WeWork最后的底牌

文 李逗

一夕之間，這家被視為共享辦公行業(yè)標桿的企業(yè)，從行業(yè)高峰跌落崖底。但在孫正義的15億美元投資提前到賬后，WeWork的故事還沒到結(jié)尾

當?shù)貢r間2019年11月6日，日本東京，日本軟銀集團召開新聞發(fā)布會，軟銀集團董事長兼總裁孫正義出席

被孫正義稱為“下一個阿里”的WeWork能撐多久？是兩個月以來懸繞在公眾心中最大的疑問。

今年8月份，WeWork正式遞交的一紙IPO招股書，讓這家明星企業(yè)從天堂墜入地獄。這之前，WeWork仍頂著聯(lián)合辦公“鼻祖”的光環(huán)，估值高達450億美元，但在遞交申請書的兩個月內(nèi)，WeWork上演了創(chuàng)始人離職、套現(xiàn)公司資產(chǎn)、機構(gòu)撤資等一系列烏龍事件，估值從450億美元大幅縮水至80億美元，原計劃的上市進程被迫擱淺。

劇情高潮迭起中，WeWork加速駛?cè)牖聟^(qū)。但在一眾投資機構(gòu)對WeWork不看好時，孫正義以95億美元巨資，化解了WeWork的資金燃眉之急。最新的消息顯示，10月31日，據(jù)外媒報道，由于公司幾周后就會出現(xiàn)資金告罄的情況，WeWork已提前收到軟銀的15億美元資金。

在巨額虧損面前，外界對孫正義的巨額投資并不認同，有人曾戲謔道，“這是2019年最大的一次慈善”。而這符合孫正義的投資習慣，他曾對創(chuàng)始人諾依曼說過，“在一場戰(zhàn)斗中，瘋子比聰明人更容易贏”。

孤注一擲的孫正義，寄希望于WeWork創(chuàng)造出下一個“阿里神話”，但在資本寒冬、虧損黑洞以及突圍迷霧等問題下，“阿里神話”終將難復制。

敗走中國

從北京前門地鐵站出來，穿過前門西河和鹽業(yè)銀行舊址的小路，沿著前門大街北上，可以看到大紅色的宅門、八角走檐的胡同。這一帶是老北京人經(jīng)常說的“帽子城”，現(xiàn)今的年輕人把它叫做“北京坊”，它是外地游客來北京的打卡圣地，老北京的文化氣息和歷史韻味在這里層層展開。而極佳的地理位置，也讓這一片的租金也跟著抬升。

WeWork旗艦店就開在這片區(qū)域。在一個地處廊房頭條路口的廣場中，帶有WeWork標識的一座石灰色小樓，顯得格外醒目。這座灰磚與石雕結(jié)合的建筑，原為一家老字號金店舊址，經(jīng)WeWork改造后，外觀上仍保留著復古的石標，但內(nèi)部現(xiàn)代化的辦公裝修風格，讓這棟建筑異于周邊旅游景區(qū)。

2018年8月，WeWork旗艦店正式開業(yè)，原本破舊的老字號金店煥然一新，成為了一家兼具潮流和文化氣息的辦公大樓。走進這家店，迎面就能看到掛著富有中國風情的桃紅色裝飾品，墻上的故宮一家和帶有抽象色彩的壁畫相映左右。

這樣現(xiàn)代化的裝修風格尤為討好年輕群體，而這也是WeWork最想聚攏的一幫群體。但在高租金面前，多數(shù)年輕群體卻并不愿意為此買賬。

WeWork旗艦店大樓總共分為四層，地下一層為休閑區(qū)，地上三層則為辦公區(qū)域。擺在辦公區(qū)域的有兩種工位，其中，獨立辦公室的工位出租價格在3600-4500元/月左右，移動工位則為2560元/月。

在同一地區(qū)，另一個聯(lián)合空間企業(yè)FUNWORK報價則相對更低，移動工位的價格約為每月1800元左右，專用辦公室的價格則為每月1300元左右。相比之下，WeWork的租賃價格明顯偏高。

