房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題與對策

劉益君

摘 要：在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，人們的生活水平越來越高，對居住場所的需求也有所提升。人們現(xiàn)在的房屋居住需求已經(jīng)不僅僅是有房所局，對配套設(shè)置等均有較高的要求，這對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著促進(jìn)作用，在其發(fā)展到一定程度之后為了促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域貨幣的流通，提高貨幣的利用率，房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)運而生，并在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時也得到了迅速的發(fā)展。在市場競爭日益激烈的今天，產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)為了更好的適應(yīng)社會發(fā)展，在房地產(chǎn)市場占據(jù)一席之地離不開房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，而創(chuàng)新就意味著會遇到各種問題，因此，為了保證創(chuàng)新效果就需要針對問題進(jìn)一步找到創(chuàng)新對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;問題;創(chuàng)新對策;

房地產(chǎn)金融指的是與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相關(guān)的包括貨幣融通、債券發(fā)型以及公司上市等在內(nèi)的一系列經(jīng)濟(jì)活動。在房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)金融有著十分重要的作用和影響，為了適應(yīng)社會與國家政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展創(chuàng)新房地產(chǎn)金融是十分重要的。目前，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)并不穩(wěn)定，金融發(fā)展體系也并不完善，給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來了一定的阻礙，應(yīng)該對其創(chuàng)新措施進(jìn)行進(jìn)一步分析。

一、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的重要性

（一）創(chuàng)新和增加了房地產(chǎn)金融的新功能

首先就是可以實現(xiàn)貨幣資金的更好融通，其多種金融產(chǎn)品與工具的開放可以供投資者選擇投資范圍，在節(jié)省成本的同時獲得了較高的回報率。其次是有利于風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，金融風(fēng)險對于房地產(chǎn)金融企業(yè)來說是一個急需解決的問題，在市場高速發(fā)展的今天不可控的因素與風(fēng)險越來越多，而創(chuàng)新金融渠道與產(chǎn)品可以分散和轉(zhuǎn)移這些風(fēng)險。最后就是公共福利功能，在創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的過程中其不僅僅面對某個人或者是某些人，而是要面對大多數(shù)人，需要滿足消費者的需求，并讓其獲得收益，以保證房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展[1]。

（二）有利于更好適應(yīng)特殊市場發(fā)展機(jī)制

我國市場經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，傳統(tǒng)管理體制與體系存在著一定的局限性，不能適應(yīng)新時期房地產(chǎn)金融企業(yè)更好發(fā)展的實際需求，房地產(chǎn)金融發(fā)展與體制之間的矛盾關(guān)系越來越明顯，融資方式、房產(chǎn)控制以及住房體制等均存在著一定的問題，也就是說傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體制并無法適應(yīng)新時期的市場需求，進(jìn)行改革與創(chuàng)新是十分必要的。由此可見，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新可以更好的適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢和基本國情，同時也有利于特殊市場發(fā)展機(jī)制的更好適應(yīng)。

二、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融過程中面臨的問題

（一）房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新產(chǎn)品缺少科學(xué)性

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品均缺少創(chuàng)新性，其產(chǎn)品的品種非常少，同時各個房地產(chǎn)金融產(chǎn)品之間相似度很高，產(chǎn)品的數(shù)量可能在增加，但是每個產(chǎn)品的質(zhì)量控制均不到位，沒有關(guān)注到產(chǎn)品的特殊性與獨特性，其在實際籌集資金的過程中用途較小。由此可見，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中所面臨的一個主要問題就是產(chǎn)品缺少科學(xué)性，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸功能，大多數(shù)產(chǎn)品的投資時間均大于其存在時間，增加了缺少資金問題的出現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)金融的資金規(guī)劃并不夠合理

對于我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)來說其資金的籌集方式相對較為落后。大多數(shù)國人沒有給予房地產(chǎn)企業(yè)足夠的關(guān)注，很多人一直不看好房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，對這一行業(yè)的投資相對較少。現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大多數(shù)較為老舊，資金規(guī)劃并不合理，其中以房地產(chǎn)信貸最為突出，產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)在銀行資金負(fù)債率的提升不僅僅給銀行的資金流動性造成了影響，同時也給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。

（三）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一且風(fēng)險性集中

現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融品類少，層次不高，這樣的產(chǎn)品現(xiàn)狀很難形成一個科學(xué)、合理的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。同時，房地產(chǎn)金融方式單一，所導(dǎo)致的直接問題就是其發(fā)展的風(fēng)險相對較為集中，同時部分房地產(chǎn)金融產(chǎn)品有著相對較高的門檻，很多房地產(chǎn)金融企業(yè)的實際能力并無法涉及這些產(chǎn)品，不利于房地產(chǎn)金融的更好創(chuàng)新。

（四）房地產(chǎn)金融缺少創(chuàng)新的意識與人才

無論在任何一個行業(yè)，也不管是在日常生產(chǎn)經(jīng)營還是在改革創(chuàng)新的過程中，創(chuàng)新意識與專業(yè)人才均是必不可少的組成部分。因此，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融時不僅僅要提高創(chuàng)新意識，同時也需要找到創(chuàng)新型的金融人才，做好人才的篩選與培養(yǎng)。但是，房地產(chǎn)金融企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識，且金融人才的綜合水平與素質(zhì)也不夠，無法滿足房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中對精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、法律且具有豐富實踐經(jīng)驗人才的需求[2]。

（五）房地產(chǎn)金融市場不完善體系不健全

在房地產(chǎn)金融中融資屬于一個相對較為重要的組成部分，其正處于模式由財務(wù)供給方式向金融資源配置方式的轉(zhuǎn)變過程中，并沒有實現(xiàn)完全的轉(zhuǎn)型，這就導(dǎo)致了地產(chǎn)金融市場不完善以及體系不健全問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，不利于創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的更好開展與實現(xiàn)。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)金融的市場發(fā)展不均衡

