“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化機(jī)制研究

孫秋菊

摘要：小產(chǎn)權(quán)房從我國法律意義上來說，其對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)多是不受保護(hù)的，總的來說該房產(chǎn)有著顯著的非法性、地域性、權(quán)利不完整、但是它的價(jià)格卻很低廉，所以又受很多利益主體的歡迎，造成以上原因的誘因是多方面的。但是隨著我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房也隨之蓬勃發(fā)展，進(jìn)而誘發(fā)了更多的社會矛盾，所以本文就是在此基礎(chǔ)上，結(jié)合我國當(dāng)下的社會實(shí)情，在法律允許的范圍內(nèi)，就如何將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)平衡的利益，并且有效的配置這些土地資源，完善我國的基本社會保障體系進(jìn)行了相關(guān)的論述，希望本文所論述的探索小產(chǎn)權(quán)房合法化的途徑，可以為解決我國相關(guān)問題提供一些有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;利益;合法化;完善

前言：

小產(chǎn)權(quán)房問題關(guān)系到我國的國計(jì)民生，并且也對我國的一些低收入群體的切身利益有相關(guān)的保障，但是相比于大產(chǎn)權(quán)房，如何將小產(chǎn)權(quán)房公平合理的合法化，減少相關(guān)的社會矛盾，這也是關(guān)系到能否穩(wěn)步提升我國國民生活水平，并且對于保障社會和諧有序也意義重大。本文就通過大數(shù)據(jù)以及云分析技術(shù)，分析當(dāng)今的社會實(shí)際狀況，并且結(jié)合國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，就如何有效的解決小產(chǎn)權(quán)房合法化問題進(jìn)行了相關(guān)的論述。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概述

對小產(chǎn)權(quán)房來說這并不是一種法律概念，它也是不受法律保護(hù)，是人們在社會實(shí)踐中對于一些房產(chǎn)的一種約定俗成的稱謂。這一種房產(chǎn)總的來說就是通過在農(nóng)民集體土地上建設(shè)房屋來進(jìn)行相關(guān)的活動，這些房產(chǎn)都沒有繳納土地出讓金等相關(guān)的土地費(fèi)用，所以他們的產(chǎn)權(quán)證都不是由國家對應(yīng)的房管部門頒發(fā)的，多是由土地所有的集體來提供的，也就是不具有國家意義上承認(rèn)，又名鄉(xiāng)村產(chǎn)權(quán)房，最后被大家統(tǒng)稱為小產(chǎn)權(quán)房。這種房屋缺少土地使用證和預(yù)售許可證，也就是說五證不全，嚴(yán)格意義上來講屬于違法建筑。

小產(chǎn)權(quán)房是絕對沒有合法產(chǎn)權(quán)的，但是它們價(jià)格低廉，對于低收入群體而言是非常不錯(cuò)的，但是涉及利益主體十分的多元化，所以造成很多的社會矛盾，其主要特征還是與商品房存在一些顯著的差別。小產(chǎn)權(quán)房同商品房相比，沒有國家認(rèn)可，所以發(fā)生矛盾難以有有效的認(rèn)定責(zé)任主體，但是其建設(shè)成本較低，所以售出便宜，購買的主體也有很多。但是開發(fā)商以及住戶想要使自身的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓那就必須去相關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金，并且這種房產(chǎn)在購買五年內(nèi)是不允許交易的。所以他們的轉(zhuǎn)讓限制還是很多的，相比于小產(chǎn)權(quán)房，我國的商品房購買更自由，并且其使用、轉(zhuǎn)讓也不需要補(bǔ)交費(fèi)用，社會的認(rèn)可度高，受到國家法律銘文的保護(hù)，所以優(yōu)勢還是很明顯的。

