西藏自治區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

達(dá)瓦薩珍

[摘要]通過全面分析房地產(chǎn)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出結(jié)論，當(dāng)前西藏個人住房貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款的顯性風(fēng)險(xiǎn)處于較低水平，但金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速較快，新增占比較高。同時，房價(jià)上漲壓力持續(xù)，造成在本輪房地產(chǎn)市場行情中居民部門杠桿率增長偏快，并存在一定程度上擠壓消費(fèi)需求的現(xiàn)象。隨著調(diào)控的不斷加碼以及金融監(jiān)管的不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，加之商業(yè)地產(chǎn)依然處于嚴(yán)重過剩態(tài)勢，房地產(chǎn)領(lǐng)域的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)隱患值得關(guān)注。通過綜合研判房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)，就防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提出建立健全房地產(chǎn)行業(yè)信息共享機(jī)制、完善房地產(chǎn)金融統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系、建立健全房地產(chǎn)金融市場和監(jiān)管體系、對房地產(chǎn)實(shí)施宏觀審慎管理等政策建議，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]西藏;房地產(chǎn)金融;金融風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc202009048

1西藏房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境

2019年上半年，西藏經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，發(fā)展活力不斷加強(qiáng)，人民生活持續(xù)改善。2019年上半年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值68169億元，同比增長9%，增速位居全國第二。其中：第一產(chǎn)業(yè)436億元，同比增長37%;第二產(chǎn)業(yè)2295億元，同比增長107%;第三產(chǎn)業(yè)40859億元，同比增長87%。固定資產(chǎn)投資和民間投資有所下降。2019年上半年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資同比下降263%，民間投資同比下降42%。居民收入持續(xù)增加，市場主體發(fā)展良好。2019年上半年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18520元，同比增長105%;農(nóng)村居民人均可支配收入4009元，同比增長125%。截至6月末，全區(qū)市場主體302990戶，同比增長216%。

2019年上半年，西藏金融運(yùn)行在高基數(shù)下保持總體平穩(wěn)，各項(xiàng)貸款保持小幅增長，資本市場活躍度有所上升，區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力穩(wěn)步提升。

一是信貸規(guī)模合理適度增長，信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至6月末，西藏本外幣貸款余額464661億元，同比增長587%，上半年累計(jì)發(fā)放貸款1113億元，較去年同期多投放近40億元。信貸結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力顯著增強(qiáng)。截至6月末，小微企業(yè)貸款余額104917億元，同比增長262%，高于同期各項(xiàng)貸款增速2037個百分點(diǎn);涉農(nóng)貸款余額142416億元，同比增長03%，其中：農(nóng)戶貸款余額28563億元，同比增長156%;精準(zhǔn)扶貧貸款余額128115億元，其中：精準(zhǔn)扶貧產(chǎn)業(yè)貸款余額10599億元，同比增長3156%;綠色貸款余額達(dá)62747億元，同比增長112%。

二是證券市場資源配置功能繼續(xù)增強(qiáng)，上市融資規(guī)模較快增長。截至6月末，西藏上市公司共18家，其中11家在主板上市，總市值達(dá)176737億元，較年初增長565%。上半年我區(qū)華林證券股份有限公司在中小板掛牌上市，募集資金977億元。14家上市公司通過股權(quán)質(zhì)押方式融資共質(zhì)押215億股。

三是保費(fèi)收入小幅增長，賠付能力穩(wěn)步提升。上半年，西藏保險(xiǎn)業(yè)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入2241億元，同比增長667%，西藏保險(xiǎn)業(yè)賠付支出1081億元，同比增長4999%。

四是金融市場交易主體日漸擴(kuò)大，銀行間市場直接債務(wù)融資工作不斷推進(jìn)。截至6月末，推動西藏5家非金融企業(yè)在銀行間發(fā)行21只債務(wù)工具，募集資金164億元。

2西藏房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值比值都很低。2011—2018年期間（見圖1），全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模一直處于低位。房地產(chǎn)開發(fā)投資在2014年實(shí)現(xiàn)大幅上漲后有所回落，2017年以來呈上升趨勢。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值分別為495%和575%，經(jīng)歷2017年回落后于2018年分別上升至427%和627%。

（2）房地產(chǎn)貸款占全區(qū)貸款總額比重較小。2011年至今，房地產(chǎn)貸款占全區(qū)貸款總額比重整體呈下降趨勢，從2014年開始房地產(chǎn)貸款占比變化較為平穩(wěn)，除2017年達(dá)到最高值539%外，一直維持在4%～5%的區(qū)間內(nèi)。

3西藏房地產(chǎn)金融分析

截至2019年6月末，我區(qū)房地產(chǎn)貸款余額24486億元，同比增加2437億元，增長1105%，較上年同期降低136個百分點(diǎn)，占全區(qū)人民幣貸款余額的527%。

31房地產(chǎn)開發(fā)貸款

截至2019年6月末，西藏房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12536億元，同比減少562億元，下降429%。西藏房地產(chǎn)開發(fā)貸款均為房產(chǎn)開發(fā)貸款。其中，住房開發(fā)貸款余額1136億元，占房地產(chǎn)開發(fā)貸款9062%;商業(yè)用房開發(fā)貸款余額1175億元，占房地產(chǎn)開發(fā)貸款937%。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，目前，西藏有134家企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，其中：78家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拉薩，林芝有26家，日喀則有11家，昌都有7家，山南有9家，那曲有2家，阿里有1家，西藏房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模均較小。從房地產(chǎn)企業(yè)貸款來看，截至2019年6月末，西藏房地產(chǎn)企業(yè)貸款累計(jì)發(fā)放021億元，同比下降9318%，余額5142億元，同比上漲1006%。

32個人住房貸款

我區(qū)個人住房貸款逐年增長，但是相對而言規(guī)模依然較小，客戶和區(qū)域分布集中度高，貸款方式仍然以住房公積金貸款為主。人們偏向于使用個人住房委托的方式（公積金）取得住房貸款，說明了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于風(fēng)控等要求，會偏向于擁有穩(wěn)定第一還款來源的公務(wù)員等群體發(fā)放個人住房貸款。同時，呈現(xiàn)出貸款質(zhì)量較好，一定程度上是由于銀行客戶群體偏向造成違約率較低。截至2019年6月末，西藏個人購房貸款余額11778億元，同比增加2922億元，增長3299%，占全區(qū)人民幣貸款余額的253%;其中，個人住房貸款余額1064億元，同比增加2828億元，增長362%，占個人購房貸款余額的9034%。2019年1～6月，累計(jì)發(fā)放3317筆，發(fā)放金額213億元，分別同比增長5993%和7459%。

從貸款種類來看，西藏個人住房貸款發(fā)放主要是以首套房為主。截至2019年6月末，首套房累計(jì)發(fā)放24144筆，首套房貸款累計(jì)發(fā)放9504億元，同比增長274%，占個人住房貸款累計(jì)發(fā)放額的8044%。

參考文獻(xiàn)：

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