BIM技術(shù)在物業(yè)設(shè)備管理中的創(chuàng)新性應(yīng)用

文/陳晉輝 劉穎 林真 張阿敏

在物業(yè)管理中，小區(qū)物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施與整個小區(qū)的居民生活密切相關(guān)，因此應(yīng)加強管理，以使之更好地服務(wù)于整個小區(qū)的居民。國家新制定的《物業(yè)管理條例》第5章“物業(yè)的使用與維護”以及其他法律、法規(guī)都對共用設(shè)施設(shè)備和公共建筑的使用與管理作出了專門規(guī)定。現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。事實上，設(shè)施設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效于意義主要有以下幾個方面：關(guān)系到物業(yè)的聲譽和生存、關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用、關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護。因此，如何有效的管理設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的有效利用率，保證設(shè)施設(shè)備的100%完好率，就成為物業(yè)管理企業(yè)的一項重要工作和研究課題。

目前隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在服務(wù)過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題：物業(yè)設(shè)施設(shè)備種類繁多，位置分布分散，導(dǎo)致難以全面的了解所有設(shè)備信息；設(shè)備之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜，對于設(shè)施設(shè)備巡檢都需要人工處理，導(dǎo)致巡檢效率慢，覆蓋面窄，容易出錯；對于建筑設(shè)備的管網(wǎng)走線、隱蔽工程結(jié)構(gòu)等需要結(jié)合建筑圖紙才能進行了解，對于故障的診斷效率較慢。

為了更好的提高物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理效益，物業(yè)企業(yè)急需利用先進的科學(xué)技術(shù)和科技手段來改善目前傳統(tǒng)的管理方式。BIM（Building Information Modeling）作為一種三維可視化建模技術(shù)，目前已經(jīng)在建筑工程設(shè)計階段得到了廣泛的應(yīng)用。BIM是以建筑工程項目的各項相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，進行建筑模型的建立，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有信息完備性、信息關(guān)聯(lián)性、信息一致性、可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性和可出圖性八大特點。目前在建筑工程的設(shè)計和施工階段已經(jīng)發(fā)揮出越來越重要的作用，通過將建設(shè)階段的BIM模型應(yīng)用到后期的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運維過程中，通過可視化管理、虛擬巡檢、模擬演練等方式進行設(shè)施設(shè)備運維的創(chuàng)新性應(yīng)用，能夠極大的提高設(shè)備管理的效率，降低企業(yè)運營的成本。

圖2

1 BIM與設(shè)施設(shè)備管理的結(jié)合

為了將BIM與設(shè)施設(shè)備管理結(jié)合，首先需要對BIM模型進行輕量化處理，便于BIM模型能夠快速的在手機移動端進行展示，同時需要將BIM模型中設(shè)備構(gòu)件與設(shè)施設(shè)備管理平臺中的設(shè)備檔案信息進行關(guān)聯(lián)，在設(shè)備管理運維平臺中需要標(biāo)注出每個設(shè)備對應(yīng)BIM模型中的設(shè)備構(gòu)件，將雙方的設(shè)備數(shù)據(jù)進行一致化處理。

1.1 BIM輕量化模型處理

采用HTML5/WebGL技術(shù)將包含建筑信息和建筑體量的原始BIM模型進行解析，用WebGL技術(shù)在瀏覽器端或移動端對BIM模型進行輕量化處理，以獲取BIM輕量化模型。如圖1所示。

1.2 結(jié)合BIM的設(shè)備運維平臺架構(gòu)

如圖2所示，通過在原有的設(shè)備運維平臺的基礎(chǔ)上，集成輕量化的BIM模型以及三維渲染引擎，并將BIM模型中的設(shè)備構(gòu)件ID與設(shè)備管理中的設(shè)備檔案ID進行對應(yīng)，通過接口或者數(shù)據(jù)表方式，可以在BIM模型中獲取設(shè)備運維平臺中的設(shè)備運行參數(shù)，也可以在設(shè)備運維平臺中通過BIM空間鏈接的方式跳轉(zhuǎn)打開所選設(shè)備所在空間的三維模型信息。

2 BIM在設(shè)施設(shè)備管理中的創(chuàng)新性應(yīng)用

2.1 員工培訓(xùn)及應(yīng)急模擬演練

（1）目前物業(yè)企業(yè)基層員工的流動性比較大，社區(qū)環(huán)境復(fù)雜，新入職的員工需要花費較長的時間才能熟悉社區(qū)的空間位置和設(shè)施設(shè)備的具體位置，且熟悉環(huán)境只有實地考察這一單一手段，導(dǎo)致效率低下，且容易造成安全漏洞。而通過BIM模型，整個社區(qū)的建筑信息包括空間、管線、構(gòu)件等都已經(jīng)通過建模以3D的形式展現(xiàn)出來，結(jié)合3D渲染引擎，可以使新入職員工沉浸在虛擬建筑模型中，進行虛擬漫游，全方面的可視化直觀的了解社區(qū)環(huán)境和物業(yè)設(shè)備，這樣能極大的縮短新員工熟悉環(huán)境的時間，提高工作效率。

