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    房地產(chǎn)稅征收效應(yīng)及對我國房地產(chǎn)稅征收的建議

    2019-12-24 08:54:26穆蓓
    經(jīng)濟研究導(dǎo)刊 2019年33期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅財政收入房價

    穆蓓

    摘 要:房地產(chǎn)稅是世界各國常見的稅種,在增加政府財政收入、平衡財政預(yù)算、調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控房價等方面具有重要作用。分析房地產(chǎn)稅征收的理論依據(jù)及征收效應(yīng),介紹房地產(chǎn)稅征收的兩大模式,并提出我國征收房地產(chǎn)稅的思考和建議。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅;財政收入;房價

    中圖分類號:F812.42 ? ? ? ?文獻標志碼:A ? ? ?文章編號:1673-291X(2019)33-0079-02

    房地產(chǎn)稅長期以來受到廣泛關(guān)注,根據(jù)最新消息,房地產(chǎn)稅當前正處于調(diào)研階段。房地產(chǎn)稅主要包括交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)兩大類稅目,是世界上許多國家征收的稅種,在國外有較長的歷史。從理論上說,房地產(chǎn)稅具有拓展稅源、調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場等作用。從激勵機制上看,以房地產(chǎn)稅代替現(xiàn)有的土地出讓收入,有利于規(guī)范地方政府財政收入形式,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,促使地方政府向公共服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變。從國際經(jīng)驗看,房產(chǎn)稅是國外地方政府的主體稅種,是地方財政收入的重要部分,日韓等國家也利用房地產(chǎn)稅進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

    一、房地產(chǎn)稅征收及其效應(yīng)的一般理論

    對房地產(chǎn)進行稅收征收的理論依據(jù)主要來自于稅收中的受益原則,這種觀點認為,每個人應(yīng)該從他從政府公共服務(wù)中得到的受益大小而納稅。政府為保證房地產(chǎn)權(quán)益人的合法利益,需要進行多項管理和服務(wù),這種管理和服務(wù)既包括與房地產(chǎn)增值升值的直接項目如交通、市政、環(huán)境等設(shè)施,也包括國防保衛(wèi)、國內(nèi)治安、消防設(shè)施等間接項目。因而,業(yè)主理應(yīng)為這種產(chǎn)權(quán)保護及價值增值的公共產(chǎn)品和服務(wù)支付一定的費用。

    經(jīng)濟學一般主要從“貨物稅觀點”和“資本稅觀點”兩個方面闡述房地產(chǎn)稅的效應(yīng)。貨物稅觀點認為,房地產(chǎn)稅是對土地和房屋建筑物課征的一種貨物稅,稅負歸宿機理取決于房地產(chǎn)供求曲線形狀,最終取決于房地產(chǎn)的需求和供給彈性。假設(shè)房地產(chǎn)供給具有一定彈性,在土地或房地產(chǎn)買賣或租賃環(huán)節(jié)課征的稅收,很容易轉(zhuǎn)嫁給購買者或承租者。而在房地產(chǎn)供給相對大于需求的市場情況下,稅負有可能向房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的出售者轉(zhuǎn)嫁。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的進行征稅,房地產(chǎn)保有者要承擔全部稅額,沒有機會和條件轉(zhuǎn)嫁其稅負。資本稅觀點認為,房屋不僅是貨物,也是可升值或可獲得收益的資本,兼具投資品和消費品屬性,因此,房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是對房地產(chǎn)資本課征的部分要素稅,征稅后房地產(chǎn)(資本)價格會下降,房地產(chǎn)稅將由不動產(chǎn)所有人承擔,擁有的房地產(chǎn)越多,繳納的稅收就越多,這一點恰好與傳統(tǒng)的貨物稅觀點相反。

    二、發(fā)達國家房地產(chǎn)稅征收模式

    從國外經(jīng)驗看,房產(chǎn)稅是國外地方政府稅收中的重要稅種,地方政府的各項支出、公共設(shè)施和福利都靠房地產(chǎn)稅來維持。此外,房地產(chǎn)稅也是世界各國通行的平衡財富的一種手段。雖然各國征收情況不盡相同,但發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅基本上可以分為英美模式和日韓模式。在共同點方面,房地產(chǎn)稅屬于地方稅,地方政府是稅收的征收主體,在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)都分別征收相關(guān)的稅;都有一些稅收優(yōu)惠,對一些困難家庭、低收入家庭提供一些稅收減免;房地產(chǎn)稅稅基確定非常復(fù)雜,需要建立完備的稅收征管模式。在差別方面,英美模式下房地產(chǎn)稅收主要發(fā)揮為地方政府提供稅收的作用,日韓模式下房地產(chǎn)稅的作用則兼顧財政收入和房價調(diào)控。

