房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

李婷婷

【摘要】在本文中，將以恒大集團(tuán)為例，從不同的融資渠道為角度進(jìn)行分析，探索其中存在的問題與構(gòu)建健康融資結(jié)構(gòu)的模式，并給出一定的分析建議，希望可以為其他房地產(chǎn)商起到一定的借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】融資渠道;銀行貸款;股權(quán)融資;債務(wù)融資

近些年，我國經(jīng)濟(jì)與社會物質(zhì)資源快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)更是在其中占據(jù)了重要的位置，其為我國經(jīng)濟(jì)所帶來的推動作用也愈發(fā)明顯。房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展過程中，其對資金的需求也是日益增長，能否擁有一個高效健康的資金鏈條，成為決定房地產(chǎn)商能否擁有更長遠(yuǎn)的發(fā)展前景的決定性因素。

1、恒大集團(tuán)當(dāng)前的融資渠道

在恒大最新的年報數(shù)據(jù)中可以看到，在2016年，恒大融資總數(shù)為5725.68億元人民幣，相比2015年，總體增長99.60%，如此規(guī)模的高速增長，與恒大集團(tuán)在近些年在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展息息相關(guān)，也是恒大集團(tuán)充分挖掘不同融資渠道的成果，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，恒大集團(tuán)的融資手段主要分為以下幾種。

1.1銀行貸款

在當(dāng)今社會，相比于其他融資手段，銀行貸款以其較低的利息與陳本，成為眾多房地產(chǎn)商首選的融資渠道，恒大集團(tuán)更是將其作為首選手段。在2016年的所有融資中，恒大集團(tuán)從銀行的總借款額度高達(dá)2093.10億元人民幣，占據(jù)了其融資總額的36.32%，銀行貸款數(shù)量的增長，更是達(dá)到了91.91%，位居所有融資渠道中的第一位。

1.2股權(quán)融資

對于上市公司來講，可以通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行股權(quán)融資，而恒大集團(tuán)更是早在2009年就已經(jīng)在香港上市。2017年11月6日，恒大地產(chǎn)分別與國內(nèi)多家大型投資企業(yè)簽訂了相關(guān)的增資協(xié)議，共引入資金600億人民幣，年度總投資超1300億人民幣，刷新了我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)當(dāng)前融資規(guī)模記錄，同時，這一數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了眾多投資者對恒大潛力與未來的認(rèn)可。

1.3債券融資

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，恒大集團(tuán)在2015年與2016年均以發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的形式融入資金近百億元人民幣，例如，2016年1月11日，恒大集團(tuán)發(fā)行了總額為26.25億人民幣的三年期限優(yōu)先票據(jù)，相關(guān)利率數(shù)據(jù)為7.8%。

1.4信托融資

恒大集團(tuán)在2015年共發(fā)行39款信托融資計劃，其資金規(guī)模為85.10億元，2016年全年的總信托融資規(guī)模更是超過百億元，其信托融資計劃更是得到了國內(nèi)眾多信托機(jī)構(gòu)的支持，如：四川信托、中信信托、大業(yè)信托、光大信托等，其房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是得到市場的廣泛支持。

1.5永續(xù)券

對于恒大集團(tuán)，在2013年開始，為了解決資金方面給集團(tuán)發(fā)展所帶來的壓力，開始嘗試永續(xù)券融資手段，當(dāng)年即完成250億元人民幣的發(fā)行量，這一手段更是在很短時間內(nèi)為恒大集團(tuán)降低了40%的負(fù)債率，根據(jù)恒大集團(tuán)2016年的年報數(shù)據(jù)，其持有的永續(xù)債總規(guī)模為1129億元人民幣。

2、恒大集團(tuán)在眾多融資渠道中存在的問題

2.1對于銀行渠道的依賴程度過高

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，銀行借款占據(jù)了2016年恒大集團(tuán)總?cè)谝?guī)模的36.32%，帶來一個很高的負(fù)債比，進(jìn)一步導(dǎo)致了其資產(chǎn)負(fù)債率偏高，并直接提高了其融資風(fēng)險，增加了在融資活動中的所需要付出的成本，其資金的安全性很容易受到市場及政策相關(guān)因素的影響。