記者發(fā)現(xiàn)，在這棟復古小樓的頂層，大量的獨立辦公室工位空缺。據(jù)銷售人員透露，WeWork旗艦店共有53個空位，而根據(jù)公開資料顯示，整個社區(qū)分布著268個工位，可計算得出，目前該棟樓的出租率為80%。據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡，而WeWork旗艦店的工位并沒有達到這個盈利紅線。

在出租率未達標的同時，WeWork旗艦店的續(xù)約率也并不樂觀。作為一家面向C端用戶的企業(yè)，WeWork把短期租賃需求的群體視為重要主顧，但由于這類人群較少，且流動性高，導致WeWork的工位空缺率有所提高。

據(jù)WeWork內(nèi)部工作人員介紹，來這里的人大多是科創(chuàng)公司、自媒體或者藝術從業(yè)者，這些人占據(jù)了整棟樓租戶的大半，“我們這里能接受最低一個月的短租，很多自由從業(yè)者或者創(chuàng)業(yè)公司，都會特別喜歡這種模式的辦公場所，租金周期短、靈活度高”。

張亮便是打算退租的用戶之一，在旗艦店辦公一段時間的他，對WeWork美式的工作環(huán)境并不喜歡。“WeWork設計的辦公室距離太近了，跟同事說個話很容易被聽到，隱秘性保護做得特別差，最重要的是兩個辦公室之間還是透明墻，自己的工作內(nèi)容，隨隨便便就會被路過的人看到，感覺自己像個透明人?！?/p>

而在辦公人員較為密集的二層，伏案工作的白領們，依然順應著快時代的工作節(jié)奏，這里的電話聲、腳步聲、打印機飛轉(zhuǎn)的聲音，讓緊密的辦公環(huán)境顯得忙碌且嘈雜。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在一些休閑區(qū)域，WeWork提供了免費的啤酒，這很符合美國的辦公氛圍，但在國內(nèi)的辦公環(huán)境下，辦公時并沒有喝啤酒的習慣。另一方面，WeWork推崇的開放辦公環(huán)境，也與國內(nèi)私密的辦公習慣相悖。

近兩年來，WeWork在野蠻擴張的同時，并未給聯(lián)合辦公企業(yè)太多打磨本地化產(chǎn)品的時間。在高租金的同時，流于精細化管理的WeWork空置率接連走高。日前，有媒體報道稱，WeWork正考慮退出中國市場，記者就此聯(lián)系WeWork中國區(qū)公關負責人，對方表示不予回復。

據(jù)英國《金融時報》報道，上海的WeWork辦公地點已經(jīng)建立了43600個辦公場所，10月份空缺率為35.7%。在深圳，該公司擁有8000個辦公桌，空缺率為65.3%，其在香港的8900個辦公桌中，空置率則為22.1%。更悲觀的數(shù)據(jù)發(fā)生在西安，那里的空缺率達到78.5%。

IPO失敗背后

中國市場只是WeWork擴張版圖的一個縮影，在國際市場，WeWork正在經(jīng)歷一場創(chuàng)立以來的生存劫難。作為資本市場冉冉升起的一顆新星，WeWork曾以450億美元，成為“美國第二大獨角獸”企業(yè)。2018年，粗放經(jīng)營、尚未盈利的聯(lián)合辦公企業(yè)嗅到市場寒意，不得不開始“儲糧”過冬，WeWork則選擇了IPO之路。

2019年8月，WeWork正式遞交IPO招股書，隨之的一些問題被陸續(xù)披露出來。不到兩個月內(nèi)，WeWork經(jīng)歷了創(chuàng)立以來最富戲劇性的情節(jié)，擔任CEO的創(chuàng)始人被解雇，財務造假、WeWork的IPO被迫推遲。

但在WeWork眾多復雜的失敗原因中，其最致命的原因無外乎兩個。其一，WeWork經(jīng)營現(xiàn)金流長期嚴重虧損，讓市場對其經(jīng)營前景堪憂；其二，受共享經(jīng)濟獨角獸Uber、Lyft上市后糟糕的股價影響，二級市場對WeWork的估值被拉低。

