小區(qū)會所產(chǎn)權歸屬路徑分析

文/羅誠誠

隨著地產(chǎn)行業(yè)的興起，相關市場競爭也越發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為吸引消費者的眼球，在小區(qū)住宅配套設施方面可謂下足了功夫。近年來，開發(fā)企業(yè)往往在小區(qū)住宅中興建會所，打出“高端會所，品質住宅”的旗號吸引購房者。此舉固然吸引了大量人氣，但也帶來了諸多糾紛?！段餀喾ā返谄呤龡l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！盵1]基于此，小區(qū)業(yè)主往往認為，小區(qū)修建的會所屬于小區(qū)的配套公共設施，應屬于全體業(yè)主所有。開發(fā)企業(yè)則認為，小區(qū)會所是其投資建設，未納入業(yè)主購買的公用建筑面積（又稱為“公攤面積”），有別于《物權法》規(guī)定的“公共場所、公共設施”，應當由其享有所有權。最高人民法院雖然出臺了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》），然而實踐中同案不同判的情形仍大量存在。[2]關于會所產(chǎn)權歸屬，在實踐中爭議較大，各個法院在審理時也各持己見，各自采用不同標準。因此，有必要對小區(qū)會所是否屬于《物權法》所述的“公共場所、公共設施”及其所有權歸屬進行探討，形成一條可行的判斷標準。

一、會所是否屬于《物權法》規(guī)定的共有部分

（一）法律上對共有部分的規(guī)定

《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第三條第一項對業(yè)主共有部分作了列舉式的規(guī)定（建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分），第二項作了反向規(guī)定。[3]從該規(guī)定來看，第一項中列舉部分構造上多附屬于居民大樓而存在，若脫離了大樓，通常會失去原來的效用，從該部分設施的功能來看，其本身也是用于滿足業(yè)主生活需要，與業(yè)主專有部分一起構成了一個整體，從而更好地服務于業(yè)主生活。事實上，該規(guī)定只是對獨棟大樓中的共有部分進行了列舉，對于獨樓外的共有部分并未涉及。例如小區(qū)中的道路、綠地、露天廣場、涼亭等，這些當然也應屬于小區(qū)業(yè)主共有。第二項的規(guī)定以否定方式規(guī)定共有部分的范疇，但最后加上了“其他權利人所有的場所及設施”。這條規(guī)定對于該類爭議的解決并無實際效用。實際上，解釋第三條第一項列舉的部分在《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則（試行）》（以下簡稱《面積分攤規(guī)則》）以及《國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》（以下簡稱《測量規(guī)范》）中已經(jīng)納入到商品房買賣的公用建筑面積（又稱“公攤面積”，以下簡稱“公攤面積”）中。[4]《測量規(guī)范》中明確公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務的公用設施和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入公共建筑面積。[5]《面積分攤規(guī)則》中亦有同樣的規(guī)定。[6]《面積分攤規(guī)則》第五條的規(guī)定“商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積”，因此，由業(yè)主公攤的面積相當于業(yè)主已經(jīng)購買的面積，當然屬于業(yè)主共有。未納入公攤的、獨立使用的管理用房、警衛(wèi)室等，則是依據(jù)《物權法》第七十三條、《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定[7]，為全體業(yè)主所有。

據(jù)此，可以看出業(yè)主共有部分應當分為以下三類：其一，分攤共有，如樓梯間、垃圾道、變電室、設備間。該部分為整棟建筑的附屬部分，與該棟建筑物不可分離，通常不具有單獨使用功能，與業(yè)主生活密切聯(lián)系。最重要的是，該部分已經(jīng)納入到公攤面積進行計算。其二，法定共有。該部分不附屬于整棟建筑物，但是其使用與整個小區(qū)業(yè)主的生活需息息相關，且有明確法律規(guī)定該部分屬于業(yè)主共有，如《物權法》第七十三條所規(guī)定的建筑規(guī)劃區(qū)域內的道路、綠地以及物業(yè)用房等。其三，天然共有。該部分建筑物亦不附隨于整棟建筑，在結構上具有獨立性，但在規(guī)劃設計時，功能上是為多棟建筑物服務的，對小區(qū)業(yè)主生活必不可少，例如業(yè)主委員會的管理用房、小區(qū)露天廣場以及該廣場上的健身設施、涼亭等。

