新階段下上海市國有企業(yè)租賃住房出租率提升調查研究

文/邢景朋

近年來，上海市積極響應國家的政策號召，對發(fā)展住房租賃市場日益重視，專門發(fā)布實施了《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》等政策法規(guī)，為發(fā)展住房租賃市場創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。眾多的國企和民企紛紛布局上海市住房租賃市場，[1]各個市場主體提供的房源在一定程度上有效地緩解了住房租賃市場房源供應量不足的狀況。[2]市場競爭日趨激烈，住房租賃企業(yè)的房屋出租率面臨很大的挑戰(zhàn)。

總體而言，如何有效地提升房屋出租率是住房租賃企業(yè)發(fā)展的核心問題，房屋出租率的高低關系到住房租賃企業(yè)經營管理水平的提高，關系到企業(yè)綜合贏利能力的增強，關系到企業(yè)市場競爭能力的提升。然而租賃住房出租率提升又是一項具有長期性和復雜性的工作，企業(yè)需要從租賃住房項目的發(fā)展定位、租金定價、營銷推廣、企業(yè)客戶拓展、租賃服務、信息化管理和激勵機制建設等多個方面下足功夫，才能有效提升租賃住房的出租率。為此，本文以筆者所在的浦東房地產集團公司運營的金橋項目和上南路項目為例，著重對租賃住房出租率的提升進行專門的調查研究，深入探尋國有企業(yè)在當前的市場環(huán)境下租賃住房出租率提升工作中存在的問題，從多個方面對國有企業(yè)租賃住房運營管理存在的問題進行科學合理的分析，并就如何提升租賃住房出租率提出相關建議。

一、租賃住房項目運營概況

根據(jù)上海市鼓勵住房租賃市場發(fā)展的相關政策要求，浦東房地產集團公司結合企業(yè)自身的發(fā)展定位，通過收儲社會閑置存量住房和盤活存量住房等多種途徑，穩(wěn)步拓展住房租賃市場。企業(yè)現(xiàn)有2 個成熟運營的租賃住房項目，累計投入房源300 余套。自租賃住房項目正式投入運營以來，房屋出租率一直都保持在98%以上。雖然房屋出租率持續(xù)維持著高水準，但從中也看出國有企業(yè)在現(xiàn)階段的租賃住房運營管理工作中還存在許多短板和弱項，這需要企業(yè)采取有針對性的措施加以解決，才能保障企業(yè)的長遠健康發(fā)展。

（一）租賃住房項目運營現(xiàn)狀

金橋項目包含3 個小區(qū)，既有老舊小區(qū)，也有高端住宅小區(qū)，不同的小區(qū)決定了項目要有不同的發(fā)展定位，年代較久的住宅小區(qū)住戶定位為單身/兩口之家/三口之家，高端住宅小區(qū)住戶定位為中高端白領家庭型租賃客戶及項目周邊的中高端企業(yè)租戶。金橋項目距離地鐵6 號線金橋站比較近，交通便捷，生活配套齊全，項目周邊有金橋國際商業(yè)廣場和久金購物中心等商業(yè)廣場。項目可出租房源共有142 套，目前，項目出租率為100%。

上南路項目僅有1 個小區(qū)，為50 年代老舊公房改造而來，項目的發(fā)展定位為青年公寓，項目距離地鐵7 號線耀華路站和8 號線成山路站均比較近，交通十分便捷，生活也很便利，商業(yè)氛圍濃厚，醫(yī)療和教育配套資源豐富，項目緊鄰昌里路美食街三鋼里。項目可出租房源共有162套，目前，項目出租率為100%。

（二）租賃住房項目運營分析

1.項目營銷渠道分析。項目營銷渠道包括線上渠道和線下渠道，線上渠道以知名的租房平臺、房地產平臺和綜合性平臺為主，線下渠道主要是通過以老帶新、合理利用小區(qū)公告欄、發(fā)放宣傳單和參加社區(qū)活動等渠道對房源進行推廣。通過對營銷渠道進行對比分析，可以看出雖然線上平臺的流量大、市場知曉率高，但是競爭也很激烈，還會出現(xiàn)虛假房源，容易給企業(yè)的推廣造成不利影響。綜合評判兩種營銷渠道的利弊，線下渠道的廣告效應要強于線上渠道，帶來的租賃客戶數(shù)量也明顯多于線上渠道。

