基于溢價特征的“三舊”改造土地價值評估探析

許宜群

摘要 “三舊”改造是黨中央、國務(wù)院大力支持的項目，“三舊”改造后的土地容積率得到了一定提升，用地性質(zhì)發(fā)生了變化，最終土地價值也發(fā)生了較大的變化。基于此，本文利用市場比較研究方法，結(jié)合‘三舊”改造現(xiàn)狀，剖析了“三舊”改造后地塊溢價特征。并結(jié)合典型城中村案例數(shù)據(jù)，對基于溢價特征的‘三舊”改造土地價值進行了評議估測分析。

關(guān)鍵詞 溢價特征 “三舊”改造 土地價值

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-0592.2020.01.323

在我國國民經(jīng)濟中，土地經(jīng)濟是具有重要作用的資源，土地價格在土地經(jīng)濟中承擔著杠桿平衡責任。對于具有溢價特征的“三舊”改造土地而言，通過對土地價值（數(shù)量值）進行分析，不僅可以通過科學披露土地價值信息，為土地價格調(diào)控管理提供依據(jù)，而且可以從微觀視角入手完善土地稅費征收管理體系，為國有土地有償使用制度優(yōu)化運行提供依據(jù)。因此，對基于溢價特征的“三舊”改造土地價值進行適當評議估測非常必要。

一、“三舊”改造土地特征

“三舊”改造為一種新穎的地塊改造方式，“三舊”改造地塊在土地利用有效率、用地性質(zhì)、容積率等方面均發(fā)生了較大的變化。首先，“三舊”改造地塊用于安置地塊及相關(guān)用途的占用面積在總擴大面積中占有率更小，土地有效利用率大大提升;其次，“三舊”改造由以往工業(yè)用地向二類居住用地、或者商業(yè)服務(wù)用地轉(zhuǎn)變;最后，在確定范圍內(nèi)，“三舊”改造地塊單位土地面積上允許建筑容量大大提升。

二、基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測對象描述

基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測對象為某“三舊”改造區(qū)域公司，地塊押品類型為土地使用權(quán)，面積為25316m²，計容建筑面積為92531m²，配建公共租賃租房面積為19854m²，容積率為3.23，證載用途及實際用途均為居住用地。

三、基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測方法選擇

我國現(xiàn)行土地數(shù)量值評議估測方法主要有剩余法、基準地價法、市場比較法、成本法及收益法。根據(jù)我國現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及評議估測對象所在地市場現(xiàn)狀，由于其證載用途及實際用途均為居住用地具有一定開發(fā)潛力，且規(guī)劃指標較為明確。因此，本次評議估測選擇可以證明評議估測對象具有溢價特征的剩余法。但是，考慮到評議估測對象所在地公開市場內(nèi)缺乏天然實驗數(shù)據(jù)，因此，為驗證在自然情況下評議估測對象是在“三舊”改造后才產(chǎn)生溢價特征，本次選擇市場對比測算法，全方位搜集評議估測對象規(guī)劃為“三舊”改造前與評議估測對象相類似的地塊數(shù)據(jù)信息，并與當?shù)卣块T溝通，搜集評議估測對象規(guī)劃后土地數(shù)據(jù)。通過與“得到同等滿意程度的替代品所花費成本”所測算數(shù)據(jù)對比，可確切了解“三舊”改造后評議估測對象各調(diào)整系數(shù)變化，最終獲得該基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測數(shù)據(jù)。

四、基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測結(jié)果分析

（一）基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值市場比較法概述

在基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測過程中，基于溢價特征的“三舊”改造土地市場比較法具有客觀、評估結(jié)果被交易雙方理解難度小的優(yōu)良特點。市場比較法主要是依據(jù)均衡機制理論，將基于溢價特征的“三舊”改造土地資產(chǎn)確定價格替換理念作為主導，對基于溢價特征的“三舊”改造土地在現(xiàn)階段市場公開數(shù)量值即價值進行直觀展現(xiàn)。市場比較法一般將基于溢價特征的“三舊”改造土地的價值與“為得到一致滿意程度替代品所花費成本”看做一體。在基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值市場比較法評議估測實施過程中，首先需要尋找基于溢價特征的“三舊”改造土地當?shù)毓_市場中與評估對象相一致的交易案例的成交價格。隨后對評估對象、交易案例（參照物）間區(qū)別進行調(diào)整，逐步將交易案例成交價調(diào)整為評議估測對象評估價格。

