我國老年人居住權(quán)的保護(hù)

原申惠

(中國人民大學(xué) 法學(xué)院，北京 100872)

在中國傳統(tǒng)觀念中住房是安家立命的根本，盡管商品房價格居高不下，許多老年人可能為了子女的購房問題幾乎傾盡所有，而使得自己的養(yǎng)老問題無法得到保障，從而與不履行贍養(yǎng)義務(wù)的子女對簿公堂。此外，“以房養(yǎng)老”等養(yǎng)老方式日趨流行。由此可見，居住權(quán)制度的確立將為許多司法判決提供依據(jù)，尤其是可以保障老年人的居住利益。本文通過一些經(jīng)典案例分析總結(jié)我國目前遇到的老年人居住權(quán)的司法困境，由此引入對德國居住權(quán)制度的介紹及德國的司法判決如何解決居住權(quán)糾紛，旨在對我國未來居住權(quán)司法實(shí)踐可能遇到的問題提出建議。

一、我國居住權(quán)的司法困境

在《民法典》出臺以前，雖然我國沒有居住權(quán)規(guī)范，但是在民事司法實(shí)踐中仍不乏對居住權(quán)的探索。

1.以公序良俗原則保護(hù)老年人居住權(quán)。沒有生活來源的老年人屬于弱勢群體，保護(hù)其生存權(quán)是公平正義的要求，也符合人倫情理?！睹穹倓t》第八條和《物權(quán)法》第七條作為基本原則將道德引入法律適用，彌補(bǔ)了沒有規(guī)定居住權(quán)的漏洞。在“高見與張圣菊排除妨害上訴案”中，雖然原所有權(quán)人并沒有在遺囑中明確張圣菊的居住權(quán)，但是江蘇省南通市中級人民法院認(rèn)為其擁有因婚姻關(guān)系產(chǎn)生的居住權(quán)益，并不因配偶去世而消滅。如果高見作為受遺贈人要求其搬離，與公序良俗不符。因此法院判決，張圣菊的居住權(quán)可以對抗房屋所有權(quán)人高見的排除妨害請求權(quán)。

2.引用法律法規(guī)中子女對父母的義務(wù)保障父母居住權(quán)。贍養(yǎng)老人，為老人提供適當(dāng)?shù)淖》渴侵腥A民族傳統(tǒng)家庭道德的重要內(nèi)容?！独夏耆藱?quán)益保障法》第十六條，以及地方法規(guī)《上海市老年人權(quán)益保障條例》第十七條都為老年人的居住權(quán)提供了支持。

在“夏濤、程婷訴夏本鑫、仲依群要求分割家庭共有房產(chǎn)因有損老年人權(quán)益被駁回案”中，蘇州中院依照《老年人權(quán)益保障法》第十六條第一款的規(guī)定，贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥當(dāng)安排老年人的住房，從而駁回原告要求分割所涉房屋的訴求。

在“宋某某訴宋某贍養(yǎng)糾紛案”[1]中，雖然根據(jù)約定兒子宋某某幫助父母還債可以取得房屋所有權(quán)，但是法院認(rèn)為子女對父母有法定的贍養(yǎng)義務(wù)，包括保障父母的居住權(quán)，要求子女為父母提供適宜的居住條件。父母無償占有、使用子女的房屋，而子女請求父母騰退其占有房屋的訴求因違背贍養(yǎng)義務(wù)不會得到支持。

3.結(jié)合家庭居住事實(shí)予以認(rèn)定。如果事實(shí)上形成共居關(guān)系，法院也會承認(rèn)共居人的居住權(quán)。在“胡世凱、宋蘭萍訴胡健、李德菊用益物權(quán)糾紛案”中，法院考慮到家庭成員的先前居住事實(shí)，在所有權(quán)與居住權(quán)沖突時選擇保護(hù)家庭成員的居住權(quán)。

因此，在我國沒有規(guī)定居住權(quán)的前提下，受制于物權(quán)法定主義，法院在對于居住權(quán)的認(rèn)定時存在法律障礙，僅通過目的解釋以及贍養(yǎng)義務(wù)進(jìn)行保護(hù)難免牽強(qiáng)。[2]雖然當(dāng)事人也可以在附義務(wù)的贈與、遺贈和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議等形式中規(guī)定繼承順序在后或者沒有繼承權(quán)的親屬或者共居人的居住權(quán)，但終究只是在當(dāng)事人之間設(shè)定的債權(quán)，如果沒有登記，則不能對抗第三人。因此，居住權(quán)入典對于解決上述問題有重要的意義。然而根據(jù)《民法典》現(xiàn)有的條文來看，居住權(quán)制度體系的不完善，缺乏具體的居住權(quán)登記規(guī)范和居住權(quán)救濟(jì)規(guī)范，與婚姻繼承編的銜接等問題，還會導(dǎo)致一系列新的司法實(shí)踐難題，因此還需要對居住權(quán)制度進(jìn)行深入考察，對居住權(quán)糾紛如何解決予以深刻理解。

