大灣區(qū)和先行示范區(qū)框架下深圳地產(chǎn)的新定位

李宇嘉

摘要：對于深圳樓市的新認(rèn)識(shí)，應(yīng)站在打造都市圈新增長極，發(fā)掘內(nèi)需潛力的框架下看待。深圳建設(shè)先行示范區(qū)，首要責(zé)任就是，以互聯(lián)互通來帶動(dòng)整個(gè)大灣區(qū)?；浉郯囊惑w化、互聯(lián)互通和深圳先行示范，其中很多戰(zhàn)略和項(xiàng)目需要投入巨額資金，這都要有地產(chǎn)支撐。因此，對地產(chǎn)政策的認(rèn)識(shí)，要跳出量價(jià)和供需架構(gòu)分析，站在地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、人口、財(cái)政、區(qū)域開發(fā)等協(xié)同發(fā)展的層面看待。當(dāng)然，加杠桿限制、高收入行業(yè)景氣不再，以及夯實(shí)城市政府主體責(zé)任的背景下，政策松綁并不會(huì)帶來地產(chǎn)明顯反彈。

關(guān)鍵詞：房住不炒;大灣區(qū);先行示范區(qū);內(nèi)需增長極;地產(chǎn)新定位

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）01-0010-17 收稿日期：2019-12-15

1 為何深圳樓市調(diào)控逆勢松綁？

1.1 調(diào)控政策接連松動(dòng)

深圳作為我國房地產(chǎn)市場的“領(lǐng)頭羊”，也一直是樓市調(diào)控最為嚴(yán)格的城市。2016年10月啟動(dòng)新一輪緊縮性調(diào)控以來，這幾年深圳樓市調(diào)控持續(xù)高壓，比如2016年10月“深八條”重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”和“90/70”（70%的房子在90平方米以下），非戶籍購房門檻抬升（社?；蚣{稅年限從3年升至5年）;2017年初，從建筑設(shè)計(jì)管理的角度，堵住了“類住宅”生存的空間，并全面推進(jìn)“租購并舉”;2018年7月底，深圳在一線城市中率先祭出“限售”（住宅和公寓分別為3年和5年限售），新批公寓只租不售，啟動(dòng)企業(yè)限購，打擊“假離婚”炒房。

進(jìn)入2019年，隨著“房住不炒”上升到頂層戰(zhàn)略，特別是7月底國家表態(tài)“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，并對于經(jīng)濟(jì)下滑的容忍度提升，明確表態(tài)“不搞大水漫灌”。因此，各界預(yù)計(jì)，包括深圳在內(nèi)的主要城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)趨嚴(yán)。但在近期，種種跡象表明，深圳的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始松綁了。11月11日，深圳取消了非普通住房的總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，保留“小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以下”“單套建筑面積在140 （含）平方米以上”這兩個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，基本上取消了非普通住房認(rèn)定。如表1所示。

因?yàn)?，深圳存量商品住房平均住房面積為89平方米，寸土寸金的深圳，很少有項(xiàng)目的容積率在1.0以下。按照原有的非普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)，深圳200萬套存量商品住房中，60%為非普通住房;掛牌在售二手住房中，40%為非普通住房。這個(gè)政策變動(dòng)的影響非常大，直接免除了兩次交易差額5%的增值稅以及附加，少則20萬元，多則50萬元。

12月6日，深汕新區(qū)（深圳的第11個(gè)區(qū)）商品房市場解凍，以家庭為單位，不分戶籍或非戶籍，限購2套住房、但有5年的限售期，支持居民購房，分享區(qū)域長期紅利的信號明顯;最后，12月12日，根據(jù)官方回應(yīng)，為了提高城市更新活躍度，增加商品房供給和可售商務(wù)公寓銷量，深圳取消了2018年7月底提出的新批商務(wù)公寓“只租不售”的規(guī)定。

