關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的思考

程維才

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重大機(jī)遇的同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效降低其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合我國(guó)國(guó)情和自身實(shí)際情況，尋找行之有效的解決措施，從而不斷促進(jìn)自身的發(fā)展和壯大。本文主要通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及存在的問(wèn)題，思考如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，以便為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;策略

在經(jīng)濟(jì)和科技不斷發(fā)展的大背景影響下，人們對(duì)房產(chǎn)建筑的要求越來(lái)越高，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著巨大的挑戰(zhàn)。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其能夠不斷地適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的成本管理，加強(qiáng)企業(yè)成本管理體系建設(shè)，全面推行預(yù)算管理理念，建立完善的質(zhì)量管理和成本管理責(zé)任體系，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制，從而達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的根本目的，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)值，不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，為房地產(chǎn)企業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展提供必要的保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)也正在面臨重大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。在房地產(chǎn)受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響而出現(xiàn)萎縮時(shí)，政府積極采取相關(guān)措施，以國(guó)家政策為支撐，加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政投入。除此之外，隨著我國(guó)的城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，國(guó)家為了提高城市用地的科學(xué)性和合理性，開(kāi)始大力開(kāi)展“舊城改造”，完善城市的建設(shè)和規(guī)劃，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力。但是，土地是一種不可再生的資源，隨著建筑用地的不斷擴(kuò)張，我國(guó)的人地矛盾日益加劇，加之當(dāng)?shù)氐耐恋卣吆烷_(kāi)發(fā)商等多種因素，致使我國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，增加了居民購(gòu)房的困難。因此，房?jī)r(jià)不斷上漲成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的巨大挑戰(zhàn)之一，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和壯大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

（一）資金密集

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工以及銷(xiāo)售，其資金需求少則需要幾千萬(wàn)元，多則幾億元到幾十億元不等。前期的資金投入是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展的必要保障，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在。資金的不足會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)程，這是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重大挑戰(zhàn)之一。除了資金的大量投入之外，對(duì)現(xiàn)有資金的利用和分配也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)際情況，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)的建設(shè)，提高資金的利用率，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的成本管理。

（二）管理密集

隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的人員分工也越來(lái)越明確，目前市場(chǎng)上存在著較多的項(xiàng)目評(píng)估公司、策劃代理公司、設(shè)計(jì)公司、建筑公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等，這些公司為房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展提供了極大的便利。但是如何將這些公司有效地利用起來(lái)，使其能夠有效合作，共同致力于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問(wèn)題之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的管理能力，使各個(gè)部門(mén)能夠達(dá)到有機(jī)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，為房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展和壯大提供有力的保障。

（三）周期性強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、貸款、施工到銷(xiāo)售至少需要幾年時(shí)間，其生產(chǎn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，其中可能出現(xiàn)的不利因素較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)各種突發(fā)情況的應(yīng)對(duì)能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)之間密切聯(lián)系又相互制約，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的整體把控和有效控制，使各個(gè)部門(mén)能夠各司其職又相互合作，共同提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)本身就是一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)的投資，受當(dāng)前市場(chǎng)情況以及國(guó)家政策的影響較大，其投資存在很大的不確定性。就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，國(guó)家政策不斷調(diào)整，其市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，加之投入資金較大、項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)。因而房地產(chǎn)投資存在著極高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)投資建設(shè)中，相關(guān)人員要做好成本管理控制工作，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題

（一）經(jīng)營(yíng)規(guī)模略顯不足

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，但大多數(shù)為中小企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模與國(guó)外相比略顯不足。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，具有高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)等特征，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高;但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大都規(guī)模較小，導(dǎo)致現(xiàn)有的資源被分散，其整體開(kāi)發(fā)能力相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模也較小。

（二）資金運(yùn)轉(zhuǎn)不足

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著較高的負(fù)債率，資金不足成了行業(yè)中普遍存在的問(wèn)題。他們的資金主要來(lái)源于銀行信貸，但是房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期較長(zhǎng)，其間存在著許多不確定因素，如拆遷風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂以及施工風(fēng)險(xiǎn)等，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)企業(yè)受高負(fù)債率和高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的影響，其信貸問(wèn)題進(jìn)一步加劇，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)成本，其經(jīng)營(yíng)不善易導(dǎo)致盈利水平下降甚至出現(xiàn)虧損的情況，進(jìn)而引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

（三）管理模式家族化

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)以中小企業(yè)為主，大都屬于民營(yíng)企業(yè)的范疇，其制度化管理尚未真正落實(shí)，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略規(guī)劃都無(wú)法獲得較大的突破，嚴(yán)重限制了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定自我發(fā)展計(jì)劃時(shí)，未能考慮到企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況，一味照搬國(guó)外大型房地產(chǎn)的規(guī)章制度和經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)一步制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）人才流失嚴(yán)重

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，其對(duì)人才的需求日益增加，使得中小企業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。此外，由于中小企業(yè)自身的局限性，導(dǎo)致其無(wú)法有效吸收高素質(zhì)的綜合性人才，加之其管理思想和經(jīng)營(yíng)理念未能做到與時(shí)俱進(jìn)，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)、創(chuàng)意以及管理等方面的資金和人才投入較低，而將資金大量地投入到宣傳和炒作上，使房地產(chǎn)企業(yè)的建筑質(zhì)量和外觀設(shè)計(jì)無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代人的真實(shí)需求，從而導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)不斷走向衰敗。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的策略

