房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及防范

韓藝

摘要：隨著改革開放的深入和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的完善，中國的住房制度由福利分配模式實(shí)現(xiàn)了市場化轉(zhuǎn)變按揭貸款成為了我國居民的主要購房方式。對(duì)銀行而言，房屋按揭貸款和其他的貸款業(yè)務(wù)相比，有其自身的優(yōu)勢。這種貸款方式深受年輕群體的歡迎，并逐漸成為社會(huì)的主流。但是，按揭貸款由于自身的缺陷使得很多風(fēng)險(xiǎn)因素隱形存在，給銀行業(yè)的正常運(yùn)營帶來安全隱患。為了促進(jìn)房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，把房價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)一直是政府工作的重要內(nèi)容。本文從房屋按揭貸款服務(wù)出發(fā)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估， 并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的防范措施，為我國房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的完善和發(fā)展提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：房屋按揭貸款? 風(fēng)險(xiǎn)? 防范

一、房屋按揭貸款的概述

（一）房屋按揭貸款的含義及特征

所謂的房屋按揭貸款，就是我們通常所說的購房者在購房抵押的基礎(chǔ)上，憑借房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行法律擔(dān)保的一種個(gè)人住房貸款模式。與傳統(tǒng)的貸款相比，在房屋按揭貸款領(lǐng)域，有很多全新的特點(diǎn)：首先是房屋按揭貸款的貸款主體是個(gè)人。在整個(gè)貸款業(yè)務(wù)中，具有法律權(quán)益的中國公民可以參與其中。這也包括港澳臺(tái)同胞，以及取得中國永久居住權(quán)的外國公民。其次是這種貸款業(yè)務(wù)的專用性是非常強(qiáng)的。這種和住房有關(guān)的貸款涵蓋了住房的購買、裝修的每一個(gè)流程和每一步驟。其中規(guī)定該政策是適合于城鎮(zhèn)居民購買住房，其他居民則另有其他的實(shí)行措施。第三，貸款期限較長。房屋按揭貸款的周期控制在20±10年，其中還有最長期限是40年。 第四，還款方式特殊。這是一種分期付款的方式，因?yàn)橘J款的主體不同，所以和一般的企業(yè)以及項(xiàng)目貸款有著實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。

（二）按揭貸款在我國的發(fā)展現(xiàn)狀

按揭消費(fèi)貸款在國內(nèi)正在若火如荼地進(jìn)行著，由于其不良貸款的發(fā)生率較低，現(xiàn)在成為各商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)對(duì)象，而且近幾年還出現(xiàn)迅猛上升的勢頭。在其他業(yè)務(wù)難以拓展的情況下，房屋按揭貸款在整個(gè)金融市場中需求旺盛，可以有效地把握風(fēng)險(xiǎn)，日益成為各大銀行發(fā)展的對(duì)象。目前國內(nèi)的房屋購買主要使用的是公積金貸款。商業(yè)銀行為了能夠在激烈的競爭中保證自身的收益的前提下，會(huì)逐步放寬貸款的門檻。但是這種寬松政策很容易帶來客戶違約帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的房屋按揭貸款來看，貸款不良率依舊處于較低水平。在這樣的情況下，住房市場的繁榮使得市場的形式不容樂觀，抵押物的價(jià)值不穩(wěn)定也會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)性。因?yàn)榧ち业氖袌龈偁?，銀行對(duì)借款人的信息審閱日趨簡單化，這樣會(huì)不斷地積累借款人的失信風(fēng)險(xiǎn)。

二、房屋按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)及原因追溯

（一）風(fēng)險(xiǎn)分類

1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（1）法律風(fēng)險(xiǎn)。貸款風(fēng)險(xiǎn)無法在現(xiàn)行的法律中預(yù)防。在我國現(xiàn)行的《擔(dān)保法》中有這樣明確的規(guī)定：借款人若沒有按照合同的規(guī)定失信還款，抵押物就可以進(jìn)行拍賣。如果抵押人對(duì)銀行實(shí)行拍賣表示不滿，或者無法進(jìn)行科學(xué)合理的協(xié)商，雙方就得走訴訟程序。如果訴訟的周期較長，銀行消耗的不僅僅是資金方面的支出，而且還會(huì)消耗大多數(shù)人的經(jīng)歷，使得最終的訴訟成本高于實(shí)際水平。（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房屋按揭貸款應(yīng)該納入商業(yè)銀行的長期資產(chǎn)。我們知道長期資產(chǎn)具有時(shí)間長、流動(dòng)性不盡人意等特點(diǎn)。一旦貸款銀行持有較多的房貸時(shí)，資產(chǎn)的流動(dòng)性就會(huì)大大減弱，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的惡化，最終導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難。所以商業(yè)銀行在運(yùn)營過程中遇到最多的問題就是資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)問題，很容易出現(xiàn)存款和貸款的結(jié)構(gòu)以及周期等嚴(yán)重脫節(jié)，讓房屋按揭貸款業(yè)務(wù)存在著很多不確定性因素。

