房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略研究

李瑞

摘要：隨著經(jīng)濟下行壓力逐漸加大，企業(yè)間的競爭也越來越激烈，資金很可能成為壓死駱駝的最后一根稻草，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理陷入混亂無序或者錯失發(fā)展機遇，從而喪失競爭優(yōu)勢地位。為此，企業(yè)必須借助一定的融資貸款手段來緩解企業(yè)的資金壓力，確保企業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性和穩(wěn)定性。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營實際從加強融資規(guī)劃、創(chuàng)新融資模式、降低資金成本三個方面研究制定了有效的企業(yè)融資貸款策略，希望能幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地緩解資金壓力，促進其實現(xiàn)長遠的發(fā)展目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);融資貸款;策略

一、加強融資規(guī)劃

（一）增強內(nèi)源融資能力

考慮到內(nèi)外環(huán)境變化趨勢以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營特點，企業(yè)要進一步增強內(nèi)源融資能力，增加留存收益，這不僅可以節(jié)省融資成本，降低融資風(fēng)險，還可以顯著增強企業(yè)的獲信能力，促進企業(yè)實現(xiàn)長久經(jīng)營。為此，企業(yè)需要從加強應(yīng)收賬款與現(xiàn)金流量的管理兩個方向著手，通過應(yīng)收賬款的量化監(jiān)督與催收進度的管控，促進企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，同時通過提升現(xiàn)金管理水平，增強企業(yè)的盈利能力，從而幫助企業(yè)獲得持續(xù)性的發(fā)展資金。

（二）合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu)

企業(yè)要合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，根據(jù)其資金結(jié)構(gòu)及項目的運營周期等因素來確定能確保實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的債務(wù)結(jié)構(gòu)。債務(wù)結(jié)構(gòu)的規(guī)劃內(nèi)容具體包括適當(dāng)增加中長期規(guī)劃貸款、利用無形資產(chǎn)進行擔(dān)保貸款、以商業(yè)票據(jù)和應(yīng)收應(yīng)付賬款為基礎(chǔ)的商業(yè)信用融資貸款、公開發(fā)行債券融資等。一般來說，企業(yè)的流動比率的合理值應(yīng)控制在2%左右，但由于許多房地產(chǎn)企業(yè)存在較多的短期負(fù)債，使其流動比率相對偏低，因此建議企業(yè)要注意適當(dāng)調(diào)節(jié)長期負(fù)債與短期負(fù)債的比例，以確保企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)更加平穩(wěn)。企業(yè)可通過出售項目股權(quán)、進行企業(yè)合作等方式進行融資，如華人置業(yè)以5億美元入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項目的49%權(quán)益，恒大則擁有另外51%的股權(quán)，有效解決了企業(yè)缺乏項目開發(fā)資金的問題。萬科地產(chǎn)與華潤進行合作，通過聯(lián)合開發(fā)的形式有效降低了企業(yè)的貸款融資比例。

（三）恰當(dāng)選擇融資方式

企業(yè)必須根據(jù)實際情況，選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式。企業(yè)選擇、拓展融資渠道時遵循成本低、規(guī)模合理、結(jié)構(gòu)合理的基本原則，通過財務(wù)管理對不同融資渠道進行分析比較，選擇合適的融資渠道。為了選擇成本較低的融資渠道，需要財務(wù)管理部門完善會計管理制度，通過科學(xué)的會計核算與分析對融資成本進行核算，為融資渠道成本的比較提供支持。同時還要廣泛收集各方面的信息數(shù)據(jù)，建立完善的信息管理系統(tǒng)對各類融資成本、風(fēng)險、收益數(shù)據(jù)等進行分析、比較，促使企業(yè)合理選擇融資渠道。此外還要綜合考慮資產(chǎn)規(guī)模與結(jié)構(gòu)，對企業(yè)的控制權(quán)、管理權(quán)等是否會產(chǎn)生不利影響。

二、創(chuàng)新融資模式，多元化融資渠道

（一）證券化融資

證券化融資的操作空間相對較大，目前ABS、ABN、REITS等一些主流的證券產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方面應(yīng)用較為廣泛。除了一些主流的證券產(chǎn)品外，實際上只要是房地產(chǎn)企業(yè)中能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)均可進行證券化[2]，以作為企業(yè)的融資手段。例如中信-五礦發(fā)展應(yīng)收賬款A(yù)BS、匯添富-世茂購房尾款A(yù)BS等。通過資產(chǎn)證券化的融資方式，不僅可以幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使資產(chǎn)變輕，增強其流動性，還能進一步拓寬融資渠道，降低融資成本。