2.租賃群體年齡結構分析。項目租賃群體在三個年齡段均有分布，70 后所占的比例低，90 后所占的比例最高，其中，70 后所占的比例為20%，80 后所占的比例為35%，90 后所占的比例為45%。租賃群體年齡結構的統(tǒng)計情況表明，正因為兩個租賃住房項目的發(fā)展定位非常科學合理和貼近租賃市場實際，才保證了項目一直維持著較高的出租率，項目的租賃群體年齡結構特點也顯示住房租賃群體年輕化特征逐漸明顯， 80 后和90 后已成為租賃住房市場的主力人群。

圖1 租賃住房項目年齡結構圖

3.租賃群體性質分析。金橋項目中的老舊小區(qū)以單身租賃和家庭租賃為主，高端住宅小區(qū)以中高層白領家庭型和企業(yè)白領合租為主。這說明現(xiàn)階段的住房租賃群體追求的是有品質的租賃生活，他們需要的不僅僅是一個居住空間，更重要的是社交空間、共享空間和服務空間。上南路項目租賃群體也是以青年白領為主，受房屋缺乏必備的廚房設施影響，項目的家庭型客戶比較少，僅有16 個家庭型客戶。兩個項目與市場上的品牌住房租賃企業(yè)相比存在最明顯的差距：項目的企業(yè)客戶比較少，反映出項目存在一些固有劣勢和不足，給項目的發(fā)展帶來了不利的影響。

4.租金支付渠道分析。隨著“互聯(lián)網+”戰(zhàn)略的實施，移動支付在生活中已經被普遍運用。調查發(fā)現(xiàn)，租賃群體也將在線支付租金作為首選的支付方式，項目租金線上支付比例已經達到了90%，線下支付比例僅為10%。為此，國有住房租賃企業(yè)要科學地調整經營管理方式才能適應租賃群體的消費需求，同時，也要不斷地優(yōu)化租金支付方式，便于承租人用便捷的方式支付租金，提高租賃群體的居住便捷度。

圖2 租賃住房項目租金支付渠道比例圖

5.租賃續(xù)租情況分析。項目產品定位貼近實際，地理區(qū)位好，交通便捷，生活配套設施比較齊全，租金定價科學合理，同時，國有企業(yè)在住房租賃市場也有非常明顯的信譽優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，承租人在租賃合同到期后絕大部分均選擇續(xù)簽租賃合同。經統(tǒng)計，項目租賃合同續(xù)簽率達到了60%，且主要以家庭型客戶為主，較高的租賃合同續(xù)租率不僅減輕了企業(yè)運營管理壓力，也有效減少了營銷推廣成本支出，還增加了租客黏性，提升了企業(yè)的贏利空間。

6.租賃服務分析。現(xiàn)階段，國有企業(yè)租賃住房項目提供的服務仍然是傳統(tǒng)的租賃服務，包括運營服務（看房、選房、簽約、入住、退房和續(xù)租）、維修服務、保安和保潔等內容。物業(yè)服務普遍由第三方物業(yè)公司或所屬物業(yè)公司提供，項目運營主體一般沒有獨立的物業(yè)管理團隊。項目運營后，國有企業(yè)都會積極配合承租人辦理居住證，以便于他們享受相應的配套公共服務。據(jù)統(tǒng)計，項目運營至今，已累計為160 多人（次）辦理了居住證。

二、租賃住房運營管理存在的問題

（一）租賃合同續(xù)簽方式單一

通過走訪調研發(fā)現(xiàn)，項目租賃群體中的家庭型客戶租賃關系是最穩(wěn)定的和最長久的，租賃合同續(xù)簽率也是最高的。家庭型客戶由于來滬工作生活多年，工作性質比較穩(wěn)定，工作地點與居住地點的距離也很近。為了便于工作、日常生活和子女教育，他們希望在租賃合同到期續(xù)簽時，能夠簽訂長期的租賃合同，租金漲幅比例適當。但國有企業(yè)租賃管理規(guī)定要求和內控管理均非常嚴格，房屋租賃合同續(xù)簽的期限并不長。從運營管理實際來看，租賃合同在續(xù)簽時，住房租賃企業(yè)采取簽訂長期租賃合同的方式，對租賃雙方來說都是有利的。對企業(yè)而言，這可使企業(yè)減輕招租壓力，減少運營成本的支出，也能夠提高項目的市場影響力，建立穩(wěn)定的租賃關系；對承租人而言，他們享受的居住環(huán)境更穩(wěn)定，家庭生活也能更溫馨。

