對(duì)房屋拆遷安置協(xié)議中面積誤差條款應(yīng)作出不利于拆遷人的解釋

文/郭澤喆

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)合同法》第四十一條：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

基本案情

原告魏某某訴稱：被告退還原告多交的房屋拆遷安置房房?jī)r(jià)款9390.5元。事實(shí)和理由：根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)約定，被告提供給原告的安置房安置總建筑面積為90.96 平方米，評(píng)估單價(jià)為8943.33 元/平方米（含樓層調(diào)節(jié)價(jià)120 元），安置房評(píng)估總價(jià)為813485.3 元，扣除被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)款后，原告還應(yīng)補(bǔ)交被告278985.3元。2018 年1 月22 日，原告到被告公司領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證記載的安置房建筑面積為89.91 平方米，比合同約定少1.05 平方米。換言之，原告向被告多繳納了1.05 平方米的購(gòu)房款9390.5 元，而且居住面積小了1.05 平方米。原告于2018 年1 月29 日向被告遞交了要求退還多交購(gòu)房款的請(qǐng)求報(bào)告。被告以誤差小于2%部分不再另行結(jié)算為由，于2018 年2月18 日答復(fù)原告無(wú)法予以退還。協(xié)議是被告事先打印的，只能簽字不能修改，原告簽訂是迫于無(wú)奈。有關(guān)面積誤差的條款不是原告的真實(shí)意思表示，是被告的霸王條款。原告請(qǐng)求被告退還的是多交的房?jī)r(jià)款，而并非要求被告給予面積誤差補(bǔ)償款。況且協(xié)議并沒(méi)有約定多交的房?jī)r(jià)款不予退還，原告請(qǐng)求退還多交的房?jī)r(jià)款于情、于理、于法都應(yīng)得到支持。被告沒(méi)有理由強(qiáng)行占有原告多交的房?jī)r(jià)款。

被告廈門某某公司辯稱：一、法律法規(guī)未對(duì)安置房存在面積誤差的情形進(jìn)行規(guī)定。拆遷人與被拆遷人之間因簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議形成了民事法律關(guān)系，即拆遷人拆除被拆遷人所有的房產(chǎn)，且根據(jù)被拆遷人的選擇給予被拆遷人補(bǔ)償。究其本質(zhì)而言，拆遷安置補(bǔ)償類似于存量房買賣，若被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，則相當(dāng)于拆遷人根據(jù)政府定價(jià)或評(píng)估價(jià)值向被拆遷人購(gòu)買房產(chǎn)。倘若被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)計(jì)算“被拆遷房屋的補(bǔ)償金額”和“所調(diào)換房屋的價(jià)格”，并結(jié)清兩者之間的差價(jià)，即拆遷補(bǔ)償款與購(gòu)買安置房的購(gòu)房款可直接進(jìn)行抵扣。在此情況下，可視為在貨幣補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，被拆遷人與拆遷人之間又形成了一個(gè)針對(duì)安置房的商品房買賣關(guān)系，且因安置房可能系期房而非現(xiàn)房，為此存在安置房的建筑面積與合同約定面積存在誤差的情形。但包括《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在內(nèi)的相關(guān)文件中，均未對(duì)發(fā)生此情形如何處理進(jìn)行規(guī)定。二、原告與被告之間有權(quán)對(duì)安置房存在面積誤差應(yīng)如何處理進(jìn)行約定。首先，原告與被告系平等民事主體，均基于真實(shí)意思表示簽訂案涉 《廈門市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，不存在脅迫、欺詐等情形。其次，《廈門市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》雖系格式合同，但其中條款未違反法律、行政法規(guī)，應(yīng)屬合法有效。再次，原告同意將拆遷補(bǔ)償款、各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)與安置房的價(jià)格進(jìn)行抵扣，且在《房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用表私房（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》進(jìn)行了簽字確認(rèn)。最后，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第十四條的規(guī)定均尊重意思自治原則，允許商品房買賣合同雙方就商品房的面積誤差及結(jié)算方式進(jìn)行約定。綜上，既然法律法規(guī)未規(guī)定在拆遷補(bǔ)償安置中如何處理安置房合同面積與建筑面積存在差異這一情況，那么本案中原告及被告依照意思自治原則即可以在 《廈門市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》 中就安置房面積誤差的處理方式進(jìn)行約定，且前述行政法規(guī)及司法解釋均認(rèn)可了在商品房買賣中類似約定的有效性。因此，《廈門市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》中第一條第二款的約定系原告及被告的真實(shí)意思表示，且該條款公平合理，表述清楚，并非專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般人均可理解其中含義，現(xiàn)原告以各種理由向被告索要“安置房房?jī)r(jià)款”明顯違反合同約定，亦無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)。