1.2 房地產(chǎn)市場開始回升

深圳連續(xù)出臺(tái)樓市利好政策，帶來了明顯市場效果，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年9-11月，深圳二手住房價(jià)格環(huán)比漲幅分別位列70個(gè)大中城市的第5、第5、第2位，在熱點(diǎn)城市（含一線城市）中一枝獨(dú)秀。從絕對價(jià)格看，10月深圳二手房成交均價(jià)達(dá)到6.1萬元，歷史上第一次突破了6萬元，同比上年的5.4萬元上漲了13%。二手住房成交量連續(xù)2個(gè)月保持在7000套的冷熱分水嶺之上，11月份達(dá)到8629套，創(chuàng)2016年4月份以來新高。如圖1所示。

而且，二手房市場回升，也帶動(dòng)了新房市場回升，11月新房成交面積33萬平方米，創(chuàng)7月份以來新高。值得注意的是，已基本在全國絕跡的“日光盤”再次在深圳出現(xiàn)。12月10日，深汕合作區(qū)“首盤”振業(yè)時(shí)代花園一期，376套房源被2700組買家瘋搶，中簽率低至14%。根據(jù)繳納認(rèn)籌的情況看，即將看盤的第二個(gè)新盤——輝煌花園，也大概率會(huì)“日光”了。早在先行示范區(qū)發(fā)布后一個(gè)月的9月份，深圳樓市已經(jīng)開始反彈了。而且，《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》中明確提出，建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制;近期高層會(huì)議屢次明確“房住不炒”，為何深圳政策要松綁呢？

2 圍繞城市圈打造內(nèi)需是我國新的增長極

2.1 大灣區(qū)：以互聯(lián)互通釋放內(nèi)需潛力

這就要站在建設(shè)“雙區(qū)”（粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)），打造新增長極背景下，重新審視深圳的城市定位，并基于此看待深圳房地產(chǎn)在期間的作用和定位發(fā)生何種變化。2020年是未來十年最重要的開端之年，也是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年，我們要實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)。承前啟后，也是第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)的部署年。2019年末結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，“必須清醒認(rèn)識(shí)到，我國正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動(dòng)力的攻關(guān)期，結(jié)構(gòu)性、體制性、周期性問題相互交織，‘三期疊加影響持續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大”。

也就是說，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行，既是周期性的，更是結(jié)構(gòu)性的。站在第二個(gè)百年的起點(diǎn)，投資、出口等傳統(tǒng)動(dòng)力在下行，需要尋找新動(dòng)力，我們的增長動(dòng)力在哪里呢？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長期向好的基本趨勢沒有改變。我們有超大規(guī)模的市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力，有龐大的人力資本和人才資源”。近期，新華時(shí)評有一篇文章《化壓力為動(dòng)力，集中精力辦好自己的事》，指出中國最大的增長動(dòng)力，就是內(nèi)需，這是發(fā)達(dá)國家羨慕都得不來的。只要釋放出城鎮(zhèn)化的效率，實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)互通，內(nèi)需和要素融合的效率就釋放出來了。

包含港澳在內(nèi)的大灣區(qū)11個(gè)城市，未來將有1億人在這里工作生活。這里，有全球金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心，也有世界級名校;這里有門類最齊全、最完備的產(chǎn)業(yè)體系，有一般制造業(yè)，也有高端制造業(yè)（深圳-東莞-廣州），還有背靠大灣區(qū)、2億-3億人口的“泛珠三角”內(nèi)需腹地。更重要的是，這里還有全球知名的科技創(chuàng)新中心。世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織發(fā)布的《2017全球創(chuàng)新指數(shù)報(bào)告》，從制度、基礎(chǔ)設(shè)施、市場成熟度、商業(yè)成熟度、人力資本、創(chuàng)意產(chǎn)出、知識(shí)產(chǎn)出等8個(gè)維度評價(jià)創(chuàng)新集群競爭力。以“數(shù)字通信”為主要?jiǎng)?chuàng)新領(lǐng)域的深圳-香港地區(qū)，在全球創(chuàng)新集群中排名第二，這是發(fā)展中國家唯一入列者，僅低于“東京-橫濱”，高于排名第三的“圣荷西-舊金山”（即“硅谷”）。綜合看，這是多么好的發(fā)展圖譜。如圖2所示。

