結(jié)合納稅探析房地產(chǎn)籌資籌劃

◎曾平毅

引言：房地產(chǎn)企業(yè)是資金需求量大的企業(yè)，其籌集資金，是指房地產(chǎn)企業(yè)從外部或內(nèi)部籌措和集中生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的財務(wù)活動，其籌劃主要從籌資渠道的進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)籌資的納稅籌劃指房地產(chǎn)企業(yè)從外部或內(nèi)部進(jìn)行籌資時，從籌資渠道與稅法規(guī)定進(jìn)行籌劃，進(jìn)而使企業(yè)獲利水平及稅負(fù)優(yōu)化。

一、房地產(chǎn)籌資原則

房地產(chǎn)籌資是房地產(chǎn)企業(yè)重大經(jīng)濟(jì)活動；對企業(yè)自身及社會都有深遠(yuǎn)影響，我國房地產(chǎn)籌資渠道主要有金融機(jī)構(gòu)借款、非金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)間拆借、發(fā)行債券和股票、企業(yè)內(nèi)部積累和內(nèi)部集資等方式?；I資必須遵循一定的原則，一般來講，應(yīng)遵循如下原則：

1.合法原則。遵守國家的法律、法規(guī)的規(guī)定，是房地產(chǎn)籌資的首要原則。國家對不同的籌資渠道都做了具體的規(guī)定，制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)。只有在法律允許的范圍內(nèi)的才受法律的保護(hù)，確保不損害國家和投資者的利益。2.時機(jī)與規(guī)模適當(dāng)原則。房地產(chǎn)是需要投入大量的資金，資金量多少就成為籌資首要考慮的問題。資金籌集過多造成浪費(fèi)，資金不足影響生產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展，如何平衡好需要量就應(yīng)通過各種預(yù)測手段和方法對房地產(chǎn)企業(yè)資金的需要量進(jìn)行預(yù)測，確定房地產(chǎn)企業(yè)籌資時機(jī)與規(guī)模。在預(yù)測過程中要考慮的是：首先，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品在當(dāng)前市場上的銷售情況來預(yù)測產(chǎn)品在市場上銷售前景；其次，還必須考慮原材料、能源等供應(yīng)的保證程度；再次；必須對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有設(shè)備的生產(chǎn)能量作一個全面的了解，據(jù)此計(jì)算出資金的需要量。在考慮籌資時機(jī)與規(guī)模的同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段也可選擇不同的籌資渠道，提高資金的使用效果。如在房地產(chǎn)公司成立階段，其資金需求量相對小，基本采用合資、發(fā)行股票等方式；在開發(fā)期，資金需求量變大，又可采用銀行貸款、合作開發(fā)、發(fā)行債券等方式；在預(yù)售階段，資金需求量就完全可通過預(yù)售期房內(nèi)部籌集的方式。3.企業(yè)價值最大化原則。企業(yè)價值受利率、收益時間的遲早、稅收、籌資成本等諸多因素的影響，都切實(shí)影響到企業(yè)的實(shí)際利益。假設(shè)收入一定，籌資成本越低，企業(yè)價值越大，籌集房地產(chǎn)資金必須綜合考慮。如采用的籌資渠道不同，支付使用資金的代價不同，稅收額不同。如發(fā)行股票，需要支付紅利。發(fā)行債券需要支付利息；發(fā)行股票需要利潤分配前納稅，發(fā)行債券則在利潤分配后納稅。4.最優(yōu)組合籌資?；I資需考慮籌資規(guī)模的確定，籌資成本的取舍，籌資風(fēng)險的比較、財務(wù)杠桿的運(yùn)用等內(nèi)容。在正常情況下籌資組合遵循的是短期資金來融通流動資產(chǎn)，長期資金來融通長期資產(chǎn)的原則。房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)組合的確定，一般方式有：資金形態(tài)上堅(jiān)持長、中、短期相結(jié)合的策略；償還期限上運(yùn)用分散化策略；償還方式上擇低成本方案；籌資總體規(guī)劃策略上要堅(jiān)持內(nèi)外結(jié)合的方針。

二、房地產(chǎn)籌資的籌劃

房地產(chǎn)籌資的籌劃主要包括籌資渠道的籌劃和利息支出的籌劃，其中因涉及到籌資渠道數(shù)量的問題，籌資渠道的籌劃又分為單一渠道籌資的籌劃和組合渠道籌資的籌劃。單一籌資渠道就是在對房地產(chǎn)籌資額進(jìn)行籌集時只涉及一種籌資渠道的籌資方案，它的特點(diǎn)就是操作簡便，有明顯的優(yōu)點(diǎn)和不足，適用于簡單的籌劃，是組合籌資的基礎(chǔ)。組合籌資就是在對房地產(chǎn)籌資額進(jìn)行籌劃時運(yùn)用多種單一籌資渠道組合而成的籌資方案，相比較而言，它的操作復(fù)雜，能分散風(fēng)險，籌劃效果較好。在籌資籌劃時，根據(jù)房地產(chǎn)籌資的分類和各種籌資渠道借款費(fèi)用稅法稅前扣除的情況，進(jìn)而擇優(yōu)選擇籌資方式。

