房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策分析

文/李少杰，深圳市市政設(shè)計研究院有限公司貴陽分公司

1 房地產(chǎn)市場目前的狀態(tài)

1.1 投資項目的不斷增長

因為中國經(jīng)濟(jì)增長迅猛也拉動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，他們相輔相成，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿σ彩艿搅撕芏嗤顿Y人的關(guān)注。越來越多的資金項目投入到我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，我國人口老齡化趨勢已經(jīng)明顯上升，所以未來將會有更多的住房需求，這也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長趨勢得到保證。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長得到保障所以才會吸引更多投資項目的加入，這也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)得到有效的支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的增長，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

1.2 推動市場化的建設(shè)

根據(jù)2017年中國市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中占有很大的比例地位，并且這種比例還在不斷增大。這就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國的總體經(jīng)濟(jì)中的具有越來越重要的經(jīng)濟(jì)地位。而房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)就是由房地產(chǎn)市場的運(yùn)行而提高，主要包括房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售，房地產(chǎn)物業(yè)等房地產(chǎn)營銷項目的推動。隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷完善成熟，我國的房地產(chǎn)市場也會不斷的進(jìn)步，使得房地產(chǎn)市場環(huán)境更加健康，更加有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長久發(fā)展。

1.3 房地產(chǎn)對于我國經(jīng)濟(jì)的影響帶動

因為各行各業(yè)的發(fā)展都有其對應(yīng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也不例外，在房地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)行中也波及到很多其他的行業(yè)。比如房地產(chǎn)的建設(shè)中需要建筑材料，這樣就推動了建材行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的銷售中就能解決帶動資金的流動問題。房地產(chǎn)物業(yè)就能帶動人們在居住中物業(yè)管理的發(fā)展。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步也在拉動國家相關(guān)企業(yè)的進(jìn)步，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國市場中也具有經(jīng)濟(jì)的帶動效應(yīng)。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析

2.1 外部的影響因素分析

首先房地產(chǎn)主要屬于密集型產(chǎn)業(yè)，對于資金的依賴性是比較強(qiáng)的，不僅需要企業(yè)內(nèi)部的資金進(jìn)行正常運(yùn)轉(zhuǎn)，市場資金運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中也是不可缺少的，只有保證市場資金注入，才可以保證房地產(chǎn)行業(yè)具有著足夠的資金支持，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融之間存在著十分緊密的聯(lián)系，其次房地產(chǎn)項目在實(shí)施的過程中基礎(chǔ)便是土體資源，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中土地主要是一個商品存在，此外消費(fèi)者以及房地產(chǎn)商在進(jìn)行交易時也涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此土地主要作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要因素。最后在市場經(jīng)濟(jì)的背景下，我國也是通過政策的出臺從而對經(jīng)濟(jì)市場做出宏觀調(diào)控，所以國家政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也存在著一定程度的波動影響。

2.2 內(nèi)部的影響因素分析

在對市場的價格進(jìn)行制定的過程中，主要是和供求關(guān)系存在著較為緊密的聯(lián)系，長期以來房地產(chǎn)市場的供求矛盾一直都是普遍存在的，這點(diǎn)也是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著波動的重要內(nèi)部影響因素。因為房地產(chǎn)的規(guī)模在不斷的擴(kuò)大，不僅和開放商的投入力度存在聯(lián)系，也和消費(fèi)者的需求存在直接聯(lián)系。如果供求關(guān)系存在著變化，那么市場的價格也存在著相應(yīng)的聯(lián)系，因為供求關(guān)系難以長期保持穩(wěn)定的狀態(tài)下，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也是頻繁變動的。此外房地產(chǎn)的價格存在著變動也是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著波動的重要原因，為了能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，已經(jīng)是越來越多的社會資本開始進(jìn)入到了房地產(chǎn)行業(yè)中，雖然促進(jìn)市場規(guī)模的擴(kuò)大，但是其價格的增長必然會導(dǎo)致其交易量出現(xiàn)下降，因此地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)便會存在著衰退問題。同時房地產(chǎn)價格存在著波動還有一個原因便是房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)增加，投資進(jìn)行增加也是可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的拓展，如果減少投資會導(dǎo)致其房地產(chǎn)陷入到低固之中，所以如何才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的投資以及收益的關(guān)系進(jìn)行掌握，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展是現(xiàn)如今急需要進(jìn)行解決的問題。

3 控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的相關(guān)對策分析

3.1 對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的相關(guān)控制對策，在實(shí)施以前一定要有科學(xué)合理的分析，根據(jù)實(shí)際情況的不同，有針對性的采取有效的方法，才是控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)鍵所在。對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制，是國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場應(yīng)盡的責(zé)任，我們要控制房地產(chǎn)價格在合理的范圍之中波動，只做調(diào)控，不做管制。大部分時間國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)部門，不要干涉房地產(chǎn)的發(fā)展，只有當(dāng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動非正?；瘯r，相關(guān)部門才應(yīng)該實(shí)施有關(guān)政策對價格進(jìn)行合理的控制。

