“以房養(yǎng)老”的困境與未來的發(fā)展可能

文/彭玉來，安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院

1 選題的背景

據(jù)統(tǒng)計，我國從進(jìn)入人口老齡化開始，全國新增加老齡人口屢創(chuàng)新高，人口老齡化進(jìn)程迅猛發(fā)展，這越發(fā)引人擔(dān)憂。政府相關(guān)部門也因此采取了很多措施，“以房養(yǎng)老”便是其中之一。也因為人口老齡化，造成中國一個處于平均收入水平的家庭負(fù)擔(dān)十分沉重，一對夫妻要贍養(yǎng)兩邊的老人和自己的孩子。因此，如何加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)水平是當(dāng)下中國急需解決的熱點(diǎn)問題。

2 何謂“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”即房子的擁有者將自己的房屋抵押給保險人或銀行，而房主依然享有居住權(quán)，保險人或銀行對房屋進(jìn)行綜合評估，按月（年）給予房主資金。當(dāng)房主去世后，保險人或銀行可對獲得的房屋進(jìn)行處置。

3 我國“以房養(yǎng)老”的發(fā)展

2003年，“反向抵押貸款”正式被人提出；

2004年，原保監(jiān)會計劃在上海等四個一線城市進(jìn)行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作；

06-07年的全國兩會，“以房養(yǎng)老”被政協(xié)委員提出；

2011年，全國政協(xié)開會，談?wù)擆B(yǎng)老發(fā)展，“以房養(yǎng)老”再次被提及；

2013年，我國國務(wù)院發(fā)布了“以房養(yǎng)老”最新的相關(guān)通知；

2014年，原保監(jiān)會發(fā)布通知，正式在上海等四個一線城市實施“以房養(yǎng)老”；

2015年，首個“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽發(fā)行；

2016年，原保監(jiān)會宣布，試點(diǎn)時間將從14年延續(xù)到18年，為期四年，并將試點(diǎn)從四個一線城市擴(kuò)展到其他城市；

2018年，銀保監(jiān)會發(fā)布通知，自今年8月開始，符合要求的各個保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）都可以開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，“以房養(yǎng)老”將開展到全國各地市。

4 我國“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)效果與原因

在試點(diǎn)剛剛開展之時，只有四家保險公司獲得開展“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)資格。但到今天為止，只有幸福人壽推出了一款產(chǎn)品，并且該產(chǎn)品累計承保99戶，累計簽約141戶，從數(shù)字看，市場反應(yīng)冷淡，保險公司積極性不高，投保人接受度不高。

下面我們分析一下原因：

4.1 “但有方寸地，留于子女耕”

我們的傳統(tǒng)觀念影響著老人，老人們大多有“養(yǎng)兒防老”觀念，想把房子等遺產(chǎn)留給子女，“以房養(yǎng)老”更加適合沒有子女的孤寡老人。

4.2 房屋的產(chǎn)權(quán)年限

70年的房屋產(chǎn)權(quán)，對于保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）來說，時間太尷尬了，當(dāng)房子產(chǎn)權(quán)到期后，雖然《物權(quán)法》規(guī)定有“償續(xù)權(quán)”，但如果續(xù)期費(fèi)用過高，保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）可能會虧本，這就使得保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）面臨著巨大的風(fēng)險。

4.3 國家法律法規(guī)的不健全

“以房養(yǎng)老”涉及多個方面，比如遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋折舊、房價走勢，需要保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）和房管局、民政局等多個部門機(jī)構(gòu)合作才能開展。涉及金融、司法、房地產(chǎn)、財稅等多個領(lǐng)域，存在許多不確定性。此外，“以房養(yǎng)老”還涉及到社會保障、社會監(jiān)管、房地產(chǎn)行情變化、金融形勢等，所以，現(xiàn)在我國的法律法規(guī)對“以房養(yǎng)老”的實施很難提供立竿見影的效果。

