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    長沙市商品住宅價(jià)格分析

    2019-12-27 09:25:53郭欣鄧妍嬋
    北方經(jīng)貿(mào) 2019年11期
    關(guān)鍵詞:線性回歸

    郭欣 鄧妍嬋

    摘要:房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位,保持其平穩(wěn)健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)具有重要意義。因此,調(diào)控房價(jià)是政府工作的重中之重。本文以長沙市商品住宅的價(jià)格為研究對象,依據(jù)2006年至2016年長沙市房地產(chǎn)商品住宅的相關(guān)數(shù)據(jù),首先通過租售比、房價(jià)收入比分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行住宅的房價(jià)偏高。然后從供給和需求兩方面著手,從理論上分析影響商品住宅價(jià)格的相關(guān)因素。接著,建立多元回歸模型并對其進(jìn)行檢驗(yàn)。在剔除各影響因素之間的相關(guān)性之后,結(jié)果發(fā)現(xiàn):人均GDP和房地產(chǎn)市場投資額對商品住宅價(jià)格影響最為顯著。最后,針對所得結(jié)果提出調(diào)控商品住宅價(jià)格的相關(guān)政策建議。

    關(guān)鍵詞:住宅價(jià)格;市場調(diào)控;租售比;房價(jià)收入比;線性回歸

    中圖分類號:F329.5? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

    文章編號:1005-913X(2019)11-0061-03

    一、引言

    建國初期我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,在這樣的背景下,國家統(tǒng)一分配住房,結(jié)果導(dǎo)致住房再投入困難。當(dāng)住房成為一種商品在市場上買賣時,通過國家政策的扶植,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,逐步成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),為改善人民生活水平,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長等方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。與此同時,房價(jià)的漲幅過快甚至是長期高位運(yùn)行也導(dǎo)致了一系列消極影響,不僅是影響居民的日常生活,也會影響城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此,探究房價(jià)上漲的主要原因?qū)?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

    二、國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)綜述

    對于住宅價(jià)格的決定因素,國內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為是由市場供需決定的。有些學(xué)者認(rèn)為由于短期內(nèi)供給缺乏彈性,因此需求決定住宅價(jià)格。另一些學(xué)者則認(rèn)為供給方面的不合理才是造成住宅價(jià)格高漲的主要原因。張紅、李文誕(2001)[1]利用價(jià)格模型以北京商品住宅價(jià)格為研究對象,發(fā)現(xiàn)住宅實(shí)際建造成本和實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值對房價(jià)的變動有顯著影響。高波、毛中根(2006)[2]通過對當(dāng)前人民幣匯率機(jī)制的分析,指出在人民幣升值預(yù)期和升值壓力影響下的貨幣因素,加劇了房價(jià)的上升。王彬(2007)[3]以北京市為例分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,發(fā)現(xiàn)需求是影響房價(jià)的主要因素。

    綜合現(xiàn)有國內(nèi)外學(xué)者的研究,雖碩果累累,但仍存在不足之處。首先,影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素尚不明確;再者,由于相關(guān)數(shù)據(jù)不全導(dǎo)致對房價(jià)影響因素的定量實(shí)證研究較少;除此之外,國內(nèi)學(xué)者對二線城市和中部地區(qū)的商品住宅價(jià)格研究較少。

    三、長沙市商品住宅現(xiàn)狀分析

    從租售比來看:由表可知:2012-2016年租售比都在1:300和1:200之間,這表明房價(jià)合理;但2017-2018年長沙市商品住宅租售比低于1:200的國際標(biāo)準(zhǔn)警戒線,說明長沙市近年來存在房價(jià)偏高的風(fēng)險(xiǎn)。

    從房價(jià)收入比來看:由上表可見,在2012-2013年長沙市房價(jià)收入比超過6。在2014-2016年期間,由于政府采取“湘五條”“溫和七條”等政策對長沙市房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)收入比有所下降,但到2018年,房價(jià)收入比達(dá)到6.63的最高峰,故從上述數(shù)據(jù)可看出,長沙市商品住宅存在房價(jià)偏高的問題。

    四、長沙市住宅價(jià)格影響因素分析

    (一)理論分析

    商品住宅遵循商品的供求規(guī)律。因此,從供給和需求兩方面著手分析影響住宅價(jià)格的因素。在供給一定時,城鎮(zhèn)人口增加,人均可支配收入提高,人均GDP提高,都會導(dǎo)致對長沙市商品住宅需求量的增大,從而造成房價(jià)上漲,而住宅年銷售面積越大,說明對住宅的需求得到滿足的人越多,剩下的需求也就越少,房價(jià)會有所下降。在供給方面,土地交易價(jià)格增加,建設(shè)成本提高,房地產(chǎn)市場投資規(guī)模越大,住宅年竣工面積越大,都會造成供給成本的增加,房價(jià)會隨著成本上升而不斷上漲。