2.2 打造區(qū)域增長極是深圳先行示范的內(nèi)涵

近期，《求是》雜志發(fā)表了習(xí)總書記署名文章《推動(dòng)形成優(yōu)勢互補(bǔ)高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局》。文章指出，“要正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。我們必須適應(yīng)新形勢，謀劃區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新思路”。這意味著，中心城市及其輻射和帶動(dòng)的城市群，已成為我國新的增長極。那么，深圳先行示范的內(nèi)涵是什么？9月19日，《人民日報(bào)》刊發(fā)國家發(fā)改委主任何立峰的署名文章，對深圳“先行示范”的內(nèi)涵做了解讀：“示范”體現(xiàn)的是以“一馬當(dāng)先”帶動(dòng)“萬馬奔騰”，以一域服務(wù)全局，發(fā)揮對周邊地區(qū)乃至全國的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。

“先行示范”強(qiáng)調(diào)的是全方位、全過程的“先行示范”，不再只是滿足爭當(dāng)“單項(xiàng)冠軍”，而是要按照“五位一體”的總體布局，努力成為高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿和可持續(xù)發(fā)展先鋒。2019年11月底，廣東省委通過《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的若干重大措施》，明確舉全省之力，像當(dāng)年支持深圳創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)一樣支持深圳建設(shè)先行示范區(qū);深圳和廣州是廣東“雙核”，必須以同等力度支持深圳建設(shè)先行示范區(qū)和推動(dòng)廣州實(shí)現(xiàn)老城市新活力，“雙核聯(lián)動(dòng)、比翼雙飛”，打造全省發(fā)展核心引擎。就深圳來說，不能只把自己那1997平方公里搞好，還要帶動(dòng)珠三角5.6萬平方公里，甚至是廣東17.97萬平方公里，才配得上大灣區(qū)核心、配得上先行示范的稱號。如圖3所示。

因此，實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市的融合和互聯(lián)互通，不僅將創(chuàng)造出巨大的內(nèi)需動(dòng)力，而且通過香港這個(gè)國際窗口，中國制造、中國創(chuàng)造，“一帶一路”將順理成章地走向全球。往近了看，這將打造出我國新的“增長極”;往遠(yuǎn)了看，實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢，這是最濃墨重彩的一筆。但是，面對現(xiàn)實(shí)困難，要深謀遠(yuǎn)慮，互聯(lián)互通要分兩步走。首先是小融合，作為珠三角的龍頭，深圳打造中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，先把自己做大做強(qiáng)，帶頭將珠三角9個(gè)城市先聯(lián)起來。于是，就有了廣東省舉全省之力，支持深圳先行示范區(qū)建設(shè)。

3 先行示范和打造增長極，地產(chǎn)新定位

3.1 先行示范，重大工程都要花錢

俗話說，“能力越大，責(zé)任越大;責(zé)任越大，能力就得強(qiáng)起來”。近期，深圳市印發(fā)《深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的行動(dòng)方案（2019-2025）》 （以下稱行動(dòng)方案），提出2025年要完成的“三大戰(zhàn)略，127個(gè)事項(xiàng)”。細(xì)數(shù)這127個(gè)事項(xiàng)，無不是重大事項(xiàng)。描繪重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的用語，都是要向“全球”“國際”“樞紐”“世界級或世界一流”等目標(biāo)打造;描繪改革事項(xiàng)的，都是要“率先”或“突破”。唯有此，才能不辜負(fù)先行示范這個(gè)頭銜。所以，對于深圳廣大干部來說，必須要有“擼起袖子加油干”的氣魄。當(dāng)然，除了深圳的干部隊(duì)伍要有鼓足干勁、力爭上游的精氣神之外，重大事項(xiàng)“落地”，多半還得要有錢。

