企業(yè)出租自有房屋全流程管理研究

(中國電信股份有限公司福建分公司 福建 福州 350001)

企業(yè)自有房屋出租是指企業(yè)將所有或經營的房屋交給承租人使用，承租人依照規(guī)定定期支付給出租人一定數額的租金，取得房屋的占有權和使用權的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃期限超過六個月，雙方當事人必須簽訂書面合同。

A企業(yè)屬于集團下屬省級分公司，2018年12月?lián)碛腥》课葙Y產原值58.49億元，其中經營租賃租出房屋原值2.49億元。2018年A企業(yè)完成出租房屋租金收入1.47億元，占期末租出資產原值的58.9%。下面就A企業(yè)出租自有房屋的全流程管理闡述如下。

一、全流程管理概述

流程管理是企業(yè)管理者采用某種以規(guī)范化的構造端對端的卓越業(yè)務流程為中心，持續(xù)不斷地提高組織業(yè)務績效的系統(tǒng)化管理方法或技巧。流程管理的核心內容是從流程的實施角度出發(fā)，關注企業(yè)采取的各項流程是否增值，借此建立一套符合企業(yè)實際并構造卓越的業(yè)務流程的總稱。

企業(yè)自有房屋出租全流程管理是企業(yè)針對招租、簽訂合同、執(zhí)行合同和收款跟蹤等一系列業(yè)務活動的融合，是能夠創(chuàng)造價值的流程管理。

二、全流程管理實施規(guī)則

(一)制度與管理辦法

基于企業(yè)實際情況，A企業(yè)下發(fā)《關于印發(fā)A企業(yè)房產租賃管理辦法的通知》和《關于明確土地房產實物管理責任部門及房屋租賃租金等相關費用收繳流程的通知》，針對免租期、定價管理、審批權限和租賃合同等進行了規(guī)范，充分發(fā)揮資源使用效益，用好、盤活房屋土地資源，維護企業(yè)利益。同時，加強租金、水電費、物業(yè)管理費等相關費用的收繳管理，避免漏收漏繳及欠費風險，對相關費用的收繳職責、標準、流程等相關要求進行了梳理。

(二)落實責任部門

根據A企業(yè)的組織架構，涉及辦公室、財務部、采購部和法律部，分別承接自有房屋出租的不同環(huán)節(jié)的責任。其中辦公室系房屋實物牽頭管理部門，負責房屋資源的統(tǒng)籌規(guī)劃和日常運營管理;財務部負責房屋土地資產的價值管理；采購部負責指導、規(guī)范各單位房屋土地租賃和選聘評估機構及拍租機構的招租、競標等工作;法律部負責房屋土地租賃過程中的法律事務支撐。

按照土地房產所處物理區(qū)域劃歸各屬地分公司管理，按照使用部門將機房類房產統(tǒng)一劃歸網絡運營部管理，營業(yè)廳劃歸銷售及渠道拓展部管理，土地房產租賃面積在1000平方米及以上的租賃統(tǒng)歸辦公室管控負責。

(三)信息公開制度

辦公室定期公開閑置房地產信息，推動業(yè)務責任部門招租工作。財務部定期跟蹤租賃合同期限，到期前3個月通知責任部門落實后續(xù)簽約工作。

(四)房屋租賃管理系統(tǒng)

在企業(yè)門戶網站設立房屋租賃管理系統(tǒng)，做好租賃業(yè)務日常管理，通過房屋土地實物與合同的關聯(lián)，建立自有、租入、無償使用房屋土地實物管理臺賬，做好合同解析，嚴格執(zhí)行履約計劃，實現(xiàn)租賃信息全過程動態(tài)管理。同時,做好業(yè)財對賬，每月房租臺賬與房屋租賃管理系統(tǒng)導出的下賬成功記錄匹配，跟蹤遺漏單據及時補下賬。

(五)關鍵時點跟蹤制度

企業(yè)做好出租自有房屋的各流程關鍵點，做到責任分解到位、跟蹤到人、落實到底，并抓好跟蹤考核。重點是做到租賃合同到期跟蹤、房租下賬情況跟蹤、租金到賬認領跟蹤、履約保證金收繳認領跟蹤和代收水電、物業(yè)費催繳跟蹤等。

三、全流程實施模式

企業(yè)房租收入全流程管理主要有可行性評估與招租、合同簽訂、收入履約計劃、開票與轉款認領和應收賬款催繳五個方面，具體如下。

(一)可行性評估與招租

辦公室針對具體出租房屋對象進行可行性評估，制定出租方案?？尚行栽u估包括需求評估、風險評估、價值評估、成本及凈收益測算等。

采購部開展招租工作。招租可采用公開拍租、公開競價、比選、詢價、定向談判、競爭性談判以及國家法律規(guī)定的其他形式,尋找和確定租賃對象。

(二)合同簽訂

經過可行性評估、招租與公示后，房屋實物管理部門發(fā)起合同審批并在資產系統(tǒng)關聯(lián)實物信息，同時根據招租結果與承租方簽訂合同。

(三)收入履約計劃

合同簽訂并歸檔后推送企業(yè)合同解析平臺，財務部的合同解析人員接收合同并完成解析，合同解析后生成租金收入計劃與項目編碼。將合同賬期、金額、套餐類型與項目編碼、合同編碼等關鍵解析信息進行系統(tǒng)間的傳遞，自動觸發(fā)CRM下賬，確保及時、準確下賬，實現(xiàn)業(yè)財數據的交互。

(四)開票與轉款認領

財務部通過ITSM發(fā)起系統(tǒng)外開票審核，開具專票或推送電子票，后由房屋實物管理部門通知承租人轉款并進行費用認領。

(五)應收賬款催繳

房屋實物管理部門針對所屬房租按月做好房租臺賬工作，同時對未收繳的房屋租賃租金、合同履約保證金進行催收。

四、全流程管理實施成效及意義

A企業(yè)通過出租自有房屋全流程管理，理清企業(yè)內部房產概況，盤活企業(yè)自有資產，房租收入穩(wěn)步增長。

(一)厘清企業(yè)房產

A企業(yè)通過房屋租賃管理系統(tǒng)統(tǒng)計，截至2019年7月全公司持有房產921宗，其中納入出租的自有房產95宗。將房屋租賃管理系統(tǒng)與企業(yè)SAP系統(tǒng)對接，自動匹配房屋原值、折舊、修理費等成本關鍵信息，有利于提高租賃成本的核算。

(二)盤活企業(yè)資產

A企業(yè)基于房屋租賃管理系統(tǒng)，做到關鍵點五項跟蹤。根據辦公室房租通報，2019年1月至7月，租賃合同到期70宗，已盤活65宗；夯實核對房租下賬差錯153萬元，按合同要求補收履約保證金136萬元和代收水電、物業(yè)費262萬元。

(三)收入穩(wěn)步增長

通過出租自有房屋全流程管理，2019年A企業(yè)每月房租收入同比均高于上年每月房租收入水平，上半年房租收入累計完成1.23億元，較上年增長15.8%，完成全年指標的61.5%，超時序11.5%。