物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理問題探析

蘇雪峰 李維玉 李俊 楊欣艷

[摘 要] 我國物業(yè)管理行業(yè)起步雖晚，但緊隨著房地產(chǎn)業(yè)的腳步，近年來發(fā)展飛速。物業(yè)企業(yè)財務(wù)信息的使用者主要是政府職能部門和廣大業(yè)主，其重要性毋庸置疑，物業(yè)公司服務(wù)對象的寬泛性對其財務(wù)管理工作提出了特殊要求。分析物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中存在的財務(wù)理念落后、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、內(nèi)控機制不健全及報表信息質(zhì)量不高等問題，提出建立現(xiàn)代財務(wù)管理制度和內(nèi)控體系，增強物業(yè)管理營運資金的流動性，實施全面預(yù)算管理有效控制成本，提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員的從業(yè)素質(zhì)等對策建議，以促進物業(yè)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)企業(yè);財務(wù)管理問題;內(nèi)控機制;對策

[中圖分類號] F275[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）03-0154-02

一、物業(yè)企業(yè)現(xiàn)存財務(wù)管理問題剖析

（一）財務(wù)管理觀念落后

科學(xué)的管理觀念和健全的財務(wù)管理制度是保證企業(yè)良性經(jīng)營運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。我國物業(yè)企業(yè)的規(guī)模普遍偏小，且以家族性的經(jīng)營模式居多，很多企業(yè)的財務(wù)管理工作仍然沿用傳統(tǒng)的管理方法與模式，缺乏長遠的戰(zhàn)略眼光和經(jīng)營定位，財務(wù)管理觀念并沒有隨著業(yè)主追求的智能化、精細化、快捷化的生活方式而更新轉(zhuǎn)變。同時，家族式的組織結(jié)構(gòu)常常導(dǎo)致企業(yè)管理者受裙帶關(guān)系甚至感情因素干擾，只追求短期利益的最大化，對企業(yè)的財務(wù)關(guān)系及財務(wù)活動缺乏重視。財務(wù)管理理念上的陳舊導(dǎo)致管理目標、方法、手段的落后，很多物業(yè)企業(yè)無法構(gòu)建現(xiàn)代財務(wù)管理制度，也無法形成良好的財務(wù)管控氛圍。

（二）內(nèi)控機制缺失或不健全

物業(yè)企業(yè)由于行業(yè)屬性和自身規(guī)模因素，組織架構(gòu)大多屬于垂直縱向管理的職能型結(jié)構(gòu)，在此組織結(jié)構(gòu)下，企業(yè)負責人往往“身兼多職”，精力有限，對內(nèi)部控制無法充分重視，也無瑕制定出完善的企業(yè)內(nèi)控制度。即使公司有現(xiàn)成的財務(wù)管理制度規(guī)范，但也因管理上松散疏漏而沒被嚴格執(zhí)行，比如：物業(yè)管理費的收繳方式和過程比較隨意，很多沒有按照公司財務(wù)制度和內(nèi)控流程規(guī)范執(zhí)行，資金的安全性難以保證;空置房、過季采暖鍋爐等閑置的物業(yè)設(shè)施設(shè)備沒有做到定期清查及妥善利用，造成公司資產(chǎn)的空耗浪費;物資采購、倉儲保管業(yè)務(wù)有時因?qū)Ｈ税k或量多品雜而記錄過于籠統(tǒng)，導(dǎo)致實際量價與賬目不符，甚至存在“回扣”及“跑冒滴漏”現(xiàn)象。另一方面，家族性的經(jīng)營模式有時會導(dǎo)致個別股東大權(quán)獨攬，行為不受約束，甚至發(fā)生侵占公司財物、以公司名義借款等違法活動，給企業(yè)帶來巨大風險?？傊飿I(yè)企業(yè)特有的組織結(jié)構(gòu)形成了高度集中的財務(wù)管理權(quán)利，中間管理權(quán)責層級過少，難以實施有效的相互監(jiān)督制約，最終導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制機制失效。

（三）營運資金匱乏且運用不合理

眾所周知，物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)總額當中占比最大的是流動性資金、資源，所以營運資金的流轉(zhuǎn)是維系物業(yè)公司正常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的根本保障，是物業(yè)企業(yè)的命脈所在。物業(yè)服務(wù)公司作為作業(yè)密集型和管理密集型交融的企業(yè)，對短期流動資金和基礎(chǔ)人力資源的耗用比較多，但常因受企業(yè)規(guī)模過小、信用等級偏低及抵押品價值不高等因素困擾，造成短期資金外部融通的困難，為了維持物業(yè)管理業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)，很大程度上要依賴企業(yè)內(nèi)部自有資金的支撐。把有限的內(nèi)部營運資金發(fā)揮出更高的效率，加快其周轉(zhuǎn)速度，是物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理最關(guān)鍵的任務(wù)。但因企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、財務(wù)管理人員水平、物業(yè)管理供應(yīng)鏈流轉(zhuǎn)、應(yīng)收賬款和存貨追蹤監(jiān)控手段等諸多因素的制約，營運資金的利用效率并不高，無法有效控制物業(yè)管理成本。同時，企業(yè)在日常經(jīng)營中還面臨著物業(yè)費收繳率低，業(yè)主交費不及時的困擾，進一步阻礙了物業(yè)管理收入向營運資金的“輸血”。