法院經(jīng)審理查明：2012 年8 月3日，廈門某某公司（甲方，拆遷人）與魏某某（乙方，被拆遷人）簽訂一份《廈門市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)合同）約定：“乙方在禾祥東路的某房屋因‘原自行車廠地塊’項(xiàng)目建設(shè)需要，應(yīng)予拆除。甲、乙雙方依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）及有關(guān)規(guī)定、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商，就拆遷補(bǔ)償安置事宜達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方拆除乙方房屋總建筑面積為64.08 平方米，其中產(chǎn)權(quán)面積為64.08 平方米，無(wú)產(chǎn)權(quán)面積為0 平方米。住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換的補(bǔ)償方式。按照《規(guī)定》經(jīng)評(píng)估，標(biāo)住房市場(chǎng)價(jià)為8120.67 元/平方米，上季度區(qū)域住宅商品房（不含別墅）平均售價(jià)為15729 元/平方米，則區(qū)位房屋補(bǔ)償價(jià)為7536.67 元/平方米，補(bǔ)貼金額為6086.66 元/平方米。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋的產(chǎn)權(quán)建筑面積為64.08 平方米，按區(qū)位房屋補(bǔ)償價(jià)+被拆遷房屋重置價(jià)結(jié)合成新（或經(jīng)評(píng)估）單價(jià)為8341 元/平方米，計(jì)人民幣534500 元，安置房總建筑面積為90.96 平方米，安置戶型二房一套，安置房地點(diǎn)、幢號(hào)、樓層為金榜路安置房2 號(hào)樓503 室。經(jīng)評(píng)估安置房單價(jià)為8943.33 元/平方米(含樓層調(diào)節(jié)價(jià)120 元）。安置房評(píng)估價(jià)人民幣813485.3 元。安置房面積最終以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，誤差超過(guò)2%以上的部分按本協(xié)議計(jì)價(jià)方式結(jié)算，多還少補(bǔ)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，乙方應(yīng)付甲方合計(jì)人民幣278985.3 元。二、甲方應(yīng)補(bǔ)償乙方各項(xiàng)補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)人民幣2275.68 元。（明細(xì)略）三、綜上所述，因乙方選擇結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款，乙方應(yīng)付甲方人民幣276709.62 元。四、因安置房原因需過(guò)渡，采用乙方自行過(guò)渡方式，過(guò)渡期限自乙方搬遷交房之日起至安置房通知交付使用之日后三個(gè)月止。以實(shí)際過(guò)渡期間計(jì)算，多還少補(bǔ)。甲方按《規(guī)定》支付自行過(guò)渡安置補(bǔ)助費(fèi)，并預(yù)付36 個(gè)月 (按面積每月34.48 元/平方米)計(jì)人民幣112906.83 元。五、乙方應(yīng)于2010 年11 月30 日前搬遷完畢，并將原房屋及附屬物完整地交給甲方拆除。甲方按《規(guī)定》第四十八條規(guī)定給予乙方按被拆遷房屋建筑面積64.08 平方米以區(qū)位房屋補(bǔ)償價(jià)10%即753.67 元/平方米，計(jì)人民幣48295.17 元給予按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)；乙方逾期不搬遷則取消獎(jiǎng)勵(lì)，甲方可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。六、其他補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)107035.2 元。（明細(xì)略）七、支持改造獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)44856 元。（明細(xì)略）八、乙方在2010 年10 月10 日前完成搬遷交房，按被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積64.08 平方米每平方米800 元給予限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)每戶最低不低于3 萬(wàn)元。乙方延后交房的，每延后一天，按每平方米每天20 元扣除限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，直至扣完為止；提前交房的，每提前一天，按被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積每平方米每天20 元給予增加獎(jiǎng)勵(lì)。增加獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過(guò)5 萬(wàn)元。具體獎(jiǎng)勵(lì)金額待乙方搬遷交房后按交房B 期另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。九、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，辦理土地房屋權(quán)證所需稅費(fèi)由拆遷人支付。十、……”同時(shí)，雙方簽署的一份《房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用表私房（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》載明：“以上各項(xiàng)對(duì)抵后，甲方應(yīng)付乙方人民幣36383.58 元。”合同簽訂后，雙方依約履行。

2018 年初，魏某某領(lǐng)取了安置房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明安置房為思明區(qū)金榜路某房屋，建筑面積89.91 平方米。此后，魏某某向廈門某某公司提出實(shí)際交付的安置房面積比訟爭(zhēng)合同約定的安置房面積少1.05 平方米，要求廈門某某公司退還對(duì)應(yīng)的已付安置房購(gòu)房款9390.5 元。廈門某某公司認(rèn)為上述面積誤差小于2%，根據(jù)合同約定不再另行結(jié)算，不同意魏某某的退款要求。魏某某遂起訴至法院。