4.4 房地產(chǎn)價格未來走勢

以后的房地產(chǎn)價格變化，是保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）需要認(rèn)真研究的一個問題。由于未來房地產(chǎn)價格的不確定性，所以保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）將承擔(dān)很大的風(fēng)險，在當(dāng)下如此高的房價情況下，誰能保證房價會不崩呢？房價上升與否，保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）也很難做出準(zhǔn)確判斷，一定能獲得收益嗎？這也要畫一個問號。同時，保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）還會思考房屋的折舊與損益。

5 國外“以房養(yǎng)老”模式

5.1 日本

日本的“以房養(yǎng)老”模式有兩種，第一是直接融資方式，老人（一般為65歲以上）可以將房產(chǎn)作為抵押，然后從政府部門獲得養(yǎng)老金，但養(yǎng)老金總額不能超過抵押物的80%，養(yǎng)老金按月（季）領(lǐng)取，同時還需要有擔(dān)保人提供擔(dān)保；第二是間接融資方式，老年人需要向保險人或銀行等金融機(jī)構(gòu)投?！耙苑筐B(yǎng)老”保險，但是這種方式要求政府必須是投保人（即老年人）的擔(dān)保者。

5.2 新加坡

新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有三種，第一是“以大換小”，即老人將大房子換成小房子獲得養(yǎng)老金；第二是“倒按揭”貸款；第三是擁有多套房產(chǎn)的老年人，通過出租部分房子來換取養(yǎng)老金。

5.3 美國

美國的“以房養(yǎng)老”模式有兩種，第一是由政府作為擔(dān)保人的“倒按揭”，老年人要有實施還貸計劃才可以申請貸款；第二是直接去政府機(jī)構(gòu)開辦的保險公司辦理“以房養(yǎng)老”保險，但養(yǎng)老金總額不能超過抵押房產(chǎn)的60%。

5.4 加拿大

加拿大的“以房養(yǎng)老”很有意思，有房產(chǎn)的老人可將房屋抵押給銀行，根據(jù)房屋的價值確定貸款金額，并且說明老年人只要不搬不賣，就可以一直住到逝世。

6 個人對我國“以房養(yǎng)老”的看法與建議

就目前我國“以房養(yǎng)老”所出現(xiàn)的問題，以及對于國外“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展經(jīng)驗，本人就我國的“以房養(yǎng)老”保險談?wù)勛约旱目捶ㄅc建議：

6.1 建立健全我國的法律法規(guī)

事實上，所有的政策實施都需要有配套的法律法規(guī)支持。現(xiàn)在我國的“以房養(yǎng)老”保險還處在努力摸索的起步階段，在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多問題，其中法律法規(guī)的不健全不完善就是其一，這就要求國家建立健全“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)。例如，“以房養(yǎng)老”涉及到保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）和房管局、民政局等部門的相互配合才能實施，所以，為了防止各個機(jī)構(gòu)部門的相互推諉，效率低下，法律法規(guī)應(yīng)該明確各機(jī)構(gòu)部門的職責(zé)范圍，這樣可以使得“以房養(yǎng)老”的效率更高。

6.2 改變老年人固有的傳統(tǒng)觀念

前面分析過老年人普遍存在“養(yǎng)兒防老”、“但有方寸地，留于子女耕”這樣的傳統(tǒng)觀念。因此老年人的固有思想是“以房養(yǎng)老”展開的又一個大問題。因此，這就要求國家、社會和百姓作出努力。例如，國家部門可以制定一些政策（如稅收減免政策，對于風(fēng)險較大的養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行財政補(bǔ)貼等），或加大宣傳力度等來加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”對老年人的吸引力；現(xiàn)在自媒體這么發(fā)達(dá)，社會可以通過積極的輿論報道、新聞、報紙期刊、雜志、電影、電視劇、綜藝節(jié)目等等來宣傳“以房養(yǎng)老”的優(yōu)勢與好處；對于家庭與個人來說，老人與子女要轉(zhuǎn)變固有的觀念，積極適應(yīng)社會的發(fā)展變遷。

