縣域視角下的公共租賃住房退出意愿分析

韓璟 于利群 嚴(yán)軍 盧新海

摘要：公共租賃住房有效退出問(wèn)題已成為制約其政策效果的重要難點(diǎn)。論文以江西省分宜縣為例，采用文獻(xiàn)資料法、問(wèn)卷調(diào)查法和計(jì)量分析法，對(duì)縣域公共租賃住房住戶(hù)的退出意愿進(jìn)行了分析。結(jié)果顯示：公共租賃住房住戶(hù)中存在著相當(dāng)程度的福利依賴(lài)心理;提高住戶(hù)勞動(dòng)人口參與比例、增進(jìn)住戶(hù)對(duì)運(yùn)管部門(mén)職責(zé)、租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策、公租房退出政策的了解程度對(duì)促進(jìn)住戶(hù)退出公共租賃住房具有正激勵(lì)效果;較高樓層滿(mǎn)意度和鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度的住戶(hù)退出意愿相對(duì)強(qiáng)烈;較高的住房面積滿(mǎn)意度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度則會(huì)抑制住戶(hù)的退出意愿。因此，科學(xué)分析影響公共租賃住房住戶(hù)退出意愿的關(guān)鍵因素，強(qiáng)化制定相關(guān)管理政策將會(huì)有效促進(jìn)公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的提升。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房;退出意愿;保障性住房;縣域;分宜縣

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0015-22 收稿日期：2019-12-05

1 引言

居住問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，住房則是家庭實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利的基礎(chǔ)物質(zhì)載體。我國(guó)自推行住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著經(jīng)濟(jì)水平和城市化程度的提升深入發(fā)展，面對(duì)不斷攀升的城市住房?jī)r(jià)格水平，保障全體居民住有所居，尤其是中低收入家庭住有所居已成為我國(guó)各級(jí)政府公共服務(wù)中的一項(xiàng)重要職責(zé)。雖然我國(guó)針對(duì)中低收入家庭的住房保障制度建立相對(duì)較晚，但近年來(lái)發(fā)展較快，迄今已形成了以廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房為主的四種保障性住房類(lèi)型。其中，廉租住房和公共租賃住房為租賃性質(zhì)明顯的保障性住房，前者針對(duì)的是城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，后者針對(duì)的主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。

從形成歷史上看，廉租住房的提法最早出現(xiàn)于1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，而公共租賃住房的雛形可追溯于經(jīng)濟(jì)適用住房的出租。2004年建設(shè)部等四部委下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》允許以政府核定的價(jià)格向符合條件的家庭出租經(jīng)濟(jì)適用住房，2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》提出要重點(diǎn)加快建立健全廉租住房制度，2010年國(guó)務(wù)院分別在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》強(qiáng)調(diào)要大幅增加公共租賃住房供給方，加快發(fā)展公共租賃住房，住建部也于同年出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，大力發(fā)展公共租賃住房，培育住房租賃市場(chǎng)。2012年住建部在其制定的《公共租賃住房管理辦法》中規(guī)定了公共租賃住房的退出機(jī)制，2013年住建部同財(cái)政部和國(guó)家發(fā)改委在其聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》提出從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，實(shí)行“統(tǒng)一輪候配租、統(tǒng)一申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一租金補(bǔ)貼”，并軌后二者統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。

公共租賃住房作為租賃型保障性住房，具有較強(qiáng)的公共資源性和社會(huì)福利性，其目的是為城鎮(zhèn)住房困難家庭提供公共服務(wù)，以達(dá)到“住有所居”的目的。公共租賃住房的管理工作涉及準(zhǔn)入與配租、租金收支、租后管理和退出管理等多個(gè)方面，而有序退出是保障其公平善用的重要環(huán)節(jié)，也對(duì)促進(jìn)住房資源在困難群體之間的有效流動(dòng)和實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的政策目標(biāo)具有重要意義。實(shí)際上，在管理實(shí)踐中公共租賃住房“只進(jìn)不退”是管理的難點(diǎn)之一，部分家庭一旦享受到公共租賃住房便滋生了“長(zhǎng)期擁有”的念頭，不但形成了福利固化，而且也違背了公共租賃住房公平、合理配置的原則。審計(jì)署多次發(fā)布的相關(guān)審計(jì)結(jié)果也顯示，存在大量因收入、住房條件發(fā)生變化后不再具備保障資格的家庭，仍在享受公共租賃住房福利。因此，本文以公共租賃住房住戶(hù)為調(diào)研對(duì)象，分析影響住戶(hù)退出意愿的主要因素，對(duì)完善和加強(qiáng)公共租賃住房的管理、實(shí)現(xiàn)公共租賃住房設(shè)定的政策目標(biāo)和促進(jìn)社會(huì)公平正義、穩(wěn)定和諧具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 文獻(xiàn)評(píng)述