（二）會所不屬于小區(qū)業(yè)主的共有部分

通常而言，小區(qū)會所是指在住宅小區(qū)單獨所建，為小區(qū)全體住戶、成員、會員提供一定服務的綜合性場所。該場所多表現(xiàn)為獨幢房屋或單獨一層，其中可能設有瑜伽房、咖啡屋、游泳館、少兒活動房、健身房、球場等。依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第二條的規(guī)定，構造、功能上具有獨立性，能夠辦理房屋產(chǎn)權登記的建筑物為《物權法》上的專有部分。[8]構造上的獨立性主要體現(xiàn)在物理方面，系指建筑物能夠與其他部分區(qū)分，以墻壁、樓板等作為界限；功能上的獨立性表現(xiàn)為具備獨立的經(jīng)濟效用。[9]會所能否辦理房屋產(chǎn)權登記暫且不論，但其一般表征為獨棟房屋或者單層空間，并不附屬于居民大樓，顯然不能納入業(yè)主購買的公攤面積中。

2005 年公布的《物權法（草案三）》第七十六條曾規(guī)定了會所的歸屬：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有?！钡堑谒拇螌徸h稿中刪去了有關“會所”的規(guī)定，僅保留車庫有關規(guī)定。關于刪去的原因，全國人大法律委員會的回應是：“對于提供健身、娛樂等服務的會所，一般是作為獨立房屋由開發(fā)商出售或出租，一般不作為業(yè)主的附屬設施歸業(yè)主所有?！盵10]由此觀之，在現(xiàn)行法律法規(guī)中，并未對會所權屬進行規(guī)定。且從人大法工委的回應可得知兩點：其一，立法者在立法時并未直接將會所認為是業(yè)主共有；其二，立法者也未直接將會所納入到《物權法》第七十三條所述的“公共場所、公共設施”中。故法律并未明確規(guī)定會所的權屬。

在功能上，會所一般包括瑜伽房、健身房、游泳館、咖啡館、球場等。會所所具備的這些功能雖確實與小區(qū)業(yè)主的生活質量息息相關，但是并未達到必不可少的程度。因此，會所亦不屬于天然共有部分。

綜上所述，小區(qū)會所并不屬于為《物權法》規(guī)定的業(yè)主共有部分。

二、實踐中關于會所權屬判斷標準及評析

在法律沒有明確規(guī)定會所權屬的前提下，法院往往采取綜合標準對小區(qū)會所的歸屬進行判斷。目前，在理論界和實務界主要形成了規(guī)劃說、性質說、面積公攤說、房價構成說、合同約定說等認定標準。[11]筆者將對此一一展開評述。

（一）規(guī)劃說

該說認為，只要開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報時，是以“配套設施”“公共設施”“公建配套”等名義報建，則應當認為是《物權法》規(guī)定的“公共場所、公共設施”。實踐中，同樣有法院持規(guī)劃說。例如“世紀名門住宅小區(qū)業(yè)主委員會訴廣廈安康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”案件中，阜陽市一審、二審法院認為，在開發(fā)企業(yè)規(guī)劃申報時會所的建設性質為公共建筑，小區(qū)的客戶服務手冊中明確“小區(qū)配置有會所”，據(jù)此應當將小區(qū)會所視作《物權法》第七十三條規(guī)定的“公共場所、公共設施”，從而認定會所歸全體業(yè)主所有。[12]但該種觀點值得商榷。首先，規(guī)劃申報材料是由開發(fā)企業(yè)撰寫而向規(guī)劃管理局報批的文件，其本身能否確定該會所是《物權法》所稱的“公共設施”尚存疑惑；其次，開發(fā)企業(yè)在宣傳手冊、服務手冊中載有“小區(qū)公建配置包括會所”等宣傳標語，只能表明小區(qū)內設置有會所且該會所將為小區(qū)業(yè)主提供服務，并未約定該會所屬于小區(qū)業(yè)主所有。住建部在2018 年12 月頒布生效的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》附錄B 中，將住宅以外的其他設施統(tǒng)稱為配套設施，并將其分為六類，同時對每一類進行了細化，如表1 所示。[13]

表1 住宅以外的六類配套設施細化表

附錄并未將會所納入任何一類設施中，但從上表仍可見一些端倪。首先，公共服務設施包括初中、小學、體育館、衛(wèi)生服務醫(yī)院、養(yǎng)老院、司法所等。其中，初中、小學等設施建設完畢后，一般會直接移交給當?shù)亟逃块T，司法所通常移交有關部門，這些設施的權屬顯然都不歸業(yè)主所有，養(yǎng)老院或可能歸屬于全體業(yè)主共有。但由此仍可得知，即使開發(fā)企業(yè)將某一類設施以“公共設施”、“公建配套”報建，該類設施也并非直接為業(yè)主共有。第二，配套設施的范圍更加廣泛，甚至包括商場、菜市場、餐飲設施，這些也顯然不屬于業(yè)主共有。故開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃報批文件中載明會所是“配套設施”亦不能直接認為此處的“會所”屬于《物權法》中的“公共場所、配套設施”。同理，宣傳資料中的“小區(qū)配有會所”等宣傳標語更不能視為會所屬于整個小區(qū)業(yè)主。第三，某一具體設施可能被歸到多個類別下，這是由該設施的功能所決定。例如，機動車停車場（庫），可以作為機動車的起始站或者終點站，可歸到“交通場站”的類別下，又因能為居民提供停車服務，而可歸為“社區(qū)服務設施”及“便民服務設施”的類別下。由此觀之，某一設施在規(guī)劃設計中具體由哪一類別所轄，是由其功能所決定，并非根據(jù)權屬。