二、德國的居住權(quán)制度

德國的居住權(quán)(Wohnungsrecht)主要規(guī)定于德國《民法典》第一千零九十三條，本文也主要圍繞本條所指的居住權(quán)展開。

1.德國居住權(quán)的制度體系。德國民法沿襲羅馬法的體系，將役權(quán)分為地役權(quán)、用益權(quán)和限制性人役權(quán)。居住權(quán)屬于限制性人役權(quán)的范疇，因此具備人役權(quán)的特點(diǎn)，即只能為特定人設(shè)定，但是居住權(quán)只能限于居住目的。依照第一千零九十三條第二款的規(guī)定，居住權(quán)也可以適用用益權(quán)的規(guī)定，由此確定了居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。

2.德國居住權(quán)的特點(diǎn)。德國居住權(quán)的顯著特點(diǎn)在于完全排除所有權(quán)人的使用，具有專屬性，能夠產(chǎn)生極強(qiáng)的物權(quán)效力。[3]居住權(quán)經(jīng)合意和登記設(shè)立，并采登記生效主義。居住權(quán)人無需承擔(dān)除生活必需之外的其他負(fù)擔(dān)，不過對應(yīng)的義務(wù)也相對苛刻，即不可以轉(zhuǎn)讓、繼承，未經(jīng)所有權(quán)人同意不得出租。

3.與相近制度的對比。由于居住權(quán)必須排除所有權(quán)人單獨(dú)使用，通常的適用情境是被繼承人在遺囑中為配偶設(shè)定居住權(quán)而將所有權(quán)交付給繼承人；或者所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓后為自己設(shè)定居住權(quán)。如果所有權(quán)人和權(quán)利人因?yàn)橛H屬關(guān)系想要同居一室，則只能設(shè)定第一千零九十條規(guī)定的一般的人役權(quán)，在德語中稱為Wohnrecht，意為居住權(quán)利。

居住的權(quán)利也可以依照第一千一百零五條設(shè)定物上負(fù)擔(dān)方式來設(shè)定，稱為住宅物上負(fù)擔(dān)(Wohnungsreallast)。但是和第一千零九十三條所規(guī)定的居住權(quán)不同，權(quán)利人并不直接被賦予使用權(quán)，權(quán)利人也不能排除所有權(quán)人而占有房屋，而是由所有權(quán)人履行諸如給付實(shí)物、定期照顧、保證房屋處于可以使用的狀態(tài)等義務(wù)。這種義務(wù)并不是居住權(quán)的法定內(nèi)容，而是必須要在合同中明確下來。這種形式也是德國養(yǎng)老方式的一種。

居住權(quán)僅限于居住為目的的使用，如果權(quán)利人想出租、商業(yè)使用，則可以設(shè)定第一千零三十條所指的用益權(quán)。

三、從德國判決看居住權(quán)糾紛的解決及對我國的啟示

圍繞德國《民法典》第一千零九十三條所引發(fā)的糾紛主要有以下幾類：居住權(quán)的登記問題，其中包括登記的內(nèi)容、登記的權(quán)利類型等；居住權(quán)存在行使障礙是否構(gòu)成消滅事由，例如權(quán)利人住到養(yǎng)老院或者房屋遭到毀壞，以及居住權(quán)如何救濟(jì)等。

1.居住權(quán)的登記。首先，在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記居住權(quán)時，必須指明所在的建筑、所在的房屋或者房間，如果是以“保障權(quán)利人能夠居住在一定面積的房屋內(nèi)”這樣的表述申請登記則會被駁回。因?yàn)榈怯浀膬?nèi)容必須是明確的，可以為第三人所知悉的，才能產(chǎn)生公示效果。

其次，居住權(quán)的設(shè)立需要排除所有權(quán)人，如果在登記中沒有聲明，且當(dāng)事人雙方因?yàn)榛橐鲫P(guān)系或者親屬關(guān)系而沒有排除所有權(quán)人使用的意思，則應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟皇蔷幼?quán)，而是限制人役權(quán)。

但在我國目前的裁判案例中，如果形成了共居關(guān)系，一般會確認(rèn)同住人的居住權(quán)，這里的“居住權(quán)”屬于家庭生活中的居住權(quán)，僅在扶養(yǎng)關(guān)系雙方中產(chǎn)生效力，無法對抗第三人，因此和《民法典》中的居住權(quán)有實(shí)質(zhì)上的不同。因此如果父母出資為子女購置房屋且將房屋登記在子女名下，并以贈與形式進(jìn)行公證，則可以在明確的房間上設(shè)定居住權(quán)，保障自己的權(quán)益。

