住宅專項維修資金一次性交存制度研究

文/陳奕欣，河北大學政法學院

自2008年《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）出臺以來，我國的房屋維修制度日趨成熟與完善。住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?！掇k法》第12條規(guī)定，商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。這表明了我國住宅維修資金采用一次性交付的制度。在巨額維修資金集中涌入的同時，這背后的問題也自然不容小覷。

1 一次性交付制度現(xiàn)階段問題研究

一次性交付制度作為現(xiàn)階段的住房專項維修資金的實施政策，在實踐中存在一些問題。

1.1 業(yè)主壓力過大，資金收集困難。《方法》出臺后，要求單位面積按照當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8%交納。雖說規(guī)定相較之前按照購房款為基數(shù)交納的制度來說更為合理，但這同樣存在著許多問題。近年來，我國房市價格居高不下，對于普通居民來說，一套房付全款就已經(jīng)是基本花光積蓄。在這種情況下，居民還面臨交納大額住宅專項維修資金的壓力，這無疑會造成其生活壓力過大，使房屋帶來的幸福感變質(zhì)。

另一方面，按照《辦法》的規(guī)定，資金是用作共用部位、公用設(shè)施保修期滿后的維修和更新、改造的資金。這就意味著，居民在購房時交納的巨額資金，其并不能應對當即產(chǎn)生的問題，而只能等待保修期滿后才可使用。從這方面來看，居民在購房時即交納的巨額資金完全沒有意義，其完全可以等到保修期將過時再予交納。

1.2 通貨膨脹嚴重，資金不斷貶值。《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金只能用于存款或者購買國債，這兩種方式作為最全的保值方式無可非議，但在如今通貨膨脹速率如此之快的情形下，將這筆巨額資金放在銀行里，或者是購買國債，都只能是導致資金的負增長，收益極低。住宅專項維修資金成為了“呆錢”。同樣，在這種情況下，采取一次性交付資金的方式，無論是在資金的利用方面，亦或是保值方面，都起不到積極的作用。

1.3 資金監(jiān)管不嚴，存在濫用現(xiàn)象。根據(jù)《辦法》第14條規(guī)定，售房單位有權(quán)代收住宅專項維修資金，其只需出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。這就為資金的監(jiān)管帶來了極大的問題。我國的房地產(chǎn)交易大都是在開發(fā)商取得預售資格后就開始全面銷售的，即從簽訂售房合同、交付全部或部分貨款到房屋驗收交付，辦理房產(chǎn)證書尚有很長一段時間，這中間的時間差就令很多意在利用項目找資金的房地產(chǎn)開發(fā)商蠢蠢欲動，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，開發(fā)商挪用或侵吞住宅專項維修資金的案例就占據(jù)了一席之地。

另一方面，業(yè)主對資金的監(jiān)管仍然缺乏積極性。其對住宅專項維修資金的認識不夠，維權(quán)意識不強，不少業(yè)主仍然認為房屋維修就應當由物業(yè)全權(quán)負責，對于公共設(shè)施維修資金的使用情況，由于其不是自家的事情，所以存在不予理睬的心理；并且，現(xiàn)階段我國社區(qū)的業(yè)主大會，業(yè)主委員會成立率仍然偏低，這些因素都導致了資金的監(jiān)管缺乏有效性，進一步助長了資金的濫用。

2 完善一次性交付制度的建議

綜合進行各方信息，本文認為應當從以下方面進行完善：

2.1 建立按月分期交付與部分一次性交付相結(jié)合的制度。目前我國制度采取首期一次性交付，資金余額不足首期交存額的30%時續(xù)交的規(guī)定。給業(yè)主帶來了巨大的壓力，也使得大量資金被閑置。在此情況下，我們完全可以采取兩分制的方式，業(yè)主只需在購房時交納住房專項維修資金總額的相應規(guī)定部分，便可以先行入住。未交納資金隨后可以按照按月分期支付的方式，這樣可以減輕購房者的壓力，并且可以使得大量資金被業(yè)主所掌握，一方面，可以防止由于為了資金的安全而不能進行投資而導致的資金貶值，另一方面，可以防止由于資金監(jiān)管不力被售房單位挪為他用，或者是通過其他途徑而導致?lián)p害。

2.2 建立健全資金監(jiān)管體制。住宅專項資金作為房屋的“養(yǎng)老錢”，應當?shù)玫絿烂艿墓芾砼c保存，特別是在如今住宅專項維修資金總額巨大，而在實踐中又存在許多由于監(jiān)管不嚴而導致的資金濫用、挪用情況下，建立資金的監(jiān)管機制就顯得尤為重要。

首先，從業(yè)主角度來說，我國應大力宣傳與支持業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與管理?！掇k法》第九條明確規(guī)定，“業(yè)主交存的住宅專項維修資金歸業(yè)主所有”，業(yè)主是監(jiān)管者最適合的人選。而由于我國的制度起步晚，我國業(yè)主大會成立率極低，就算成立了，社區(qū)也面臨著管理不力，組織散亂的情況。對此，我們應加強對建立業(yè)主大會與業(yè)主委員會的宣傳與組織工作，對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的內(nèi)部條例進行統(tǒng)一的管理與完善。并加大對業(yè)委會委員的培訓力度。

其次，從政府角度來說，住宅專項維修資金具有公益屬性，在這種情況下，政府相關(guān)部門作用的發(fā)揮就顯得十分重要?！掇k法》明確了業(yè)主大會成立以前的住宅專項維修資金由人民政府建設(shè)主管部門代管等規(guī)定，在這種情況下，政府的強有力的保障成為了住宅專項維修資金的守門人?？梢酝ㄟ^將在資金方面嚴重違法的行為送予司法機關(guān)執(zhí)行等方式保障資金的安全。

最后，社會力量同樣不可小覷。通過資金存儲、使用情況的公開，透明來接受社會大眾的監(jiān)管。并且，可以適當引入律師事務所，會計事務所的力量來幫助資金的計算與管理。

3 結(jié)語

在我國，住宅專項維修資金制度的各項法律措施和配套制度還不夠完善，社會重視程度還不夠高，業(yè)主們對該項資金還很陌生，住宅專項維修資金在交存、使用、監(jiān)管等方面還存在著許多問題。本文通過對現(xiàn)階段一次性交付制度的實踐分析，提出了相應對策，以期業(yè)主們能夠更好的享受到住宅專項維修資金帶來的安全與保障。