公共租賃住房在歐洲和澳大利亞一般被稱(chēng)為Social Housing，在北美被稱(chēng)為Public Housing，新加坡則稱(chēng)之為Public Rental Housing，其內(nèi)涵均為政府提供給低收入家庭等弱勢(shì)群體的租賃性保障性住房。國(guó)外學(xué)者對(duì)公共租賃住房退出的研究偏重于從個(gè)體特征進(jìn)行解釋?zhuān)瑢W(xué)者們普遍認(rèn)為影響公共租賃住房退出的因素比較復(fù)雜，財(cái)務(wù)狀況、戶(hù)主的種族、年齡、教育水平等因素都會(huì)影響戶(hù)主的相關(guān)決策。在經(jīng)濟(jì)條件方面，家庭收入是測(cè)度退出意愿的重要因素，既有學(xué)者認(rèn)為高收入家庭的退出意愿較為強(qiáng)烈，也有學(xué)者對(duì)此持不同看法。在人力資本方面，較高的教育水平，一定的謀生技能都是促進(jìn)戶(hù)主退出公共租賃住房的因素，而老年人對(duì)社區(qū)環(huán)境的依戀則是抑制其退出公共租賃住房的因素。另外，個(gè)人所處的生命周期狀況也是影響公共租賃住房退出的重要因素，尤其是所需撫養(yǎng)孩子的數(shù)量、健康水平、家庭的責(zé)任及其穩(wěn)定狀況。在宏觀方面，房屋的區(qū)位狀況、居住地的社區(qū)治安水平、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、監(jiān)管規(guī)定的明確性、信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)的完善程度、地區(qū)福利水平等因素也被學(xué)者們納入公共租賃住房退出意愿的影響因素中。

由于受公共租賃住房發(fā)展過(guò)程和概念形成的影響，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)住房有效退出問(wèn)題的研究呈現(xiàn)出從經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的退出問(wèn)題逐漸過(guò)渡到公共租賃住房的有效退出問(wèn)題的研究脈絡(luò)。在退出動(dòng)力方面，我國(guó)保障性住房制度“嚴(yán)進(jìn)寬出”的政策設(shè)計(jì)導(dǎo)致動(dòng)態(tài)保障效果較差，居住對(duì)象的不愿自動(dòng)退出既影響了政策效果，也增加了政府的保障負(fù)擔(dān)和成本。保障性住房的退出符合社會(huì)資源配置的要求，其政策著力點(diǎn)在于“資源獲利”的合理產(chǎn)權(quán)退出和政府強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)下的“合同回購(gòu)權(quán)”。作為屬性特殊的住房類(lèi)型，應(yīng)借助博弈理論、產(chǎn)權(quán)理論、體制機(jī)制創(chuàng)新重構(gòu)保障性住房退出政策，克服信息不對(duì)稱(chēng)、監(jiān)管不到位、激勵(lì)不到位的缺陷，促成保障性住房進(jìn)入“高收入者退出，低收入者進(jìn)入”的動(dòng)態(tài)循環(huán)。