故不宜將規(guī)劃說作為小區(qū)會所權屬決定性判斷依據(jù)。但若開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報中已經(jīng)明確將會所作為“公共設施”報建，則即使其擁有會所所有權，也不得擅自改變該部分的用途或將該部分予以出售而損害業(yè)主利益。依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向人民政府提交報批的建設規(guī)劃和設計方案在審批通過后，應向社會公布。[14]此時系開發(fā)企業(yè)向將來可能購買小區(qū)房屋的不特定多數(shù)人作出承諾——將為未來小區(qū)業(yè)主提供公共服務，對其自身具有約束力。開發(fā)企業(yè)若想改變會所的用途，應在征求小區(qū)業(yè)主同意后，向當?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出變更申請。

（二）性質說

性質說，又稱為實際使用說。若開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報時將會所以“公共配套”報建，并包括在物業(yè)用房面積內，且在實際使用中也作為公用設施與物業(yè)用房使用，則應當認為會所性質為《物權法》第七十三條規(guī)定的“公共場所、公共設施”范疇，[15]為全體業(yè)主所有。例如，在慶陽市西峰區(qū)“金鵬花園小區(qū)業(yè)主訴金鵬地產(chǎn)開發(fā)有限公司”案例中，金鵬家園小區(qū)會所在規(guī)劃申報時以“公用設施”和“物業(yè)用房”報建，在實際使用中也以物業(yè)用房和管理用房使用（2005 年該小區(qū)會所建成，部分業(yè)主入住，一直作為物業(yè)辦公場所、業(yè)主委員會辦公場所和業(yè)主活動室使用），是業(yè)主實現(xiàn)對住宅居住、生活利用不可缺少的部分，故綜合來看，小區(qū)會所屬于小區(qū)的物業(yè)管理用房和公共管理設施，依《物權法》第七十三條的規(guī)定，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有。[16]此種情形下，小區(qū)會所名為“會所”，實為《物權法》規(guī)定的“公共場所、公共設施”，所有權應當屬全體業(yè)主共有。

或有人會將規(guī)劃說與性質說相混淆，實際上兩者之間的差別較為明顯。前者僅以開發(fā)企業(yè)規(guī)劃申報時的類別為準，后者除依據(jù)規(guī)劃報建材料外，還需結合會所的實際用途，查明會所的使用是否為小區(qū)業(yè)主生活所必需。在實踐中，開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃報建時將會所納入“公共設施”條目進行申報，多因將物業(yè)用房和管理用房等公用設施設置在會所內，但會所不僅包括此類公用設施，還存在健身房、游泳館、瑜伽房等其他部分。對于物業(yè)用房和管理用房的權屬，《物權法》有明文規(guī)定，此類爭議較小，但對于會所剩余部分的歸屬則爭議較大。

筆者以為，應結合會所剩余部分的實際用途與規(guī)劃報建材料是否明確區(qū)分公用設施和其他部分進行判斷：首先，開發(fā)企業(yè)將會所作為“公共設施”或“公建配套”報建，且未在規(guī)劃申報文件中明確區(qū)分會所與物業(yè)用房等公共設施的，實際使用中也將整個會所作為非經(jīng)營性公共設施使用，則會所應屬于《物權法》中的“公共設施”，歸全體業(yè)主所有。例如，在合肥市中院審理的一起案件中，開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃申報時將會所作為“物業(yè)用房”和“公用設施”申報，規(guī)劃時將物業(yè)用房設置在中心會所內。雖然其在規(guī)劃圖中表明“中心會所建筑面積2713.9 平方米，物業(yè)管理及配套用房1410 平方米”，但是并未明確區(qū)分物業(yè)管理及配套用房與其他部分的位置。使用時，中心會所其余部分主要為居委會、青老年活動中心、物業(yè)管理等非經(jīng)營性的公建配套用房。此時，該會所系小區(qū)公共服務設施，應當屬于全體小區(qū)業(yè)主所有。[17]因此，應依性質說對會所的權屬進行認定。其次，開發(fā)企業(yè)將會所與物業(yè)用房等公共設施一起報建，在申報文件中明確區(qū)分了會所其余部分與物業(yè)用房等公用設施的位置，實際使用時也不是將其作為小區(qū)的公用設施使用，則該會所其余部分不屬于《物權法》中的“公共設施”。例如，在成都市中院審理的“青羊區(qū)春語花間第三屆業(yè)主大會業(yè)主委員會、成都凌遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司所有權確認糾紛案”中，凌遠公司將物業(yè)用房設置在會所中，但在其會所設計圖中明確了物業(yè)管理用房在會所一、二層的具體位置，此時對于會所其余部分的歸屬，有約定依約定，無約定歸開發(fā)企業(yè)所有。成都市中院最終認為會所其余部分為開發(fā)企業(yè)所有。[18]

