房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理有效策略初探

董海國(guó) 廣州市市政集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理工作能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商有效減少項(xiàng)目成本，從而實(shí)現(xiàn)增加收益。房地產(chǎn)開發(fā)商之所以會(huì)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，通常都是為了能夠獲得可觀的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，換句話說(shuō)就是需要掙到更多的錢。決定房地產(chǎn)開發(fā)商所能得到的利潤(rùn)的主要影響因素為市場(chǎng)的拋售價(jià)格和開發(fā)的成本。市場(chǎng)的拋售價(jià)格并非房地產(chǎn)開發(fā)商所能左右，但是成本卻是房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過(guò)科學(xué)高效的成本管理工作所控制。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理進(jìn)行研究，首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理進(jìn)行概述，之后提出了當(dāng)前在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理工作中存在的問(wèn)題，并且提出了解決策略。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理概述

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析，其投資成本的本質(zhì)就是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)品開發(fā)時(shí)所消耗的各種成本費(fèi)用。按照投資用途進(jìn)行分類，可以將投資成本分為以下幾類，建安、土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃成本以及配套設(shè)施的相關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)的價(jià)格與由市場(chǎng)所決定，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以使用投資成本控制收益，為了能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中獲得更多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力減少投資成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理工作存在道德問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)投資成本管理工作是一項(xiàng)極其考驗(yàn)人性的工作，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目通常需要花費(fèi)巨資，一旦存在人員擁有了不道德的想法，企圖通過(guò)對(duì)成本做手腳，謀一己私利，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商平白無(wú)故地?fù)p失一大筆財(cái)富。例如，在成本管理工作中，如果沒(méi)有做好對(duì)每一項(xiàng)成本支出的真實(shí)性的考核，就有可能會(huì)出現(xiàn)采購(gòu)人員吃大量回扣的問(wèn)題，導(dǎo)致其所采購(gòu)回來(lái)的物資性價(jià)比非常低，不僅僅質(zhì)量不過(guò)關(guān)，還有可能會(huì)采購(gòu)超出市場(chǎng)價(jià)格的物資。

（二）投資成本管理工作人員的專業(yè)水平有待提升

投資成本管理工作人員的專業(yè)化水平存在著不足。在大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，負(fù)責(zé)投資成本管理的團(tuán)隊(duì)中雖然有具備足夠工作經(jīng)驗(yàn)的人員，但是其對(duì)于最新的專業(yè)性成本管理方法卻并不了解，導(dǎo)致管理效率低下。再者，一些新招聘到的應(yīng)屆畢業(yè)生，雖然具備最近的專業(yè)化的成本管理技術(shù)，但是卻因?yàn)槿鄙賹I(yè)經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際的工作中也并不懂得如何才能高效地使用這些管理技術(shù)。

（三）投資成本管理工作的信息化水平低

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，所需要花費(fèi)的成本的種類和數(shù)量眾多，且并非所有需要耗費(fèi)成本的人力和物資等都會(huì)一次性地消費(fèi)，可能會(huì)分批次的進(jìn)行消費(fèi)，并且其中還有可能會(huì)出現(xiàn)退換貨等問(wèn)題。因此，在實(shí)際的投資成本管理工作中會(huì)產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)信息。雖然當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)投資成本管理工作已經(jīng)開始使用計(jì)算機(jī)對(duì)這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行保存與記錄，但是并沒(méi)有使用專業(yè)的系統(tǒng)，因此導(dǎo)致成本管理工作效率低下。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的有效策略

（一）健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理制度體系

為了能夠有效的減少在投資成本管理工作中存在著的道德問(wèn)題，可以通過(guò)健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理制度體系對(duì)相關(guān)工作人員的行為進(jìn)行約束。例如，一旦發(fā)現(xiàn)有人在購(gòu)買物資的時(shí)候，在成本上做手腳，不僅僅需要將其所貪污的金錢和物資進(jìn)行沒(méi)收，還需要將其送交公安機(jī)關(guān)，按照法律對(duì)其采取懲罰，并且將其開除。其次，需要增設(shè)合同條款，加強(qiáng)造價(jià)管理因?yàn)榇蟛糠衷O(shè)計(jì)人員不具備良好的經(jīng)濟(jì)觀念，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)隨意變更問(wèn)題。因此，企業(yè)負(fù)責(zé)人在和設(shè)計(jì)單位簽訂相關(guān)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)增設(shè)部分條款，將設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用控制在一定范圍內(nèi)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范以及工程量等方面的有效管控。審過(guò)過(guò)程中應(yīng)該采取工作人員面對(duì)面交流的方式，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的漏洞和矛盾地方。

（二）為投資成本管理工作人員提供專業(yè)能力提升培訓(xùn)

為了能夠讓從事投資成本管理的工作人員擁有更高的專業(yè)技能，應(yīng)當(dāng)為其提供專業(yè)技能提升培訓(xùn)。組織從事成本管理的新老員工共同參加公司組織的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)最新的成本管理專業(yè)方法。培訓(xùn)結(jié)束時(shí)候，需要對(duì)其進(jìn)行考核，考核不通過(guò)則需要扣除其績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)以作為懲罰。再者，還需要為新的員工提供崗位指導(dǎo)，即選擇一位具有豐富經(jīng)驗(yàn)的老員工，采用一帶一或一帶而的模式，對(duì)新員工的工作進(jìn)行指導(dǎo)，并且將個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)傳授給新的員工。幫助新員工快速擁有更多的經(jīng)驗(yàn)。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)成本管理信息系統(tǒng)

為了能夠有效地提升房地產(chǎn)成本管理的工作效率，應(yīng)當(dāng)尋找專業(yè)的IT 公司，構(gòu)建房地產(chǎn)成本管理信息系統(tǒng)，將有關(guān)于成本的所有數(shù)據(jù)化的信息都記錄在系統(tǒng)中，并且通過(guò)系統(tǒng)進(jìn)行智能的統(tǒng)計(jì)與分析，有效地減少了人為統(tǒng)計(jì)與分析的錯(cuò)誤率。再者，需要為成本管理系統(tǒng)配備安全保密系統(tǒng)，只有具有查閱權(quán)限的人才能調(diào)取系統(tǒng)中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并且不能隨意地篡改數(shù)據(jù)信息。

四、結(jié)語(yǔ)語(yǔ)

在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理工作中存在著三個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理工作存在道德問(wèn)題，投資成本管理工作人員的專業(yè)水平有待提升，以及投資成本管理工作的信息化水平低。對(duì)此能夠有效地解決這三個(gè)問(wèn)題的對(duì)策為，健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理制度體系，為投資成本管理工作人員提供專業(yè)能力提升培訓(xùn)，以及構(gòu)建房地產(chǎn)成本管理信息系統(tǒng)。