探討商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題

章淵潔 寧波東遇文化發(fā)展有限公司

由于企業(yè)性質(zhì)的不同，成本核算方法也存在著一定的差異性。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金的投入量、周期更長，成本核算的復(fù)雜程度也相對較高。為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，并在日益激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，對成本核算工作中的相關(guān)問題進(jìn)行探究極為必要，同時，要在此基礎(chǔ)上形成強化成本核算的策略。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要工作內(nèi)容分析

（一）確定成本核算對象

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，成本核算對象的細(xì)致程度不高是核算工作中面對的主要問題。但是，若是企業(yè)的成本核算項目過于細(xì)致，則會導(dǎo)致大量間接費用分配煩瑣、計算過程復(fù)雜程度提升等問題的發(fā)生，總體成本核算工作量增加?；诖?，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參考自身實際情況以及成本管控的現(xiàn)實需求，完成成本核算對象的確定。

（二）確定成本結(jié)算項目

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本普遍由管理費用以及直接費用構(gòu)成，應(yīng)當(dāng)設(shè)置的成本核算項目包括人工費、材料費、機械使用費（包含維護(hù)）、管理費、其他直接費用等等。

（三）所得稅申報

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，第一期包括：住宅1棟（完工在售）、住宅2棟（在建在售）、住宅3棟（未建在售）、商業(yè)區(qū)1棟（在建在售）。第二期包括：住宅區(qū)1棟（在建在售）。

在該案例中，成本核算對象的層級主要如下：第一層為該房地產(chǎn)項目第一期與第二期；第二層為該房地產(chǎn)項目的商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)；第三層為該房地產(chǎn)項目的住宅1棟、2棟與3棟。在該案例中包含已完工以及在建兩種類型，實踐中，完工的1棟按實際毛利額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其他在售無論在建還是未建均按預(yù)計毛利額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后各期均按當(dāng)期完工產(chǎn)品實際與預(yù)計的毛利額之間的額，計入當(dāng)期企業(yè)所有項目合并計算的應(yīng)納稅所得額即可。

二、強化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的具體措施探究

（一）加大對成本核算的審核力度

第一，審核開發(fā)項目成本與預(yù)算之間的配比。參考施工圖紙、預(yù)算定額、收費標(biāo)準(zhǔn)完成對象項目造價的計算，并實現(xiàn)對項目報價的確定以及項目未來成本的預(yù)估。實踐中，應(yīng)當(dāng)避免將直接費用作為成本考核對象，將相關(guān)間接費用（如管理費用、經(jīng)營費用）計入期間費用。誠然，這樣的方式能夠降低項目成本，但是卻促使當(dāng)期損益有所提升，導(dǎo)致控制與決策不配比，難以實現(xiàn)對項目成本的正確核算。

第二，跨年成本問題的處理。一般來說，所有的工程項目均面對著跨年成本問題，提升了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的難度。實踐中，對于跨年度的項目，可以按年累計發(fā)生成本，逐項展開成本結(jié)轉(zhuǎn)，以此確定出收益與成本之間的配比。依托這樣的方式，能夠提升會計信息的真實可靠性，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)形成更科學(xué)的投資決策。

第三，材料費的處理。在房地產(chǎn)項目中，材料費是一項重大支出。實踐中，需要重點完成的核算內(nèi)容包括：確定庫存材料明細(xì)賬的詳細(xì)程度與真實性；判斷是否存在材料挪作他用的問題；材料的消耗量是否處于正常狀態(tài)；明確庫存材料清點結(jié)果的真實性；判斷原始憑證的真實性；確定是否存在項目成本人為加大的問題。

第四，審核人工費。以年度一次為頻率，對薪資變化的合理性進(jìn)行檢查，確定應(yīng)付工資計算的合理程度；審核是否存在舞弊現(xiàn)象，人工費用支出知否與預(yù)決算工程量相匹配[2]；審核是否存在工資項目作為直接費用被記入“開發(fā)成本”，避免項目成本失真問題的發(fā)生。

（二）強化項目質(zhì)量成本管理

第一，按工序完成工程項目。針對所有工序展開事前技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督；強化對施工班組的技術(shù)培訓(xùn)；派遣專業(yè)的質(zhì)量管理人員，組建施工技術(shù)監(jiān)督組織；引入獎懲制度以及考核機制，調(diào)動施工班組的工作積極性。

第二，對額定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格掌控。在保證施工質(zhì)量的前提下避免材料浪費問題的發(fā)生；控制施工過程中材料及人工消耗均出處于定額水平以下；結(jié)合項目設(shè)計與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分配材料與人工，達(dá)到物盡其用的效果。

第三，加大質(zhì)量管理力度。嚴(yán)禁使用失效、性能下降的材料，形成完善物資管理制度，實現(xiàn)物資采購與使用的全過程質(zhì)量管理；引入采購驗收制度，拒收劣質(zhì)材料，并向材料供應(yīng)商索賠；組建項目質(zhì)量專項管理小組，展開日常性的質(zhì)量管理，并定期、不定期展開質(zhì)量檢查。

通過這樣的方式，能夠更好的維護(hù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以此達(dá)到控制產(chǎn)品成本的效果。

（三）推動費用支出管理規(guī)范化

在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)展開費用支出管理的過程中，應(yīng)當(dāng)確保相應(yīng)管理工作在企業(yè)整個經(jīng)營過程中得到貫徹落實，并結(jié)合實際情況形成全面性、精細(xì)化的費用支出管理制度，達(dá)到強化成本管理可控性的效果。實踐中，要求重點保障各項開支費用的合理性，對費用支出流程進(jìn)行規(guī)范化管理，提升對企業(yè)所有費用支出的管控力度。同時，不得忽略一些小額開支費用的管理，要嚴(yán)格保證所有的開支費用均符合商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理生產(chǎn)需求，杜絕一切不必要的支出，達(dá)到防范財務(wù)審計風(fēng)險的效果。基于此，可以更好的實現(xiàn)對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)運營成本的管控，營造更好的營商環(huán)境，推動商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、總結(jié)

綜上所述，為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，并在日益激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，對成本核算工作中的相關(guān)問題進(jìn)行探究極為必要。在明確成本核算的主要工作內(nèi)容的基礎(chǔ)上，通過加大對成本核算的審核力度、強化項目質(zhì)量成本管理、推動費用支出管理規(guī)范化，實現(xiàn)了成本核算工作的升級，推動了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。