比如，處于我國東南地理末端的深圳，居然入選全國第一批交通強(qiáng)國試點(diǎn)單位，是不是很驚奇呢？但是，如果你想到，深圳將是1億人口區(qū)域的中心，要與港澳、與珠三角城市、與“泛珠三角”區(qū)域互聯(lián)互通，你就不會(huì)感到奇怪了。根據(jù)《深圳建設(shè)交通強(qiáng)國城市范例行動(dòng)方案（2019-2035年）》，深圳在打造交通強(qiáng)國示范城市風(fēng)貌，要做兩個(gè)方面工作：一是由深圳主導(dǎo)、周邊城市協(xié)同，開展深莞惠都市圈軌道一體化規(guī)劃，推進(jìn)都市圈城際鐵路項(xiàng)目建設(shè);二是加快深圳城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)向周邊城市延伸，推進(jìn)一批跨市城市軌道規(guī)劃建設(shè)。2019年12月8日，深圳地鐵9號線二期工程開通，地鐵線網(wǎng)總里程達(dá)303.4公里。到2025年，運(yùn)營里程將達(dá)到500公里;2035年深圳將形成33條線路、總里程達(dá)1335公里的軌道網(wǎng)絡(luò)。

3.2 地產(chǎn)新定位：回歸實(shí)體、共興共榮

交通可是燒錢的大工程，錢從哪來？事實(shí)上，深圳早已學(xué)習(xí)香港，從土地開發(fā)、城市運(yùn)營來給交通找經(jīng)費(fèi)，“地鐵+萬科”已是深圳最大“地主”和開發(fā)主體。除了軌道交通外，以“飛地”的形式帶動(dòng)周圍“小兄弟”們，走共同富裕之路，是深圳肩負(fù)的大灣區(qū)互聯(lián)互通的另一個(gè)歷史責(zé)任。除了已成為“飛地”的深汕新區(qū)，全省支持深圳先行示范區(qū)建設(shè)的會(huì)議召開以后，廣東各市主動(dòng)對接深圳、廣州這兩個(gè)增長極，深河（深圳-河源）“飛地”已開始謀劃，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有其他“飛地”的規(guī)劃方案出爐。要帶動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)和配套基礎(chǔ)都相對落后的小兄弟發(fā)展起來，錢從哪里來？我們觀察一下，已經(jīng)開發(fā)的深汕新區(qū)就知曉了。

近期，距離深圳主城區(qū)100公里的深汕新區(qū)，解凍了購房政策，“以家庭為單位，限購2套房屋，但5年內(nèi)不能賣”。信號很明確，就是要鼓勵(lì)大家買房，鼓勵(lì)分享區(qū)域長期紅利，但不鼓勵(lì)短炒。也就是，以長期紅利做擔(dān)保，讓地產(chǎn)給區(qū)域開發(fā)融資。以地產(chǎn)開發(fā)支撐基建，助推企業(yè)投資，區(qū)域打造成“增長極”的獨(dú)角獸，兌現(xiàn)長期紅利。另外，根據(jù)行動(dòng)方案，深圳還要建跨珠江口“通道群”，比如深珠通道（深珠公鐵復(fù)合通道）、深中城際（深中軌道交通）、深圳外環(huán)高速西延跨江通道（深圳東莞界河一帶，跨越珠江口到南沙龍穴島、萬頃沙）等。

同時(shí)，深圳還要建設(shè)第二機(jī)場，要補(bǔ)上自己的短板，比如教育、醫(yī)療，還要讓強(qiáng)項(xiàng)更強(qiáng)，比如建設(shè)國家科學(xué)中心等，成為一個(gè)沒有明顯短板的城市，這才能配得上全球城市范例的發(fā)展目標(biāo)。所有這一切，除了規(guī)劃方案、投入精力，更重要的是要有錢。錢從哪里來呢？還是那句話，得從土地和房地產(chǎn)來。所以，表面上看，深圳調(diào)控政策松綁了、樓市反彈了，但背后實(shí)則在下一盤更大的棋。于是，深圳豪宅稅新政出爐了、公寓取消“只租不售”，深汕新區(qū)制定靈活的購房政策。所有這些調(diào)控政策的變動(dòng)，目的就是讓房子流轉(zhuǎn)起來，鼓勵(lì)大家買房，促進(jìn)供銷兩旺，分享區(qū)域長期發(fā)展紅利。這樣，土地拍賣才能活躍起來。

