土地一級開發(fā)成本核算中存在的常見問題解析

黃雪艷

[摘 要]在我國建筑市場中，土地一級開發(fā)是十分關(guān)鍵的一部分。通常，土地一級開發(fā)涵蓋的內(nèi)容較多，包括拆遷以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等不同費(fèi)用種類。因此，在對土地一級開發(fā)成本進(jìn)行核算的過程中，需要依照不同費(fèi)用種類，對所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行歸集分配。但是，由于受到諸多因素的干擾，致使成本核算中還存在了諸多問題。基于此，文章即對土地一級開發(fā)成本核算中存在的常見問題進(jìn)行了分析。

[關(guān)鍵詞]土地一級開發(fā);成本核算;問題

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.35.149

針對土地一級開發(fā)而言，由于其本身就是一項(xiàng)綜合性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，囊括的范圍十分廣泛，所以在對不同費(fèi)用進(jìn)行核算期間，涉及的內(nèi)容也非常多。因此，現(xiàn)階段在土地一級開發(fā)成本核算中，存在的問題也比較多，對土地一級開發(fā)管控產(chǎn)生了很大影響。因而，為了可以從根源降低問題出現(xiàn)的概率，應(yīng)該綜合實(shí)際問題，合理制定處理方案，以便可以從整體的角度上推動我國土地一級開發(fā)工程的發(fā)展進(jìn)程。

1 土地一級開發(fā)所涉及的成本內(nèi)容分析

土地一級開發(fā)是指政府或者授權(quán)委托的企業(yè)等，對某一區(qū)域的國有土地以及鄉(xiāng)村集體土地，依照建設(shè)需求，合理地進(jìn)行征地、拆遷等補(bǔ)償，并結(jié)合實(shí)際的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)的對相應(yīng)市政配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，保證該區(qū)域范圍內(nèi)的土地可以達(dá)到可出讓條件，并在土地周邊的市政配套設(shè)施結(jié)束以后，對“熟地”進(jìn)行有償出讓的工程過程[1]。

針對土地一級開發(fā)所涵蓋的內(nèi)容分析，主要的成本內(nèi)容具體體現(xiàn)在上述的七個方面。其中，以征地拆遷費(fèi)用作為案例，對其進(jìn)行成本費(fèi)用分析，具體包括兩個部分，具體為征地補(bǔ)償費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)[2]。

2 土地一級開發(fā)成本核算中存在的常見問題分析

2.1 土地一級開發(fā)成本歸集對象的確定缺乏明確性

通常，在對成本歸集對象進(jìn)行確定時，對象不明確問題時有發(fā)生，致使部分費(fèi)用的支出不能夠在會計科目中體現(xiàn)出來，影響了后續(xù)成本核算工作的合理開展。通常情況下，由于土地一級開發(fā)的時間相對較長，土地面積十分廣泛。所以，如果成本分析對象存在較強(qiáng)的不清晰性，那么就一定會導(dǎo)致項(xiàng)目在開發(fā)階段存在諸多不確定因素，最終使得費(fèi)用支出大大增加，加大了核算成本的難度性，也影響了成本核算效率的提升[3]。

2.2 土地一級開發(fā)成本核算的方法應(yīng)用缺乏合理性

現(xiàn)階段，在具體的土地一級開發(fā)成本核算工作開展過程中，經(jīng)常會存在開發(fā)項(xiàng)目簡單與復(fù)雜混淆在一起的情況。對于一些項(xiàng)目來說，雖然其項(xiàng)目本身較為簡單，但是卻采用了較為復(fù)雜的成本核算手段，致使成本核算工作的開展存在較大的難度性，影響了核算效率的提高。而對于開發(fā)地塊較大，并且土地范圍廣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，其卻經(jīng)常會采用簡單的方法進(jìn)行成本核算，諸如單位面積分配法，最終加大了成本核算的難度，不利于成本核算精準(zhǔn)性的提高[4]。

2.3 前期費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用等核算缺乏全面性

在實(shí)際的土地一級開發(fā)成本核算工作階段，還經(jīng)常會出現(xiàn)前期費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用等核算不科學(xué)的情況，嚴(yán)重影響了成本核算水平的提高。針對前期費(fèi)用，其在核算過程中，存在著較強(qiáng)的全面性。在項(xiàng)目建設(shè)的前期，部分開發(fā)企業(yè)不能夠?qū)?xiàng)目前期費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計，無法精準(zhǔn)地掌握項(xiàng)目實(shí)施的方案編制費(fèi)用，從而導(dǎo)致成本核算工作的開展受到了很大阻礙。并且，還有部分企業(yè)在發(fā)展期間，不能對工程進(jìn)行實(shí)地測繪和勘察，無法精準(zhǔn)的對其費(fèi)用進(jìn)行核算，致使前期費(fèi)用成本經(jīng)常存在漏算的現(xiàn)象。另外，針對公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在成本核算期間，也存在著很多的不合理之處。再比如，對市政公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計的過程中，應(yīng)用的方法很簡單，只是借鑒以往類似項(xiàng)目申報預(yù)算，不能主動地開展調(diào)研工作[5]。