2.居住權(quán)的消滅。在德國《民法典》中居住權(quán)的消滅事由可以參考限制人役權(quán)的消滅事由。依據(jù)《慕尼黑法律評注》的解釋，如果由于事實(shí)或法律原因，客觀上導(dǎo)致居住權(quán)永久無法行使，則居住權(quán)消滅。此時如何恰當(dāng)?shù)亟忉尅笆聦?shí)或法律原因?qū)е掠谰脽o法行使”就非常有必要。首先應(yīng)當(dāng)排除的是單純的主觀行使障礙，例如居住權(quán)人因年紀(jì)或疾病原因入住療養(yǎng)院。因?yàn)橐勒盏谝磺Я憔攀畻l的規(guī)定，經(jīng)過所有權(quán)人的允許可以出租給第三人。1995年科隆高等法院的一則判決也可以說明，在居住權(quán)人無法負(fù)擔(dān)養(yǎng)老院費(fèi)用的情況下，法院考慮了設(shè)立居住權(quán)的房屋是否適合第三人租賃，以及居住權(quán)人是否處于危困境地等因素，雖然駁回了居住權(quán)人要求所有權(quán)人同意出租的申請，但是還是認(rèn)可原告的居住權(quán)沒有消滅。

如果出現(xiàn)客觀行使障礙，居住權(quán)也不一定消滅。在2015年哈姆高等法院審理的一起案件中，設(shè)定居住權(quán)的房屋因?yàn)轱L(fēng)暴導(dǎo)致屋頂受損而無法居住。所有權(quán)人修繕屋頂后由于經(jīng)濟(jì)原因?qū)ξ輧?nèi)設(shè)施沒有修復(fù)。但是法院駁回了原告要求刪除登記的居住權(quán)，理由在于涉爭房屋不是因?yàn)閺氐状輾?Zerst?ren)而不可居住，而是由于所有權(quán)人以消極的態(tài)度放任房屋老化。

我國《民法典》所規(guī)定的居住權(quán)消滅事由僅有居住期間屆滿或者居住權(quán)人死亡兩種情形，難以應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的情況。因此所有權(quán)人可以和居住權(quán)人詳細(xì)約定權(quán)利消滅的事由，避免房屋空置無法利用，也防止權(quán)利行使陷入僵局對居住權(quán)人造成更大的負(fù)擔(dān)。

3.居住權(quán)的救濟(jì)。居住權(quán)人未經(jīng)所有權(quán)人同意不可以出租房屋，但是如果所有權(quán)人在居住權(quán)人遷入療養(yǎng)院期間將房屋出租，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何救濟(jì)自己的權(quán)利。德國聯(lián)邦高院在一份判決中否認(rèn)了居住權(quán)人享有要求返還租金的請求權(quán)，并且也不能適用德國《民法典》第八百一十二條的不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。鑒于居住權(quán)的人身屬性，居住權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人行使受到限制，允許居住權(quán)人出租并不是所有權(quán)人的義務(wù)，這也是居住權(quán)區(qū)別于用益權(quán)的關(guān)鍵點(diǎn)。但是如果有合同約定，并且居住權(quán)人陷于經(jīng)濟(jì)困難無法負(fù)擔(dān)日常開支，在居住權(quán)人無償將房屋讓與所有權(quán)人的情況下，允許居住權(quán)人向所有人要求返還已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的房屋。

居住權(quán)作為一項(xiàng)物權(quán)，其權(quán)利人享有與所有權(quán)人幾乎相同的權(quán)利，但是在我國《民法典》中沒有規(guī)定如何解決這一困境，然而在今后的實(shí)踐中必不可避免。因此在登記時工作人員應(yīng)當(dāng)依照《民法典》第三百六十七條建議雙方當(dāng)事人約定好解決爭議的辦法，包括協(xié)議如何分配租金，以應(yīng)對租金返還請求權(quán)的缺位。

結(jié)語

可以預(yù)見，居住權(quán)制度將會對我國產(chǎn)生重大的影響，其不僅創(chuàng)造了一種新的物權(quán)，還會為新型的養(yǎng)老模式提供法律保障，例如選擇“以房養(yǎng)老”的老年人可以要求金融機(jī)構(gòu)為自己設(shè)立居住權(quán)，以此保護(hù)自己的權(quán)益。[4]但是目前《民法典》的制度設(shè)計仍然不足以解決許多現(xiàn)實(shí)問題。從德國的司法實(shí)踐來看，居住權(quán)可能引發(fā)的糾紛涉及到眾多法領(lǐng)域，因此未來會有難題不斷涌現(xiàn)。一個新的居住權(quán)制度仍需要登記、補(bǔ)償救濟(jì)等配套制度來保駕護(hù)航。