4 地產(chǎn)新定位，調(diào)控新邏輯

當(dāng)然，不用擔(dān)心會(huì)偏離“房住不炒”，深圳在房地產(chǎn)長效機(jī)制上已先人一步，“雙限雙競”常態(tài)化了，賣地就是對接人才住房和保障性住房，對接實(shí)體經(jīng)濟(jì)。要記住，只有深圳發(fā)展好了，大灣區(qū)其他8個(gè)城市才能發(fā)展得好;進(jìn)一步講，深圳發(fā)展的越好，大灣區(qū)就越好，實(shí)現(xiàn)“9+2（港澳）”徹底的互聯(lián)互通才有保障。比如，粵港澳大灣區(qū)對標(biāo)的東京大灣區(qū)、舊金山大灣區(qū)，它們領(lǐng)全球創(chuàng)新之先，但核心區(qū)房價(jià)也是全球最高的。2008年以來，全日本只有東京灣區(qū)房價(jià)在上漲，而漲得最多的，就是東京都區(qū)，特別是商務(wù)區(qū)六本木，已是亞洲房價(jià)最貴的區(qū)域。如表2所示。

2019年12月7日，深圳前海出臺(tái)新政，港澳居民在前海買房，享受深圳戶籍待遇;12月13日，廣州南沙新區(qū)發(fā)布新政，港澳居民在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買商品房享受與廣州市戶籍居民同等待遇。在一個(gè)月前的11月7日，香港特首林鄭月娥宣布“16項(xiàng)”新政，明確粵港澳大灣區(qū)放寬港人置業(yè)限制。事實(shí)上，大灣區(qū)城市都已行動(dòng)起來了，中山、珠海，早在2019年的8月份就放松了港澳同胞置業(yè)限制。近期，佛山、廣州、深圳都行動(dòng)起來了。港人苦房價(jià)久矣，大灣區(qū)近期的政策信號很明確，香港同胞們來腹地廣闊的大灣區(qū)買房吧！事實(shí)上，2019年國慶節(jié)以來，港人置業(yè)已明顯增加。若深圳成為一個(gè)宜居宜業(yè)宜商的世界級城市，房價(jià)自然長期看好;若深圳能將周圍小兄弟們帶動(dòng)起來，大灣區(qū)成為全球最具活力的區(qū)域，重視置業(yè)購房傳統(tǒng)的港澳同胞，是不是會(huì)大量前來？這樣，大灣區(qū)徹底融合是不是水到渠成？

不管是“房住不炒”，還是“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，意指靠地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、刺激經(jīng)濟(jì)，這種短期行為得不償失。“不刺激”指的是短期，那長期呢？實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)繁榮與基建投資、產(chǎn)業(yè)打造、區(qū)域開發(fā)、人居和諧、財(cái)政可持續(xù)、城市面貌改善等多目標(biāo)協(xié)同，這就是管理層希望看到的地產(chǎn)新模式。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在總結(jié)2019年工作成效時(shí)，有一個(gè)全新的表達(dá)，“必須從系統(tǒng)論出發(fā)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)治理方式，加強(qiáng)全局觀念，在多重目標(biāo)中尋求動(dòng)態(tài)平衡”。實(shí)際上，這句話是對2019年以來包括房地產(chǎn)在內(nèi)的宏觀調(diào)控手段和方式的一種肯定性評價(jià)。因此，對房地產(chǎn)政策的認(rèn)識(shí)，必須要跳出簡單的量價(jià)和供需架構(gòu)分析。

5 地產(chǎn)新周期來了嗎，未來調(diào)控將怎么走？

除了深圳調(diào)整了政策之外，整個(gè)大灣區(qū)鐵板一塊的政策緊縮，似乎都開始冰融了。早在2019年8月份，珠海和中山就松綁了限購，近期廣州也適當(dāng)放松了非戶籍限購（社保和納稅互認(rèn)），江門、佛山、廣州南沙等地相繼調(diào)整了人才購房政策。望眼整個(gè)大灣區(qū)，樓市政策見頂回落。再考慮到，前期南京、天津、上海臨港等地“一區(qū)一策”也相繼過關(guān)，全國樓市政策松動(dòng)已是“星星之火”似呈燎原之勢，這與過去幾輪樓市政策“由緊轉(zhuǎn)松”的邏輯是完全一樣的。大家關(guān)心的是，調(diào)控政策變了，樓市會(huì)不會(huì)重復(fù)2015-2017年的迅猛回升之勢。