針對(duì)公共租賃住房合同到期退出、違規(guī)使用勒令退出和承租人住房條件改善失去資格退出三種方式，調(diào)整貨幣化租金補(bǔ)貼方式、建立信用管理制度和完善懲戒機(jī)制應(yīng)當(dāng)成為公共租賃住房退出執(zhí)行中的著力點(diǎn)。公共租賃住房退出機(jī)制設(shè)計(jì)上的漏洞、退出條件規(guī)定性條文的模糊性、家庭財(cái)產(chǎn)信息搜集的不力、退出信息披露制度的不健全以及后續(xù)保障政策的不力都成為地方政府執(zhí)行退出管理工作的重要制約因素。在當(dāng)前退出機(jī)制的效果分析上，有學(xué)者認(rèn)為退出激勵(lì)機(jī)制是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，也有學(xué)者認(rèn)為以自愿退出、強(qiáng)制退出、激勵(lì)退出相結(jié)合的退出方式可以達(dá)到良好的退出效果。在公共租賃住房居住對(duì)象角度，有學(xué)者認(rèn)為住戶(hù)退出意識(shí)淡薄，已經(jīng)產(chǎn)生了福利固化，針對(duì)住戶(hù)拒絕配合的原因，認(rèn)為需要加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)視角下的保障性住房退出問(wèn)題的研究。從既有研究文獻(xiàn)看，學(xué)術(shù)界從住戶(hù)視角研究公共租賃住房退出問(wèn)題的成果相對(duì)較少，對(duì)住戶(hù)退出意愿的研究更是不多。李進(jìn)濤借助計(jì)劃行為理論采用李克特量表問(wèn)卷，運(yùn)用線性回歸分析法對(duì)武漢市中心城區(qū)的部分公共租賃住房小區(qū)住戶(hù)的退出意愿進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示個(gè)人及家庭特征、住房配置及運(yùn)行滿(mǎn)意程度以及退出認(rèn)知等變量對(duì)公租房退出意愿產(chǎn)生顯著影響。崔光燦則對(duì)上海市廉租住房住戶(hù)的退出行為進(jìn)行了研究，通過(guò)分析住戶(hù)家庭特征、就業(yè)與收入特征、住房保障特征和區(qū)域特征對(duì)住房退出行為的影響，發(fā)現(xiàn)廉租住房住戶(hù)的家庭特征顯著影響退出行為，家庭福利陷阱的確存在，合理的租房補(bǔ)貼水平和就業(yè)機(jī)會(huì)的增多對(duì)住戶(hù)的退出意愿具有重要影響。

不難看出，當(dāng)前學(xué)界對(duì)公共租賃住房退出問(wèn)題的研究主要集中在政府制度的形成和政策的管制方面，而從住戶(hù)視角進(jìn)行的研究并不多見(jiàn)，尤其是對(duì)住戶(hù)退出意愿的分析還存在著不足。古人云：“郡縣治，則天下安”。縣級(jí)政府作為連接上層與基層、中央與地方、城市與鄉(xiāng)村的關(guān)鍵“節(jié)點(diǎn)”，其在我國(guó)當(dāng)前政府治理體系中發(fā)揮著重要的承上啟下作用?？h級(jí)政府不但承擔(dān)著大力發(fā)展廉租住房的重要責(zé)任，而且也是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化政策執(zhí)行的重要落腳點(diǎn)，從住戶(hù)角度對(duì)縣域?qū)用娴墓沧赓U住房住戶(hù)退出意愿問(wèn)題進(jìn)行研究，不但有利于科學(xué)保護(hù)住戶(hù)退出心態(tài)，制定合理的退出政策，而且對(duì)豐富公共租賃住房退出理論研究和促進(jìn)公共租賃住房資源的公平善用具有重要意義。

3 研究數(shù)據(jù)與方法

3.1 研究區(qū)域概況

分宜縣位于江西省中部偏西，隸屬于新余市，國(guó)土面積1389平方公里，截至2017年底全縣共有人口34.4萬(wàn)，GDP215.83億元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加值比為8.1：43.3：48.6，全年財(cái)政總收入31.53億元。全縣常住總?cè)丝?1.65萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口17.54萬(wàn)人，占比55.4%，鄉(xiāng)村14.11萬(wàn)人，占比44.6%。2017-2018年間，分宜縣年均銷(xiāo)售商品住房2644套，2017年底的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示城鎮(zhèn)住戶(hù)人均擁有住房面積34平方米，略低于全國(guó)的36.6平方米。分宜縣保障性安居工程建設(shè)始于2007年，起初以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主，在住建部2010年下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》后開(kāi)始大力建設(shè)公共租賃住房，截至2017年完成了全部公共租賃住房新建任務(wù)。目前，分宜縣城區(qū)范圍共有集中建設(shè)的保障性住房小區(qū)6個(gè)，新建保障性住房5193套，總建筑面積30.07萬(wàn)平方米，其中公共租賃住房4377套，建筑面積23.38萬(wàn)平方米。在管理政策方面，分宜縣出臺(tái)了《分宜縣保障性住房建設(shè)和管理的意見(jiàn)》《分宜縣保障性住房和直管公房使用安全工作細(xì)則》《分宜縣城鎮(zhèn)廉租住房租金管理實(shí)施辦法》和《分宜縣城鎮(zhèn)公共租賃住房租金管理辦法》等文件，從主管部門(mén)職責(zé)、建設(shè)分配標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金管理等方面強(qiáng)化了對(duì)全縣公共租賃住房的管理。