（二）租賃服務水平相對滯后

目前，項目提供的租賃服務還不能有效滿足租賃群體的需求，在一定程度上，項目在維修服務方面還存在著租客報修后維修效率不高和房屋租賃押金退還時間略長等問題，影響了租客的日常生活和租客的滿意度。短期內項目只能提供常規(guī)的維修以及公共區(qū)域保安和保潔服務，還不具備提供相應衍生服務的能力。項目在常規(guī)服務方面還存在一些不足，項目還難以向承租人提供全天候的服務，項目的總體服務水平和服務質量與市場上的非國有租賃住房運營企業(yè)相比仍然存在一定的差距。

（三）企業(yè)客戶偏少

未來幾年，上海市住房租賃市場的各類租賃房源供應量會不斷增加，也會逐漸形成多主體供給、多渠道保障的住房租賃市場體系。這必將給國有企業(yè)規(guī)模性租賃住房項目出租率的提升帶來極大的挑戰(zhàn)。促進規(guī)模性租賃住房項目出租最有效的途徑就是挖掘大型企業(yè)客戶。金橋項目和上南路項目均在居民小區(qū)內，項目的獨立性較差，不能滿足大型企業(yè)客戶所需的停車需求和管理需求。此外，上南路項目受房屋建筑結構影響，房屋內難以安裝廚房設施和配備洗衣機，降低了房屋的性價比，這些短板導致兩個項目的企業(yè)客戶都比較少，金橋項目只有2 家企業(yè)客戶，上南路項目在金橋項目前期挖掘企業(yè)客戶的工作基礎上，企業(yè)客戶也僅增加到了4 家。

（四）營銷方式不靈活

近幾年，浦東房地產集團公司著眼于住房租賃市場發(fā)展的新形勢和新要求，自2016 年就已經開始對經營性房屋資產實施“一房一價”，即通過聘請專業(yè)的和權威的第三方評估公司，對房屋的出租價格進行評估，評估時充分考慮房屋所處的地理位置和裝修程度等因素，科學合理地確定租賃價格，做到“一房一價”全覆蓋。租賃指導價實施以來顯著地增加了房屋資產的租金收益，也有效地提升了資產管理水平。在項目調研期間，項目工作人員建議實施相對靈活的租金定價策略，讓一線工作人員在實際工作過程中有適度的調整空間。但企業(yè)綜合考慮到房屋租賃指導價科學性和剛性約束強，更多的還是需要項目一線工作人員對租賃住房營銷方式進行大膽的創(chuàng)新和探索，一線工作人員要善于在租賃指導價的基礎上創(chuàng)造性地實施不同的營銷方式。

（五）運營管理成本偏高

當前，企業(yè)項目的工作人員配比要高于市場上的品牌住房租賃企業(yè)。以同一區(qū)域民營的長租公寓運營企業(yè)為例，100 多套房源僅由1 名工作人員負責項目的日常運營管理工作，上海市住房租賃市場上知名的國有住房租賃企業(yè)運營1000 多套房屋，一般也僅需要5 個工作人員就能夠完成常規(guī)的管理工作。毋庸置疑，企業(yè)項目人員配比高增加了企業(yè)的人工成本支出，壓縮了企業(yè)的贏利空間。在物業(yè)服務上，項目要通過第三方物業(yè)公司提供相應的物業(yè)服務，致使項目的物業(yè)服務成本也高于市場上的企業(yè)。市場上的住房租賃企業(yè)普遍建立了屬于企業(yè)自己的物業(yè)管理團隊，以有效降低物業(yè)成本支出。

（六）缺乏配套的激勵機制

隨著住房租賃市場的蓬勃發(fā)展，市場上的民營企業(yè)為提升房屋租金收入水平、調動工作人員的積極性，普遍建立了相應的租金增長獎勵辦法。工作人員完成租金收入目標且租金有顯著增幅的，企業(yè)一般會從租金增幅中提取一定的比例作為獎金獎勵給工作人員。企業(yè)想通過建立租金增長激勵機制，鼓勵員工不斷地創(chuàng)新工作方式方法，充分調動一線工作人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性。因國資管理機構對國有企業(yè)薪酬管理和工資總額有嚴格的限制，國有企業(yè)的薪酬管理制度和激勵獎勵方式仍然比較傳統(tǒng)。項目針對一線的管理工作人員還沒有建立相應的激勵機制。尤其是項目運營之初，前來看房的客源量非常大，不同年齡段的看房者需求各不相同，對房屋的偏好也有所差異，一線工作人員經常需要加班加點才能完成房屋的簽約工作，他們也希望企業(yè)能夠制定相應的獎勵辦法，這樣更有利于調動他們工作的積極性。