（三）成本分攤說

成本分攤說，又可稱之為房價分攤說、房價構成說。根據(jù)投資收益理論以及《民法通則》第四條等價有償?shù)脑瓌t，開發(fā)企業(yè)在出售商品房時，在房屋售價中計入了會所開發(fā)成本，則會所應當為全體業(yè)主共有。在“恒興置業(yè)有限公司與宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會財產(chǎn)損害賠償糾紛”一案中，一審法院花費了大量的筆墨對成本是否納入到海德園商品房的銷售價格中進行了論證，并最終得出開發(fā)企業(yè)將會所的建設成本納入到商品房銷售價格中，故會所應屬于開發(fā)企業(yè)所有。[19]對于此觀點，筆者持懷疑態(tài)度。

該說看似合理，實際上完全將經(jīng)濟意義上的成本計算與法律意義上的物權變動理論混淆了。在合同中，當事人意思表示一致與物權公示，即完成物的所有權變動。在會所所有權爭議中，會所由開發(fā)企業(yè)建設投資，故業(yè)主只能通過購買繼受取得房屋。而這一前提是雙方在商品房買賣合同中就商品房的價格達成一致，但價格的高低是受供求關系的影響，當事人就價格達成一致并不代表就成本計算達成一致。不可否認，成本是合同標的價格構成的重要部分，也是當事人討價還價的重要依據(jù)。故在交易中，成本總是或明或暗地對標的物的價格產(chǎn)生影響。但交易中標的物所有權的歸屬是一種法律效果，應當依據(jù)當事人的意思表示。而除成本外，還存在許多因素會對當事人的意思表示產(chǎn)生影響。例如，房屋的地理位置、綠化面積、通風、采光、樓層高度、小區(qū)配套設施、物業(yè)管理以及市場的需求量等，這些都會對當事人的意思表示產(chǎn)生一定影響。法官并非交易者本身，并不能得知其內心，只能通過客觀的行為進行判斷，故再細致的成本計算也不可能完全推斷出合同雙方意思表示的內容。正如江蘇省高級人民法院在“南通市都市華城業(yè)主委員會訴江蘇煒賦集團建設開發(fā)有限公司”一案中所述：“市場經(jīng)濟環(huán)境下，商品房銷售價格雖與小區(qū)開發(fā)成本有關，但也并非確定銷售價格的唯一因素，銷售價格還與小區(qū)所處地段、房地產(chǎn)市場的冷熱、開發(fā)企業(yè)資金的松緊等多種因素息息相關，會所的建造費用是否攤入小區(qū)開發(fā)成本并不必然導致銷售價格的變動?！盵20]

再者，作為一項所有權歸屬的規(guī)則在實踐中適用須具備較強的客觀性與確定性。因此，采用價格構成的成本計量法確定所有權歸屬時，應當滿足以下條件：其一，市場價格的構成中有固定的利潤與成本比例；其二，存在構成價格的固定成本項目；其三，有固定的成本水平。[21]國家物價局、建設部、財政部、中國人民銀行曾在1992 年頒布了《商品住宅價格管理暫行辦法》，其中第五條規(guī)定商品住宅價格有以下項目構成：成本（包括征地費及拆遷安置補償費、勘察設計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費、管理費、貸款利息）、利潤、稅金及地段差價。[22]這是早年對商品房住宅構成價格的成本項目規(guī)定，但該規(guī)定在2011 年已經(jīng)失效。[23]依據(jù)現(xiàn)行《商品房銷售管理辦法》第十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十九條的規(guī)定，商品房的銷售價格由當事人協(xié)定。由此可見，市場經(jīng)濟下，國家并不鼓勵對商品房的價格構成進行管制，反而更支持當事人的意思自治。在修建成本及利潤不能清晰確定的前提下，并不能明確證明商品房銷售價格中是否包含會所的建設成本，舉證上往往較為困難。因此，唯有在價格管制的計劃經(jīng)濟模式中，依成本價格構成確定所有權歸屬才可能較為有效。正如學者陳甦所說：“若法官在庭審判決中大量使用價格構成理論來解決所有權歸屬問題，從市場經(jīng)濟領域逐漸消失的‘計劃經(jīng)濟幽靈’可能游蕩到法庭上?！盵24]

