對付這種“白眼狼”，有辦法了

父母給子女買房，房屋登記在子女名下，子女擁有所有權(quán)，但是父母和子女約定，父母對該房屋享有居住權(quán)。這樣做，父母對房屋居住的權(quán)利優(yōu)先于子女對房屋所有的權(quán)利，可避免子女不讓年邁父母居住房屋的“白眼狼”現(xiàn)象。

民法典（本刊有售，訂購熱線027-87927015）即將實(shí)施，有人提醒打算買二手房的人，購房時(shí)一定要了解清楚，該房屋是否設(shè)有居住權(quán)。什么是居住權(quán)？居住權(quán)會影響到哪些人？哪些人需要考慮設(shè)立居住權(quán)？河南省法學(xué)會民法學(xué)研究會副會長兼秘書長、鄭州大學(xué)法學(xué)院副教授申惠文對此進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

居住權(quán)可有效避免“白眼狼”現(xiàn)象

據(jù)申惠文解釋，簡單地說，居住權(quán)就是這個(gè)房子不是你的，但你可以居住。也就是說一個(gè)房屋上可以發(fā)兩個(gè)證：居住權(quán)證和所有權(quán)證，而居住權(quán)證的權(quán)利人要優(yōu)先于所有權(quán)證的權(quán)利人。例如，父母給子女買房，房屋登記在子女名下，子女擁有所有權(quán)，但是父母和子女約定，父母對該房屋享有居住權(quán)。這樣做，父母對房屋居住的權(quán)利優(yōu)先于子女對房屋所有的權(quán)利，可避免子女不讓年邁父母居住房屋的“白眼狼”現(xiàn)象。

新增居住權(quán)的主要目的是讓老百姓“住有所居”。我國目前建立了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等住房保障制度，但這些還不夠，離婚后配偶一方?jīng)]有房屋、年邁父母沒房居住等，這些弱勢群體也需要用法律來保障他們的居住權(quán)益，這就是立法的初心。

那么，哪些人需要考慮設(shè)立居住權(quán)？申惠文表示，第一種情況，夫妻可以對房屋產(chǎn)權(quán)作出約定。一人享有所有權(quán)，另一人享有居住權(quán)。比如，婚前男方有一套房子，婚后女方要加名，因?yàn)榧用缶湍芤婪ㄏ碛蟹课莨餐乃袡?quán)，男方只能選擇加或不加。民法典施行后，男方對于房屋的產(chǎn)權(quán)多了一種選擇，可不給女方加名，給女方設(shè)一個(gè)幾十年或終身居住的居住權(quán)。

第二種情況是父母與子女之間的房屋產(chǎn)權(quán)安排。父母給子女買房，可以約定子女享有所有權(quán)，父母享有居住權(quán)。子女自己買的房享有所有權(quán)的同時(shí)，也可以給父母設(shè)立居住權(quán)。

第三種情況涉及為其他近親屬或親朋好友設(shè)居住權(quán)。只有一套房的業(yè)主可以通過遺囑方式為特定人設(shè)居住權(quán)。如為了親朋好友或者照顧他們的保姆設(shè)居住權(quán)，子女享有房屋所有權(quán)。

第四種情況是可以通過設(shè)立居住權(quán)的方式，進(jìn)行共有房屋的分割或共同購買房屋?？梢圆捎靡环较碛兴袡?quán)，另一方享有一定期限的居住權(quán)的方式，即通過設(shè)立“居住權(quán)+所有權(quán)”來實(shí)現(xiàn)對房屋的分割。

如果老人覺得子女養(yǎng)老不可靠或沒有子女，但有一套房子，可考慮保留房屋居住權(quán)，把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融公司或保險(xiǎn)公司，公司每個(gè)月給老人發(fā)一些錢來補(bǔ)充養(yǎng)老金。

再如，有的用人單位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上為員工設(shè)立居住權(quán)。雙方約定，員工離職，則居住權(quán)消滅。這樣既滿足員工的居住需求，也符合公司人才管理要求。

設(shè)立居住權(quán)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

那么，設(shè)立居住權(quán)時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？申惠文表示，設(shè)立居住權(quán)要注意以下幾個(gè)問題：

第一，遺囑和合同是設(shè)立居住權(quán)的兩種方式，但一定要把房屋的具體位置、居住權(quán)時(shí)間期限、居住權(quán)發(fā)生糾紛的解決方式等明確。

第二，居住權(quán)可以有償設(shè)立。

第三，居住權(quán)以到不動產(chǎn)登記中心辦理居住權(quán)證為生效要件。

第四，居住權(quán)可以出租。

第五，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承。由于居住權(quán)問題比較復(fù)雜，當(dāng)事人可以約定一個(gè)附條件或者附期限。如居住權(quán)人遇到買了新房、出國、離職等情況時(shí)，居住權(quán)可以通過附條件或者附期限，來解決我們生活當(dāng)中各方面的利益需求問題。

建議設(shè)有居住權(quán)的房屋可轉(zhuǎn)讓和抵押

那么，房貸沒還清，房屋能不能有居住權(quán)？農(nóng)村的房子呢？對此，申惠文稱，關(guān)于居住權(quán)的司法解釋，建議要考慮以下幾個(gè)問題：一是設(shè)立居住權(quán)的房屋能不能抵押和轉(zhuǎn)讓？銀行按揭款沒還完的房屋能不能設(shè)居住權(quán);二是農(nóng)村的房子能不能設(shè)居住權(quán)？農(nóng)村的房屋現(xiàn)在不能轉(zhuǎn)讓，只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。如果把農(nóng)村房屋設(shè)居住權(quán)，會不會導(dǎo)致以設(shè)立居住權(quán)的方式變相進(jìn)行買賣？這個(gè)問題還有待在司法解釋中進(jìn)一步明確?！拔覀€(gè)人建議，應(yīng)該允許在農(nóng)村住房上設(shè)立居住權(quán)，畢竟農(nóng)村也存在養(yǎng)老問題以及弱勢群體保護(hù)問題”;三是能不能針對一套住房的一部分設(shè)立居住權(quán);四是設(shè)立居住權(quán)房屋的居住權(quán)人與所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)如何劃分？設(shè)立居住權(quán)的房子，居住權(quán)人和所有權(quán)人誰能落戶？如果是學(xué)區(qū)房，誰的孩子可以上學(xué)？將來如果征收房產(chǎn)稅，由誰來交？房屋需要重大修繕，維修費(fèi)用誰來承擔(dān)？物業(yè)費(fèi)呢？這些問題目前法律都不明確，建議在司法解釋中作詳細(xì)規(guī)定。申惠文說。

（《人民政協(xié)報(bào)》）