搬離租房，是否意味著解除合同？

文/劉華健 編輯/一帆

一、案情簡介

2013年8月30日，上海A公司（甲方）與河南B公司（乙方）就上海市某處房屋簽訂《上海市廠房租賃合同》。租賃日期自2013年10月1日起至2023年9月30日止； 2015年9月9日，河南B公司向上海A公司發(fā)出《解除廠房租賃合同通知書》，上海A公司于同月11日收到該函件，回函明確表示不同意解除合同，并要求河南B公司繼續(xù)履行合同。

2015年11月23日，河南B公司向上海A公司發(fā)出《辦理交接手續(xù)通知書》，上海A公司回函再次明確河南B公司不符合法定或者約定解除條件。2015年12月7日，河南B公司工作人員在上海市新黃浦公證員的見證下致電上海A公司經(jīng)理要求交接涉案廠房鑰匙遭拒。同日，上海市新黃浦公證處公證員就涉案廠房的室內(nèi)現(xiàn)狀進行證據(jù)保全并拍攝照片，從照片現(xiàn)狀看室內(nèi)已經(jīng)基本搬空。河南B公司支付租金至2015年9月30日。

二、雙方訴爭

2015年12月7日，上海A公司起訴要求河南B公司支付自2015年10月1日至2016年9月30日止的租金，同時承擔自2015年10月1日起到實際支付之日止的逾期違約金。

河南B公司辯稱，不同意上海A公司的訴請。由于經(jīng)營不善及成本壓力過大，河南B公司于2015年9月向上海A公司發(fā)送《解除廠房租賃合同通知書》，并于同年9月30日完全搬離涉案廠房。現(xiàn)河南B公司已經(jīng)搬至其他場所辦公，不可能再繼續(xù)履行原租賃合同。同時，河南B公司提起反訴，要求確認其與上海A公司簽訂的《上海市廠房租賃合同》于2015年9月11日解除。

三、法院審理

法院經(jīng)過審理后認為，上海A公司與河南B公司簽訂的《上海市廠房租賃合同》系雙方真實意思的表示，合法有效。上海A公司按照合同的約定提供標準的廠房，河南B公司接受并實際使用，理應(yīng)按約支付租金。關(guān)于河南B公司所述因經(jīng)營發(fā)生困難，無力履行合同，雙方合同已經(jīng)解除的抗辯。法院認為，河南B公司并無法定的合同解除權(quán)，也沒有合同約定的解除權(quán)，所向上海A公司發(fā)送解除合同通知書的行為，因上海A公司的拒絕，該解除通知書并不發(fā)生法律效力。然而，河南B公司在上海A公司堅持要求繼續(xù)履行合同的情況下于2015年12月7日單方搬離租賃房屋，以自己的行為表明其不再履行租賃合同。考慮到承租人不愿意繼續(xù)履行租賃合同，且義務(wù)性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同的目的已無法實現(xiàn)。經(jīng)法院釋明，上海A公司仍堅持要求繼續(xù)履行合同。

法院一審判決：上海A公司與河南B公司之間的《上海市廠房租賃合同》于2015年12月7日解除；河南B公司應(yīng)支付租金至2015年12月7日，并承擔逾期支付租金的違約責任；關(guān)于合同解除的法律后果，本案不再一并做出處理，由上海A公司另案主張。

四、法律分析

1.河南B公司發(fā)送解除函及搬離承租房屋行為效力評價

合同的解除，是對合同權(quán)利義務(wù)的重大處置，在實踐中當謹慎處理。我國《合同法》第93條規(guī)定了約定解除的情形，第94條規(guī)定了法定解除的情形。當事人欲解除合同必須嚴格依據(jù)法律的規(guī)定或者合同的約定，才能達成合同解除的法律效果。在本案中，河南B公司的行為不符合合同約定的解除權(quán)行使情形，也沒有法律規(guī)定的解除權(quán)，更沒有與上海A公司協(xié)商解除合同，河南B公司單方發(fā)送解除函的行為因上海A公司的拒絕而不能產(chǎn)生解除合同的法律效力；河南B公司單方搬離承租房屋的行為也不能導致租賃合同的解除，只能是以自己的行為表明不再繼續(xù)履行合同。