一直以來，WeWork一直被投資人視為“共享經(jīng)濟”模式的代表，而穿上共享經(jīng)濟外衣的WeWork，估值也跟著一路飆升，但細究來看，WeWork和共享辦公并沒有直接聯(lián)系。

事實上，共享經(jīng)濟的本質(zhì)是閑置資源再利用，通過C2C的模式連接，共享物品使用權(quán)的模式。但聯(lián)合辦公企業(yè)則不一樣，作為一個集中提供產(chǎn)品服務的企業(yè)，聯(lián)合辦公企業(yè)并不具備共享經(jīng)濟的形態(tài)。這意味著，WeWork的商業(yè)模式，和共享經(jīng)濟以及互聯(lián)網(wǎng)都沒有關系。

扯掉共享經(jīng)濟的外衣來看，WeWork的經(jīng)營模式并不復雜，其本質(zhì)依然是二房東屬性，通過將租賃物業(yè)進行更新改造，對租賃資源進行切割再分配，從而獲取租金差的商業(yè)模式。但由于后期租賃成本過高，以及過快的擴張節(jié)奏，WeWork的虧損數(shù)字也越來越大。

招股書顯示，WeWork在2016-2018年營收分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，增長迅速。但與此同時，2016-2018年，公司凈虧損從4.3億美元上漲到19.27億美元。

在WeWork的經(jīng)營成本中，最大的支出成本在于空間運營支出，即租賃物業(yè)費用。一般來說，WeWork需要與房東簽訂10年左右的租賃合約，但其由于簽約方式較為靈活，導致WeWork的運營成本不斷抬升，租賃風險進一步加大。

自2010年WeWork在紐約成立以來，WeWork已經(jīng)在全球35個國家的120多個城市入駐。但在兩個月之內(nèi)，WeWork從一家行業(yè)楷模淪為行業(yè)笑柄。

有觀點把這種失敗歸根于盲目規(guī)模擴張產(chǎn)生的必然結(jié)果，更有人因為“錨定效應”，對本就產(chǎn)生寒意的聯(lián)合辦公市場更加悲觀。

在方糖小鎮(zhèn)創(chuàng)始人楊學濤看來，他依然看好WeWork的商業(yè)模式，“我認為失敗原因不在于商業(yè)模式，而更多是WeWork選錯了上市的時機。WeWork此次提交上市計劃,適逢國際經(jīng)濟大環(huán)境不好，影響WeWork的業(yè)績表現(xiàn)，但經(jīng)濟回調(diào)的時候，WeWork以及整個辦公市場也會同步回調(diào)”。

好租創(chuàng)始人匡健峰則表示，對WeWork的模式保持謹慎樂觀的看好?！叭魏纹髽I(yè)或者商業(yè)模式，規(guī)模都會對企業(yè)帶來益處。但先規(guī)模后盈利本身不是問題，關鍵是要與周期匹配。在目前階段，現(xiàn)金流比規(guī)模重要得多。”

拯救計劃

2019年初，美國CNBC記者采訪孫正義時問他：“你想在WeWork上進行更多的投資？”孫正義非?？隙ǖ鼗卮穑骸爱斎?！”但在8月WeWork提交IPO文件后，隨之而來的估值垮塌，讓WeWork成為華爾街最大的IPO鬧劇，同樣飽受質(zhì)疑的，還有背后鼎力支持WeWork的孫正義。

當各路資本對WeWork投出反對票的同時，軟銀的95億美元投資，讓原本陷入巨額虧損的WeWork獲得喘息之機。

在最近披露的方案中，軟銀計劃向WeWork共投資95億美元，軟銀希望大量的現(xiàn)金注入后，WeWork可以實現(xiàn)正向自由現(xiàn)金流，并實現(xiàn)盈利。

但根據(jù)之前公布的財務數(shù)據(jù)來看，僅2019年上半年，WeWork就燒掉23.6億美元現(xiàn)金。隨著IPO計劃的失敗，WeWork也將面臨更加嚴重的現(xiàn)金短缺問題。