（一）單一渠道籌資

1.借款籌資籌劃。借款籌資方式其成本主要是利息負(fù)債，主要是指向金融機(jī)構(gòu)（如銀行）進(jìn)行融資的一種方式。向銀行的債款利息一般可以在稅前沖減企業(yè)利潤，從而減少企業(yè)所得稅。但這種籌資方式，在稅負(fù)上看，要比企業(yè)向社會集資的方式好，但借款流程復(fù)雜，要求多。2.企業(yè)間拆借和非金融機(jī)構(gòu)籌劃。企業(yè)間拆借及向非金融機(jī)構(gòu)籌劃操作余地很大，不會像金融機(jī)構(gòu)融資條件苛刻，手續(xù)也不會太過復(fù)雜，企業(yè)與企業(yè)或非金融機(jī)構(gòu)間協(xié)商，形式多樣，但國家對此有限額控制。企業(yè)之間拆借資金即企業(yè)借款，若從納稅籌劃角度而言效果最好。3.發(fā)行債券和股票籌劃。面向社會發(fā)行債券和股票避開了中間商的利息支出，為直接融資。債券利息及借款利息作為財務(wù)費(fèi)用，在稅前沖抵利潤，減少所得稅稅基。股利支付沒有費(fèi)用沖減問題，為企業(yè)完稅后進(jìn)行，稅后則相對增加了納稅成本。企業(yè)以發(fā)行普通股股票方式籌資所承受的稅負(fù)重于向銀行借款所承受的稅負(fù)，而借款籌資所承擔(dān)的稅負(fù)又重于向社會發(fā)行債券所承擔(dān)的稅負(fù)。4.企業(yè)自我積累籌劃。企業(yè)自我積累的特性就是速度慢，限制了企業(yè)迅速規(guī)模擴(kuò)大。它由企業(yè)稅后利潤所形成，自我積累存在雙重稅問題。這種籌資渠道使資金所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)合二為一，業(yè)主權(quán)益增大，但這一籌資渠道只涉及企業(yè)自身，它所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是最重的。由這筆投資所帶來的利潤，沒有任何辦法加以平均，企業(yè)只能承受這筆利潤所帶來的相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)。5.內(nèi)部集資籌劃。從納稅籌劃的角度看，它與企業(yè)間拆借有相同的效果。這種籌資渠道，因?yàn)樯婕暗娜藛T和機(jī)構(gòu)較多，并且在利率和確定回收期等方面，均有較大的彈性和回旋余地，

綜上，從籌劃的角度看，自我積累的效果最差，借款籌資次之，企業(yè)內(nèi)部集資和企業(yè)間拆借方式產(chǎn)生的效果最好。而且，從以上分析我們可以看出，企業(yè)在籌資過程中，所涉及的單位和個人越多，合理節(jié)稅空間越大；相反所涉及的單位和個人越少，進(jìn)行合理節(jié)稅空間越小。所以，我房地產(chǎn)企業(yè)在籌資籌劃分析時，應(yīng)該要考慮各種籌資渠道的稅負(fù)不同，切合自身特點(diǎn)進(jìn)行選擇。另外，企業(yè)間拆借籌資和企業(yè)內(nèi)部集資因其透明度較低，國家都有相關(guān)的規(guī)定，企業(yè)切不可超越規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃。

（二）組合渠道籌資籌劃

在企業(yè)的運(yùn)營中，企業(yè)不可能只依靠一種籌資渠道進(jìn)行籌資，組合渠道籌資便成為必然。多重經(jīng)濟(jì)問題就需多種籌資渠道的交叉結(jié)合予以解決，降低稅務(wù)成本，減小經(jīng)營風(fēng)險。每種籌資渠道均會有成本，即資本成本。從財務(wù)的角度看，選擇最優(yōu)的籌資結(jié)構(gòu)就是選擇籌資成本最低的籌資組合。從企業(yè)的角度看，它是企業(yè)為獲取資本所必須支付的最低價格。應(yīng)有的計(jì)算過程為：首先計(jì)算個別籌資渠道的籌資成本率，然后以各種資本占全部資本的的比重為權(quán)數(shù)，對個別資本成本進(jìn)行加權(quán)平均，計(jì)算綜合資本成本，然后從中選擇最低綜合資本成本的籌資結(jié)構(gòu)，即為最優(yōu)的籌資結(jié)構(gòu)。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)籌資的納稅籌劃在進(jìn)行單一渠道籌資的籌劃，可以選擇涉及人員和機(jī)構(gòu)較多的資金往來雙方關(guān)系，較容易達(dá)到節(jié)稅的目的 [2]。企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險，會組合交叉運(yùn)用多種籌資渠道，通常企業(yè)選擇最低綜合籌資成本組合為最優(yōu)籌資方案。不論企業(yè)采用何種方法進(jìn)行納稅籌劃，都應(yīng)遵循服從于企業(yè)財務(wù)管理總體目標(biāo)的原則。