（二）基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值市場比較法評議估測過程

基于溢價特征的“三舊”改造土地價值市場比較法評議估測中比準價格所設(shè)計系數(shù)主要為可比實例成交價格、區(qū)域因素修正系數(shù)、交易情況系數(shù)修正、個體因素修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)等。本次關(guān)于該基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測主要選擇類似案件作為比較。如假定與評議估測類似交易B地塊用地面積為18564m²，土地使用為二類居住土地（70年），規(guī)劃容積率為2.56，配建保障房面積為l8952m²;C地塊用地面積為27051m²，土地使用為城鎮(zhèn)住宅用地（69年），規(guī)劃容積率為3.54，配建保障房面積為21305m²。

在類似對比目標確定后，可以評議估測對象B地塊、C地塊為標的物，綜合考慮區(qū)域因素、個別因素，進行分析。以B地塊為例，可從地理位置（較好）、成交樓面地價（元/m²）、居住氛圍（較好）、環(huán)境污染噪音（較少）、面積（18564m²）、宗地形狀（較規(guī)則）、交通便捷情況（較便捷）、法定用途（二類居住用地）、開發(fā)程度（現(xiàn)狀交底）、容積率（5.56）等方面，進行因素陳列。在因素陳列后，可在假定估價對象為100的情況下，對區(qū)域因素、個別因素分值進行逐一設(shè)定。并將估價對象得分與可比實例得分作比，可獲得修正系數(shù)。如表1、表2所示：

表1：基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值區(qū)域因素調(diào)整表表

表2：基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值個別因素調(diào)整

（三）基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測結(jié)果計算

結(jié)合表1、表2數(shù)值，綜合考慮基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測對象交易日期、交易價格及交易情況，可得出基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測綜合調(diào)整表如表3所示：

表3：基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值綜合調(diào)整表

如表3所示，可知B地塊、C地塊最終得出的兩個比準價格差距不大，分別為13733.20、12697.81。利用簡單算術(shù)平均法進行進一步計算，可得出該基于溢價特征的“三舊”改造土地單位數(shù)量值為=26431.01/2=13215.505。

通過對基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值綜合調(diào)整結(jié)果進行分析可得出，在土地列入“三舊”改造范圍后，受新頒布政策的影響，土地容積率會出現(xiàn)一定幅度的上調(diào)。如在2015年廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳最新頒布的《關(guān)于加強“三舊”改造規(guī)劃實施工作的指導意見》就將“三舊”改造涉及保障性住房建設(shè)、歷史文化保護住房建設(shè)工作納入容積率獎勵范疇。因此，在基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值綜合調(diào)整過程中，需要考慮項目容積率變化。但是本次基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測主要是將驗證土地改造成本變動對“三舊”地塊土地價值影響作為目標，在整體計算過程中不考慮影響基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值其他因素，本次在市場比較法測量計算過程中，沒有對容積率進行精確調(diào)整，僅將土地改造成本作為唯一變量，最終測算結(jié)果雖然具有科學性。但是確定的基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值綜合調(diào)整結(jié)果也缺乏一定的決定性、客觀參考性，無法作為最終的基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值評議估測數(shù)據(jù)。

通過對表3數(shù)據(jù)進行分析，可得出納入“三舊”改造地塊產(chǎn)生溢價的主要原因是由于“三舊”改造模式較以往政府出讓模式改造成本大大下降，改造后環(huán)境質(zhì)量明顯提升，致使“三舊”改造地塊出現(xiàn)溢價特征。

因此，在“三舊”改造地塊價值評估過程中，應(yīng)以項目開發(fā)成本為重點，綜合考慮“三舊”地塊改造后各部分成本變化及環(huán)境、交通等因素變化，對地塊土地價值進行綜合評估。

五、總結(jié)

綜上所述，“三舊”改造后，我國土地市場交易更加頻繁，對土地數(shù)量值評議估測準確性也提出了更高的要求。因此，為保證“三舊”改造后土地交易市場平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)土地交易需求，合理選擇市場比較法對基于溢價特征的“三舊”改造土地數(shù)量值進行科學評議估測，以便為“三舊”改造土地交易雙方提供恰當、客觀的價格標準，為科學改善民生提供依據(jù)。