綜上，商品房價格的構成往往受諸多因素的影響，不宜作為會所權屬認定標準。但并不排除在極個別案件中，小區(qū)的商品房價格受政府部門管控，由當?shù)匚飪r局核定，通過物價局資料能清晰表明該商品房的價格構成，則成本分攤可以作為輔助證據(jù)結合文中其他標準確定會所權屬。

（四）面積分攤說

面積分攤說認為，如果開發(fā)企業(yè)在商品房買賣中，將會所的建筑面積分攤到業(yè)主購買的公用建筑面積中，則會所應當屬于全體業(yè)主共有。前文提到，依據(jù)住房建設部出臺的《面積分攤規(guī)則》第五條的規(guī)定“商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積”，若開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時明確將會所的建筑面積分攤到業(yè)主購買的“公用建筑面積”中，會所則應為業(yè)主共有。但依據(jù)《面積分攤規(guī)則》第八條、第九條以及《測量標準》規(guī)定可知，分攤的公用建筑面積只能是附屬于整棟建筑物的部分，或者為整棟服務的公用設施和管理用房。故該說實際存在漏洞，即具有獨立構造、單獨使用，為整個小區(qū)業(yè)主服務的會所不能納入公用建筑面積進行計算。當然，不排除實踐中存在極少數(shù)的案例，開發(fā)企業(yè)以公用設施（非獨立于整幢居民樓）的名義，將會所的建筑面積分攤到業(yè)主購買的公攤面積中。此時，應當將會所納入《面積分攤規(guī)則》中“公用建筑面積”的范疇，其所有權歸全體業(yè)主共有。

實際上，許多學者混淆了面積分攤說與成本分攤說（或房價構成說）。[25]前者明確將會所的建筑面積納入到業(yè)主購房的公用建筑面積中進行銷售，后者中，開發(fā)企業(yè)表面并未將會所的建筑面積納入到公攤面積，而是暗中將其建設成本納入到商品房銷售價格中。正如上文所言，生活中直接將會所建筑面積納入公攤面積的情形較為少見，現(xiàn)有的法律規(guī)范也禁止此類做法。因而在實踐中，正如前文所述，成本分攤說存在不可忽視的弊端，并不能作為確定會所權屬的依據(jù)。

（五）合同約定說

該說認為，若商品房買賣合同對會所所有權歸屬進行了約定，則應當以約定為準。該觀點也得到了學界與司法實踐的普遍支持。該說是民法領域中一項重要原則——意思自治的體現(xiàn)。

此處對合同約定不能狹義地理解，應該適當擴大合同約定的內涵。

第一，開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主在商品房買賣合同中約定會所所有權屬于業(yè)主共有，則應當視為全體業(yè)主的約定。有人認為，開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主約定會所屬于業(yè)主共有，該約定僅及于這部分業(yè)主。[26]筆者不贊成此種觀點。首先，部分業(yè)主與開發(fā)企業(yè)約定會所的所有權歸屬，該約定不違反法律、行政法規(guī)，則自然有效，筆者不再贅述。其次，該約定是對會所的產(chǎn)權進行約定，而這些設施本是向全體業(yè)主開放，小區(qū)全體成員有權對這些設施進行公平利用。按照此種觀點，僅將產(chǎn)權歸屬于部分業(yè)主，則這部分業(yè)主在使用這些設施時，比起其他業(yè)主而言，應當享有更優(yōu)位的利益，如此將會產(chǎn)生一個問題，即購買同一小區(qū)商品房的業(yè)主在購買房屋時價格差別較小，但對于小區(qū)設施的利用，部分人在未付出更多代價的前提下卻享有更優(yōu)等的利益，此不符合生活常理。法院的判決看似解決了問題，實則埋下了更大的隱患。該小區(qū)全體業(yè)主本為維護自身的權利共同起訴，法院的判決在約定的業(yè)主與無約定的業(yè)主之間劃下了一道鴻溝，使得本是兩方爭議的案件，變成了三方爭議?，F(xiàn)時的爭議固然在表面上得到了合理的解決，但會所在實際使用時將會產(chǎn)生更多的爭議。例如：開發(fā)企業(yè)對這些設施投入經(jīng)營管理所獲得的收益是不是應當分給這部分業(yè)主？若是，其他業(yè)主必然會對此持有異議；若答案為否，則法院判決這部分業(yè)主享有共有權的意義何在？

若開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主約定，由其保留所有權，則效力如何？筆者以為，該項爭議其實較小。在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主沒有約定會所所有權保留的情形中，會所獨立報建，構造上、使用上都具有獨立性，按照“誰投資，誰所有”，所有權自然歸屬于開發(fā)企業(yè)。故其余部分業(yè)主的約定只是重新強調了會所所有權歸屬于開發(fā)企業(yè)。