2.信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人的違約，主要表現(xiàn)在欠債不還。造成這種現(xiàn)象的原因主要有幾下幾個(gè)方面：首先，借款人的素質(zhì)低下，缺乏誠信意識(shí)。他們?cè)诤贤炗嗊^程中對(duì)合同的條款沒有深入地解讀，只是停留在表面，所以銀行想要借款人按期還款是不現(xiàn)實(shí)的。其次是房屋質(zhì)量不合格，借款人和開發(fā)商出現(xiàn)矛盾和糾紛，這也會(huì)影響銀行收款的進(jìn)度。第三，借款人的貸款不良率顯著提升，讓商業(yè)銀行損失頗多，無法收回貸款的成本。這是一種理性分析前提下的違約行為。最后，借款人受到行政罰款等原因，司法機(jī)關(guān)對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行凍結(jié)等也會(huì)影響商業(yè)銀行的收益。

（二）按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因追溯

由于交易雙方在信息掌握上面的差異，很容易出現(xiàn)一些道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇，威脅到劣勢一方的利益。道德風(fēng)險(xiǎn)包括兩方面：一是內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)。銀行工作人員缺乏職業(yè)道德，為了追求經(jīng)濟(jì)收益和開發(fā)商同流合污，利用職務(wù)之便內(nèi)外勾結(jié)騙取商業(yè)銀行的貸款，或者是因?yàn)榻杩钊藶槠涮峁┮欢ǖ谋憷缓筮`規(guī)為其提供貸款，或者是為親朋好友違規(guī)提供貸款。二是外部道德風(fēng)險(xiǎn)。銀行與借款人達(dá)成一致的意見，實(shí)現(xiàn)合法的交易。另外，目前很多商業(yè)銀行沒有定期對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)教育，尤其在管理層面還缺乏合理有效的管理體系，從業(yè)人員的個(gè)人素質(zhì)無法得到有效的保證。

個(gè)人信用和個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)在我國還未正式建立，因此銀行在這種情況下很難掌握個(gè)人的實(shí)際情況，所以在進(jìn)行貸款的過程中還存在著很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。在這樣的背景下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)提升。一些質(zhì)量較差的企業(yè)，因?yàn)闃欠康馁|(zhì)量問題和配套設(shè)施不符合設(shè)計(jì)要求等原因，很容易會(huì)和借款人出現(xiàn)資金糾紛。一旦借款人和開發(fā)商無法達(dá)成諒解，借款人就會(huì)停止償還貸款，給銀行帶來不可估量的損失。

三、房屋按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）嚴(yán)格落實(shí)信貸責(zé)任制

要加強(qiáng)檢查指導(dǎo)，嚴(yán)格考核。信貸部門和設(shè)審計(jì)部門都要開展定期的檢查工作，在綜合檢查和專項(xiàng)檢查中都要落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)，要牢牢把握信貸管理工作的每一個(gè)死角，將其視為重點(diǎn)的排查對(duì)象。借助定期檢查，我們可以隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，制定應(yīng)對(duì)方案，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，嚴(yán)厲打擊違規(guī)操作等行為，保證所有的工作能夠有條不紊地進(jìn)行。還要制定對(duì)員工的考核指標(biāo)，對(duì)員工進(jìn)行定期的職業(yè)考核，檢查他們的工作狀態(tài)，實(shí)行嚴(yán)厲的獎(jiǎng)懲制度。 努力加強(qiáng)信貸隊(duì)伍建設(shè)。要下?lián)芤慌Y金但信貸人員進(jìn)行專業(yè)化的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提升信貸人員的專業(yè)素質(zhì)和管理水平，提升整體的信貸質(zhì)量。

（二）提高貸款審查力度和管理水平

借款人在填寫相關(guān)的申請(qǐng)表的過程中，需要將家庭所有人員的信息確保無誤的情況下全部提供，還有出具首付的證明，然后進(jìn)行貸款申請(qǐng)。與此同時(shí)，借款人和開發(fā)商要簽訂相應(yīng)的認(rèn)購合同。然后信貸工作人員要仔細(xì)審核借款人的自身?xiàng)l件是否符合信貸的整體標(biāo)準(zhǔn)。如符合基本條件，則受理貸款申請(qǐng)，受理申請(qǐng)后，由銀行組織人員進(jìn)行調(diào)查，完成貸款調(diào)查工作。

（三）規(guī)范銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)控機(jī)制

對(duì)流程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制是規(guī)范銀行內(nèi)控機(jī)制的重要內(nèi)容，因此需要做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范內(nèi)容。在合作準(zhǔn)備階段，銀行就應(yīng)根據(jù)市場情況和自身資金實(shí)力與經(jīng)營管理能力等進(jìn)行綜合策劃，對(duì)按揭項(xiàng)目堅(jiān)持“篩選一批、扶持一批、存儲(chǔ)一批”的發(fā)展原則。按揭項(xiàng)目要和管理責(zé)任制相結(jié)合，可以有效避免銀行主體在整個(gè)住房貸款中的單方面決策。此外，實(shí)行封閉式的按揭貸款，可以有效地保證所有資金能夠順利流動(dòng)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收回相關(guān)的貸款;同時(shí)應(yīng)建立健全按揭貸款臺(tái)帳記錄，落實(shí)對(duì)開發(fā)商和借款人的定期檢查回訪制度，走訪房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門，進(jìn)一步核實(shí)按揭房銷售備案與實(shí)際售價(jià)情況，對(duì)抵押他項(xiàng)權(quán)利登一記久拖不辦的按揭戶應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)采取處置措施，同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)控保證金帳戶，嚴(yán)禁擅自動(dòng)用貸款保證金。

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作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院