3.2 研究方法

從變量角度看，公共租賃住房的退出意愿問(wèn)題屬于一個(gè)典型的二分變量，房屋住戶(hù)有繼續(xù)入住或者退出兩種選擇，因此可使用離散因變量模型中的二分響應(yīng)回歸模型分析公共租賃房住戶(hù)的退出意愿問(wèn)題。

一般來(lái)說(shuō)，通常采用的二分響應(yīng)回歸模型有線性概論模型（LPM）、Logit模型和Probit （或Normit）模型三種，由于LPM和Probit模型對(duì)自變量的正態(tài)性、干擾項(xiàng)的異方差性等模型使用前提假設(shè)要求較高，所以本研究使用更為廣泛采用的Logit模型對(duì)分宜縣公共租賃住房住戶(hù)的退出意愿問(wèn)題進(jìn)行分析，其中“0”表示不愿意退出，“1”表示愿意退出。

Logit模型的公式如下：

（1）

式1中，Zi = β1+β2 Xi，Pi為i戶(hù)退出公共租賃住房的概率，β為待估參數(shù)，Xi為影響i戶(hù)退出公共租賃住房的相關(guān)因素。綜合國(guó)內(nèi)外有關(guān)公共租賃住房退出問(wèn)題的影響因素分析理論成果，本文擬從住戶(hù)特征、管理認(rèn)知情況、政策知曉情況和物業(yè)支持情況四個(gè)方面構(gòu)建影響公共租賃住房退出意愿的相關(guān)因素，并設(shè)定度量指標(biāo)如表1所示。研究數(shù)據(jù)的處理運(yùn)用SPSS軟件計(jì)算，研究方法采用似然比向前逐步法。

3.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與數(shù)據(jù)特征

根據(jù)以上設(shè)定的變量，論文采用問(wèn)卷調(diào)查法進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，調(diào)查時(shí)間為2019年3月。本次調(diào)查以分宜縣的嶺南小區(qū)、和美小區(qū)、滸塘小區(qū)、文教巷小區(qū)、沁湖麗園小區(qū)和陽(yáng)光麗景小區(qū)6個(gè)公共租賃住房小區(qū)為調(diào)查地點(diǎn)，調(diào)查地點(diǎn)涵蓋了分宜縣所有的公共租賃住宅小區(qū)。采用分層隨機(jī)法選擇調(diào)查對(duì)象進(jìn)行入戶(hù)訪談和調(diào)查，共發(fā)放問(wèn)卷360份，回收342份，問(wèn)卷回收率95%，其中去掉無(wú)效問(wèn)卷26份，共316份有效問(wèn)卷作為原始數(shù)據(jù)樣本，問(wèn)卷有效率為92%。

抽樣結(jié)果顯示，在316份有效樣本中，達(dá)到公共租賃住房愿意退出的樣本數(shù)為174個(gè)，不愿意退出的樣本數(shù)為142個(gè)，分別占抽樣總數(shù)的55.06%和44.94%。在所有樣本的分類(lèi)變量方面，男女戶(hù)主比例分別為57.9%和42.1%;戶(hù)主婚姻狀況中的未婚、已婚、離異或喪偶比例分別為11.4%、68.7%和19.9%;戶(hù)主教育程度中的小學(xué)及以下、初中、高中或?qū)？?、本科及以上的比例分別為16.8%、56.6%、21.8%、4.7%;戶(hù)主職業(yè)中以個(gè)體戶(hù)或自由職業(yè)、無(wú)業(yè)或待業(yè)為主，分別占比44.3%、25.9%;戶(hù)主健康狀況中的健康、一般、體弱、有重病比例分別為39.6%、42.1%、17.1%、1.3%;戶(hù)主家庭月收入主要集中于1000元至4000元的區(qū)間上，分別占比22.8%、29.1%、27.2%。在數(shù)值變量方面的主要指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示，可以看出分宜縣的公共租賃住房面積并不大，平均面積尚未達(dá)到30平方米，住戶(hù)對(duì)相關(guān)政策的認(rèn)知和居住條件的滿(mǎn)意度平均水平處于一般了解和一般滿(mǎn)意。

