中國房地產過剩問題研究
——基于馬克思相對生產過剩理論

一、前言

中國房地產市場由最初的脆弱逐步成長壯大，于近年來實現(xiàn)了快速發(fā)展，成為帶動中國經濟增長不可或缺的主力，但是實際上中國房地產市場中存在著嚴重的兩級分化問題，這表現(xiàn)為一方面，許多具有真實居住需求的人買不起房，因為對于這些消費者來說，當前的房價過高，已經超過了他們的負擔能力，從而導致他們對住房的需求無法轉換成現(xiàn)實的購買力；而另一方面，市場上的住房供給過多，這是由于當前房地產投資已然成為人們閑散資金投資理財?shù)闹饕?，住房供給量因而不斷增加。

房地產市場中的兩級分化問題，即想買房的人買不起房與住房供給較多同時作用，使得整個中國房地產市場呈現(xiàn)出一種相對過剩的狀態(tài)。從某種程度上來講，房地產過剩與企業(yè)產能過剩是一樣的，它們所帶來的必然結果均為產品的高庫存，但是二者也有實質性的區(qū)別，企業(yè)產能過剩是供過于求，是市場需求疲軟的問題，而房地產過剩，既不是供過于求，也不是市場疲軟造成的，而是由于需求方的經濟能力不足以支撐市場的需求。因此，近年來中國商品房庫存量不斷上升，住房空置率居高不下，這是中國房地產過剩問題的具體表現(xiàn)。

相關數(shù)據顯示，2018年中國城市商品房空置率約為22%，處于很高的水平。就北京而言，2018年其住房空置率都已經達到了10%至20%。事實上，中國近年的城鎮(zhèn)住宅整體空置率均遠高于美國等發(fā)達國家以及地區(qū)，早已超出合理范圍（郭貴祥，2014）。

二、中國房地產過剩原因分析

（一）馬克思“相對生產過?！崩碚?。馬克思于《資本論》中提出，導致資本主義經濟危機的一個重要原因就是相對生產過剩，生產過剩是危機的普遍現(xiàn)象。在資本主義生產中，生產過剩和危機總是相伴而生的（張作云，2017）。此外，馬克思還結合資本主義生產的基本性質和特點，分析了生產過剩的基本規(guī)定，馬克思認為，資本主義的生產過剩實際上是資本主義生產的相對過剩，而非產品、商品或資本的生產過剩。

眾所周知，剩余價值規(guī)律是資本主義的基本經濟規(guī)律，資本家從事生產活動的最終目的就是為了盡可能多的賺取剩余價值。資本家可以通過不斷地進行資本積累以及擴大再生產來生產和供給更多的產品，從而獲取更多的剩余價值。但是與無限擴大的產品生產規(guī)模相比，工人的支付能力和相對需求是有限的，即工人對于產品的需求相對于資本家的供給是在不斷減少的。于是，資本家的無限擴大再生產與工人相對需求的減少之間就會形成矛盾，并不斷加劇。除了生產與消費之間存在矛盾以外，資本主義私有制基礎上的市場機制還具有盲目性、自發(fā)性以及滯后性等特征，這會進而導致社會再生產比例嚴重失調。社會再生產比例失調意味著產品供給會超過需求，資本家為了能夠出售更多產品，就會被迫降價，而產品價格的下降又會導致資本家縮小生產，工人因而收入減少，支付能力下降，這又會重新加劇產品的積壓，形成不利循環(huán)。生產與消費之間的矛盾與社會再生產比例失調的長期作用最終就會形成經濟危機。

（二）基于馬克思理論的中國房地產過剩原因分析。隨著經濟的不斷發(fā)展，中國房地產行業(yè)也在不斷成長壯大。從某種程度來看，商品房也屬于一種投資品，這便使得炒房族有了投機的可能，因此人們購房不僅僅是為了滿足自己的居住需求，有很大一部分人購房是為了進行投資。當前中國有許多人都加入到了炒房的隊伍中，他們通過申請銀行的住房貸款來購買房子，然后再將房子出租出去，用收取的房租來償還貸款并賺取利潤。隨著社會的不斷發(fā)展與進步，信貸條件進一步放寬，在很大程度上加劇了中國房地產市場的虛假繁榮，新一輪的房地產泡沫便由此產生。

