物業(yè)行業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理探究

張紅瑄

摘 要 物業(yè)服務(wù)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。近年來物業(yè)服務(wù)行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展有了飛速的發(fā)展，也給行業(yè)內(nèi)帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)因其特有的技術(shù)水平低、人力成本高等特點(diǎn)而導(dǎo)致成本偏高，物業(yè)費(fèi)上漲又存在一定的困難，造成企業(yè)利潤(rùn)偏低。通過全面預(yù)算管理降低成本成為物業(yè)公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提升競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。物業(yè)公司通過預(yù)算的編制、執(zhí)行、調(diào)整和考核獎(jiǎng)懲等多個(gè)重要環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)成的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核和控制，逐步形成適合物業(yè)企業(yè)的一種綜合管理機(jī)制，該機(jī)制包括管理控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等功能，以更利于組織和協(xié)調(diào)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保在資源利用率最高，成本較低的情況下，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本文著重于物業(yè)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的必要性進(jìn)行闡述，對(duì)物業(yè)行業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題進(jìn)行分析，并提出了針對(duì)性的建議，具體包括：提高管理層的認(rèn)識(shí)水平;采取彈性預(yù)算與固定預(yù)算相結(jié)合的編制方法;建立考核機(jī)構(gòu)，制定激勵(lì)機(jī)制;提升服務(wù)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力;積極引進(jìn)先進(jìn)的現(xiàn)代化軟件管理系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞 全面預(yù)算管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 必要性 措施

全面預(yù)算管理，是一種會(huì)計(jì)上的管理方法，它旨在通過科學(xué)的管理方法合理的分配企業(yè)所擁有的資源，企業(yè)的資源一般包括企業(yè)自身發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，國(guó)家政府制定的有利政策，外部環(huán)境市場(chǎng)資源等。全面預(yù)算管理要求公司始終不能忘記戰(zhàn)略發(fā)展的總方向，以總方向?yàn)榇笄疤醽砑?xì)化工作，做到數(shù)量化和可執(zhí)行。

一、物業(yè)公司實(shí)行全面預(yù)算管理的必要性分析

物業(yè)管理作為一個(gè)勞動(dòng)密集和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)性行業(yè)，其技術(shù)含金量少，物業(yè)行業(yè)進(jìn)出壁壘低，因此潛在競(jìng)爭(zhēng)客戶也就多。而近年來技術(shù)進(jìn)步，大數(shù)據(jù)時(shí)代帶來的信息，機(jī)器人工智能時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代技術(shù)的革新，很多物業(yè)企業(yè)抓住時(shí)代轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，也紛紛對(duì)自己的企業(yè)進(jìn)行升級(jí)業(yè)務(wù)、創(chuàng)新模式，出現(xiàn)了越來越多物業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中選擇使用全面預(yù)算管理的現(xiàn)象。

（一）物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)特征

物業(yè)管理企業(yè)是新興的服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)企業(yè)的主要服務(wù)內(nèi)容是維修維護(hù)服務(wù)、綠化服務(wù)、消防安全服務(wù)、停車管理服務(wù)、特殊要求服務(wù)等。這些服務(wù)內(nèi)容都是通過與業(yè)主方簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同來進(jìn)行法律保證的。業(yè)主會(huì)按照合同約定好的價(jià)格按年或者按季度或者按月向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。絕大部分物業(yè)企業(yè)都能做到以上的服務(wù)，因?yàn)檫@些服務(wù)簡(jiǎn)單，技術(shù)含金量低，物業(yè)這個(gè)行業(yè)的進(jìn)出壁壘又小，因此某一個(gè)體的物業(yè)企業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都不大，同行業(yè)的企業(yè)數(shù)量又大，因此隨時(shí)都有被取代的可能，為了尋求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，物業(yè)公司必須進(jìn)行改變。