三、提升租賃住房出租率的相關建議

（一）優(yōu)化租賃合同續(xù)簽方式

從長遠發(fā)展看，尤其是規(guī)模化租賃住房項目投入運營后，承租人會有多樣的簽約需求。特別是大型的企業(yè)客戶不希望頻繁地簽訂租賃合同，更希望能夠建立長期的、穩(wěn)定的租賃關系。國有企業(yè)要科學審慎地評估現(xiàn)有租賃合同簽約方式的利弊，對現(xiàn)有的租賃合同續(xù)簽方式進行適當?shù)膬?yōu)化，采取“小步快走”的方式進行合理的優(yōu)化。住房租賃企業(yè)與房屋承租人簽訂長期租賃合同要優(yōu)先適用于家庭型客戶和企業(yè)客戶，簽訂長期租賃合同必須要明確好租金漲幅標準，使調整后的租賃合同續(xù)簽方式既能增加租金收益，也能滿足承租人的要求，實現(xiàn)租賃雙方的雙贏。同時，企業(yè)也要及時總結工作經驗為后續(xù)的規(guī)?；赓U住房項目提供參考。

（二）提升住房租賃服務水平

租賃服務水平與房屋出租率有密切的關系，高標準和高效率的租賃服務既能保持較高的房屋出租率，也能夠為承租人提供良好的居住保障。國有企業(yè)的住房租賃服務水平與市場上知名住房租賃企業(yè)相比還有一些不足。未來一階段，國有企業(yè)要結合項目運營的實際情況，對短時間內能夠加以解決的住房租賃服務問題，抓緊制定服務措施，以便更好地為承租人服務，提升租賃服務的滿意度，同時，企業(yè)還要加強與項目的物業(yè)服務企業(yè)溝通協(xié)調，細化物業(yè)費用支付標準，促使項目物業(yè)服務水平的穩(wěn)步提高。住房租賃企業(yè)更要提前謀篇布局，逐漸培養(yǎng)自己的物業(yè)團隊，為規(guī)模性住房租賃項目運營奠定堅實的基礎。

（三）加大對企業(yè)客戶的挖掘力度

目前，上海市國有企業(yè)的租賃住房品牌市場影響力和知名度還不如人意，未能形成“虹吸效應”。國有企業(yè)還難以通過租賃住房品牌吸引大型的知名企業(yè)客戶。短期內，拓展企業(yè)客戶還是要以企業(yè)自身挖掘為主、外部介紹為輔。國有企業(yè)要充分維護好現(xiàn)有的租賃住房項目企業(yè)客戶資源，儲備好企業(yè)客戶資源，提升客戶服務理念。此外，國有企業(yè)還要加大對企業(yè)客戶的挖掘力度，充分利用好國有企業(yè)的信譽優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，積極拓展企業(yè)客戶資源，針對已經洽談多次的大型企業(yè)客戶，租賃住房企業(yè)要及時溝通聯(lián)系，階段性地告知企業(yè)客戶即將投入運營的租賃住房項目工作進展情況，并結合企業(yè)客戶的租賃需求，因地制宜地制定裝修和服務標準，形成模塊化的產品方案，為后續(xù)的規(guī)模性租賃住房項目運營提供良好的保障。

（四）創(chuàng)新項目營銷推廣方式

國有企業(yè)針對房屋出租基本都實施了房屋租賃指導價，為促進租金增長提供了有力的支撐，也增強了企業(yè)的租金議價能力，提高了一線工作人員的談判水平。租賃住房項目工作人員要善于運用國有企業(yè)的信譽優(yōu)勢，在房屋租賃指導價的基礎上，不斷地創(chuàng)新營銷推廣方式方法，及時總結現(xiàn)有項目營銷方式的不足，努力學習市場上品牌住房租賃企業(yè)的定價方式和營銷策略，將房屋租賃指導價與創(chuàng)新營銷方式有機結合起來，實施科學合理的營銷策略。企業(yè)也可以通過建立租賃住房宣傳品牌官網和微信運營公眾號房源主頁，加大對項目的宣傳推廣力度，以有效提升項目的吸引力。企業(yè)還要充分利用項目周邊的商業(yè)廣場、超市、餐飲店、酒店和健身房等服務資源，與各個經營主體建立異業(yè)聯(lián)盟的合作方式，把項目的房源推廣信息放在不同的經營場所內進行展示推廣，再把各個商家的廣告信息放在項目內進行宣傳，實現(xiàn)營銷推廣的雙贏。