2.上海A公司要求合同繼續(xù)履行的訴求不應(yīng)獲得支持

否認河南B公司解除通知的解除效力，并不能直接得出應(yīng)支持上海A公司要求繼續(xù)履行合同訴求的結(jié)論。我國《合同法》第110條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事實不能履行；（2）債務(wù)的標的不適宜強制履行或者履行費用過高；（3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。在本案中，雖然河南B公司發(fā)送解除函的行為并不能產(chǎn)生解除合同的法律效力，卻以自己搬離承租房屋的行為表明不再繼續(xù)履行租賃合同。基于經(jīng)濟合理性原則及物盡其用的一般社會觀念考量，該義務(wù)性質(zhì)不宜強制履行。所以，上海A公司要求合同繼續(xù)履行的訴求不應(yīng)支持。另，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條對這種情形下合同的處理也作出了相類似的規(guī)定。

3.法院判決解除合同，并沒有免除河南B公司的違約責任

法院判決解除合同是基于法律效果和社會效果、合同不適宜強制履行的綜合考量，盡管出租方繼續(xù)履行合同的請求得不到支持，但承租人在不享有解除權(quán)的前提下，擅自搬離承租房屋的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。我國《合同法》第97條和第107條規(guī)定了合同解除的法律后果及違約責任的承擔方式。具體在本案中，因合同不宜繼續(xù)履行，亦無其他補救措施可采取，故出租人的違約救濟為賠償損失。在審理過程中法院已經(jīng)明確向出租方釋明，但上海A公司仍堅持要求繼續(xù)履行合同，而沒有提出關(guān)于合同解除后的違約賠償訴請，所以法院也無法對該項內(nèi)容進行審理，上海A公司可以另案主張。

綜上所述，筆者認為，法院對本案的處理是正確的。

五、律師意見

房屋租賃合同糾紛，在我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^常見，但通常只有涉及廠房、商鋪、辦公室之類的糾紛因為涉案金額較大，當事人才會訴諸法院。從上述案件的處理結(jié)果及分析過程，可以給房屋租賃合同的雙方以借鑒意義。

（一）承租方角度

作為承租方如果想在正常的租賃合同期限內(nèi)解除合同，應(yīng)當積極與出租方協(xié)商；如果沒有法律規(guī)定的解除權(quán)，也沒有約定的可以解除合同的情形，便沒有權(quán)利解除合同，單方發(fā)送解除函的效力也取決于出租方的態(tài)度。如果出租方不認可，便不能產(chǎn)生解除合同的法律效力。如果確實不想再租賃承租房屋，那就應(yīng)在已付租金所攤派的使用日期截止前完成對承租房屋的搬離，當然在這一過程中應(yīng)當保存相應(yīng)的證據(jù)。本文案例中河南B公司在搬離前發(fā)函、搬離過程中進行公證的做法就很明智。雖然，法院沒有支持出租方要求繼續(xù)履行合同的訴求，但也沒有免除承租方擅自搬離承租房屋而不再履約的違約責任。出租方在合同解除后仍然有權(quán)利就承租方的該項行為主張違約賠償。為減少損失，承租方確實因各種原因需要提前解除租賃合同時，當首先與出租方積極協(xié)商，最好的方式是找到替代履約方承接相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。提供更多選擇和協(xié)助給出租方，以更好地體現(xiàn)已方的善意誠信，這也可以作為后續(xù)法官酌定違約賠償金額時的參考因素。

（二）出租方角度

作為出租方，在正常的合同期內(nèi)更希望保持合同的穩(wěn)定和承租方的正常履約。如果遇到像本案中出現(xiàn)的情形，首先應(yīng)當明確表示對承租方的單方解約行為不認可。當承租方搬離承租房屋，以自己的行為表明不再繼續(xù)履行租賃合同時，應(yīng)當積極與承租方協(xié)商解決，并開始尋找其他承租人。不要固執(zhí)地認為，對方?jīng)]有解除權(quán)，合同依然有效，即使承租方已經(jīng)搬離承租房屋也不管不問，心中只想著按照合同正常收取租金。我國《合同法》第119條規(guī)定，當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當?shù)拇胧┓乐箵p失的擴大，沒有采取適當措施使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。這就是法律規(guī)定的，守約方的及時減損義務(wù)。司法實踐中，就承租方擅自搬離而造成的違約空置損失，法院一般支持3—6個月的租金金額。

所以，當承租人確定已經(jīng)搬離承租房屋后，出租方當積極尋找其他承租人，將房屋及時出租，不要空置浪費；否則，就法院支持賠償金額以外部分的損失便只能自行承擔。

在訴訟過程中，當法院已經(jīng)明確釋明合同不宜繼續(xù)履行的情形下，應(yīng)考慮實際情況及綜合風險，及時調(diào)整訴求。否則，如前述案例，就合同解除后的違約賠償部分，法院就沒有處理，當事人只能另行提起訴訟處理。