裁判結(jié)果

福建省廈門市思明區(qū)人民法院于2018 年8 月7 日作出（2018）閩0203民初6664 號(hào)民事判決：廈門某某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向魏某某返還房?jī)r(jià)款9390.5 元。廈門某某公司不服,提出上訴。福建省廈門市中級(jí)人民法院于2018 年12 月12 日作出（2018）閩02 民終5960 號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

法院生效判決認(rèn)為：房屋拆遷補(bǔ)償安置中若被拆遷人選擇實(shí)物安置涉及安置房的對(duì)價(jià)和給付，拆遷人與被拆遷人就此作出的約定內(nèi)容屬于房屋買賣合同性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)參照適用房屋買賣合同相關(guān)法律和司法解釋對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)加以認(rèn)定。對(duì)照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條有關(guān)商品房買賣中面積誤差處理方式的規(guī)定，廈門某某公司制定面積誤差格式條款可能為了達(dá)到以下目的：1. 免除其在面積誤差在2%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算義務(wù)；2. 免除其承擔(dān)面積誤差超出3%部分的房?jī)r(jià)款的義務(wù)；3. 排除被拆遷人在面積誤差超過(guò)3%時(shí)的合同解除權(quán)。該條款專門約定面積誤差超過(guò)2%的據(jù)實(shí)結(jié)算，如果不考慮《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定而按照一般字面理解，則假如面積誤差小于2%的也據(jù)實(shí)結(jié)算，那么便沒(méi)有該條款對(duì)面積誤差超過(guò)2%據(jù)實(shí)結(jié)算進(jìn)行專門約定的必要，故廈門某某公司對(duì)該條款的理解有一定合理性。然而如前分析，如果對(duì)照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定，廈門某某公司提供該格式條款的目的，除了可能達(dá)到免除其在面積誤差在2%以內(nèi)時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算的義務(wù)（第1 種目的）之外，還可能包括免除其承擔(dān)面積誤差超出3%部分的房?jī)r(jià)款的義務(wù)（第2 種目的）以及排除被拆遷人在面積誤差超過(guò)3%時(shí)的合同解除權(quán)（第3種目的）。由于該條款的目的包含多重可能性，所以倘若面積誤差小于2%的據(jù)實(shí)結(jié)算；該條款也另有功能——免除廈門某某公司承擔(dān)面積誤差超出3%部分的房?jī)r(jià)款的義務(wù)（第2 種目的）以及排除被拆遷人在面積誤差超過(guò)3%時(shí)的合同解除權(quán)（第3種目的）。換言之，按照魏某某的主張解釋，該條款并非僅一般字面理解的“沒(méi)有必要”。這存在一種合理的解釋：廈門某某公司提供該條款系為達(dá)到上述第2種目的或第3 種目的，而非為了達(dá)到第1 種目的。在訟爭(zhēng)合同對(duì)面積誤差在2%以內(nèi)如何處理沒(méi)有約定且廈門某某公司未提示說(shuō)明其提供該條款真實(shí)意圖的情況下，魏某某對(duì)該條款的理解亦有合理性?！逗贤ā返谒氖粭l規(guī)定：“對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！北景钢?，廈門某某公司提供的面積誤差格式條款存在兩種解釋，在實(shí)際交付的安置房面積小于合同約定的安置房面積的情況下，魏某某的解釋主張對(duì)廈門某某公司不利。根據(jù)上述法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照魏某某的主張對(duì)面積誤差條款作出解釋，亦即面積誤差在2%以內(nèi)的應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，廈門某某公司應(yīng)向魏某某返還誤差面積1.05 平方米的房?jī)r(jià)款9390.5 元。

案例注解

本案系地方重點(diǎn)工程拆遷安置后續(xù)糾紛，當(dāng)事人對(duì)安置房面積誤差條款存在截然不同的理解。該案裁判面臨兩種選擇：若支持原告訴求，將引發(fā)相同情況的被拆遷人跟風(fēng)起訴，本已穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系再起波瀾，表面上“制造”了新的糾紛；若駁回原告訴求，雖杜絕了跟風(fēng)起訴的可能性，但拆遷人達(dá)到了通過(guò)格式條款規(guī)避法定義務(wù)的目的，實(shí)體正義缺位，規(guī)則之治落空。筆者認(rèn)為，司法裁判的規(guī)則之治價(jià)值應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于糾紛化解價(jià)值，二者產(chǎn)生沖突時(shí)應(yīng)以前者為主要考量，但在適用法律過(guò)程中應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)價(jià)值平衡。具體到本案，即要對(duì)爭(zhēng)議的面積誤差條款作出兼顧多元價(jià)值的合理解釋。

