遠“環(huán)杭”項目，賣起來了；原來沒有來訪的售樓處，看房的人多起來了。

筆者問銷售的同事：

偏遠剛需盤為啥賣起來？——原本觀望租房的，現在咬牙買房子了；

高總價大戶型為啥賣起來？——疫情期間，更發(fā)現房子改善的重要性。有人過去天天不著家，對房子多一間少一間也不在乎，現在天天在家，覺得多一點空間還是有不少好處的。

買房各有理由，但更重要的，每年的3月都是傳統“小陽春”，被疫情延后的需求在接下來會集中爆發(fā)。當然，樓市暖春也和最近市場上的幾大新聞與政策密不可分。

1.市場普遍有較高降息預期

先是3月6日央行實施普惠金融定向降準，共釋放長期資金5500億元，市場流動性寬松。緊接著美聯儲大放水，影響全球。雖然國內貨幣政策淡定從容，沒有緊跟美聯儲，但在巨大的經濟壓力下，市場對降息的預期依然很高。

2019年一二線大城市，銀行的貸款都在LPR基準上有不小的上浮，如蘇州上浮都要20%左右。算下來實際的房貸利率要6%以上，在歷史上也是偏高的。從長期來看，低利率是趨勢，樓市會再次充當“抗通脹”的工具。

2.人多：長三角新增人口名列前茅

在最近的部分城市新增常住人口數量排名中，杭州以55.4萬人口增量，摘下2019年度人口凈增量桂冠。寧波的新增人口也達34萬。在長三角“包郵區(qū)”里，現在已經有3座千萬級人口城市，珠三角有兩座。

此外，在此次疫情中，“包郵區(qū)”政府的作為有目共睹，這些地方在復工“搶人大戰(zhàn)”中也贏得了較高的好感度，讓人覺得是宜居宜業(yè)之地。

3.地多：土地審批權下放，傾斜的“給地”政策

3月12日，國務院發(fā)布《關于授權和委托用地審批權的決定》，里面這樣表述：試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的土地征收審批事項，國務院委托部分試點省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限為1年。

可以看出，此次試點省市都是人多地少的經濟大省、直轄市，對城市建設來說是一個大利好，可以提高土地利用率，大城市的虹吸效應也將更明顯。以杭州為例，“杭海新區(qū)”這樣的跨市新區(qū)將會有越來越多的宅地出讓，有利于緩解主城區(qū)擁擠的人口壓力。

當然審批權下放也會受到限制，包括國務院批準的城市土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)紅線、18億畝耕地紅線等。

有些專家認為，土地審批權下放，加大了土地供應，有助于平抑房價。這個論點筆者并不同意。還是以杭州為例，土地供應加大，還是會有源源不斷的熱錢涌入，之前連臨安的樓板價都要13000～14000元/㎡左右，加大供應并不能平抑價格。對樓市價格的平抑，最主要還是看政策。

二、50萬億新基建？

前面說了那么多，并不是鼓吹大家要在“包郵區(qū)”置業(yè)買房子。現在的經濟形勢錯綜復雜，樓市并不會獨善其身。

近期不少專家預言全球金融危機開啟，同時國內不少媒體報道50萬億元的新基建救市，多省份都公布了2020年重大項目投資計劃。隨著各地重點工程的復工及一批重點項目名單的下發(fā)，近50萬億元的投資版圖浮出水面。不過，這50萬億有一個周期性，是要分幾年時間完成的，不能過分解讀。

不同省市的投資力度也不相同。據不完全統計，截至3月10日，有25個省區(qū)市公布了未來的投資規(guī)劃，2.2萬個項目總投資額達49.6萬億元，其中2020年度計劃投資總規(guī)模為7.6萬億元。在總計50萬億投資中，廣東有5.9萬億，四川有4.4萬億，福建、山西、陜西、河南、湖北都開出了3萬億的大單。

各地的統計口徑不一樣，項目的截止時間也不一樣，投資規(guī)模大小，跟經濟發(fā)展水平沒有必然關聯，將來究竟能落實多少尚需觀察。比如同樣是沿海發(fā)達省份，廣東的項目總投資是5.9萬億，而浙江只有8864億。江蘇、上海雖然數據尚未公布，但從量級看也遠不及廣東。

25個省份公布未來投資計劃

這里很大的原因在于——長三角尤其“包郵區(qū)”，目前的基礎設施已經比較完善，高鐵城際路網遍布，各個城市間的經濟差距并不大。但廣東城市間經濟差距非常大，廣東還有大量山區(qū)需要補短板。

除了城市投資，新基建將迎來包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、充電樁、大數據中心、人工智能、工業(yè)互聯網等七大板塊，也會產生新的風口和受益企業(yè)。

三、傳統行業(yè)員工財富縮水

勞動密集的傳統行業(yè)將受到很大挑戰(zhàn)，尤其中小企業(yè)，有的倒閉，有的裁員，有人剛被降薪，有人突然失業(yè)。以筆者所在的房地產行業(yè)為例，已成為這輪裁員的重點行業(yè)。

根據AI財經的訊息，半個月時間里，某西南“黑馬”房企員工人數從140人左右銳減至40人左右，離職率達71%；另有業(yè)內消息稱，某20強房企華東區(qū)域解散，只保留少部分工作人員。

作為資金密集型企業(yè)，缺資金的中小房企難以獲得貸款，或者利息相對高、壓力大，而頭部企業(yè)可以獲取低息貸款，拿地、并購、收購，再次做大規(guī)模。在疫情的洗牌下，行業(yè)的集中度再次聚集，頭部效應愈加明顯。在這種情況下，很多人將面臨降薪甚至失業(yè)的風險。

總之，在大環(huán)境的不確定性下，不能再把財富的安全感繼續(xù)寄托在房子上。不能心存幻想——像2008年那樣抄底樓市，從而完成財富逆襲，幾乎不可能了。

所以，現在要買房子的，關鍵是“控制杠桿”。貸款、月供不僅和利率高低、貨幣供應有關，更和就業(yè)前景密切相關。要算好口袋里的錢。買房加杠桿的時候過去了。

所以，現在到底是不是買房的好時候？

任何時候，都是買房的好時候，前提是——自己住，自己喜歡，首付寬裕，不因“黑天鵝”影響還月供。

還是要不停強調三個字：降杠桿、降杠桿、降杠桿。

摘自秦朔朋友圈