目前物業(yè)市場(chǎng)各公司之間的服務(wù)差異小，因此誰能笑到最后主要看誰的成本控制的低，收入相同的情況下，只有控制好成本，才有贏得利潤(rùn)的空間。物業(yè)服務(wù)型企業(yè)的特點(diǎn)有三個(gè)方面，一是它屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，人力成本占其總成本的大部分;二是要保證充足的現(xiàn)金流，針對(duì)不同客戶，不同服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)方式，確保公司現(xiàn)金流充足;三是預(yù)算收入要得到保證，即需要物業(yè)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)的及時(shí)收取。全面預(yù)算管理的最大好處是可以節(jié)約成本，這應(yīng)該是吸引物業(yè)企業(yè)選擇它的最大原因。全面預(yù)算正是運(yùn)用科學(xué)手段管理企業(yè)以降低企業(yè)成本的有效方法，全面預(yù)算管理可以促使企業(yè)將戰(zhàn)略目標(biāo)合理分解至可理解可執(zhí)行的小部分，細(xì)化流程，以滿足物業(yè)企業(yè)的需求。全面預(yù)算管理的基本要求可以概括為三個(gè)“全”，企業(yè)全員參與、業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋、管理流程全程跟蹤。他是一個(gè)系統(tǒng)的管理方法，為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供有力的保證。

（二）物業(yè)公司全面預(yù)算管理的必要性

全面預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)部控制的一種主要方法，而物業(yè)行業(yè)需要實(shí)現(xiàn)降低成本的需求，全面預(yù)算管理又具有這樣的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，因此這也就是物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性了。針對(duì)當(dāng)前業(yè)主不滿物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)企業(yè)需要改善內(nèi)部管理流程、優(yōu)化服務(wù)方法，建立一套全面的預(yù)算管理體系，制定清晰的預(yù)算管理流程和預(yù)算目標(biāo)，促使物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)口碑不斷提高是很有必要的。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)企業(yè)成本高漲和收費(fèi)價(jià)位難以提升，為保證提高企業(yè)的盈利能力需要實(shí)施全面預(yù)算管理，加強(qiáng)成本管控，有效保證企業(yè)的盈利空間。針對(duì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不匹配，急需促進(jìn)物業(yè)企業(yè)全方位發(fā)展，從管理規(guī)模上、服務(wù)質(zhì)量上和綜合效益上全面發(fā)展，打造信息化、法制化的物業(yè)企業(yè)管理和獨(dú)特的品牌效應(yīng)。由此可以看出為改善行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，必須要推行全面預(yù)算管理體系。

二、物業(yè)公司全面預(yù)算管理存在的問題

目前，許多物業(yè)公司由于企業(yè)發(fā)展的需要，已經(jīng)基本采用了全面預(yù)算管理的預(yù)算管理辦法，但在具體管理操作上，仍存在著許多問題，比如管理者認(rèn)識(shí)問題，預(yù)算執(zhí)行問題，預(yù)算缺乏有效監(jiān)督等，這也讓全面預(yù)算管理沒有充分發(fā)揮出相應(yīng)的作用。

（一）管理者對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不到位，缺少實(shí)質(zhì)操作

物業(yè)企業(yè)規(guī)模絕大部分是中小企業(yè)，其管理者通常僅僅專注于自己負(fù)責(zé)的小部分區(qū)域，缺少對(duì)全面預(yù)算管理的“全面”認(rèn)識(shí)把握，只關(guān)心將預(yù)算做出來即可層面，實(shí)行不實(shí)行，有沒有合理性的問題一概不考慮。沒有真正理解全面預(yù)算管理機(jī)制，做出來的預(yù)算沒有結(jié)合企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)行為，沒有全局把握預(yù)算的概念，預(yù)算只存在形式，沒有實(shí)質(zhì)操作。甚至有一些企業(yè)的管理者，還會(huì)把全面預(yù)算和會(huì)計(jì)核算混為一談，認(rèn)為做預(yù)算就是會(huì)計(jì)核算的工作，不需要各業(yè)務(wù)部門的參與，這跟全面預(yù)算管理的全員參與大相徑庭，最終失敗。