（四）會計信息質(zhì)量不高

很多物業(yè)公司財務(wù)人員配置不多，但業(yè)務(wù)種類繁雜且工作量大，財務(wù)工作基礎(chǔ)不容樂觀。首先，在互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)普及的今天，部分會計從業(yè)人員仍沿用過去傳統(tǒng)手工記賬方式，對大中型企業(yè)已普遍采用的財務(wù)軟件及先進的信息技術(shù)存在畏難抗拒心理，導(dǎo)致會計核算效率大打折扣;其次，個別物業(yè)企業(yè)為了應(yīng)對財政、稅務(wù)、工商等政府部門的監(jiān)管檢查及業(yè)主委員會的監(jiān)督，常常對物業(yè)管理收支明細進行“美化”甚至隱瞞，給會計報表信息造成了一定失真;最后，受財務(wù)工作人員的專業(yè)水平限制，企業(yè)很少對物業(yè)費收繳率、預(yù)收賬款、成本費用開支及維修資金使用等關(guān)鍵數(shù)據(jù)進行預(yù)測，財務(wù)預(yù)算報表信息籠統(tǒng)、表述模糊，無法滿足物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理上的需要。

（五）財務(wù)管理人員整體素質(zhì)不高

首先，物業(yè)管理行業(yè)屬于處在第三產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈末端的微利行業(yè)，從業(yè)人員的薪資普遍不高，企業(yè)負責人認為物業(yè)管理業(yè)務(wù)簡單粗獷，所以招聘財務(wù)人員時為了節(jié)約人力資源成本，在一定程度上降低了對其專業(yè)素質(zhì)甚至行業(yè)操守的要求，聘用的部分從業(yè)人員專業(yè)水平不高、工作態(tài)度不嚴謹，給企業(yè)帶來用人管理上的隱患。其次，物業(yè)企業(yè)在人力資源管理層面，不太重視對財務(wù)人員的培養(yǎng)，缺少崗前及繼續(xù)教育培訓(xùn)，員工素質(zhì)得不到提升。再次，在日常工作中，存在著重會計核算輕財務(wù)管理的傾向，當會計崗位人員完成簡單的賬務(wù)處理工作后，因人手匱乏常常由非科班出身的公司高管直接兼管財務(wù)管理工作，使財務(wù)管理的專業(yè)化程度降低。最后，較小的業(yè)務(wù)規(guī)模及過于簡單的崗位設(shè)置，對員工無法形成完整的監(jiān)督、約束及考評機制，容易造成財務(wù)人員工作失誤甚至“逆向選擇”，給企業(yè)帶來財務(wù)風險和經(jīng)濟損失。

二、完善物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的對策

（一）建立現(xiàn)代財務(wù)管理制度和內(nèi)控體系

科學(xué)完善的財務(wù)管理制度是保障物業(yè)企業(yè)正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，構(gòu)建完善的財務(wù)管理制度體系能夠幫助物業(yè)企業(yè)形成良好的財務(wù)管控氛圍。當前，物業(yè)企業(yè)應(yīng)嚴格按照我國會計核算和財務(wù)管理的相關(guān)法律、規(guī)章、條例，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)及物業(yè)企業(yè)自身特點，建立起完善的現(xiàn)代財務(wù)管理體系，形成自我約束機制。首先，結(jié)合物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)營特點與管理需求，制定出適合規(guī)范物業(yè)企業(yè)財務(wù)活動與財務(wù)關(guān)系的《財務(wù)管理制度規(guī)范》，并提供切實的可操作性;其次，物業(yè)企業(yè)可以將內(nèi)部控制作為財務(wù)管理制度的主體，然后再細化為更多具體控制制度，各項具體制度相互關(guān)聯(lián)、相互銜接，形成體系;再次，保證內(nèi)控制度的嚴格執(zhí)行，加強財務(wù)審核，“圍堵”各種可能出現(xiàn)的漏洞并形成制約機制。比如：對物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員經(jīng)手的各種票據(jù)嚴格審核并明確責任人，對收費人員及收費程序嚴格管理，對物業(yè)空置房、閑置設(shè)備設(shè)施進行定期登記檢查，營運資金的流轉(zhuǎn)要追蹤管控等。將上述措施以規(guī)章制度的形式體現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理制度當中，做到財務(wù)管理行為制度化、日常財務(wù)工作規(guī)范化;最后以物業(yè)企業(yè)《財務(wù)管理制度規(guī)范》為基礎(chǔ)，配以與各項財務(wù)活動相關(guān)聯(lián)的分支管理辦法，如《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》《收費管理辦法》《空置房管理辦法》《庫房物資管理辦法》《票據(jù)管理辦法》等，最終形成適合物業(yè)企業(yè)會計核算和管理要求的現(xiàn)代財務(wù)管理制度體系。

