租購并舉形勢下金融政策支持物業(yè)行業(yè)路徑研究

楊武裝 臨沂市河?xùn)|區(qū)人力資源和社會保障局

租購并舉形勢下對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，物業(yè)企業(yè)發(fā)展需要不斷創(chuàng)新，提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)發(fā)展中存在一些問題，制約著自身的發(fā)展，需要相關(guān)政策的支持。

一、租購并舉及金融政策含義

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房價不斷提高，很多家庭無法滿足購房的需求，大量樓房處于閑置狀態(tài)，在這種情況下，租購并舉被提出。租購并舉指的是對于有經(jīng)濟條件的居民可以購買房屋用以居住，對于經(jīng)濟條件比較差的居民則可以通過租賃的方式獲取房屋使用權(quán)。租購并購制度的提出對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有幫助作用，其可以加快房屋的銷售，提升資源的利用效率。不僅如此，租購并舉制度的提出對于維護(hù)社會公平具有很大的作用，租購并舉下，經(jīng)濟條件較差的人員可以通過租房獲得居住場所，這樣就可以緩解社會矛盾，營造一個良好的社會環(huán)境，因此可以說租購并舉是一項符合國家形勢的重要手段，對于國家的發(fā)展具有推動作用。

二、我國住宅小區(qū)物業(yè)管理問題

（一）物業(yè)管理法規(guī)不完善

早在2003 年，我國就針對物業(yè)管理頒布了相關(guān)的法規(guī)，例如，目前實行的《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等，但是目前的管理模式具有很大劣勢，缺乏對于業(yè)主權(quán)利的尊重，物業(yè)管理公司的模式存在一定問題。

（二）住宅小區(qū)的業(yè)主缺乏管理知識

首先，社會的輿論方向缺乏準(zhǔn)確性。其次，我國的部分媒體為了吸引眼球，增強收益，夸大物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，對于物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題也沒有如實報道，如此缺乏職業(yè)道德的行為導(dǎo)致業(yè)主對于物業(yè)管理的看法較為片面，缺乏科學(xué)的物業(yè)管理知識。在缺少公平的環(huán)境下，業(yè)主對物業(yè)管理的參與沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)存在的問題

（1）物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)較低。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國的物業(yè)管理人員的總數(shù)超過280 萬，且還在不斷增加，在2020 年將會突破300 萬，雖然人數(shù)眾多，但是高素質(zhì)人才的數(shù)量屈指可數(shù)，在經(jīng)過簡單培訓(xùn)之后即可上崗，管理人員的質(zhì)量的不大保障，整體的素質(zhì)較低。一般情況下，物業(yè)管理公司中有4 成以上的人員從事安保工作，有將近1成的人員從事管理工作，但是管理素質(zhì)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到物業(yè)管理的需求。（2）老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)不到位。我國目前的物業(yè)管理公司大部分是由開發(fā)商委托構(gòu)建的，因此，物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間的關(guān)系較為密切，當(dāng)業(yè)主入住時，物業(yè)管理公司已經(jīng)確定好，并且一旦物業(yè)管理公司開始物業(yè)管理工作之后，其他公司很難取代，業(yè)主往往喪失了選擇物業(yè)公司的自由。此外，對于老舊小區(qū)的改造工作不到位，尤其是針對老小區(qū)，部分小區(qū)建設(shè)的時間較早，使用時間較長，小區(qū)的建筑已經(jīng)出現(xiàn)很多質(zhì)量問題，但是這些小區(qū)往往缺乏完善的物業(yè)管理，當(dāng)住房的質(zhì)量出現(xiàn)問題時無法得到及時解決。

三、金融政策支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展的路徑

（一）加大對物業(yè)行業(yè)的政策支持

當(dāng)今形勢下，在對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行政策支持時可以采用稅收優(yōu)惠的政策，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅為5.7%，而其他行業(yè)的營業(yè)稅只有3%，具有很大的差距，同等收入下物業(yè)企業(yè)需要承擔(dān)更多的稅負(fù)，這樣就增加了物業(yè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，制約物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。因此國家可以通過金融政策對物業(yè)行業(yè)的稅率進(jìn)行調(diào)整，保證物業(yè)企業(yè)的稅率與其他服務(wù)行業(yè)的稅率相同，降低物業(yè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，加快其發(fā)展。物業(yè)企業(yè)在發(fā)展階段可能會購買一些設(shè)備，對于一些價值比較高的設(shè)備可以進(jìn)行相應(yīng)的補貼，這樣能夠降低其發(fā)展成本，加快發(fā)展。政府還可以加大宣傳力度，改變社會對物業(yè)管理的認(rèn)識，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。在進(jìn)行宣傳時可以采用多種宣傳方式，包括開展講座活動、利用微信微博等新媒體手段進(jìn)行宣傳。講座活動指的是在小區(qū)邀請相關(guān)的專家進(jìn)行物業(yè)行業(yè)的講解，通過講解使群眾轉(zhuǎn)變自身的觀念。講座中群眾可以與專家學(xué)者進(jìn)行溝通，通過微信成立相應(yīng)的公眾號，定期在公眾號上發(fā)布相關(guān)的文章，居民在家中就可以了解物業(yè)管理的相關(guān)知識，提升對物業(yè)管理的認(rèn)識。這種宣傳方式具有很多優(yōu)勢，省時省力，并且不受時間和空間的限制，具有很好的宣傳效果。

（二）為物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供貸款

物業(yè)企業(yè)發(fā)展時要做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。銀行可以為物業(yè)企業(yè)提供相應(yīng)的貸款，滿足物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的開展。金融政策支持物業(yè)企業(yè)時可以對企業(yè)實施采用低稅率政策，企業(yè)貸款需要支付一定的利息，利息支出是物業(yè)企業(yè)發(fā)展中的重要成本支出，銀行在對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行貸款時可以降低利率，減少物業(yè)企業(yè)的償還壓力。物業(yè)行業(yè)在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時需要了解業(yè)主的需求，從業(yè)主的需求出發(fā)，這樣可以使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更具有針對性。物業(yè)管理工作中工作人員需要與業(yè)主進(jìn)行溝通，定期了解業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意度情況，對業(yè)主提出的一些具有可行價值的建議積極采納，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)企業(yè)發(fā)展時還可以通過互聯(lián)網(wǎng)金融獲得發(fā)展所需的資金，即在融資時采用多元化的融資方式，拓展融資渠道，提升融資效率，這樣可以使物業(yè)企業(yè)獲得資金，加快物業(yè)企業(yè)發(fā)展。

四、結(jié)語

我國目前的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作依然存在很大問題，從國家法律到管理公司內(nèi)部的問題，之后的物業(yè)管理工作必然朝著規(guī)?；?、信息化以及法制化的方向發(fā)展，要想盡快實現(xiàn)物業(yè)管理的作用，就必須充分利用有利的資源和條件，發(fā)揮物聯(lián)網(wǎng)平臺的重要作用，同時增加物業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)鏈，提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展。