2.2債務(wù)融資比例較高

自2009年起，恒大集團(tuán)一直面臨著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，總比例高達(dá)75%。對于企業(yè)來講，債務(wù)融資只能作為一種補(bǔ)充手段，過高的資產(chǎn)負(fù)債率，其所帶來負(fù)面影響，不僅僅是降低了企業(yè)相關(guān)盈利，更是帶來了非常高的財務(wù)風(fēng)險，加大了融資成本，財務(wù)困境將始終威脅著整個集團(tuán)的安全。

2.3流動負(fù)債的比例過高

企業(yè)利用債務(wù)融資手段增加資產(chǎn)的過程中，如果過度依賴流動負(fù)債的形式，將會大幅度增加其在短時間內(nèi)的債務(wù)償還壓力，一旦市場環(huán)境出現(xiàn)波動，后續(xù)資金沒有及時到位，企業(yè)更是將要面臨資金鏈斷裂的生死危機(jī)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，恒大集團(tuán)在2012年至2016年的時間段內(nèi)，其流動負(fù)債占據(jù)其總負(fù)債的75%，財務(wù)風(fēng)險非常之高。

2.4融資成本較高

在恒大集團(tuán)的所有融資中，其利息等各項(xiàng)支持一直居高不下，雖然在近些年已經(jīng)對融資成本進(jìn)行了一定的控制，但是與國內(nèi)其他房地產(chǎn)商相比，其融資成本數(shù)據(jù)很不理想。

3、優(yōu)化融資建議

3.1提高盈利

盈利的提高可以充分降低財務(wù)風(fēng)險，減少企業(yè)負(fù)債，優(yōu)化企業(yè)資金的結(jié)構(gòu)，對于恒大集團(tuán)，需要不斷提升其房屋建筑質(zhì)量，提高行業(yè)競爭能力，做好相關(guān)銷售已經(jīng)經(jīng)營管理，提高其資金回籠的速度。

3.2發(fā)展融資國際化

對于恒大集團(tuán)，國內(nèi)的融資渠道已經(jīng)所剩無幾，在這個背景下，海外融資也是一種全新的選擇，對比國內(nèi)的某些融資方式，海外相對限制較少，成本可控，因此得到很多集團(tuán)企業(yè)的青睞。恒大可通過在海外上市的那股方式，優(yōu)化其融資渠道與結(jié)構(gòu)，擴(kuò)充其融資規(guī)模。

3.3加大信托融資力度

信托融資的方式優(yōu)勢非常明顯，其負(fù)擔(dān)小、見效快、耗時少的特點(diǎn)，可以為企業(yè)提供更為有效的資金支持，恒大集團(tuán)可以考慮在當(dāng)前信托融資產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)充規(guī)模，與更多的信托機(jī)構(gòu)合作。

3.4發(fā)展房地產(chǎn)投資基金融資

在眾多融資手段中，投資基金的門檻相對較低，并且其籌備資金的速度很快，適合各類企業(yè)的資金需求，而且還能為中小投資者提供相對穩(wěn)定的理財手段，亦能不斷推動企業(yè)在資金管理方面的規(guī)范化。

3.5大力發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化融資

房地產(chǎn)抵押貸款證券化融資方式成本較低，在為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多融資手段的基礎(chǔ)上，并可促進(jìn)資金循環(huán)，提高資金流動的健康程度，降低房貸風(fēng)險，是一個相對健康化的融資手段。

結(jié)語：

恒大集團(tuán)在不斷擴(kuò)充融資規(guī)模的同時，也要認(rèn)清當(dāng)前資金體系中存在的風(fēng)險，慎重對待，并利用多種手段降低融資成本，拓寬融資渠道，緩解財務(wù)壓力，降低負(fù)債比率，徹底改善其財務(wù)環(huán)境與融資環(huán)境。

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