（二）增強物業(yè)管理營運資金的流動性

針對上述物業(yè)企業(yè)因融資能力、運營效率、業(yè)主繳費率等所導(dǎo)致的公司流動資金不足的問題，要想改善營運資金的周轉(zhuǎn)，可以采取以下幾個方面的措施：一是可以充分利用手中的物業(yè)資源來擴展業(yè)務(wù)范疇，增加創(chuàng)收渠道，補充流動資金。比如開展房屋租賃、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、家居裝潢、家政服務(wù)、代理代辦業(yè)主委托事項等中介業(yè)務(wù)，搭建物業(yè)公司自己的信息服務(wù)平臺以圍繞業(yè)主提供全方位的拓展咨詢服務(wù)，與業(yè)主合作利用物業(yè)小區(qū)公共部位對外提供廣告媒介服務(wù)等;二是重視對業(yè)主進行物業(yè)管理法規(guī)、條例的宣傳活動，提高業(yè)主繳費的意識、意愿，同時加強應(yīng)收賬款（物業(yè)費）的催收工作，縮短應(yīng)收款項的周轉(zhuǎn)時間以提高流動性;三是加強營運資金的日常管理，由物業(yè)企業(yè)財務(wù)主管集中管理、統(tǒng)籌調(diào)配，進一步縮短應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)期，同時做好對現(xiàn)金浮游量的利用，提高閑置資金的使用效率。

（三）實施全面預(yù)算管理，有效控制成本

物業(yè)管理是服務(wù)型行業(yè)，對公司實施全面預(yù)算管理可以大幅度提升財務(wù)管理效率進而降低物業(yè)管理成本。全面預(yù)算管理包括預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督及預(yù)算評估等程序。在預(yù)算編制階段，物業(yè)企業(yè)應(yīng)遵循科學(xué)合理、嚴謹精確、實事求是的原則，從財務(wù)統(tǒng)計的角度深入到公司的各個部門進行實際調(diào)研，在相關(guān)部門共同協(xié)作下制定出系統(tǒng)的物業(yè)公司全面預(yù)算;在預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)督評估階段，財務(wù)管理部門要對經(jīng)營過程中的各項成本支出進行有效監(jiān)督，同時，人力資源部門要做好定期考核，員工薪酬與物業(yè)管理作業(yè)量緊密結(jié)合，充分調(diào)動員工積極性，從而實現(xiàn)預(yù)算管理的嚴肅性和有效性。公司上下都應(yīng)遵循流程規(guī)范嚴格執(zhí)行全面預(yù)算，使其真正成為企業(yè)開展日常經(jīng)營活動的指揮棒。

（四）提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員的從業(yè)素質(zhì)

首先，物業(yè)企業(yè)高層應(yīng)轉(zhuǎn)變財務(wù)觀念。管理層應(yīng)該樹立現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理觀念、思維，從公司戰(zhàn)略上重視財務(wù)管理部門、支持企業(yè)財務(wù)管理工作，主動學(xué)習(xí)財務(wù)知識，能讀懂財務(wù)報表，會進行簡單的財務(wù)分析;其次，擇優(yōu)招聘與系統(tǒng)培訓(xùn)相結(jié)合。物業(yè)企業(yè)招聘時，應(yīng)該優(yōu)先選擇會計等級資質(zhì)較高和服務(wù)行業(yè)里財務(wù)管理經(jīng)驗較為豐富的人員，并在正式上崗前進行系統(tǒng)的財務(wù)工作崗前培訓(xùn)。每年組織在崗人員參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)，鼓勵員工與同行交流學(xué)習(xí)，持續(xù)提升企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)綜合素質(zhì);最后，完善財務(wù)人員考核獎懲制度。定期對現(xiàn)有財務(wù)崗位作業(yè)員工進行考核，對于考核成績不合格達不到崗位要求的員工予以解聘或轉(zhuǎn)崗，只讓適合崗位的稱職員工留任，同時將財務(wù)人員的職稱等級、工作量等作為制定薪酬的標準，形成激勵機制。

三、結(jié)語

物業(yè)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展離不開財務(wù)管理體系的運作，而繁冗龐雜的業(yè)務(wù)特點對財務(wù)管理工作提出了較高的要求，需要物業(yè)企業(yè)從高層管理到基層作業(yè)的全員配合支持。只有采用先進的管理手段，完善內(nèi)部控制，構(gòu)建科學(xué)完整的財務(wù)管理體系，諸多問題才能得到修正解決，才能發(fā)揮出財務(wù)管理的最大效用，物業(yè)企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)自身的經(jīng)營戰(zhàn)略目標，才能為廣大業(yè)主構(gòu)建和諧社區(qū)環(huán)境貢獻力量。

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[責任編輯：史樸]