“一房二賣”中買受人的利益保護(hù)

摘要：“一房二賣”是常見的房產(chǎn)買賣糾紛。在分析房屋前后買賣合同效力的基礎(chǔ)上，對(duì)先占有房屋、已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記、預(yù)告登記、已支付價(jià)款等不同情形下房屋歸屬順位進(jìn)行了詳細(xì)闡述分析。在對(duì)于未取得房屋所有權(quán)的買受人進(jìn)行救濟(jì)時(shí)，可以綜合考慮出賣人的過(guò)錯(cuò)程度、出賣人有無(wú)減責(zé)或免責(zé)的理由、所得利益大小、造成損失大小以及雙方的經(jīng)濟(jì)狀況等來(lái)決定賠償最低限度，并通過(guò)建立開發(fā)商黑名單制度以及政府部門定期牽頭修改格式購(gòu)房買賣合同等限制、規(guī)范開發(fā)商的違約行為。

關(guān)鍵詞：“一房二賣”;房屋歸屬規(guī)則;權(quán)利救濟(jì)

中圖分類號(hào)：D923.6??? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-6916（2020）23-0058-03

“一房二賣”是指在房屋買賣過(guò)程中，出賣人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，將同一房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人的行為。在我國(guó)，購(gòu)房、房?jī)r(jià)等話題一直是熱點(diǎn)，在城市有限的土地上，房屋供需失衡，有的出賣人會(huì)選擇與出價(jià)更高的買受人履行合同，“一房二賣”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，由此引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛也是居高不下。

一、“一房二賣”合同的效力

（一）一般情況下數(shù)個(gè)買賣合同有效

一般來(lái)說(shuō)，數(shù)個(gè)先后訂立的買賣合同均有效。根據(jù)債權(quán)的平等性，數(shù)個(gè)先后成立的買賣合同的效力平等[1]。這一點(diǎn)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者王澤鑒先生在他的著作《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》中做出了類似的結(jié)論。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)中，應(yīng)在觀念與制度上區(qū)分物權(quán)效果的發(fā)生與債權(quán)效果的發(fā)生。

在“一房二賣”中，未取得房屋所有權(quán)的買受人與出賣人簽訂的買賣合同有效，買受人雖無(wú)法取得物權(quán)，但可通過(guò)有效的買賣合同主張債權(quán)。從合同上講，出賣人無(wú)法交付標(biāo)的物構(gòu)成根本違約，致使買受人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。

例如，某出賣人以152萬(wàn)元與先買受人簽訂了房屋買賣合同，先買受人已經(jīng)支付定金和部分房款，此時(shí)出賣人又以289萬(wàn)元與后買受人簽訂買賣合同，并將房屋過(guò)戶給后買受人。先買受人向法院起訴請(qǐng)求解除自己與出賣人簽訂的買賣合同，要求出賣人雙倍返還定金，返還已付房款及產(chǎn)生的利息，并支付先買受人購(gòu)房差價(jià)損失30萬(wàn)元。此案一審法院認(rèn)為，出賣人違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，在收取部分房款后將系爭(zhēng)房屋出賣給他人，并選擇履行與后買受人的合同，致本案合同無(wú)法履行，構(gòu)成根本違約，先買受人享有合同解除權(quán)，對(duì)買受人請(qǐng)求解除房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)于雙倍返還定金、返還購(gòu)房款和差價(jià)損失30萬(wàn)元的請(qǐng)求均予支持。后出賣人上訴，二審法院維持了一審法院的判決，駁回出賣人的上訴。

（二）幾種無(wú)效的情形

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條規(guī)定了合同無(wú)效的幾種情形，分別是：虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效;違反法律、行政法規(guī)、公序良俗的合同無(wú)效;惡意串通損害他人合同權(quán)益的合同無(wú)效。

在這里主要討論的是惡意串通的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱“買賣合同糾紛解釋”）第十條也對(duì)此作出了規(guī)定，該規(guī)定與《民法典》的規(guī)定一脈相承，但對(duì)于惡意串通的判斷，法律并未作出明確規(guī)定。從司法實(shí)踐來(lái)看，惡意串通成立的要件有三：具有損害的惡意;須有串通;客觀上損害了國(guó)家、集體或者第三人的利益?！皭阂狻敝浮耙馑贾髁x的惡意”，雙方當(dāng)事人訂立合同的目的，就是出于追求和希望損害第三人的利益。而單純的知情，即雙方當(dāng)事人在訂立買賣合同時(shí)，就已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)合同的訂立以及其履行將不可避免地構(gòu)成對(duì)第三人利益的損害，這種觀念主義的惡意不成立惡意串通。因?yàn)樵谫Y源稀缺的社會(huì)環(huán)境下，一方的得利同時(shí)就意味著他人的損失，得利的人在知道自己得利就不可避免地會(huì)對(duì)他人造成損失的時(shí)候，得利的人不能被認(rèn)定為惡意串通，否則交易就不可能發(fā)生，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)產(chǎn)生，經(jīng)濟(jì)也不會(huì)發(fā)展。這種單純知情的惡意而簽訂買賣合同，從而在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的“價(jià)高可得”，也是法律的不得已，不構(gòu)成惡意串通。我國(guó)的許多司法案例也都支持這一觀點(diǎn)。