（二）全面預(yù)算管理的執(zhí)行力度不夠，管控程度不足

管控和執(zhí)行是最終實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理目標(biāo)的關(guān)鍵所在。預(yù)算執(zhí)行不力是目前物業(yè)行業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理存在的問題，主要原因存在兩種情況，一是企業(yè)的預(yù)算讓員工無法執(zhí)行，主要是因?yàn)轭A(yù)算脫離了業(yè)務(wù)部門而由財(cái)務(wù)部門獨(dú)立編制，缺少與業(yè)務(wù)部門合作溝通導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門無法配合，沒有統(tǒng)籌業(yè)務(wù)部門的實(shí)際操作環(huán)節(jié)，導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門對(duì)此預(yù)算很難理解，再與往常的經(jīng)驗(yàn)預(yù)算的對(duì)比之間存在的差異很難接受，會(huì)抵觸，更加不愿意配合執(zhí)行;二是預(yù)算松弛，即使完不成預(yù)算也不會(huì)追究到業(yè)務(wù)部門，沒有細(xì)分預(yù)算責(zé)任，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃與指導(dǎo)，企業(yè)對(duì)自己的預(yù)算任務(wù)認(rèn)識(shí)不到位，業(yè)務(wù)部門目前付出的行動(dòng)與全面管理所要求的管理過程全參與的基本要求相差太遠(yuǎn)。

（三）機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，造成預(yù)算編制與實(shí)際脫節(jié)

全面預(yù)算管理需統(tǒng)籌全局，需要一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)部分來負(fù)責(zé)執(zhí)行，而目前物業(yè)企業(yè)除極少數(shù)大型企業(yè)外，很少建立專門的全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。沒有設(shè)置專門機(jī)構(gòu)的物業(yè)企業(yè)數(shù)量是非常龐大的，這些公司的預(yù)算是由財(cái)務(wù)部門的幾個(gè)人組織實(shí)施。但是全面預(yù)算的預(yù)算編制要求不僅要從財(cái)務(wù)管理的角度明確最終的財(cái)務(wù)目標(biāo)，更要將企業(yè)最終目標(biāo)規(guī)劃細(xì)化到各項(xiàng)具體的項(xiàng)目和業(yè)務(wù)活動(dòng)中。僅僅依靠由財(cái)務(wù)部門通過上年度企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)報(bào)表做出來的預(yù)算作為全面預(yù)算決算，是很不合理的。因?yàn)樨?cái)務(wù)部門信息不對(duì)稱、不能真正了解生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，脫離實(shí)際，做出來的預(yù)算很大程度上與實(shí)際脫節(jié)，業(yè)務(wù)部門也很難去施行。

（四）過度關(guān)注成本控制，績(jī)效考核目標(biāo)偏離

激勵(lì)機(jī)制也是能否實(shí)施好全面預(yù)算管理的一大因素。沒有激勵(lì)利益的驅(qū)動(dòng)，各業(yè)務(wù)部分就沒有進(jìn)行預(yù)算管理的動(dòng)力。預(yù)算管理的初衷是節(jié)約成本，這也和物業(yè)公司的戰(zhàn)略發(fā)展不謀而合，但它又不僅僅只是減少成本，而是想在控制成本的過程中實(shí)現(xiàn)其他增值收入，最終實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行中，還是側(cè)重在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的預(yù)算縮減上，而不是全面的合理的縮減。在業(yè)務(wù)中，節(jié)約成本的給予獎(jiǎng)勵(lì)，這就導(dǎo)致了不注重質(zhì)量只注重成本低;不支持開展可能會(huì)增加成本的一些活動(dòng)，這就損失了很多增值業(yè)務(wù)帶來的其他收入，過分強(qiáng)調(diào)成本控制，忽略了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。與此同時(shí)，在公司的年終或月終績(jī)效考核中沒有與預(yù)算執(zhí)行情況相結(jié)合，沒有根據(jù)預(yù)算管理的執(zhí)行流程而制定合理的激勵(lì)機(jī)制，這就造出了簡(jiǎn)單機(jī)械地執(zhí)行預(yù)算，不考慮公司未來發(fā)展，各部門無法協(xié)調(diào)，執(zhí)行結(jié)果反饋不及時(shí)的問題，最終即使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)了問題，也無法及時(shí)的解決。