（2）在物業(yè)管理中，經(jīng)常要進行消防演練或者針對一些自然災(zāi)害制定應(yīng)急管理計劃，比如制定疏散路線等，通過BIM模型，對于應(yīng)急方案的制定，可以提前在計算機中的三維環(huán)境下進行模擬比較，能更低成本的獲取更優(yōu)的方案。

2.2 設(shè)備位置及狀態(tài)可視化展示

基于BIM的設(shè)備運維平臺除了有精確的建筑信息外，社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備也被建模在BIM的三維模型中，包括設(shè)備所在的位置，設(shè)備的形狀大小、材質(zhì)等都與實物完全匹配，這樣便于物業(yè)人員通過可視化、形象直觀的方式，從各個視角查看設(shè)施設(shè)備的分布情況，并結(jié)合設(shè)備運維平臺中的設(shè)備基本信息管理，能在3D場景中查看整個社區(qū)的概覽情況，包括設(shè)備總類、設(shè)備總數(shù)、完好設(shè)備數(shù)、故障設(shè)備數(shù)等，也能導(dǎo)航到某個具體空間，如設(shè)備機房，查看機房內(nèi)分布設(shè)備的情況，包括設(shè)備的基本參數(shù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)如巡檢記錄、維保記錄，最近巡檢時間等。如圖3所示。

2.3 三維漫游巡檢

基于BIM的設(shè)備運維平臺可通過網(wǎng)絡(luò)、傳感器、接口等形式與各個終端設(shè)備如風(fēng)機、水泵、攝像頭、門禁、電梯等進行連通，并能實時獲取各終端設(shè)備的運行參數(shù)，通過BIM的建筑模型以三維可視化的方式顯示在設(shè)備上，同時可以設(shè)定漫游場景，可以讓物業(yè)管理人員以虛擬角色的視角在整個建筑物中進行漫游移動，并點擊查看各監(jiān)控設(shè)備的臺帳信息和實時運行參數(shù)，能提供設(shè)施設(shè)備的管理效率，直觀發(fā)現(xiàn)是否存在問題，及時進行處理。如圖4所示。

2.4 故障位置快速定位，現(xiàn)場狀況提前預(yù)知

當(dāng)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障時，系統(tǒng)可自動定位到BIM模型中故障設(shè)備所在空間的區(qū)域，并以3D形式可多角度預(yù)覽設(shè)備位置的空間模型，這樣能便于處理人員提前了解到設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場環(huán)境，并可以提前規(guī)劃到達現(xiàn)場的最優(yōu)路徑，通過獲取的設(shè)備實時參數(shù)，能初步預(yù)估設(shè)備的故障原因，并準備相應(yīng)的修復(fù)工具和備品備件。如圖5所示。

通過輕量化模型的鏈接，當(dāng)出現(xiàn)需要外部人員處理的問題，比如消防火警時，可以通過提前將預(yù)警位置的空間模型鏈接發(fā)給處理人員，處理人員通過移動端瀏覽器可以提前獲知現(xiàn)場操作環(huán)境和相關(guān)的設(shè)備位置，便于提前制定現(xiàn)場應(yīng)對的處理方案。

綜上所述，通過將前期項目建設(shè)階段的BIM模型通過輕量化處理，并結(jié)合到物業(yè)設(shè)施設(shè)備運維平臺中，我們能通過極小的代價，使原有傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備運維平臺具備可視化運維、虛擬漫游巡檢等創(chuàng)新功能，并通過在實際項目的試點應(yīng)用，效果顯著，能夠極大的提高原有設(shè)備管理的效率，降低工程巡檢人員的工作負荷，保證了設(shè)備的完好率。通過目前這些創(chuàng)新應(yīng)用的經(jīng)驗總結(jié)，在接下來的物業(yè)管理中，我們可以考慮進一步結(jié)合數(shù)字孿生、虛擬現(xiàn)實仿真、人工智能等先進技術(shù)，更好的助力物業(yè)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。如通過讀取物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備傳感器或者控制系統(tǒng)的各種實時參數(shù)，構(gòu)建可視化的遠程監(jiān)控；并結(jié)合采集的歷史數(shù)據(jù)，構(gòu)建設(shè)備的健康指標(biāo)體系，并使用人工智能算法實現(xiàn)趨勢預(yù)測；基于預(yù)測的結(jié)果，對維修策略以及備品備件的管理策略進行優(yōu)化，降低和避免因非計劃停機帶來的損失。

圖3

圖4

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