二、“一房二賣”中爭(zhēng)議房屋的歸屬分析

（一）第一順位

根據(jù)《民法典》物權(quán)編第二百零九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)需要公示，在多個(gè)買賣合同均有效的前提下，只有經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移登記才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，可以用公式簡(jiǎn)單地表達(dá)為：基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)=法律行為有效+處分權(quán)+登記。

我國(guó)現(xiàn)行法律雖未明確登記在“一房二賣”中房屋歸屬中的地位，但先登記的買受人獲得順位優(yōu)先權(quán)的規(guī)則還是相當(dāng)明確的，各級(jí)法院的會(huì)議紀(jì)要、司法案例都支持這一規(guī)則。

當(dāng)然，我們不能機(jī)械地采取這一規(guī)則，忽略實(shí)際案件的具體情形。比如某真實(shí)案例中，房屋已經(jīng)交付給先買受人使用，出賣人又將房屋出售給后買受人，房屋歸屬產(chǎn)生糾紛后，先買受人向人民法院提起民事訴訟，在案件審理過(guò)程中，出賣人與后買受人對(duì)房屋進(jìn)行了移轉(zhuǎn)登記，后買受人成為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的所有權(quán)人。經(jīng)過(guò)審理，法院判決撤銷其登記并將房屋判歸先買受人所有，理由是“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在人民法院對(duì)該爭(zhēng)議進(jìn)行民事確權(quán)之后憑人民法院的生效法律文書進(jìn)行登記”。筆者認(rèn)同法院的判決，一般情況下，若無(wú)法律特別規(guī)定和當(dāng)事人意思自治，司法程序應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于行政程序?qū)Π讣奶幚?，因?yàn)樾姓绦虻墓院凸_性都是不及司法程序的，對(duì)于平等主體來(lái)說(shuō)，顯得更加公平正義。

（二）第二順位

《民法典》物權(quán)編第二百二十一條規(guī)定了預(yù)告登記制度，在簽訂房屋買賣合同之后，買賣雙方可以進(jìn)行預(yù)告登記，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的房屋，在一定程度上可以防止“一房二賣”問(wèn)題的發(fā)生。實(shí)踐中也很少碰到這樣的案例，可能是因?yàn)轭A(yù)告登記有較好的公示效果。預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間，它具有物權(quán)的排他效力，又是一種債權(quán)保全手段。需要明確的是，預(yù)告登記的排他效力對(duì)抗的是后買受人，而不能對(duì)抗先買受人。因?yàn)轭A(yù)告登記制度是用來(lái)保護(hù)先買受人的利益，是一種向后發(fā)生公示效力的制度。當(dāng)然，預(yù)告登記必須在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，否則預(yù)告登記失效。這一規(guī)定沒有對(duì)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”進(jìn)行明確，導(dǎo)致實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用這一不明確的規(guī)定采取拖延或者自行理解為“房屋建成之日”或者“竣工驗(yàn)收之日”來(lái)起算三個(gè)月的失效時(shí)間，從而進(jìn)行二次交易，以獲取更高利潤(rùn)。對(duì)于這一法律規(guī)定的理解，王利明教授在他的《物權(quán)法研究（上卷）》中提出了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為應(yīng)該從房屋建成并辦理初始登記后起算三個(gè)月的時(shí)間。筆者贊同王利明先生的觀點(diǎn)，但這畢竟是學(xué)理解釋，不具有法律效力，為避免更多的糾紛產(chǎn)生，建議出臺(tái)司法解釋或者相關(guān)法律，進(jìn)行更為明確的規(guī)定。

（三）第三順位

從民法的公平原則角度，當(dāng)事人享有的權(quán)利與負(fù)擔(dān)的義務(wù)應(yīng)當(dāng)是相對(duì)等的，《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》明確規(guī)定，房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)[2]。先買受人占有使用房屋，承擔(dān)房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)肯定先買受人享有取得房屋所有權(quán)的優(yōu)先權(quán)。

房屋交付使用的標(biāo)志是對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，那么轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志是什么？實(shí)踐中有的以“交鑰匙”為標(biāo)志，還有的在雙方的買賣合同中若約定了具體的時(shí)間和方式作為房屋交付使用標(biāo)志，只要不存在惡意串通損害第三人利益的情形，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的意思自治，尊重雙方的約定。