處于不同層次市場之間的差異性相對較大，我國目前以一級房地產(chǎn)金融市場為主，但是其缺乏信譽，而二級市場的發(fā)展不足，還有著較大的發(fā)展空間，這樣的市場發(fā)展?fàn)顩r并無法同時滿足房地產(chǎn)金融市場中投資者的投資或者是消費者的消費需求，風(fēng)險的集中性相對較大，房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展在很大的程度上依靠銀行投入的資金來維持，這樣市場發(fā)展不均衡的情況阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的道路。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的具體措施

（一）加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的科學(xué)化設(shè)計

目前，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品相對較為單一，產(chǎn)品種類有限，且各類產(chǎn)品有著相對較高的相似度，部分金融產(chǎn)品質(zhì)量較差，無法滿足房地產(chǎn)金融發(fā)展的需求。因此，房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過程中就需要豐富、完善和創(chuàng)新其金融產(chǎn)品，注重每一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的質(zhì)量與獨特性。進(jìn)而通過有特點且完善、科學(xué)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品實現(xiàn)更多投資者的吸引，得到消費者的滿意，已達(dá)到調(diào)動房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中股票與債券的更好發(fā)行，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

（二）加強房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃的合理性

因為我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展時間較短，其資金規(guī)劃的合理性相對較低，因此就需要借鑒發(fā)達(dá)國家以及房地產(chǎn)金融發(fā)展較好國家的經(jīng)驗，并結(jié)合國情、企業(yè)實際情況進(jìn)行合理運用，以實現(xiàn)房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃的合理性。首先，我國的相關(guān)政府部門可以給予足夠關(guān)注，成立貸款擔(dān)保委員會，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以得到大量資金支持的同時做好監(jiān)督與管理，既避免了資金緊張的問題，同時還可以保證資金的合理規(guī)劃。在此基礎(chǔ)上，也可以將房地產(chǎn)金融與保險行業(yè)結(jié)合，通過這樣的方式自籌資金，合理的對一些金融問題進(jìn)行規(guī)避，更好的實現(xiàn)資金合理規(guī)劃。

（三）積極開發(fā)金融避險工具并創(chuàng)新產(chǎn)品

創(chuàng)新產(chǎn)品是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點內(nèi)容，同時也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新成果的重要體現(xiàn)，因此創(chuàng)新房地產(chǎn)金融是就需要做好產(chǎn)品設(shè)計，開發(fā)金融避免工具。首先，住房按揭應(yīng)該實現(xiàn)證券化發(fā)展，以拓寬房地產(chǎn)金融的融資渠道，進(jìn)而對信貸風(fēng)險進(jìn)行分散。同時，應(yīng)該設(shè)計房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，并由政府部門給予支持，為房地產(chǎn)企業(yè)與消費者提供避免工具。最后，應(yīng)該有效的集合銀行與信托，分散房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險，同時增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。

（四）提高房地產(chǎn)金融行業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)金融企業(yè)應(yīng)該與開設(shè)有關(guān)于房地產(chǎn)金融課程的高效展開合作，企業(yè)可以適當(dāng)為這一專業(yè)的建設(shè)提供資金、技術(shù)以及經(jīng)驗的支持，而學(xué)校則負(fù)責(zé)為房地產(chǎn)金融企業(yè)提供高水平、高素質(zhì)和高技能的專業(yè)人才。同時，房地產(chǎn)金融企業(yè)也應(yīng)該重視現(xiàn)有員工素質(zhì)和水平的提高，定期開展知識與技能培訓(xùn)，通過相關(guān)的獎懲與績效制度激發(fā)員工的工作熱情，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融行業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的整體提升[3]。

（五）優(yōu)化資源配置并完善監(jiān)督管理體系

在實際的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中相關(guān)企業(yè)應(yīng)該完善其創(chuàng)新體系的建立，建立相關(guān)協(xié)會，開展抵押貸款或者是專項項目保險等業(yè)務(wù)，以降低國民與房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險。與此同時，也應(yīng)該保證房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管的全面性，系統(tǒng)的分析金融創(chuàng)新過程中可能出現(xiàn)的各種問題與風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)金融企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，建立完善的信用監(jiān)管體系，以保證房地產(chǎn)金融的更好創(chuàng)新與文件發(fā)展。

（六）大力的發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場

發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融過程中的重要舉措，其不僅僅避免了過于依賴銀行信貸情況的出現(xiàn)，同時也做好了二級金融市場的發(fā)展，有效的解決了房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中所存在的一些問題。因此，房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過程中就需要發(fā)展信托、指數(shù)化證券等金融工具，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性，提高融資機(jī)構(gòu)的管理力度。

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)金融的重要性逐漸的凸顯了出來，為了適應(yīng)激烈的市場競爭，國家相關(guān)政府部門與房地產(chǎn)行業(yè)均應(yīng)該增加對創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的認(rèn)識，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。通過對現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融進(jìn)行分析可知其存在的問題較多，在實際的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中應(yīng)該從這些實際問題出發(fā)，針對性的找到具體的創(chuàng)新措施，并在實踐的過程中不斷的完善，為房地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張惠君.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題及其對策研究[J].海峽科技與產(chǎn)業(yè).2020（15）：209.

[2]張怡波，譚亞輝.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題及其對策研究[J].海峽科技與產(chǎn)業(yè).2019（，15）：148.

[3]肖魯賽汐.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題及對策[J].財經(jīng)界.2020（01）：224.

（金華市瑞麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?浙江省 ?金華市 ?321000）