不過，頗為諷刺的是，在此之前，軟銀曾投資的190億美元，最終換來了估值80億美元的WeWork，這筆投資被外界視為是孫正義最大的敗筆。但孫正義更愿意相信奇跡，他再度施以援手，讓WeWork獲得喘息之機。

實際上，WeWork和軟銀之間的劇情，幾乎與國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間的故事如出一轍。

2018年底，氪空間深陷關店、裁員、欠傭、巨額起訴等負面?zhèn)髀?。但?個月后，深陷輿論中心的氪空間獲得一筆10億元融資，由IDG資本、歌斐資產(chǎn)、逸星資本聯(lián)合領投。與此同時，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人王雪泉則出任CEO一職，主管經(jīng)營方面。

上海WeWork的辦公環(huán)境

伴隨著一輪新的融資，氪空間在收縮業(yè)務的同時，重新調(diào)整了業(yè)務模式。不同于以往簡單的服務小微企業(yè)靈活辦公的模式，氪空間要向企業(yè)定制服務轉(zhuǎn)型。目前，氪空間的定位是一個to B端，面向辦公室的企業(yè)服務公司，其計劃將定制業(yè)務拓展到業(yè)務比重的60%以上。

與氪空間如出一轍的WeWork，正處于轉(zhuǎn)型關鍵期，這場轉(zhuǎn)型的成敗與否，將決定孫正義的投資“門面”。據(jù)媒體報道稱，為了節(jié)省開支，WeWork預計將裁掉至少2000名員工，相當于目前員工總數(shù)的13%。

但對于WeWork而言，更緊要的事情在于，未來的發(fā)展策略朝著什么樣的方向。以國內(nèi)案例而言，曾經(jīng)集中拼規(guī)模的聯(lián)合辦公企業(yè)們，開始越來越強調(diào)盈利能力。氪空間創(chuàng)始人劉成誠對記者表示：“現(xiàn)在資本都不看行業(yè)了，不管聯(lián)合辦公也好，長租公寓也好，對企業(yè)的評估主要是看報表，看財務狀況是否良好，企業(yè)的健康程度如何?！?/p>

除了強調(diào)盈利之外，在精細化管理中，聯(lián)合辦公企業(yè)的業(yè)務側(cè)重也有所不同，如氪空間愈加強調(diào)定制服務，優(yōu)客工場則更傾向于企業(yè)管理輸出。

匡健峰分析認為：“我對定制服務不看好，它本質(zhì)上是某種形式的工裝業(yè)務。但管理輸出必然是行業(yè)長期發(fā)展的方向之一，而這也是最挑戰(zhàn)聯(lián)辦企業(yè)水平的部分?！?/p>

第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人、助理董事李想則持相反觀點，他認為，目前，聯(lián)合辦公企業(yè)推崇的管理輸出或者定制服務，并不能成為其業(yè)務的核心競爭力。

“聯(lián)合辦公行業(yè)的競爭本質(zhì)還是賺取租金差。從本質(zhì)上來說，這個行業(yè)沒有技術護城河，任何一家企業(yè)都可以模仿WeWork，這個模式最關鍵的在于，其所租賃的物業(yè)能否帶來足夠的利潤空間，如果不計成本地盲目擴展、跑馬圈地，會侵蝕潛在的利潤。而目前各家聯(lián)合辦公企業(yè)強調(diào)的，如管理服務、定制服務等，其實都是大同小異，同質(zhì)化較為嚴重，并不能對聯(lián)合辦公盈利性差的現(xiàn)狀做出根本改變?！崩钕胝f道。

聯(lián)合辦公行業(yè)迷霧重重。在這場較量中，多數(shù)聯(lián)合企業(yè)都在“摸著石頭過河”，但對于重創(chuàng)過后的WeWork而言，已經(jīng)沒有更多的試錯成本。

走出上市風波后，WeWork依然前路茫茫。這場拯救計劃，遠未結(jié)束。