3 土地一級開發(fā)成本核算中常見問題的優(yōu)化策略分析

3.1 對土地一級開發(fā)成本核算對象進(jìn)行明確

在土地一級開發(fā)成本核算工作開展階段，為了能夠從整體的角度上規(guī)避核算問題，全面提升成本核算的效率，應(yīng)該依照實(shí)際情況，不斷地對成本核算對象進(jìn)行細(xì)化。在成本核算階段，成本管理部門應(yīng)該起到?jīng)Q定性作用。而針對財務(wù)管理部門來說，其需要積極與其進(jìn)行配合。通常情況下，如果想要讓成本核算對象可以得到進(jìn)一步的明確，應(yīng)該本著成本歸集以及成本控制的原則，不斷地對核算對象進(jìn)行細(xì)化。在成本核算階段，由于不確定因素相對較多，費(fèi)用支出在融入到會計投入以后，其會導(dǎo)致一部分的對象信息出現(xiàn)損壞，進(jìn)而導(dǎo)致成本核算期間不能夠再次將信息提取出來重新使用。所以，為了能夠更好的規(guī)避這類問題，針對一些開發(fā)周期較短并且較為簡單的項(xiàng)目，可以將整宗地塊作為成本核算對象。而針對一些普通的工程項(xiàng)目，可以將土地權(quán)屬等當(dāng)作核算對象，提升成本核算的精準(zhǔn)性。

3.2 不斷增強(qiáng)土地一級開發(fā)成本核算的方法合理性

通常情況下，針對開發(fā)企業(yè)來說，其一般都是接受政府委托來開展開發(fā)工作的，屬于代建項(xiàng)目。所以，在實(shí)際的發(fā)展過程中，針對開發(fā)企業(yè)來說，其可以依照土地一級開發(fā)成本構(gòu)建，建立完善的成本核算機(jī)制，對成本明細(xì)核算進(jìn)行合理設(shè)置，具體的內(nèi)容可以為成本發(fā)生正確分析以及成本計算方法等。同時，在核算期間，可以依照項(xiàng)目的實(shí)際情況，設(shè)置二級、三級明細(xì)核算，層層地進(jìn)行核算，從而讓成本核算可以得到進(jìn)一步細(xì)化。此外，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)動態(tài)化成本管理，切實(shí)的對成本控制力度進(jìn)行強(qiáng)化。由于在成本核算中，經(jīng)常會存在一些不可預(yù)見的費(fèi)用，例如，可能的工程事故、在經(jīng)營中出現(xiàn)的意外情況、利率標(biāo)準(zhǔn)的變化、稅率的變化等，故此，為了規(guī)避風(fēng)險，需要科學(xué)把控。

3.3 合理進(jìn)行前期費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用等核算

面對土地一級開發(fā)前期費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用等核算缺乏全面性的問題，在具體的處理階段，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際現(xiàn)狀，對核算體系進(jìn)行健全，保證成本核算可以更加合理且科學(xué)。

第一，不斷對前期費(fèi)用核算的全面性進(jìn)行加強(qiáng)。在實(shí)際的成本核算階段，需要加大對立項(xiàng)以及可行性報告的重視，開發(fā)企業(yè)在對報告進(jìn)行制定的過程中，可以通過優(yōu)化立項(xiàng)報告等手段，有效的對前期費(fèi)用核算出現(xiàn)錯誤的概率進(jìn)行降低。同時，開發(fā)企業(yè)也可以綜合實(shí)際現(xiàn)狀，積極的構(gòu)建專門機(jī)構(gòu)，科學(xué)的對各項(xiàng)咨詢調(diào)研活動進(jìn)行開展，以確?？梢詾槌杀竞怂愎ぷ鞯拈_展奠定基礎(chǔ)。

第二，不斷提升公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算水平。在成本核算期間，除了要將區(qū)域內(nèi)市政管線等費(fèi)用融入到成本核算體系中，還應(yīng)該將一些小型費(fèi)用納入其中，以便成本核算工作可以凸顯全面性。

第三，保證征地拆遷費(fèi)用成本核算的科學(xué)性。在進(jìn)行成本核算工作階段，應(yīng)該聘請專業(yè)的人員開展工作。并且，針對成本核算機(jī)構(gòu)，應(yīng)該主動對核算觀念進(jìn)行革新，加大對房屋拆遷評估費(fèi)等的關(guān)注，并將其各類規(guī)范融合到成本核算中，以便保障核算的精準(zhǔn)性以及合理性。

4 結(jié)論

綜合而言，針對土地一級開發(fā)成本核算來說，因?yàn)樯婕暗膶用娑?，所以影響因素也比較多，對土地一級開發(fā)成本管理造成了非常大的影響。為了可以從根源遏止住問題，應(yīng)該綜合實(shí)際現(xiàn)狀，科學(xué)的對成本核算方法進(jìn)行利用，合理的對前期費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用等進(jìn)行核算。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉勇.土地一級開發(fā)成本核算問題的探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（4）：20-21.

[2]劉晉.土地一級開發(fā)成本核算中存在的常見問題解析[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（13）：282-283.

[3]伍嘉.土地一級開發(fā)成本核算問題的分析與探討[J].中國市場，2017（2）：133，145.

[4]徐燦.土地一級開發(fā)成本核算問題[J].管理觀察，2018（9）：123-124，127.

[5]周新寧.土地一級開發(fā)成本核算中存在的問題探析[J].中外企業(yè)家，2019（19）：235-236.