占有是一種法律保護(hù)的事實(shí)狀態(tài)，若先買受人實(shí)際占有使用房屋，后買受人進(jìn)行了房屋登記，在這種情況下，房屋的所有權(quán)歸屬于誰(shuí)？有的法院文件認(rèn)為“前買受人實(shí)際占有了房屋，后買受人進(jìn)行了移轉(zhuǎn)登記，如前買受人已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了公開、善意的占有和使用，則房屋歸屬前買受人?！边@種觀點(diǎn)類似美國(guó)法律的調(diào)查知悉規(guī)則，實(shí)質(zhì)是以占有事實(shí)推定后買受人在進(jìn)行房屋買賣過(guò)程中，沒有盡到調(diào)查知悉義務(wù)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況不明晰知悉，如未因此進(jìn)行審慎調(diào)查則應(yīng)承擔(dān)法律上的不利后果。

如河南省濟(jì)源市中級(jí)人民法院的一個(gè)案例（案號(hào)：（2011）濟(jì)中民一終字第9號(hào)），該案中先買受人實(shí)際占有了房屋，后買受人進(jìn)行了房屋登記，先買受人經(jīng)過(guò)行政訴訟一審、二審，民事訴訟一審、二審，最終得到法院支持。法院據(jù)此認(rèn)定房屋歸屬先買受人的理由是：先買受人履行了主要義務(wù)，且實(shí)際占有了房屋，在將房屋出租時(shí)對(duì)部分房屋進(jìn)行了備案登記，因此判決房產(chǎn)歸先買受人所有。筆者認(rèn)同該觀點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天，人們對(duì)于房屋這種重要不動(dòng)產(chǎn)的交易更應(yīng)該謹(jǐn)慎小心。在現(xiàn)實(shí)生活中，先買受人對(duì)房屋進(jìn)行了公開且善意的占有和使用，而后買受人是經(jīng)過(guò)中介與出賣人進(jìn)行交易，自身并未對(duì)房屋實(shí)際的產(chǎn)權(quán)、使用狀況進(jìn)行調(diào)查知悉，從而簽訂買賣合同辦理過(guò)戶登記，后產(chǎn)生糾紛訴訟至法院，由此產(chǎn)生各種訴訟成本遠(yuǎn)比進(jìn)行一次對(duì)房屋實(shí)際狀況的調(diào)查成本要高得多。

（四）其他順位

根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相對(duì)等的原則，已經(jīng)先支付房款、履行了合同主要義務(wù)的買受人，要求出賣人履行相對(duì)應(yīng)的合同義務(wù)，優(yōu)先取得房屋所有權(quán)的請(qǐng)求理應(yīng)得到支持。此外，實(shí)際支付房款、是否網(wǎng)簽等都是買受人能否優(yōu)先取得房屋所有權(quán)的重要考慮因素，買賣合同是一個(gè)雙務(wù)合同，在發(fā)生“一房二賣”糾紛時(shí)，那些更審慎、積極履行了義務(wù)的買受人應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁蟮谋Ｗo(hù)，這樣有助于促進(jìn)交易的有效進(jìn)行和合同的善意履行，從而維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

三、未取得房屋所有權(quán)買受人的救濟(jì)方式及完善

（一）現(xiàn)有法律規(guī)制

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第八條的規(guī)定，出賣人“一房二賣”，買受人解除買賣合同后，出賣人將對(duì)先買受人承擔(dān)違約責(zé)任，因此這里說(shuō)的賠償損失，包括實(shí)際損失與可得利益兩部分。實(shí)際損失是指因違約行為遭受的財(cái)產(chǎn)損害和人身?yè)p害，但不包括精神損害賠償，具體到房屋買賣，包括為訂立合同產(chǎn)生的各種費(fèi)用、因出賣人違約造成的直接損失等?？傻美娴膿p失，主要指利潤(rùn)的損失。在實(shí)踐中，對(duì)于可得利益和不超過(guò)已付房款一倍的懲罰性賠償主張能否同時(shí)得到支持存在較大分歧。有的法官認(rèn)為可以并存，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)瘋漲的環(huán)境下，已付房款一倍的懲罰性賠償對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，違約成本太低，即使進(jìn)行了賠付，通過(guò)后一買賣所獲利潤(rùn)依然高于履行先合同。有的法官則認(rèn)為，應(yīng)該擇其高者對(duì)先買受人進(jìn)行賠付。筆者認(rèn)為，可得利益與懲罰性賠償可以并存，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人的地位本來(lái)就失衡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握的信息和自身的實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買受人，若是只支持兩者間數(shù)額高的進(jìn)行賠付，往往起不到對(duì)“一房二賣”的遏制作用，而且買受人花費(fèi)的訴訟成本以及再一次購(gòu)房所花費(fèi)的時(shí)間、金錢都不是可得利益或者懲罰性賠償可以彌補(bǔ)的。

