常態(tài)化下做好代建項目合同管控工作的策略研究

蘇 泓

（廈門翔發(fā)地產(chǎn)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

代建項目是項目出資人委托代建人從事項目全過程管理工作，代建人要有相應(yīng)的資質(zhì)，有能力對項目進行可行性研究、實施實地勘察、建筑工程設(shè)計、監(jiān)督管理并展開施工，在這一系列過程中，代建人都要落實管理工作，在規(guī)定的工期內(nèi)完成工程兄弟昂木，而且項目建設(shè)要符合設(shè)計要求，當(dāng)項目竣工并通過驗收之后，才能投入使用。代建單位往往是專門機構(gòu)，包括設(shè)計、施工以及材料和設(shè)備等等方面都要承擔(dān)責(zé)任。建筑工程代建，工程項目管理發(fā)生了轉(zhuǎn)型，從原有的自管型生產(chǎn)管理模式向?qū)I(yè)化管理轉(zhuǎn)變，所應(yīng)用的是先進的工程技術(shù)，采用現(xiàn)代化管理手段，保質(zhì)保量完成項目任務(wù)，且投資效益也有所提高。

1 工程簡介

本文研究的代建項目為天氣雷達建設(shè)項目海滄主陣地及上山道路工程。項目位置在海滄蔡尖尾山，重點建設(shè)海滄氣象雷達園區(qū)和氣象路北段工程。氣象園區(qū)的總建筑面積是5805 平方米，其中地下建筑面積417 平方米，地上建筑面積5388 平方面，其中包括業(yè)務(wù)樓4295 平方米，值班用房889 平方米，配電室204 平方米以及室外工程、設(shè)備工程和其他配 套工程。氣象路北段工程的道路主線總長度是5385 公里，支線長度163.39 米，標(biāo)準(zhǔn)紅線寬度均為4.5 米；步道長度124 米，標(biāo)準(zhǔn)紅線寬度均為4 米以及橋梁工程2 座、排水涵洞、管線、路燈工程等。工程總投資概算246440000 元，其中工程費221840000 元，工程建 設(shè)其他費24600000 元。中國氣象局投資56000000元，市預(yù)算內(nèi)基建投資 20000000 元，市財政統(tǒng)籌解決170440000 元。本工程征地費最終以市財政審核所審核價為準(zhǔn)，納入項目建設(shè)總投資。

2 合同管控工作要素

本工程委托資質(zhì)深厚的代建單位進行建設(shè)并全面管理，雙方簽訂合同的時候，為了更好地發(fā)揮合同的法律效益，就要把握住合同管理工作的控制要素，即合同的管理要標(biāo)準(zhǔn)化、全面化，而且要具有嚴(yán)謹性。

2.1 標(biāo)準(zhǔn)化

合同管理標(biāo)準(zhǔn)化，就是從雙方洽談合同、草擬合同，直到合同的生效、執(zhí)行以至失效，都要按照有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。企業(yè)不僅要在合同簽訂之前強化管理工作，對于合同簽訂之后也要重視管理，在合同執(zhí)行的過程中發(fā)現(xiàn)有不當(dāng)之處，需要做出修改，根據(jù)工程實際情況予以變更，或者對內(nèi)容適當(dāng)?shù)匮a充。為了保證合同管理工作的順利展開，價將合同標(biāo)準(zhǔn)化管理機制建立起來是非常必要的，對于合同管理制度要明確，各部門都要明確自身的職責(zé)并嚴(yán)格按照制度展開工作，實現(xiàn)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化。

2.2 全面化

合同管理中所涉及到的內(nèi)容多而且復(fù)雜，實施全面管理是非常重要的。對各種合同資料做好分類工作，實分類管理，并予以編號，有助于快速查詢合同資料，而且對合同文本進行對比和改進都非常容易。

2.3 嚴(yán)謹性

合同是具有法律效力的，任何一個文本丟失或者破損，都有可能喪失某個權(quán)益，甚至帶來利益上的損失。合同中的文字要嚴(yán)謹，各項條款的描述要準(zhǔn)確，不能存在違約責(zé)任不明顯的問題或者工作界線模糊的問題，確保合同有效履行，不會存在爭議。當(dāng)發(fā)生爭議的時候，合同是最有效的依據(jù)，所以，合同管理要保持嚴(yán)謹性。

3 合同管控工作主要問題

3.1 簽訂合同

在工程的投資方和代建方簽訂合同的時候由于考慮到潛在的項目以及二次經(jīng)營項目，就會提出不對等的條款，主要的目的是遷就業(yè)主，可是在執(zhí)行合同的時候就會存在風(fēng)險隱患，導(dǎo)致合同的執(zhí)行存在困難。

合同管理部門在與經(jīng)營部門沒有及時針對合同條款問題進行溝通，甚至存在領(lǐng)導(dǎo)直接做出決策的現(xiàn)象，導(dǎo)致合同審核缺乏靈活性，不能很好地發(fā)揮作用。

3.2 履行合同

在履行合同的時候，對于各種材料要注意收集，還要做好書面確認工作，在實施動態(tài)管理的同時，還要采取必要的自我保護措施。如果工程建設(shè)中發(fā)生索賠事項的時候，需要用書面形式明確索賠的原因并向業(yè)主提出來。由于這方面的工作沒有重視，導(dǎo)致簽證確認不能及時辦理。