4 研究結(jié)果

經(jīng)過(guò)10步迭代計(jì)算，模型的似然比向前逐步法回歸結(jié)果的基本信息如表3所示。從模型主要信息匯總結(jié)果可以看出，模型的P值通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn)，即模型具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，也就是說(shuō)可以用logoit模型分析分宜縣公共租賃住房的退出意愿問(wèn)題;模型信息摘要中的Cox&Snell R方和Nagelkerke R 方值分別為0.5460和0.7306，說(shuō)明該模型的擬合效果也相對(duì)較好;Hosmer和Lemeshow 檢驗(yàn)的結(jié)果不顯著也證明了以上觀點(diǎn);分類(lèi)表中的預(yù)測(cè)分類(lèi)結(jié)果顯示模型總的回判正確率達(dá)到了87.0%，說(shuō)明模型總體預(yù)測(cè)效果不錯(cuò)。

方程最終的變量回歸結(jié)果如表4所示。可從變量回歸結(jié)果中看出，在納入模型進(jìn)行分析的29個(gè)變量中，最終共有10個(gè)變量顯著影響了分宜縣公共租賃住房住戶(hù)的住房退出意愿，其中屬于住戶(hù)特征方面的變量有2個(gè)，屬于管理認(rèn)知方面的變量有1個(gè)，屬于政策知曉方面的變量有3個(gè)，屬于物業(yè)支持方面的變量有4個(gè)。在顯著水平估計(jì)上，于1%的置信水平下顯著的變量有9個(gè)，于5%的置信水平下顯著的變量只有1個(gè);在系數(shù)的估計(jì)結(jié)果中，顯示有2個(gè)變量對(duì)公共租賃住房戶(hù)主的退出意愿產(chǎn)生遏制作用。

具體而言，在住戶(hù)特征方面，戶(hù)主教育程度和家庭勞動(dòng)人口比兩個(gè)變量均在1%的置信水平下顯著，其中戶(hù)主教育程度為小學(xué)及以下的住戶(hù)對(duì)公共租賃住房退出意愿的影響顯著，并且其系數(shù)為負(fù)，這說(shuō)明與其他學(xué)歷較高的戶(hù)主相比，小學(xué)及以下教育程度的戶(hù)主更不愿意退出公共租賃住房;家庭勞動(dòng)人口比的估計(jì)結(jié)果顯示，家庭勞動(dòng)人口比例的提升有利于提高住戶(hù)的退出意愿，并且家庭勞動(dòng)人口比例提升一個(gè)百分點(diǎn)將會(huì)使退出意愿的比值比提升10.705倍。在管理認(rèn)知方面，運(yùn)管部門(mén)職責(zé)這一變量估計(jì)結(jié)果在1%的置信水平下顯著，且系數(shù)為正，即住戶(hù)對(duì)運(yùn)管部門(mén)職責(zé)了解程度的提升將會(huì)增強(qiáng)其退出意愿，其比值比的提升倍數(shù)為1.084。在政策知曉方面，租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策和公租房退出政策均在1%的置信水平下顯著，并且住戶(hù)對(duì)以上政策了解程度的加深會(huì)提升其退出意愿，三個(gè)變量的比值比提升倍數(shù)分別為1.058、1.065和1.040。在物業(yè)支持方面，居住面積滿(mǎn)意度、樓層滿(mǎn)意度、鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度三個(gè)變量在1%的置信水平下顯著，基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度在5%的置信水平下顯著，其比值比提升倍數(shù)分別是0.965、1.032、1.047和0.939，然而居住面積滿(mǎn)意度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度的系數(shù)估計(jì)值為負(fù)，這說(shuō)明住戶(hù)對(duì)公租房居住面積的滿(mǎn)意程度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意程度的提升將會(huì)抑制其退出公租房的意愿。