    美國的房地產(chǎn)稅主要包括持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅和交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)交易稅、資本利得稅等。目前,房地產(chǎn)稅約占地方政府稅收收入的70%左右,是州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源,該稅收主要應(yīng)用于當?shù)氐墓卜?wù),其中公立學校的學區(qū)教育費用占據(jù)絕大部分比重。在持有環(huán)節(jié)方面,物業(yè)稅的稅率、稅基和減免條款由各地政府自主制定,稅率一般“以需定收”,全美各個州的有效稅率在0.32%~2.31%的區(qū)間,最高的是新澤西州,為2.31%,而夏威夷州僅為0.32%。在交易環(huán)節(jié)方面,買方主要繳納房產(chǎn)交易稅,賣方則需要交納資本增值稅,稅基為出售房屋時與購入房屋時的差價。在稅收減免方面,美國地方政府對自住房屋給予減免稅,另外還規(guī)定了一些其他減免稅項目,包括個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償及退伍軍人免稅等。

    英國的房地產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)包括住宅稅和營業(yè)房產(chǎn)稅,在其他環(huán)節(jié)的稅收包括印花稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅等。住宅房產(chǎn)稅的課稅對象為包括自用住房和租用住房在內(nèi)的居住房屋,住房財產(chǎn)稅稅率模式采用定額稅率,稅費按年度繳納,根據(jù)住宅的評估價值來確定。營業(yè)房產(chǎn)稅的課稅對象為非居住的房屋,稅率由中央政府每年統(tǒng)一確定,漲幅不得超過通脹的漲幅,納稅人為營業(yè)房產(chǎn)所有人,包括自然人和法人。在交易環(huán)節(jié),購買第一套房屋且房屋價值不高于30萬元的免稅,在30萬~50萬磅之間的按照5%繳納印花稅,第二套房房屋價值超過12.5萬英鎊時也需要繳納印花稅。資本利得稅是對出售資產(chǎn)所得征收的稅金,自住房一般來說不需要交資本利得稅,非英國居民每人每年有11 000英鎊的稅款免交額度。根據(jù)個人收入不同征收標準有兩種:低于3.2萬英鎊的收入部分繳納10%稅款,超過3.2萬英鎊收入,超過的部分繳納20%的稅款。

    日本與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收主要包括登記稅、不動產(chǎn)取得類課稅、固定資產(chǎn)稅、都市計劃稅等。在交易環(huán)節(jié),需繳納印花稅、固定資產(chǎn)取得稅和登記稅。印花稅實行定額累計稅制,房屋交易價格在100萬~500萬日元之間的,繳納1 000日元,在500萬~1 000萬日元之間的,繳納5 000日元。不動產(chǎn)取得稅為土地固定資產(chǎn)評估×3%+建筑固定資產(chǎn)評估價×4%。遺產(chǎn)稅扣除扣除項目后,200萬日元下的稅率為10%。在持有環(huán)節(jié),需繳納固定資產(chǎn)稅、都市計劃稅和事業(yè)所稅。固定資產(chǎn)稅包括土地部分(土地稅)和房屋部分(家屋稅),標準稅率為1.4%,上限為2.1%。都市計劃稅是對城市規(guī)劃法劃定的城市化區(qū)域內(nèi)的房屋所有人所征收的稅,稅率由市町村政府自行設(shè)定,上限為0.3%。從減免方面看,日本在不動產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅方面均有相應(yīng)的減免制度。