案情解析

不改變拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆课萁灰妆举|(zhì)。故而筆者認(rèn)為，以實(shí)物安置的拆遷安置補(bǔ)償合同本質(zhì)為以物易物的房屋買賣合同，超面積安置房補(bǔ)款則是典型的房屋買賣約定。當(dāng)拆遷人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)且安置房屋系其自身開(kāi)發(fā)時(shí)，拆遷安置補(bǔ)償合同可視為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）項(xiàng)下商品房買賣合同性質(zhì)。上述拆遷安置補(bǔ)償合同的買賣合同有名化解釋頗為激進(jìn)，值得商榷。但在審理拆遷安置補(bǔ)償合同案件時(shí)，根據(jù)《合同法》第一百二十四條規(guī)定參照適用

（一）拆遷安置協(xié)議的合同性質(zhì)

從名稱上看，拆遷安置協(xié)議不屬于有名合同。然而，在房屋拆遷安置補(bǔ)償關(guān)系中，被拆遷人交付房屋并讓渡產(chǎn)權(quán)，拆遷人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，交易特征與房屋買賣高度相似。拆遷人實(shí)為被拆遷房屋的買受人，被拆遷人為出賣人，貨幣補(bǔ)償情形下交易對(duì)價(jià)為金錢，實(shí)物補(bǔ)償情形下交易對(duì)價(jià)則為房屋。拆遷人受領(lǐng)房屋的特定用途并《合同法》以及《商品房買賣合同司法解釋》相關(guān)規(guī)定應(yīng)無(wú)不妥。

（二）面積誤差條款的正當(dāng)性審查

通常拆遷安置協(xié)議是拆遷人提供的格式合同，本案也不例外，對(duì)此不存爭(zhēng)議。分歧在于，協(xié)議中“安置房面積最終以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，誤差超過(guò)2%以上的部分按本協(xié)議計(jì)價(jià)方式結(jié)算，多還少補(bǔ)”的約定是否存在兩種以上合理解釋。筆者認(rèn)為，若基于拆遷安置并非房屋買賣性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，僅從字面意思理解難以認(rèn)定該條款存在歧義。然而置于《商品房買賣合同司法解釋》第十四條語(yǔ)境之下，方可發(fā)現(xiàn)廈門某某公司制定該條款是為了規(guī)避法定義務(wù)：免除面積誤差在2%以內(nèi)時(shí)的據(jù)實(shí)結(jié)算義務(wù)；免除承擔(dān)面積誤差超出3%部分的房?jī)r(jià)款的義務(wù)；排除被拆遷人在面積誤差超過(guò)3%時(shí)的合同解除權(quán)。很顯然，拆遷人制定該格式條款的目的是減少多還少補(bǔ)面積誤差款的麻煩。按照拆遷人的合同解釋邏輯，產(chǎn)權(quán)面積少于合同面積的被拆遷人利益必然受損，此為該條款的固有缺陷。

（三）面積誤差條款的解釋路徑

本案中面積誤差條款為不正當(dāng)格式條款當(dāng)無(wú)疑義。然而，對(duì)該條款的解釋存在兩種意見(jiàn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案屬于《合同法》第四十條規(guī)定的提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定面積誤差條款為無(wú)效，雙方應(yīng)根據(jù)安置房產(chǎn)權(quán)面積據(jù)實(shí)結(jié)算、多還少補(bǔ)；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案屬于《合同法》第四十一條規(guī)定的對(duì)格式條款有兩種以上解釋的情形，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，對(duì)安置房產(chǎn)權(quán)面積少于合同面積的拆遷人據(jù)實(shí)退款，對(duì)產(chǎn)權(quán)面積大于合同面積的被拆遷人則不再另行支付補(bǔ)差款。筆者持后一種觀點(diǎn)，這是因?yàn)樵谕瑯訉?shí)現(xiàn)規(guī)則之治的情況下，此種法律適用路徑和合同解釋思路兼顧了源頭預(yù)防糾紛和樹(shù)立正確司法導(dǎo)向：一方面避免產(chǎn)權(quán)面積大于合同面積情形下，拆遷人起訴被拆遷人要求補(bǔ)齊差價(jià)款，減少了進(jìn)入訴訟的糾紛數(shù)量；另一方面由拆遷人承擔(dān)提供不公平格式合同的不利后果，以彰顯倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用、公平締約的司法導(dǎo)向。