（五）缺少信息技術(shù)的支持

目前信息化軟件都是設(shè)置好的程序，高度統(tǒng)一化。但物業(yè)管理服務(wù)需要以滿足眾業(yè)主自身需求為中心，更多的體現(xiàn)個(gè)性化、差異化、精品化，提供精準(zhǔn)服務(wù)，這就需要智能化的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供保障。此外，利用先進(jìn)的信息化手段來實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理也是十分有必要的。

三、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理是非常有必要的，目前也有很多企業(yè)選擇了這種科學(xué)的管理方式，在物業(yè)行業(yè)中運(yùn)用全面預(yù)算管理需要注意的問題也很多，本文從目前存在的問題的角度出發(fā)給出相關(guān)建議。

（一）加強(qiáng)企業(yè)員工的教育培訓(xùn)，提高管理層的認(rèn)識(shí)水平

全面預(yù)算管理的實(shí)行，主要取決于管理層的管理以及員工的配合，為了保證全面預(yù)算編制的科學(xué)性，有效性，在編制預(yù)算的過程中，不僅需要大量的企業(yè)信息也需要很多準(zhǔn)確的行業(yè)發(fā)展信息作為預(yù)算支撐，這就需要員工的積極配合。因此，為了更方便地收集信息，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)相關(guān)員工的信息收集能力，對(duì)財(cái)務(wù)人員或者相關(guān)人員都進(jìn)行財(cái)務(wù)管理技能的培訓(xùn)，給管理層補(bǔ)充一下財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)資料管理人員進(jìn)行資料管理制度的培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的專業(yè)素養(yǎng)和工作能力。根據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際需求，構(gòu)建適合本公司的資料庫(kù)，安排專人專業(yè)化管理，不僅可以從根源提供原始資料保證全面預(yù)算的合理性，也會(huì)及時(shí)更新資料庫(kù)，使全面預(yù)算管理及時(shí)有效的制定預(yù)算方案。物業(yè)企業(yè)只有時(shí)刻不能忘記自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，組織協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門間能順利完成自己的任務(wù)，執(zhí)行情況很重要，各司其職，才能實(shí)現(xiàn)最終的目標(biāo)。

（二）彈性預(yù)算與固定預(yù)算編制方法相結(jié)合

物業(yè)公司在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)總體原則上需注意，業(yè)務(wù)流程統(tǒng)籌規(guī)劃，化整為零，將任務(wù)細(xì)分化，將任務(wù)變成可數(shù)量化和可執(zhí)行的小目標(biāo)，確保各業(yè)務(wù)部門能夠最經(jīng)濟(jì)有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，盡快解決問題，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。具體做法是在充分考慮公司年度總體規(guī)劃總體戰(zhàn)略目標(biāo)與歷史年度預(yù)算收入，各業(yè)務(wù)部門規(guī)模、公司未來發(fā)展等因素的前提下，在確保公司預(yù)算目標(biāo)可實(shí)現(xiàn)下，建立專門的部門負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的統(tǒng)籌規(guī)劃，不要一味強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本，注重質(zhì)量，以及全面預(yù)算管理實(shí)行過程中帶來的一些增值業(yè)務(wù)帶來的收入，制定彈性預(yù)算與固定預(yù)算結(jié)合制定合適的預(yù)算方案，逐級(jí)將目標(biāo)分解給下屬單位落實(shí)到相關(guān)業(yè)務(wù)責(zé)任中心;各個(gè)業(yè)務(wù)責(zé)任中心則根據(jù)各自所承擔(dān)指標(biāo)，組織業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門人員分析指標(biāo)完成的可實(shí)現(xiàn)性，提出意見，向?qū)ｉT部門反饋。專門部門在對(duì)問題進(jìn)行匯總整合后，從全局出發(fā)進(jìn)行及時(shí)的修改，確保全面預(yù)算管理順利執(zhí)行。