（二）對(duì)未取得房屋所有權(quán)買受人救濟(jì)方式的完善

一是明確不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償最低限度。關(guān)于懲罰性賠償數(shù)額的確定，最高人民法院沒有給出最低限度，只給出一個(gè)最高限度，而且沒有對(duì)法官的裁量考慮因素做出規(guī)定。

地方上如江蘇省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)在《關(guān)于審理消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)糾紛案件若干問(wèn)題的討論紀(jì)要》中明確商品房買賣合同的買受人以出賣人實(shí)施欺詐行為為由，要求依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條規(guī)定請(qǐng)求三倍賠償?shù)?，人民法院不予支持。相關(guān)爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)按照買賣合同糾紛解釋第九條的規(guī)定進(jìn)行處理，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

如浙江省溫州市中級(jí)人民法院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題參考意見》第十條對(duì)法官自由裁量的下限做出了規(guī)定“……出賣人請(qǐng)求減少的，人民法院可以結(jié)合案件的具體情況，決定是否予以適當(dāng)減少，但原則上不得低于已付購(gòu)房款的50%”。在實(shí)踐中，很多法院都支持了一倍的賠償請(qǐng)求，也有的判決低于百分之五十，但沒有對(duì)此做出說(shuō)理和解釋。

筆者認(rèn)為，在確定懲罰性賠償?shù)南薅葧r(shí)，可以綜合考慮出賣人的過(guò)錯(cuò)程度、出賣人有無(wú)減責(zé)或免責(zé)的理由、所得利益大小、造成損失大小以及雙方的經(jīng)濟(jì)狀況，等等，因?yàn)閼土P性賠償?shù)闹饕康氖菓土P和遏制，而不是簡(jiǎn)單的填補(bǔ)損失[3]，出賣人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，買受人為了購(gòu)買房屋花費(fèi)的精力、時(shí)間都將付諸東流，此外，買受人還要再次與他人進(jìn)行房屋的磋商買賣，由此產(chǎn)生損失都是難以用金錢去衡量的。

二是平衡房地產(chǎn)開發(fā)商與買受人之間的地位。在大多數(shù)房屋買賣合同中，出賣人是具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力、掌握大量信息的房地產(chǎn)開發(fā)商，而買受人在交易時(shí)往往處于弱勢(shì)一方。例如，在商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)商提供的都是其提前擬好的合同，其中存在的各種霸王條款和免責(zé)條款，一般的買受人很難發(fā)現(xiàn)，就算發(fā)現(xiàn)也無(wú)力更改。再如，合同里常常會(huì)寫合同簽訂后開發(fā)商應(yīng)辦理預(yù)售登記，但很多時(shí)候不會(huì)明確寫出辦理預(yù)售登記的期限;或者開發(fā)商在買受人簽訂合同后不會(huì)將合同給買受人，而是等銀行貸款到位后才通知買受人領(lǐng)取合同。因此，可以以法條的形式，或者由有關(guān)部門牽頭，完善商品房預(yù)售合同有關(guān)規(guī)定，進(jìn)而限制開發(fā)商的違約行為。還可以建立類似法院強(qiáng)制執(zhí)行的黑名單制度。將經(jīng)常發(fā)生“一房二賣”，產(chǎn)生糾紛的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息進(jìn)行整理、公示，這樣既能增強(qiáng)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)的活力，讓房地產(chǎn)開發(fā)商在追逐更高利益的同時(shí)考慮自身的誠(chéng)實(shí)信用和長(zhǎng)足的發(fā)展，不敢輕易違約進(jìn)行“一房二賣”，又能使買受人在選擇房屋時(shí)多一份有價(jià)值的參考。

四、結(jié)語(yǔ)

本文主要討論了我國(guó)的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，在此基礎(chǔ)上討論了數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力、分析爭(zhēng)議房屋的歸屬順位，并對(duì)于如何救濟(jì)未取得房屋所有權(quán)的買受人的權(quán)利提出了自己的觀點(diǎn)與建議。其最終目的是為了兼顧社會(huì)公平和交易效率，減少和防止“一房二賣”行為的發(fā)生。筆者相信，伴隨著我國(guó)法律的進(jìn)一步完善和市場(chǎng)的成熟，“一房二賣”行為一定會(huì)慢慢減少，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)也會(huì)變得更加公平、高效。

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作者簡(jiǎn)介：李迎（1996—），女，漢族，湖北仙桃人，單位為湖北忠三律師事務(wù)所，研究方向?yàn)槊裆谭ā?/p>

（責(zé)任編輯：王寶林）