房地產泡沫不僅表現(xiàn)出過高的房價，在需求上還表現(xiàn)為房屋銷售量大幅增加，抵押貸款也隨之劇增；在供給上則表現(xiàn)為供給超常增長，商品房空置率過高。房地產開發(fā)商為了賺取更多的利潤，大量建造樓盤，而許多百姓也被房地產投機活動產生的巨大利潤所吸引，成為了“炒房一族”，房價因而不斷攀升，面對動輒百萬的房價，許多具有真實住房需求的人無法負擔故望而卻步，但是住房供給卻沒有因此而停止，城市中大量新樓依舊不斷拔地而起。于是，房地產市場上便出現(xiàn)了相對生產過剩的情況，大量住房無人購買，商品房空置率與庫存量居高不下。

基于馬克思的“相對生產過?！崩碚撨M行分析可以發(fā)現(xiàn)，造成中國房地產過剩的主要原因就是房地產開發(fā)商以及炒房者的逐利行為使得市場上商品房的供給不斷增加，商品房價格全面高漲，但是許多普通百姓的經濟實力無法承受如此高額的房價，商品房因而銷售不出去，大量積壓。可以說，目前中國房地產過剩，高庫存的真正原因就在于房地產市場上存在著消費需求相對不足的現(xiàn)象（崔向陽，王玲俠，2018）。

三、商品房大量積壓的危害

（一）浪費社會資源。從商品的二重性來看，商品具有使用價值和價值兩種屬性，是二者的統(tǒng)一。作為使用價值，商品首先要能滿足人們的相應需求，即這種商品對人們來說是有用的。任何商品生產出來都是需要耗費自然資源與人力資源的，如果某種商品沒有實現(xiàn)自身的價值，就會造成資源的浪費，商品房也是如此。

商品房賣不出去就意味著其使用價值未能體現(xiàn)。通常情況下，不購買住房的人主要分為兩種，一種是有購房需要而經濟實力不足的人，另一種則是經濟實力足夠但沒有購房需要的人，對于這兩種人來說，商品房都是沒有價值的。商品房在建造的過程中會耗費大量建筑材料，包括水泥、玻璃等，也會因雇傭許多工人而占用大量的人力資源，而空置的商品房則意味著它并沒有達到其建造目的，實現(xiàn)為人們提供居住場所這個基本的使用價值，因此造成了社會資源的浪費。

（二）不利于金融體系的穩(wěn)定。房地產業(yè)的發(fā)展與金融行業(yè)是分不開的，正是因為銀行等相關金融機構向房地產市場提供了各類信貸條件，才使得房地產業(yè)不斷蓬勃壯大，而房地產庫存過剩，大量商品房無法出售，會使有關金融機構受到不利影響。

當下有很大一部分房地產開發(fā)商都是通過向銀行貸款來獲取資金建樓的，而且許多與房地產相關的行業(yè)，包括鋼鐵業(yè)、裝修服務業(yè)等，這些行業(yè)中的很多企業(yè)也都會使用銀行貸款來維系企業(yè)的運行。如果商品房大量積壓賣不出去，就會損壞房地產開發(fā)商的資金鏈；此外，與房地產相關的行業(yè)同樣會受到波及，面臨企業(yè)倒閉的風險，無力償還貸款，結果是銀行等金融機構受到影響，甚至會引發(fā)金融危機?？梢姡唐贩看罅糠e壓不利于金融體系的穩(wěn)定，會影響經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

（三）加大貧富差距。當前房價越來越高，有許多人的經濟實力不足以負擔高額的房價，尤其是那些背井離鄉(xiāng)到大城市打工的人，因為買不起房，他們只好花錢租房，而在許多大城市里租金也是比較昂貴的。對于那些本來經濟實力就比較高的人來說，他們可以購買房子然后將其出租給買不起房的人，并依靠收取租金來獲取更高的收入；而對于那些租客來說，他們的收入本就相對較低，還需要在每個月拿出一部分收入來支付房租，他們中的大部分人每月剩下來的錢根本無法負擔持續(xù)上漲的房價，因此只能繼續(xù)過著租房的日子。商品房不斷積壓，實際擁有住房的人是少數(shù)，如此一來，就會導致?lián)碛凶》康姆繓|越來越富有，而租客的生活則越來越拮據，社會上的貧富差距因而不斷加大，社會矛盾加劇。