3.2 制定有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

宏觀經(jīng)濟(jì)政策是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要因素，因此要正確的制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控方法。要以長遠(yuǎn)的目光看待房地產(chǎn)的發(fā)展，政策的制定要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體的落實(shí)，使經(jīng)濟(jì)政策能夠發(fā)揮出其價值，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定的發(fā)展。另外，國家在制定宏觀政策的時候一定要確保宏觀政策具有穩(wěn)定性，避免由于政策的問題致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動。

3.3 做好土地規(guī)劃

說到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一定離不開土地市場的規(guī)劃，對于土地的規(guī)劃，最重要的一點(diǎn)，就是要控制好總量，務(wù)必嚴(yán)格按照國家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對土地進(jìn)行規(guī)劃，對土地的管理及供應(yīng)要有合理的計劃，在嚴(yán)格的方案下實(shí)施。特別是在一些土地的操作問題上，必須嚴(yán)格按照國家的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范操作，例如，土地的轉(zhuǎn)讓，土地的租賃等，這些一定要遵守規(guī)定進(jìn)行操作，國家也應(yīng)該不斷完善有關(guān)于土地規(guī)范操作的法律法規(guī)，制定合理的、有效的政策。另外，國家對于土地的供應(yīng)，一定要按照市場的需求，對供應(yīng)機(jī)制不斷進(jìn)行改善，以利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.4 房地產(chǎn)市場金融制度的完善

房地產(chǎn)市場金融制度的完善是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的主要手段，特別是房地產(chǎn)開發(fā)的融資體系，豐富多元化的融資體系能夠使房地產(chǎn)的發(fā)展更加多樣化。在制度完善的過程中包括房地產(chǎn)開發(fā)融資體系的完善、住房消費(fèi)融資體系的完善以及住房金融的管理，這些制度不斷地強(qiáng)化與創(chuàng)新，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)影響有關(guān)鍵的作用。

4 新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的策略

4.1 要建設(shè)生態(tài)、文態(tài)合一的城市環(huán)境

針對上述進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，就要求在目前的新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基本組成部分中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，要充分提高對于城市環(huán)境的重視力度。要意識到城市環(huán)境的良好與否，直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)要注重對于文態(tài)合一的城市環(huán)境的建設(shè)，對于居民以及社會需求進(jìn)行分析，在滿足居民個人需求的基礎(chǔ)上，在企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)中融入城市環(huán)境的生態(tài)建設(shè)。

4.2 制定規(guī)劃，合理利用資源

針對目前的房地產(chǎn)行業(yè)基本現(xiàn)狀分析可得，行業(yè)整體呈現(xiàn)非理性發(fā)展的特點(diǎn)。這就要求政府對于稅收以及土地管理方面進(jìn)行加大力度，針對性的制定宏觀的調(diào)控政策。進(jìn)一步遏制穩(wěn)定發(fā)展的房價，同時制定符合各個地理區(qū)域?qū)嶋H情況的基本城市規(guī)劃。而與此同時還要注意對于資源的合理利用，對于具體的房地產(chǎn)項目中所涉及到的資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，各個部門要進(jìn)行有效的提前溝通。這在一定程度上可以解決當(dāng)前資源匱乏的基本現(xiàn)狀，進(jìn)一步可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展。

4.3 完善房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)金融體系的建立及完善極大程度的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體的持續(xù)發(fā)展。因此，就需要根據(jù)目前房地產(chǎn)金融所處的發(fā)展階段，進(jìn)一步進(jìn)行貸款結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，針對消費(fèi)貸款的我度要進(jìn)行針對性的設(shè)置，同時還要對于相關(guān)人員的風(fēng)險意識進(jìn)行加深。這些做法都可以有效的針對于房地產(chǎn)金融體系中的資金來源以及流動等環(huán)節(jié)的問題進(jìn)行針對性的解決。除此以外，在當(dāng)今的發(fā)展階段，住房抵押貸款市場還處于起步階段，這就要求相關(guān)的部門要針對于居民的具體需求進(jìn)行分析，加快二級市場的建立以及結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場與社會資本市場的緊密結(jié)合，這可以極大程度的增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)金融的有效配合，同時將二者之間的矛盾降低到最小，也可以有效的解決資金問題。

4.4 制定激勵政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中應(yīng)明確市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)市場是以低碳環(huán)保為戰(zhàn)略目標(biāo)，大力倡導(dǎo)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展社會，任何行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都應(yīng)以該目標(biāo)為導(dǎo)向。因此，政府部門應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將環(huán)保型低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為發(fā)展目標(biāo)，在工程建設(shè)中明確低碳環(huán)保的關(guān)鍵性，并在此基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)融入到環(huán)保事業(yè)中，鼓勵企業(yè)對低碳環(huán)保進(jìn)行充分的考量。政府部門也應(yīng)制定相應(yīng)的激勵政策，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，吸引更多的開發(fā)商參與到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型中，對于選擇結(jié)合環(huán)保低碳策略建設(shè)住宅的企業(yè)，給予貸款利率的優(yōu)惠政策與補(bǔ)貼，這一政策可以有效滿足購買需求，促進(jìn)消費(fèi)者的購房率。與此同時，相關(guān)政府部門應(yīng)加大力度宣傳綠色住宅，使消費(fèi)者建立低碳型住房的選購意識，不斷推動我國市場經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步使得我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來越穩(wěn)固。我們只有對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究得更加透徹才能保證經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。所以我們應(yīng)該行動起來為國家經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航。