5.1 內(nèi)外環(huán)境大不同，樓市不會(huì)明顯反彈

俗話說，花相似，人不同。樓市還是那個(gè)樓市，人已不是那個(gè)人，環(huán)境已不是那個(gè)環(huán)境了。近期，從筆者參加的2019年年終林林總總的各類年度總結(jié)會(huì)、分享會(huì)來看，政策異動(dòng)了，預(yù)期微妙了，開發(fā)商和從業(yè)者普遍都有“更上一層樓”的雄心壯志。但是，相比上一輪樓市景氣期（2015-2017年），創(chuàng)造樓市超級購買力的幾大行業(yè)，均勝景不再。金融、TMT （科技、媒體和通信）、地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)（給地產(chǎn)、金融、TMT做咨詢和法律服務(wù)）等行業(yè)，占了60%-80%的寫字樓消費(fèi)量，也是高收入的生產(chǎn)車間。金融“去杠桿”、地產(chǎn)去泡沫，互聯(lián)網(wǎng)紅利下沉，TMT受外部環(huán)境沖擊等，傳統(tǒng)造富行業(yè)難以給售樓處大量輸送客戶了。

中指院統(tǒng)計(jì)，2019年三季度，全國半數(shù)以上城市寫字樓租金下跌。一線城市36個(gè)重點(diǎn)商圈，16個(gè)商圈的租金下跌;二線城市44個(gè)商圈，54%的寫字樓租金下跌。深圳寫字樓空置率很高，幾大中心區(qū)平均空置率超過20%，有的區(qū)域甚至高達(dá)60%。辦公樓消費(fèi)降級了，你還能指望企業(yè)給員工加薪嗎？大家記否？助推上一波樓市繁榮的最大因素是什么，就是“加杠桿”。試想，未來還能那么大肆地“加杠桿”嗎？2019年下半年以來，央行先后7次定調(diào)房地產(chǎn)，“宏觀審慎管理”統(tǒng)領(lǐng)樓市金融政策的頂層大綱。什么意思？要對地產(chǎn)資金啟動(dòng)規(guī)模和占比“雙控”。2019年開始，新增和存量房貸占總量之比，分別不超過40%和30%。

筆者熟悉的投資客，真正拿自己錢往里砸的不多，大多數(shù)都想“以小博大”。總結(jié)一下，當(dāng)前樓市可謂物是人非，樹欲動(dòng)而風(fēng)不給力，高收入人群的生產(chǎn)車間歇業(yè)了，杠桿這個(gè)引擎不再發(fā)力，房價(jià)告別大幅上漲，高位橫盤了，還有多少真金白銀砸向樓市呢？樓市還能再上臺(tái)階嗎？筆者不相信。

5.2 城市主體責(zé)任將全面落地

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，2020年“一城一策”將全面落地實(shí)施。無論是政商學(xué)，抑或民間百姓，當(dāng)大家普遍認(rèn)為，于情于理，樓市都無大漲空間的時(shí)候，某市領(lǐng)導(dǎo)偏要刺激，那么，懲罰這個(gè)市長的，除了上級問責(zé)，還有市民的怪罪。人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局空間大分化、大重組，無人能阻擋，考核的是城市管理者的治理能力。

如何讓城市成為吸附人口、產(chǎn)業(yè)的高地？試想，刺激樓市可以暫時(shí)獲得經(jīng)濟(jì)上的喘息，但隨之而來的高房價(jià)，不僅將招致約談和問責(zé)，而且將喪失產(chǎn)業(yè)和人口集聚的最佳時(shí)機(jī)。鶴崗的“白菜價(jià)”樓市是怎么誕生的？不就是“產(chǎn)業(yè)不振-人口外流”循環(huán)的結(jié)果嗎？未來，沒有“加杠桿”引擎，也沒有那么多高收入人群，考驗(yàn)樓市的，將是哪個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，哪個(gè)城市吸引的人口多。