四、減少空置房的對策建議

（一）適當減少商品房供給。面對房地產市場上出現(xiàn)的過剩問題，政府采取了諸多措施試圖從需求方面緩解這一問題，包括調整銀行貸款對于人們首次購房的評定準則等，但事實上，僅僅依靠增加需求來減少房地產庫存是不夠的（崔向陽，王玲俠，2018）。中國一、二線城市房地產銷售情況是相對較好的，但這些城市售房的速度仍然趕不上建房的速度，而且一部分商品房是無法通過單純地刺激需求來解決的，因此解決房地產過剩的問題不能僅僅依靠刺激需求，還要從商品房供給方面考慮問題，適當減少市場上商品房的供給。為了適當減少商品房供給，政府應當制定有關土地管理方面的政策，從根源上抑制空置商品房的進一步產生。政府可以實施城市土地儲備收購制度，同時規(guī)定經營用地都需以拍賣或者招標的方式取得，這樣一來，土地的成本就會增加，從而可以有效阻止過多過快的房地產開發(fā)，減少市場上的商品房供給。

（二）適當降低房價。當前大量住房空置在很大程度是由于人們的經濟實力不足以負擔過高的房價造成的，因此，若希望有效減少空置房數(shù)量，實現(xiàn)房地產業(yè)去庫存，政府應當采取相應措施以適當降低房價。一方面，政府可以通過降低對房地產商的稅收，從而達到減少建房成本的目的；而另一方面，由于現(xiàn)在住房對于百姓來說屬于稀缺的生活資源，多占用這些資源的人理應付出更多的代價，所以政府可以增加對炒房者以及購買第二套房將其空置的人的稅收，讓其付出更多代價。如此一來，不僅房屋的建造成本下降了，炒房的人也會減少，房價也就會隨之降低，更多人可以買得起住房，從而減少空置房數(shù)量。

（三）對空置房進行改造。為了減少商品房庫存，政府還應當采取相應措施來改造空置房。一方面，由于那些買不起房的人只能選擇租房，因此政府可以將大量的空置房轉變成廉租房，保障低收入人群有房可?。涣硪环矫?，由于許多商品房都因為戶型不合理、設施不齊全以及質量較差等問題無法出售出去，因此政府可以給予開發(fā)商適當?shù)难a貼，鼓勵開發(fā)商將這些空置房進行重新改造，改善房屋結構及質量，以滿足更多人的實際住房需求。

（四）發(fā)放住房補貼。高額的房價使得不少有購房需求的人望而生畏，然而不僅是直接降低房價可以增加商品房的銷售量，政府還可以通過發(fā)放相應的住房補貼來鼓勵更多的人購買住房，從而減少商品房庫存，降低住房空置率。發(fā)放住房補貼可以減輕人們的購房壓力，達到減少商品房庫存的目的

五、結語

本文基于馬克思的“相對生產過剩”理論對中國房地產過剩問題進行分析，發(fā)現(xiàn)正是房地產開發(fā)商以及炒房者的逐利行為使得市場上商品房的供給不斷增加，商品房價格全面高漲，而許多人的經濟實力又無法承擔如此高額的房價，需求方的經濟能力不足以支撐市場需求，商品房因而大量空置積壓，庫存過大。倘若房地產過剩問題得不到解決，大量積壓的商品房則會造成社會資源的浪費、破壞金融體系的穩(wěn)定以及加大社會上的貧富差距，引發(fā)經濟危機。

為了有效緩解中國當前商品房庫存過剩的局面，實現(xiàn)房地產去庫存，政府應當采取相應政策措施來適當減少商品房的供給并降低房價，同時對空置房進行改造，以及給予人們住房補貼，進而減少空置房數(shù)量，促進中國房地產業(yè)經濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，避免危機的發(fā)生，帶動國民經濟的進步。