第二，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間存在不同或相反約定，也應視作對業(yè)主有利的解釋。在實踐中，商品房買賣合同一般由開發(fā)企業(yè)提供，合同中除具體房屋標的、價格等條款協(xié)商確定外，其余各條款均由開發(fā)企業(yè)提供。依照《合同法》第四十一條的規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。[27]

第三，開發(fā)企業(yè)在物業(yè)服務合同、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根、物業(yè)移交驗收接管協(xié)議等書面文件中約定會所所有權歸屬于業(yè)主的，應當視為已經(jīng)約定會所有權歸屬。筆者以為物業(yè)服務合同、物業(yè)接受協(xié)議等書面文件中的約定雖是開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司達成的，但該協(xié)議的內容與小區(qū)業(yè)主具有利害關系，可認為是第三人受益的合同，只要第三人作出了“受益意思表示”，則該合同不得變更或撤銷，并對當事人產(chǎn)生約束力。雖然《合同法》第六十四條沒有明確受益人是否具有履行請求權[28]，但依《合同法》的體系解釋，第六十四條包括第三人的履行請求權是合適的，也是符合法律邏輯的?！逗贤ā菲鸩萑送趵鳌⒋藿ㄟh等學者也都認為，第六十四條可以或者應當涵蓋第三人履行請求權。[29]故小區(qū)業(yè)主可依據(jù)物業(yè)服務合同、物業(yè)移交協(xié)議等主張對會所的所有權。實際上，在上文提及的“恒興置業(yè)有限公司與宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會財產(chǎn)損害賠償糾紛”亦可以通過此路徑解決會所所有權歸屬問題。在該案件中，案涉會所與476 平方米的物業(yè)用房同屬一套建筑，根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根以及恒興公司與紫竹物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗收接管協(xié)議等書面證據(jù)所載明的內容，恒興公司在移交物業(yè)時，將會所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給紫竹物業(yè)公司，而且寫明產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。[30]據(jù)此即可認定恒興置業(yè)有限公司約定了產(chǎn)權歸屬于小區(qū)業(yè)主，無需花費大量篇幅對會所建設成本是否納入商品房價格進行論證。

或有人疑問：開發(fā)企業(yè)向規(guī)劃局單方承諾產(chǎn)權歸屬于業(yè)主，是否表明開發(fā)企業(yè)已經(jīng)向業(yè)主約定產(chǎn)權歸屬？筆者以為并非如此。首先，開發(fā)企業(yè)向規(guī)劃局作出的承諾，系向政府部門作出的回應，并不產(chǎn)生權利與義務。其次，在沒有政府部門下發(fā)相關文件明確要求開發(fā)企業(yè)承諾為業(yè)主所有的前提下，開發(fā)企業(yè)向政府部門的承諾應認為是向合同之外的第三人作出的允諾。在政府部門沒有將該承諾公之于眾的前提下，該承諾在簽訂商品房買賣時并不為業(yè)主所知，則不能視為合同條款。[31]

三、會所權屬判斷路徑

（一）規(guī)定優(yōu)先

會所權屬若有規(guī)定明確屬于某一主體，則應當按照相關規(guī)定確定。即使是當事人的意思自治，亦不能違背此種規(guī)定。對于此處規(guī)定，應視作廣義理解，不僅包括全國人大發(fā)布的法律，還包括有關部門規(guī)章、地方性法規(guī)及相關政府文件。

1.法律規(guī)定?！段餀喾ā返谄呤龡l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！币蚨^(qū)的物業(yè)用房實際設在會所，會所中作為物業(yè)用房的部分應當屬于小區(qū)業(yè)主共有。至于該條規(guī)定的“其他公共場所、公共設施”，按照人民法院在2007 年出版的《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》一書中所言，當建筑物已經(jīng)明確功能，具有固定的使用方法，屬于小區(qū)業(yè)主的生活利用必不可少部分時，應屬全體業(yè)主所有。[32]例如，會所中已經(jīng)確定部分作為居委會管理用房、公廁、老年活動中心、安保用房等與小區(qū)業(yè)主日常生活緊密相關的房屋，一旦缺失將會影響小區(qū)業(yè)主的正常生活。對于該部分房屋的性質，應當認為屬于《物權法》規(guī)定的“其他公共場所、公共設施”。在實踐中，對于這部分建筑，可以依“性質說”加以認定。

2.部門規(guī)章。按照建設部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第五條、第八條、第九條的規(guī)定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。會所的建筑面積原不應納入業(yè)主購買的公用建筑面積之中。若開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，確實將該會所的建筑面積納入商品房的公攤面積之中，則應當視為其已將該會所銷售給小區(qū)所有業(yè)主。按照規(guī)定，會所的所有權應當屬于小區(qū)業(yè)主。