6.3 加強(qiáng)對于金融保險市場的監(jiān)管

現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”政策遇冷，很大程度上是保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）的不夠積極，四年試點(diǎn)居然只有幸福人壽推出過“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，并且該產(chǎn)品的銷售十分慘淡。所以，今年“以房養(yǎng)老”在全國范圍推行之時，國家應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)調(diào)整，以此調(diào)動保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）的積極性。比如，政府要對這些保險公司（或金融機(jī)構(gòu)）制定優(yōu)惠政策，鼓勵其開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，同時政府還要給予一些政策支持，允許所有金融機(jī)構(gòu)自由競爭等。

6.4 吸收借鑒國外“以房養(yǎng)老”成功經(jīng)驗

由于我國國情的特殊性，不是照搬他國經(jīng)驗就可以復(fù)制他國的成功模式，所以我們應(yīng)當(dāng)對于他國的經(jīng)驗教訓(xùn)加以選擇、借鑒、轉(zhuǎn)換，以此形成符合我國國情的“以房養(yǎng)老”新模式。上面我們分析了解了國外的“以房養(yǎng)老”的發(fā)展模式，結(jié)合當(dāng)前我國“以房養(yǎng)老”困境，我們可以采取一些舉措來發(fā)展我國的“以房養(yǎng)老”，比如將“以房養(yǎng)老”所得的養(yǎng)老金不計入其他社會保障時的家庭收入等。

6.5 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的創(chuàng)新

當(dāng)下我國“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品還很單一，只是按月（年）固定的給予老人養(yǎng)老金，但我們應(yīng)當(dāng)考慮到老年人處于人生中的患病高發(fā)期，可能身體不便。如果我們想要做到真正的保障老年人晚年養(yǎng)老生活，還要考慮提供更加全面的保險保障產(chǎn)品。比如，我們可以讓保險公司與一些社會服務(wù)部門合作，為老人提供一些上門服務(wù)，比如免費(fèi)上門體檢服務(wù)、送餐服務(wù)、節(jié)假日的探望老人服務(wù)等等。同時，保險公司還可以在“以房養(yǎng)老”保險中加入重大疾病保險等，切實保障老年人的晚年養(yǎng)老生活。

7 “以房養(yǎng)老”未來的發(fā)展可能

就目前我國“以房養(yǎng)老”保險的發(fā)展緩慢情況，我個人認(rèn)為只是暫時的，未來“以房養(yǎng)老”絕對大有可為。據(jù)統(tǒng)計，截止2017年底，全國基本養(yǎng)老保險人數(shù)超過9億，累計金額超過4.6萬億，“城鎮(zhèn)居民”和“城鎮(zhèn)職工”屬于第一支柱的平臺已經(jīng)初具規(guī)模；至2017年底，我們國家企業(yè)已經(jīng)有8萬戶建立企業(yè)年金賬戶，其中企業(yè)職工人數(shù)超2300萬，因此第二支柱也有所收獲；相比起第一第二支柱，第三支柱發(fā)展緩慢，很多專家表示，從國際歷史經(jīng)驗來看，一個完善的養(yǎng)老保障體系必然要實現(xiàn)政府、企業(yè)和個人三方共擔(dān)，而商業(yè)養(yǎng)老保險是第三支柱的重要組成部分，可以有效承擔(dān)個人在養(yǎng)老保障方面的責(zé)任?！耙苑筐B(yǎng)老”是商業(yè)養(yǎng)老保險的重要構(gòu)成之一。

8 總結(jié)

關(guān)系到人民生活的兩件大事是“養(yǎng)老”與“房產(chǎn)”，“以房養(yǎng)老”便在此情況下應(yīng)運(yùn)而生。通過“以房養(yǎng)老”這幾年的試點(diǎn)情況來看，我國的“以房養(yǎng)老”保險之路任重而道遠(yuǎn)。但是，我覺得即便“以房養(yǎng)老”達(dá)不到解決越來越突出的人口老齡化問題，也會成為我國養(yǎng)老服務(wù)體系的一個重要組成部分。

[1]劉永濤.“以房養(yǎng)老”何如破冰前行[N].湖南日報.2018-8-31.第004版.

[2]王萌.破解“以房養(yǎng)老”金融困局[J].Finance金融.2018(44-46).

[3]朱曉寧.探討新型養(yǎng)老方式—“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實性[N].勞動保障世界.2018.