（三）建立考核機(jī)構(gòu)，制定激勵(lì)機(jī)制

為了平穩(wěn)有效地推進(jìn)全面預(yù)算管理，必須打開其認(rèn)知度、確立其權(quán)威性。預(yù)算考核組織機(jī)構(gòu)在全面預(yù)算管理實(shí)施過程中起到監(jiān)督的作用，針對(duì)各業(yè)務(wù)部門的預(yù)算執(zhí)行情況，予以相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。預(yù)算考核組織機(jī)構(gòu)還需要根據(jù)每個(gè)部門的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立相應(yīng)的輔助責(zé)任機(jī)構(gòu)，保證預(yù)算指標(biāo)責(zé)任到人，提升全面預(yù)算管理物業(yè)企業(yè)人員的參與度，最終保證全面預(yù)算管理的順利進(jìn)行。建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，有獎(jiǎng)有罰，這樣既可以帶動(dòng)員工的積極性，又可以督促員工完成負(fù)責(zé)好自己負(fù)責(zé)的區(qū)域。

（四）確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，主要加強(qiáng)提升服務(wù)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，確保企業(yè)的收入

服務(wù)行業(yè)的日常業(yè)務(wù)是與各式各樣的客戶進(jìn)行溝通，而物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)中重要的一員，承接的服務(wù)多、面臨的風(fēng)險(xiǎn)大，特別是涉及合同糾紛問題，很容易因?yàn)闆]能做好有效的預(yù)算管理而出現(xiàn)法律問題，面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。我們要做的就是減少風(fēng)險(xiǎn)的存在，首先全面提高企業(yè)的重視度，設(shè)立有關(guān)的法務(wù)部門并配備一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，處理業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過程遇到的各種合同糾紛，減少不必要的損失。其次，嚴(yán)格做好風(fēng)險(xiǎn)把控，加強(qiáng)對(duì)合同審查和管理，制定一套符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的規(guī)章制度，涉及簽字和備案的全過程，規(guī)范合同管理，從最大程度上規(guī)避合同糾紛造成的法律風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。另外，企業(yè)還應(yīng)注意資金短缺和服務(wù)態(tài)度差等其他潛在的缺點(diǎn)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）積極引進(jìn)先進(jìn)的現(xiàn)代化軟件管理系統(tǒng)

5G時(shí)代，人工智能，大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，意味著企業(yè)傳統(tǒng)的用員工力量來滿足企業(yè)的需求已經(jīng)過時(shí)了。因此，新的現(xiàn)代化個(gè)性化的現(xiàn)代管理軟件不僅可以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，讓工作更快更準(zhǔn)確地完成，還可以借助于更為先進(jìn)的現(xiàn)代化管理應(yīng)用軟件，來加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的信息技術(shù)水平并保證企業(yè)自身的發(fā)展。

四、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的方法不能完全照搬其他行業(yè)的方法，要根據(jù)自己行業(yè)的特點(diǎn)，根據(jù)自身公司的發(fā)展目標(biāo)，公司規(guī)模來進(jìn)行選擇和實(shí)行。物業(yè)行業(yè)實(shí)施全面預(yù)算是大勢(shì)所趨，實(shí)踐證明也是適用該行業(yè)的，雖然過程中存在很多問題，但是在不斷改進(jìn)中，物業(yè)行業(yè)最終會(huì)通過實(shí)施全面預(yù)算管理，達(dá)到節(jié)約成本，最大程度物盡其用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

（作者單位為北京住總北宇物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司）

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