項目部人員沒有認真分析合同的內(nèi)容，沒有做好合同風(fēng)險評估工作，當(dāng)合同履行中歸于工作的內(nèi)容不夠明確，甚至為了博得業(yè)主的滿意，還得承擔(dān)職責(zé)以外的工作，從而影響了服務(wù)質(zhì)量。

沒有分析合同風(fēng)險，合同交底制度沒有落實，對于合同風(fēng)險沒有采取必要的防范措施，項目部不能認真履行合同，合同管理部門在代建單位履行合同的時候沒有做好監(jiān)督、指導(dǎo)工作，對于項目建設(shè)匯總存在的問題不能及時指出來，更無法有效解決。

3.3 合同結(jié)束

當(dāng)合同履行結(jié)束之后，沒有對合同予以評估。由于合同管理缺乏經(jīng)驗，沒有做好案例分析工作，對成功的經(jīng)驗不能及時總結(jié)，對于合同履行失敗不能接受教訓(xùn)，使得合同管理水平無法提升[1]。

4 常態(tài)化下代建項目合同管控工作措施

4.1 人員培訓(xùn)

定期開展合同管理培訓(xùn)活動，讓合同管理人員對合同示范文本予以推行。除了合同管理人員要掌握有關(guān)的知識之外，其他部門的人員也要接受培訓(xùn)，諸如經(jīng)營管理部門的人員、生產(chǎn)監(jiān)督部門的人員以及項目部經(jīng)理等等都要學(xué)習(xí)有關(guān)的知識，提供合同管理意識，對合同的法律效率有明確認識。

4.2 合同解析

對于合同實施過程中的關(guān)鍵問題要明確，對合同風(fēng)險全面分析，認識到合同風(fēng)險造成的后果，提高防范意識。比如，運行標(biāo)準(zhǔn)化的項目管理模式，明確合同各方需要承擔(dān)的責(zé)任、所享有的權(quán)利以及具體的工作內(nèi)容，這對項目管理具有重要的影響。分解項目管理合同是重要的環(huán)節(jié)，將項目管理中可能產(chǎn)生的各種都要在合同管理中予以解決。通過分析合同，對各種矛盾問題從合同的角度予以解決，避免妨礙到工程建設(shè)。在分析合同的時候，保證合同內(nèi)容的準(zhǔn)確性，確保履行合同到位，使得項目的整體目標(biāo)得以實現(xiàn)。

4.3 合同交底

所有的管理人員對于合同的內(nèi)容都要熟悉，理解合同條款并統(tǒng)一認識。合同管理人員承擔(dān)合同解釋的責(zé)任，針對生產(chǎn)職能部門人員以及項目經(jīng)理的合同咨詢要詳細解答，對于合同產(chǎn)生的背景、合同涉及到的工作范圍、合同執(zhí)行的要點以及遇到特殊情況的時候采取的處理措施等等都要予以解答。項目負責(zé)人針對合同內(nèi)容要對項目部人員做好交底工作，對于項目部人員提出的各種問題予以解答，并書面記錄，做好交底工作。項目管理人員向合同管理人員反饋交底情況，對由同執(zhí)行計劃、合同管理的流程、合同管理采取的措施以及合同風(fēng)險防范措施等等都要予以完善。當(dāng)合同管理文件形成之后，就要向合同執(zhí)行人員下發(fā)，將合同管理落實到位。

4.4 履約控制

其一，將合同管理臺帳建立起來并不斷完善，實施信息化管理，對于合同管理信息有效控制，使得管理者在調(diào)整建設(shè)項目計劃、修改建設(shè)項目內(nèi)容以及最終做出決策的時候，都以合同作為參考依據(jù)。合同管理臺建立帳之前，對于合同的內(nèi)容要全面了解并深入分析，做好分類工作。

其二，對于合同變更和索賠管理工作要予以強化。在索賠管理中，合同變更是主要的依據(jù)，可以對合同變更及時處理。在項目建設(shè)過程中產(chǎn)生合同變更，在處理工程變更問題的時候，合同是確定索賠與反索賠的主要參考依據(jù)。對合同變更部分內(nèi)容要做好審查工作，從工程建設(shè)實際出發(fā)全面分析，明確責(zé)任，對索賠做出準(zhǔn)確的判斷。

其三，將履約檢查制度建立，從建設(shè)項目實際出發(fā)實施情動態(tài)管理，將合同責(zé)任落實，做好目標(biāo)管理工作，將合同檢查作為日常工作來抓，采用收集資料、回訪業(yè)主等等方法，使得項目合同全面實施。

5 結(jié)束語

通過上面的研究可以明確，建設(shè)工程項目中，合同管理是重要的內(nèi)容。合同管理的質(zhì)量關(guān)乎到企業(yè)的項目管理水平，對企業(yè)的生存一未來發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。所以，做好項目管理工作，就需要將合同管理貫穿于工程項目的每個環(huán)節(jié)中，實施全過程管理，確保合同管理的全面性。在合同管理中實施動態(tài)化管理，也就是在簽訂合同環(huán)節(jié)就要實施合同管理，避免存在合同隱患。當(dāng)進入到履行合同環(huán)節(jié)，要注重跟蹤管理，對合同的執(zhí)行情況予以檢查并做好指導(dǎo)工作，對后期的合同履行情況還要做好評估工作。通過強化合同管理，對于項目隱患采取相應(yīng)的防范措施，合同管理水平提高，項目建設(shè)得以順利展開且得到有效的成本控制，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。