    韓國在房地產(chǎn)交易階段主要征收印花稅、財產(chǎn)取得稅、登記稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅等稅種,在房地產(chǎn)持有階段的稅收主要包括綜合房地產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅等。在交易環(huán)節(jié),印花稅實行定額累計制度,一共14個等級。財產(chǎn)取得稅的標準稅率為4%,在資本利得稅方面,持有一年以下的房地產(chǎn)稅率為50%,持有一年以上兩年以下的房地產(chǎn)稅率為40%。在持有環(huán)節(jié),中央政府征綜合房地產(chǎn)稅,地方政府征財產(chǎn)稅。綜合房產(chǎn)稅(中央稅)針對價值較高的土地和住宅物業(yè)等征收,于2005年被引入,目的是用來打擊房地產(chǎn)投機,短期效果比較明顯。評估價值超過80億韓元特殊土地(附屬于商店、辦公樓等的土地)和住宅價值在6億韓元以上都要被征綜合房產(chǎn)稅,針對住宅房屋的綜合房地產(chǎn)稅稅率從0.5%~2%不等,一般土地的稅率從0.75%~2%不等。財產(chǎn)稅實行累進稅率,稅率較低,針對住宅和建筑物等,稅率從0.2%~0.5%不等。

    三、對我國開征房地產(chǎn)稅的思考和建議

    從各國的房地產(chǎn)稅收征收實踐上看,房地產(chǎn)征收的重要目的并不是為了影響房價,而是為了給地方政府籌集稅收和作為社會財富再分配的調(diào)節(jié)機制,且并不存在統(tǒng)一的房地產(chǎn)體系和征收方式。我國幅員遼闊,經(jīng)濟發(fā)展極不平衡,區(qū)域間、城鄉(xiāng)間甚至城市間差別都非常大。因此,征收房地產(chǎn)稅不能“一刀切”,應(yīng)慎重推行,同時應(yīng)給予地方政府一定的自主權(quán)。

    1.明確房地產(chǎn)稅的職能。目前普遍存在的觀點認為開征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)住房消費、增加和規(guī)范地方政府財政收入、促進土地資源合理利用和調(diào)節(jié)收入分配等,然而在房地產(chǎn)稅設(shè)計征收的過程中,各目標可能會發(fā)生沖突,不可能兼顧所有目標。因此,應(yīng)主要關(guān)注房地產(chǎn)稅的稅收作用,不應(yīng)對其賦予太多的作用。從稅收功能看房地產(chǎn)稅最主要的作用應(yīng)該是拓展稅源、保障財政收入。因此,應(yīng)明確房地產(chǎn)稅收的拓展地方收入性質(zhì),突出作為財產(chǎn)稅的意義,重視持有環(huán)節(jié)的征收,如果過度傾斜在交易環(huán)節(jié)的征收,則容易導(dǎo)致稅收轉(zhuǎn)嫁,偏離征收目的。

    2.平衡中央政府和地方政府之間的管理權(quán)限。房地產(chǎn)稅作為地方稅,征收的主體應(yīng)該是地方政府,稅率、稅基的設(shè)計也應(yīng)該由地方政府來完成,但鑒于我國的分稅制國情以及地方政府和中央政府的財政支出項目,中央政府應(yīng)承擔更多的制度設(shè)計責任,也應(yīng)該征收較小比例的房地產(chǎn)稅。這一點在我國尤為重要,由于地區(qū)的差異較大,“一刀切”的政策不能使得房產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的效果,需要中央政府對房地產(chǎn)稅進行頂層制度設(shè)計,明確房地產(chǎn)稅收的征收稅基、納稅人、稅率上下限,地方政府根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場情況在中央政府制定的限度內(nèi)選擇合適的稅率。稅收收入要指定用于當?shù)鼗竟卜?wù),使稅收與服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量掛鉤。

    3.完善房地產(chǎn)稅收管理相關(guān)制度。房地產(chǎn)稅的征收是一項重大的系統(tǒng)性工作,涉及法律、稅收管理、基層政府治理能力、房地產(chǎn)管理等,因此應(yīng)做好相關(guān)配套制度的改革和完善。應(yīng)該不斷地完善相關(guān)管理制度,厘清房地產(chǎn)稅和個稅的征收范圍,加快房地產(chǎn)評估、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等配套制度的建設(shè)步伐,快速完善我國房屋產(chǎn)權(quán)登記體系,建立全國數(shù)據(jù)庫,特別是加強對房地產(chǎn)價值評估制度的建設(shè),要建立起中立、專業(yè)的評估機構(gòu),采用科學的評估方法,建立評估爭議處理機制。強化涉稅信息管理,廣泛采用信息化手段,建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度與信息平臺,加強大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)稅征收中的應(yīng)用。

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