（五）降低運營成本支出

國有企業(yè)在做好增加房屋出租率工作的同時，也要積極探索降低企業(yè)運營成本的具體措施。企業(yè)要不斷提高租賃住房項目的信息化和智能化管理水平，通過完善租賃住房運營管理平臺在線自助報修功能和運用智能水電表等途徑，提高項目運營管理效率，降低運營成本，提升租客居住的滿意度，增加租客的黏性。國有企業(yè)的一線工作人員要努力學習和掌握新的智能化管理措施，優(yōu)化項目工作人員的配比，提高一線工作人員的工作效率，利用好激勵的導向作用。在控制人工成本支出方面，企業(yè)要平衡好項目工作人員布局，待項目運營成熟后，只需要保留1 到2名工作人員就能夠做好日常工作，把項目其他工作人員安排到新的項目中。在控制物業(yè)成本支出方面，租賃住房項目投入運營后，企業(yè)可以自主與市場上的保潔保安公司簽訂物業(yè)服務合同，以有效減少物業(yè)成本支出，提升企業(yè)的贏利空間。

（六）建立健全激勵機制

住房租賃行業(yè)的市場競爭日趨激烈，民營的住房租賃企業(yè)為吸引優(yōu)秀人才、增加租金收益，普遍建立了租賃住房管理的激勵機制。國有的住房租賃企業(yè)如果缺乏相應的激勵機制，既會影響項目運營管理人員的工作積極性，導致優(yōu)秀管理人才流失，也會影響房屋租金收益的持續(xù)提升。后續(xù)國有企業(yè)有必要根據(jù)國資管理機構薪酬管理規(guī)定的相關要求，結合租賃住房項目的運營管理情況，建立配套的租賃住房管理激勵機制。企業(yè)可以通過績效考核工作和制定專項的獎勵辦法兩種途徑健全激勵機制。企業(yè)健全激勵機制要有效利用企業(yè)的薪酬總額，科學地明確獎勵范圍、獎勵名額、獎勵條件、獎勵標準、獎勵方式和獎勵流程，力戒形式主義和平均主義，發(fā)揮好專項獎勵的激勵鞭策作用。

（七）實施運營管理流程再造

租賃住房管理工作表面上看工作流程簡單，而實質上卻涉及多個工作流程，各個工作流程又環(huán)環(huán)相扣。從普遍的管理規(guī)律來看，國有企業(yè)租賃住房一線工作人員對現(xiàn)有的租賃住房運營管理工作流程全面熟悉掌握之后，形成了思維定式，久而久之極易產生管理惰性，導致工作方式流程化、工作方法簡單化、工作路徑模板化，極易影響到工作效率的提升。國有企業(yè)面臨租賃住房管理要求不斷提高和住房管理規(guī)模逐漸擴大的現(xiàn)實需求，國有企業(yè)有必要全面地系統(tǒng)地梳理租賃住房運營管理的工作流程，研判工作流程中存在的薄弱環(huán)節(jié)，從信息化管理、流程審批、租金定價和租金支付方式等多個方面進行完善，實施運營管理流程再造，減少和壓縮不必要的工作流程，提高經營管理效率，縮小與市場知名企業(yè)的管理差距。國有企業(yè)還要逐步構建租賃住房管理工作體系，為推進租賃住房的運營管理工作提供基本的遵循。

住房租賃行業(yè)具有市場性和民生性，市場的管理要求日趨從嚴，市場的管理標準日漸從細，市場的管理體系日臻完善。國有企業(yè)拓展住房租賃市場必將面臨很多困難和挑戰(zhàn)，也會迎來很多發(fā)展機遇。國有企業(yè)在推進租賃住房運營管理工作的進程中，要把握好當前和長遠、整體和局部的關系。國有企業(yè)還要及時總結租賃住房運營管理工作經驗，及時解決發(fā)展中存在的不足，樹立正確的經營理念，[3]不斷探索新的管理模式，以充分適應住房租賃市場發(fā)展的新階段。