（二）股權(quán)融資

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為認(rèn)為股權(quán)融資會削弱股東的控制權(quán)，因此通常較少使用股權(quán)融資，但實際上股權(quán)融資的成本是要小于債券融資的，而且可以適當(dāng)?shù)亩ㄏ蛟霭l(fā)，提高企業(yè)股價，對企業(yè)長期的發(fā)展是有利的。以X房地產(chǎn)上市公司為例，該公司為了提高經(jīng)營管理水平，在2015年向89名關(guān)鍵管理人員授予874萬股限制性股票，經(jīng)測算，授予日限制性股票的公允價值總額6866.09萬元。該計劃為一次授予、分期行權(quán)的計劃，期股權(quán)激勵成本費用在各期具體分?jǐn)偂５?，受宏觀經(jīng)濟形勢低迷、行業(yè)競爭加劇等因素的影響，公司經(jīng)營業(yè)績增幅不如預(yù)期。公司2016年度實現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤、2016年歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)，相比2014年，2016年凈利潤增長率為5.86%，2016年凈資產(chǎn)收益率為11.52%，均未達到業(yè)績考核目標(biāo)。公司激勵計劃繼續(xù)推行難以達到預(yù)期的激勵效果，經(jīng)審慎考慮，公司董事會決定終止實施激勵計劃，對已授予未解除限售的剩余部分限制性股票進行回購注銷。從X公司發(fā)行限制性股票卻沒有達到預(yù)期目標(biāo)來看，企業(yè)在拓展融資渠道時，必須對自身的實際情況與經(jīng)濟市場進行科學(xué)合理的預(yù)測，否則，就可能出現(xiàn)決策不合理，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟利益損失，為企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

（三）授信融資

為了深化政府投融資體制改革，自2019年7月1日起執(zhí)行最新的《政府投資條例》，通過該項條例的實施在一定程度上有效防范了政府的隱性債務(wù)風(fēng)險，但同時也相應(yīng)增加了項目融資難度，如條例實施后PPP所有項目納入統(tǒng)一的監(jiān)管平臺進行管理，決策審批程序會更為嚴(yán)格，因此以PPP等模式進行融資的難度會顯著攀升。為此，企業(yè)要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，深入地研究國家及地方政策環(huán)境，積極探索投融資新模式。綜合授信作為有效的項目融資途徑，是未來企業(yè)融資的重要發(fā)展趨勢。該融資途徑主要是通過結(jié)合地方政策實際以組建合資公司的形式整合和利用資源，通過“平衡算大賬”的方式，構(gòu)建創(chuàng)新融資模式，既能保證企業(yè)獲得低息融資支持，又能有效規(guī)避政府隱性政務(wù)問題。下面以成都交投集團為例對該種融資途徑進項展開說明。該集團結(jié)合城市綜合運營理念，根據(jù)與國開行共同設(shè)計的申貸結(jié)構(gòu)，按照“市區(qū)兩級聯(lián)動配置優(yōu)勢資源”的思路同淮州、簡州新城管委會共同組建了專業(yè)運營公司，如與金路交投合資組建了淮投運營公司，借助專業(yè)運營公司將企業(yè)所投資項目包裝策劃納入地方重點投資建設(shè)項目，以此來爭取獲得國開行融資貸款支持。并且通過聘請專業(yè)機構(gòu)，按照“區(qū)域綜合平衡算大賬+分期分批進行項目授信”的申貸機制以及國開行的項目放款及風(fēng)控要求，結(jié)合地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，設(shè)計了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖烤C合授信審貸方案。同時，該集團成立了授信融資審貸專班工作組，搭建了暢通的溝通交流平臺，以確保各項融資工作的高效、順利開展。通過對該融資模式的積極組織和精心策劃，該集團成功獲得了國開行的授信，為企業(yè)獲取項目融資打下了堅實基礎(chǔ)，進一步保障了企業(yè)的項目資金來源，促進了企業(yè)可持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）合理控制資產(chǎn)負(fù)債率，有效降低企業(yè)財務(wù)費用

企業(yè)要樹立正確的發(fā)展觀念，不能過于追求規(guī)模擴張而忽視對自身發(fā)展需求以及償債能力等方面的考量。要合理的設(shè)定企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，通過強化成本控制以及提高資金的周轉(zhuǎn)以及運營速度等途徑提高企業(yè)的資金使用效率，減少企業(yè)的融資需求額度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)控制負(fù)債融資的比例，盡量通過權(quán)益融資的方式來解決企業(yè)的資金問題。如企業(yè)可以通過吸收個人或者企業(yè)的直接投資募集資金、發(fā)行普通股募集資金、發(fā)行優(yōu)先股募集資金等方式滿足企業(yè)的融資需求，既能提高企業(yè)的資信度，又能避免資產(chǎn)負(fù)債率過高給企業(yè)造成較大的償債壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣使得商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件也更加嚴(yán)格，資金成本也更高。而相對“搬磚”創(chuàng)造利潤，降低資金成本對于企業(yè)提升綜合效益效果會更為顯著。因此，企業(yè)要通過有效降低資金成本最大程度上緩解企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與商業(yè)銀行達成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系如收購銀行股權(quán)等方式來保證持續(xù)獲得低成本的資金。同時做好完善的資金使用計劃，結(jié)合自身資金需求來安排相應(yīng)的籌資計劃，避免資金過度閑置引發(fā)的資源浪費問題。另外，企業(yè)要加速促進資金周轉(zhuǎn)率，通過借短還長等手段合理安排資金分配，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用最小化。

三、結(jié)束語

資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的生命線。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資貸款過程中，一定要結(jié)合外部環(huán)境變化以及企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃制定并調(diào)整融資策略，多元化融資途徑，全方位、多角度地提升企業(yè)的融資貸款水平，確保企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，促進企業(yè)實現(xiàn)長遠的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

參考文獻：

[1]胡智群.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略研究[J].智庫時代，2017 （05）：25-26.

[2]劉佳明.基于融資結(jié)構(gòu)分析的T公司融資策略研究[D].西安石油大學(xué)，2018.