在物業(yè)支持方面值得注意的是，樓層滿(mǎn)意度和鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度對(duì)住戶(hù)的退出意愿估計(jì)系數(shù)為正，這與基本認(rèn)知似乎有些不符。一般而言，樓層滿(mǎn)意度高、鄰里關(guān)系和睦的住戶(hù)應(yīng)當(dāng)更不愿意退出公共租賃住房，但是本研究卻發(fā)現(xiàn)這一類(lèi)型的住戶(hù)具有較強(qiáng)的公共租賃住房退出意愿。實(shí)際上，在調(diào)研中筆者也發(fā)現(xiàn)，在半熟人社會(huì)的縣城中，居住樓層較好的住戶(hù)一般都是政策紅利的先得群體，該群體一般經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好、社區(qū)關(guān)系也較為融洽，所以其達(dá)到公共租賃住房條件以后的退出意愿也較為強(qiáng)烈。

5 結(jié)論與討論

在我國(guó)城市化持續(xù)推進(jìn)和政府大力發(fā)展公共租賃住房的時(shí)代背景中，縣城不但是落實(shí)政府住房保障政策的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，而且也是持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要“節(jié)點(diǎn)”，這一特征在中部地區(qū)尤為明顯。本文以江西省分宜縣為例，在實(shí)地走訪和抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上，構(gòu)建logit模型對(duì)該縣公共租賃住戶(hù)的退出意愿進(jìn)行了分析。研究結(jié)果顯示，在抽樣的316戶(hù)中，有44.94%的住戶(hù)即使在達(dá)到公共租賃住房退出條件的情況下也不愿意退出公共租賃住房，這說(shuō)明該縣公共租賃住房住戶(hù)的確存在相當(dāng)程度的福利依賴(lài)心理;在正激勵(lì)方面，戶(hù)主教育程度、家庭勞動(dòng)人口比、運(yùn)管部門(mén)職責(zé)、租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策、公租房退出政策、樓層滿(mǎn)意度、鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度對(duì)住戶(hù)的退出意愿具有顯著的正影響;在負(fù)激勵(lì)方面，較高的居住面積滿(mǎn)意度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度將會(huì)強(qiáng)化住戶(hù)的福利依賴(lài)思想制約住戶(hù)公共租賃住房的退出意愿。

從公共租賃住房的管理上看，一是要采取多種形式提高家庭收入，減少住戶(hù)對(duì)公租房的依賴(lài)程度;二是政府為低收入群體提供教育和就業(yè)培訓(xùn)，提高其勞動(dòng)參與率，增強(qiáng)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和改善就業(yè)質(zhì)量;三是運(yùn)管部門(mén)應(yīng)加大對(duì)公租房相關(guān)政策的宣傳，加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)的思想和心理進(jìn)行引導(dǎo)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，分宜縣租賃公共住房的住戶(hù)教育水平普遍不高，七成以上的戶(hù)主為初中及以下學(xué)歷，其對(duì)公共租賃住房對(duì)退出政策相當(dāng)缺乏了解，所以著力宣傳公共租賃住房的退出政策、執(zhí)行情況，有利于化解運(yùn)管部門(mén)的工作阻力和修正公共租賃住房住戶(hù)對(duì)政策的認(rèn)知偏差，從而促使住戶(hù)在達(dá)到退出條件后自愿退出公共租賃住房。

公共租賃住房作為政府保障性住房的主要組成部分，是住房保障工作成果的重要體現(xiàn)。其有效退出問(wèn)題一直是公共租賃住房管理中的一個(gè)工作難點(diǎn)，也是影響住房資源公平善用的主要癥結(jié)所在。論文在實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，通過(guò)構(gòu)建指標(biāo)體系和計(jì)量模型對(duì)分宜縣公共租賃住房住戶(hù)的退出意愿問(wèn)題進(jìn)行了分析，并診斷出若干影響住戶(hù)退出公共租賃住房的因素，同時(shí)該指標(biāo)體系和方法也可用以分析其他縣域。另外，縣域住房管理部門(mén)還可以根據(jù)模型分析的結(jié)果找出當(dāng)?shù)毓沧赓U住房退出問(wèn)題的部分癥結(jié)所在，強(qiáng)化管理政策，從而有效促進(jìn)公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的提升。

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