（一）加強(qiáng)企業(yè)成本管理體系建設(shè)

為了有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，建立健全相關(guān)的制度體系顯得尤為重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理的隊(duì)伍建設(shè)，吸引優(yōu)秀財(cái)務(wù)人員和管理人員的加入，建立起一個(gè)以總會(huì)計(jì)師、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師為首的企業(yè)成本管理中心，為企業(yè)重大項(xiàng)目的抉擇進(jìn)行必要的策劃、執(zhí)行、控制和考核;及時(shí)糾正房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展中的偏差和不足，從而保證資金的有效利用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)相關(guān)管理制度的建設(shè)，通過(guò)行之有效的制度管理和約束，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作進(jìn)一步趨于科學(xué)化、合理化以及規(guī)范化，讓每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都符合企業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，將目標(biāo)成本盡可能做到精細(xì)化管理，并將其有效運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中去，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理效率。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行企業(yè)成本的制度管理，必須有一套完整的管理體系作為制度支撐，建立可行的約束和激勵(lì)制度，并對(duì)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行必要的考核和檢查，將員工的個(gè)人效益與企業(yè)的整體效益有效結(jié)合起來(lái)，從而提高員工工作的積極性和主動(dòng)性，有效提高員工的工作效率，從而真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成本管理。

（二）全面推行預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金大、建設(shè)周期較長(zhǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)值較高等特點(diǎn)，加之其開(kāi)發(fā)成本與國(guó)家政策、建筑材料價(jià)格以及市場(chǎng)變化等情況息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的有效措施，可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)預(yù)算不是簡(jiǎn)單地計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中所需要的費(fèi)用，它的工作還包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行必要的分配、管理和監(jiān)督;房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理應(yīng)該逐漸滲透到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中去，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、施工、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)推行全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，減少不必要的資源浪費(fèi)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，降低項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)值。

（三）建立完善的質(zhì)量管理體系

建筑質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的重中之重，是一個(gè)項(xiàng)目是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要建立完善的質(zhì)量管理體系，深入落實(shí)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和宣傳等工作。建立完善的質(zhì)量管理體系，可有效提高項(xiàng)目的建筑質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展，危害人民群眾的人身和財(cái)產(chǎn)安全。全面貫徹落實(shí)企業(yè)質(zhì)量體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在公民心中的認(rèn)同感，降低企業(yè)的廣告和宣傳成本，有利于樹(shù)立一個(gè)積極正面的企業(yè)形象;還能有效提高企業(yè)在同行中的競(jìng)爭(zhēng)力?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理建設(shè)，可使其不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，有效把握房地產(chǎn)市場(chǎng)所給予的機(jī)遇，有利于房地產(chǎn)企業(yè)將現(xiàn)有的資源重新整合利用，從而不斷優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，建立完善的質(zhì)量管理體系，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的返工和維修工作，為房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)省了大量的人力和物力，并為房地產(chǎn)企業(yè)奠定了良好的信譽(yù)基礎(chǔ)，有效降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)成本，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展和壯大。

（四）建立成本管理責(zé)任體系

建立成本管理責(zé)任體系，是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的重要保障，可使各部門(mén)明確自己的工作職責(zé)，充分發(fā)揮監(jiān)督成本管理全過(guò)程的重要作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要明確責(zé)任的主體。按照職能部門(mén)的不同確定相應(yīng)的責(zé)任主體，明確責(zé)任主體的相關(guān)職責(zé)范圍，并在各個(gè)環(huán)節(jié)中做到與其他部門(mén)相互交流以及密切合作。其次，建立考核指標(biāo)。考核指標(biāo)的建立要符合公司的實(shí)際情況和真實(shí)需求，以定量指標(biāo)為主，具有極強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。最后，建立完善的評(píng)價(jià)機(jī)制。評(píng)價(jià)機(jī)制的不斷完善，有利于管理人員及時(shí)掌握責(zé)任成本管理結(jié)果，并綜合考慮該結(jié)果的可操作性，可進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，有效降低工程項(xiàng)目的建設(shè)成本，達(dá)到加強(qiáng)企業(yè)成本管理的根本目的。

（五）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制，是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)日常管理體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的靈魂和核心。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制，包括：項(xiàng)目策劃和投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、動(dòng)遷階段、招投標(biāo)階段、合同洽商階段、施工階段以及結(jié)算階段。各個(gè)階段的成本控制是否到位都會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制結(jié)果，因此成本管理控制要切實(shí)滲透到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制奠定良好的基礎(chǔ)，提高資金的利用率，減少資金的無(wú)效浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本控制。

結(jié)語(yǔ)

為了擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額，提高自身的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，有效規(guī)避不利因素的影響，提高資金的有效利用率，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)大多開(kāi)展了企業(yè)的成本管理工作，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的體系建設(shè)，全面推行預(yù)算工作，切實(shí)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，是當(dāng)前時(shí)代發(fā)展的必然趨勢(shì)，也進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展灌注了新的生機(jī)和活力。

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