3.政府部門的出讓文件。政府部門在出讓國有建設用地使用權時，往往帶有招標要求，會對小區(qū)內一些公共設施的權屬作權屬規(guī)定。例如，在《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》第三章第九條明確規(guī)定：興建一處幼兒園，按照《杭州市蕭山區(qū)普通中小學、幼兒園建設基本標準（試行）》（蕭教〔2018〕172 號）文件相關要求建成后，無償移交教育部門；配建公園綠地有償移交給錢江世紀城管委；居住部分允許（預）銷售；社區(qū)福利用地（居住區(qū)養(yǎng)老院）需全部自持。[33]在各地政府部門的出讓文件中，都會對小區(qū)內部分設施的用途和權屬進行規(guī)定。若某一地方政府在出讓土地時明確要求該地塊需要修建會所，且對該會所的所有權進行了規(guī)定，則該會所的權屬應當依照該政府部門的出讓文件予以確定。

（二）沒有規(guī)定，按照合同約定確定權屬

合同約定實際上是私法領域中意思自治原則的體現(xiàn)。在商品房買賣合同中，當事人對會所的所有權歸屬有約定的，法院應當尊重當事人的意思自治。但意思自治不能違背有關規(guī)定。例如，實際把會所作為物業(yè)用房使用，或已經(jīng)將會所的建筑面積納入到公用面積中進行銷售，或政府機關已有文件對會所權屬作出了明確規(guī)定，合同雙方再對會所的權屬另行約定的，該約定違背相關規(guī)定，應當認定為無效。

此外，如上文所言，對合同約定的理解不能過于狹義。首先，開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主約定了產(chǎn)權歸屬于業(yè)主，則應當視為與全體業(yè)主約定了產(chǎn)權歸屬；其次，開發(fā)企業(yè)與不同業(yè)主作了不同的約定，應當按照有利于業(yè)主的約定判斷會所權屬，如開發(fā)企業(yè)與不同業(yè)主作了相反的規(guī)定，則應當認為所有權歸屬于全體業(yè)主；最后，合同范圍不應限制為開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的商品房銷（預）售合同，開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同、物業(yè)接受協(xié)議等協(xié)議也可以作為當事人已經(jīng)達成約定的依據(jù)證明。

（三）沒有約定的，依照“誰投資、誰所有”

無論是項目規(guī)劃說還是成本分攤說，都具有不可忽視的弊病，不足以作為決定性證據(jù)證明會所的權屬，須結合其他標準予以確定。因此，若為前述情形，依據(jù)《物權法》第三十條的規(guī)定，在會所建設完畢時，由投資建造會所的開發(fā)企業(yè)取得會所所有權。[34]

四、結語

在現(xiàn)有法規(guī)未對會所權屬進行規(guī)定的前提下，應當就具體案件作具體分析，從出讓文件中的規(guī)定、會所的實際用途、是否納入公用面積、合同約定、規(guī)劃報建項目以及是否納入建設成本等多個方面綜合判斷。其中，前三者可以作為決定性判斷標準；若合同約定不違背法律法規(guī)、公序良俗以及相關規(guī)定，按合同約定確定會所權屬。規(guī)劃報建項目與成本分攤則只可作為輔助判斷依據(jù)，若無其他依據(jù)與之結合，不得將其作為判斷會所權屬的依據(jù)。

注釋

[1] 《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

[2] 如無錫市中級人民法院（2017）蘇02 民終5565 號民事判決書、慶陽市西峰區(qū)人民法院（2015）慶西民初字第2376 號民事判決書、合肥市中級人民法院（2015）合民一終字第02617 號民事判決書中，法院認為會所屬全體業(yè)主所有；而龍巖市新羅區(qū)人民法院（2014）龍新民初字第1759 號民事判決書、上海市第二中級人民法院（2018）滬02 民終4420 號民事判決書、杭州市中級人民法院（2017）浙01 民終5674 號民事判決書、南充市中級人民法院（2014）南中法民終字第444 號民事判決書中，法院認為會所由開發(fā)企業(yè)投資建設，應屬其所有。

[3] 《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！?/p>

[4] 《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則（試行）》與《國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》中對業(yè)主購買的公用建筑面積所采取的稱呼不同，前者稱為“公用建筑面積”，后者稱為“共有建筑面積”，但兩者實際表達的意思一致。為行文方便，本文統(tǒng)一采用“公用建筑面積”。

[5] 《中華人民共和國國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》（國標GB/T17986-2000）B3.1 規(guī)定：“共有建筑面積的內容包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、國道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務的公用設施和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入公共建筑面積?！?/p>

[6] 《建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》（建房〕〔1995〕年517 號）第五條規(guī)定：“商品房按‘套’或‘單元’出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積?！钡诎藯l規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用設施和管理用房建筑面積；2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！钡诰艞l規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！?/p>