二、出現(xiàn)根源及現(xiàn)存問題

總的來說，其產(chǎn)生的根源就是當(dāng)時(shí)土地二元所有制導(dǎo)致的，但是也是受當(dāng)時(shí)環(huán)境的限制，城市土地歸國家，農(nóng)村土地歸集體。這樣的情況就造就了很多的土地買賣無需經(jīng)過政府，但是我國的農(nóng)民卻沒有土地的所有權(quán)，難以進(jìn)行買賣，如果當(dāng)?shù)卣蛢r(jià)征收，高價(jià)販賣，打造政績，那么就會造成農(nóng)民的利益嚴(yán)重受損。危害當(dāng)?shù)匕傩盏睦?，這也就是官逼民反，百姓為捍衛(wèi)自己的利益，就會不通過政府，自己集資，自己建設(shè)，自己居住，進(jìn)而私下建造出一大批小產(chǎn)權(quán)房，最終造成我國的小產(chǎn)權(quán)房愈演愈烈的局勢。

有人愿賣，有人愿買，就是我國小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)。并且隨著近年來我國房價(jià)的突飛猛進(jìn)，很多地區(qū)的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際承受能力，房價(jià)傾向于賣方市場的背景下，抬高房價(jià)，人們扎堆買房，進(jìn)而造成很多人買不起商品房，這樣就只能將自己的目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。所以說，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)超出了人們的預(yù)期以及承受能力時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的種種優(yōu)勢就會被顯露出來，即使小產(chǎn)權(quán)不合法，購買的人依舊有很多。

三、小產(chǎn)權(quán)房合法化的構(gòu)想

（一）解決小產(chǎn)權(quán)房問題的原則

解決小產(chǎn)權(quán)房問題就要從基本入手，也就是遵循公平平等的原則，其合法化是以人為本的，并且還要符合我國的可持續(xù)發(fā)展理念，但是不能操之過急，要循序漸進(jìn)，對于各地的具體問題進(jìn)行具體分析。我國可以逐步的建立城鄉(xiāng)土地利用管理的新模式，通過政府來逐步的推動農(nóng)村土地市場化、法制化、規(guī)范化，充分發(fā)揮群眾監(jiān)督作用，保障大家的利益，進(jìn)而在根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

（二）加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革

二元土地制度就目前而言，已經(jīng)不再適合我國的基本國情，這一制度的弊端也充分的被顯現(xiàn)出來，所以就需要積極的進(jìn)行改革，加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，這樣就可以保障公平，使其占有、使用、收益和處分等各種權(quán)利都得到充分的保障。

（三）完善保障性住房建設(shè)

社會保障是國家層面上維持社會安全穩(wěn)定的重要措施，對于很多弱勢群體來說，就是保證自身生存的根本，由國家通過國民收入分配，按照其相應(yīng)的等級提供物質(zhì)幫助，進(jìn)而保證社會公平公正，以維持公民的生活水平，這其中住房保障體系也是我國的一項(xiàng)重要保障制度。在我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，民生是人們繞不開的話題，我國各地政府也在就如何建造更多的保障性住房，保障更多的有需要的人得到切實(shí)的住房保障而費(fèi)盡腦筋，當(dāng)然低廉的保障性住房也是有效的遏制小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的重要手段。

（四）規(guī)范政府職權(quán)和能力

我國的基層組織存在的弊端依舊很多，像職權(quán)不明，貪污腐敗，以權(quán)謀私等事件也是層出不窮，以上這些就會降低群眾對于政府的信任，嚴(yán)重?fù)p害基層群眾的利益，所以為了有效的解決這一問題，就需要我國有效的規(guī)范政府的職權(quán)和能力，狠抓自身的廉政建設(shè)，有效的增加群眾的信任度。

總結(jié)：

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)既是一種偶然也是一種必然，這和地方政府的不作為密切相關(guān)，所以我國想要解決這一問題，就要加大監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)法，并且加強(qiáng)自身的廉政以及行政建設(shè)，提升群眾對于政府的信任度，進(jìn)而有效的遏制小產(chǎn)權(quán)的發(fā)展。

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