    (二)實(shí)證分析

    1.模型建立

    依據(jù)樣本數(shù)據(jù),本文設(shè)定如下線性形式的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型:

    Yi=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β6X6+β7X7+βX8

    其中,Yi為住宅均價(jià);X1為城鎮(zhèn)人口;X2為人均可支配收入;X3為人均GDP;X4為住宅年銷售面積;X5為土地交易價(jià)格;X6為建安成本;X7為住宅市場投資規(guī)模;X8為住宅年竣工面積。

    2.相關(guān)性與多重共線性分析

    由上表可以看出:各解釋變量相互之間的相關(guān)系數(shù)較高(絕對值越接近1表明系數(shù)越高),這表明因變量與各自變量(除X5外)之間是高度相關(guān)的。剔除X5做多元線性回歸分析,該模型R2=0.977106,說明該模型擬合度很好,當(dāng)=0.05時,F(xiàn)0.025(3,4)=8.887<18.29,通過F檢驗(yàn),結(jié)果顯著。然而模型中各系數(shù)的t檢驗(yàn)不顯著,且X2和X4系數(shù)的符號與理論分析相反,說明該模型很可能存在嚴(yán)重的多重共線性。因此對其進(jìn)行逐步回歸來消除多重共線性,得到結(jié)果如下表。

    通過逐步回歸后發(fā)現(xiàn),模型擬合度高,F(xiàn)=78.73遠(yuǎn)大于α=0.05下的臨界值,通過了F檢驗(yàn);t值皆大于α=0.05的臨界值,通過了t檢驗(yàn),說明解釋變量與被解釋變量顯著性相關(guān)。

    3.異方差檢驗(yàn):懷特檢驗(yàn)

    由懷特檢驗(yàn)得出結(jié)果,nR2=7.32

    4.序列自相關(guān)性檢驗(yàn)

    由LM檢驗(yàn)得出結(jié)果,LM=nR2=0.79

    因此,最終的回歸方程為:

    Y=1042.899+227.634X3+3.510314X7

    (2.999927)(3.055664)(2.704318)

    R2=0.951653? ? ? ? ? ? ? F=78.73545

    在其他條件不變的情況下,長沙市人均GDP(X3)每增長1元,商品住宅價(jià)格增長227.634元,這與經(jīng)濟(jì)規(guī)律相一致。長沙市房地產(chǎn)市場投資規(guī)模(X7)每擴(kuò)大1億元,商品住宅房價(jià)增長3.510314元,這與當(dāng)前商品住宅市場高供給,高房價(jià)的現(xiàn)實(shí)相一致。

    五、結(jié)論與建議

    由上述分析可得結(jié)論:人均GDP與房地產(chǎn)市場投資規(guī)模是導(dǎo)致長沙市商品住宅價(jià)格偏高的主要原因。針對所得結(jié)論提對策:適度打擊投機(jī),加大鼓勵投資,規(guī)范房地產(chǎn)市場上的行為;通過增加長沙地區(qū)總生產(chǎn)總值來擴(kuò)大GDP總量從而實(shí)現(xiàn)人均GDP增長。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 張 紅,李文誕.北京商品住宅價(jià)格變動實(shí)證分析[J].中國房地產(chǎn)金融,2001(3).

    [2] 王乃靜,李國鋒.基于EVIEWS軟件的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)建模檢驗(yàn)案例解讀[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2001(10).

    [3] 王 彬.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析[D].北京:北京交通大學(xué),2007.

    [4] 胡飛燕.湖南省商品房價(jià)格影響因素的實(shí)證研究[D].長沙:中南大學(xué),2014.

    [5] 吳麗杰.商品房價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——以長春市為例[J].經(jīng)濟(jì)視角:中旬刊,2014(1).

    [6] 胡志儀.廣州市商品住宅價(jià)格分析及對策研究[D].廣州:華南理工大學(xué),2009.

    [7] 陳 波.廣州市住宅價(jià)格攀高因素分析與調(diào)控措施研究[D].廣州:暨南大學(xué),2008.

    [責(zé)任編輯:譚志遠(yuǎn)]

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