[7] 《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分?！?/p>

[8] 《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“ 建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！?/p>

[9] 參見武志國《逐條解讀〈最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋〉》，（http：//www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=9990）。

[10] 參見《全國人大法律委員會關于〈中華人民共和國物權法（草案）〉修改情況的匯報》（北大法寶http：//www.pkulaw.cn/fulltext_form.aspx?Db=protocol&Gid=ea3b972188e2a5c943db5877a33 8f8c8bdfb&keyword=%e7%89%a9%e6%9d%83%e6%b3%95&Encodin gName=&Search_Mode=accurate&Search_IsTitle=0）。

[11] 參見錢慧智《論住宅小區(qū)會所所有權的歸屬》（南京師范大學碩士論文，第38-42 頁，阜陽市潁川區(qū)人民法院《小區(qū)會所的產(chǎn)權歸屬問題研究》（http：//fyyzfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2015/06/id/1639454.shtml）。

[12] 參見阜陽市中級人民法院（2016）皖12 民終2538 號民事判決書。

[13] 參見 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180-2018）附錄B（居住區(qū)配套設施設置規(guī)定，第21-25 頁，http：//www.mohurd.gov.cn/wjfb/201811/t20181130_238590.html）。

[14] 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。 申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應當依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布?！?/p>

[15] 《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”

[16] 參見慶陽市西峰區(qū)人民法院（2015）慶西民初字第2376號民事判決書。

[17] 參見合肥市中級人民法院（2016）皖01 民終2278 號民事判決書。

[18] 參見成都市中級人民法院2018川01民終6047號民事判決書。

[19] 參見無錫市中級人民法院（2017）蘇02 民終5565 號民事判決書。

[20] 參見 江蘇省高級人民法院（2016）蘇民終313 號民事判決書。

[21] 參見陳甦《不宜用價格構成理論解決所有權歸屬糾紛》（載《人民法院報》，2004 年4 月15 日）。

[22] 參見《商品住宅價格管理暫行辦法》（價費字〔1992〕382號，已失效）。

[23]參見《國家發(fā)展和改革委員會決定廢止、宣布失效、修改的規(guī)章和規(guī)范性文件目錄》（中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會令第10 號）。

[24] 參見陳甦《不宜用價格構成理論解決所有權歸屬糾紛》（載《人民法院報》，2004 年4 月15 日）。

[25] 參見阜陽市潁川區(qū)人民法院《小區(qū)會所的產(chǎn)權歸屬問題研究》（http：//fyyzfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2015/06/id/1639454.shtml）。

[26]參見南京市中級人民法院（2015）寧民初字第11 號民事判決書。

[27] 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。”

[28] 《合同法》第六十四條規(guī)定：“當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。”

[29] 參見韓世遠《試論向第三人履行的合同——對我國〈合同法〉第六十四條的解釋》（載《法律科學（西北政法學院學報）》2004 年第6 期，第104-106 頁）。

[30] 參見無錫市中級人民法院（2017）蘇02 民終5565 號民事判決書。經(jīng)法院審理查明，宜興市物業(yè)管理中心取得的物業(yè)移交驗收接管協(xié)議備案證明存根上載有“物業(yè)用房：海德名園26號會所，面積1123.62 平方米，物業(yè)用房位于會所二層，面積476平方米（海德名園一、二期共計建筑面積118987.46 平方米），產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有”的內容。

[31] 參見泰州市中級人民法院（2017）蘇12 行終244 號民事判決書。經(jīng)法院審理查明，2006 年9 月30 日，靖江市規(guī)劃局對蘇州中天公司報送的城市花園住宅小區(qū)三期建筑設計方案作出規(guī)劃審核意見，載明：“你公司要求將分散在小區(qū)內的物管用房統(tǒng)一集中到城市健身館中，必須征得靖江市物業(yè)管理辦公室書面同意，并由你公司作出書面承諾，如因此發(fā)生一切問題由你公司承擔責任，方可進行調整?！?006 年10 月10 日，蘇州中天公司向靖江市規(guī)劃局提交承諾：“為更好地對小區(qū)建成后的物業(yè)進行科學化、現(xiàn)代化管理，我公司將東、西兩區(qū)的物業(yè)管理用房統(tǒng)一調整至中天會所，并按有關規(guī)定完善物管設施，會所產(chǎn)權屬于全體業(yè)主，不對外銷售，待整個小區(qū)建成后交由物業(yè)公司使用?！本附形飿I(yè)管理業(yè)管理處在該承諾上注明“同意該方案”并加蓋印章。

[32] 參見黃松有《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》（人民法院出版社，2007 年版，第232-236 頁）。

[33] 參見《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》（蕭土資告〔2019〕01009 號）。

[34] 《物權法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！?/p>