淺析商品房預(yù)售制度廢存

馬曉瑜 雷 鼎

（443000 三峽大學(xué)法學(xué)與公共管理學(xué)院 湖北 宜昌）

關(guān)鍵字：商品房預(yù)售制度；利弊；存廢

一、商品房預(yù)售制度的含義及歷程

商品房的出售一般分為現(xiàn)售和預(yù)售兩種，目前高達(dá)90%以上的開發(fā)商都選擇使用商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度就是指在房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建設(shè)過(guò)程中將還未竣工的商品房預(yù)先售賣給房屋購(gòu)買者的一種售房模式。預(yù)售制度始于20世紀(jì)50年代香港”賣樓花“，即售樓者將房屋分間分室的出售給購(gòu)房者。這種售房模式在90年代傳入中國(guó)大陸，迅速得到了開發(fā)商和購(gòu)房者的青睞，在發(fā)展過(guò)程中，我們學(xué)習(xí)借鑒內(nèi)外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)于1994年頒布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，其中明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件和監(jiān)管等方面的問題，中國(guó)大陸由此確立了商品房預(yù)售制度。

二、商品房預(yù)售制度的利弊分析

（一）商品房預(yù)售制度的利處

上世紀(jì)九十年代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，大部分人涌向城市，許多城市住房緊張，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，預(yù)售制度的出現(xiàn)就很好的解決了當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的住房問題，同時(shí)能夠有效的加速中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流通，促進(jìn)資金的流轉(zhuǎn)，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外對(duì)于那些收入較低，消費(fèi)能力較弱的群體來(lái)說(shuō)，預(yù)售制度無(wú)疑為他們提供了一條康莊大道，解決了住房難的問題。另外，開發(fā)商能夠有效的解決融資問題。開發(fā)商在房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中資金的需求量較大，而且在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，除了向銀行貸款之外，開發(fā)商的融資手段比較狹隘。而預(yù)售制度就很好的解決了開發(fā)商融資難的問題。購(gòu)房者預(yù)先交付房款，開發(fā)商利用預(yù)付款進(jìn)行開發(fā)。融資問題不再成為開發(fā)房地產(chǎn)的攔路虎。

（二）商品房預(yù)售制度的弊端

經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，我們也能逐漸看到預(yù)售制度帶來(lái)的更多的弊端。其主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

加大了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者與開發(fā)商二者之間信息不對(duì)稱。消費(fèi)者與開發(fā)商之間是預(yù)先付支部分房款后交付房屋的交易方式，中間間隔時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，購(gòu)房者往往看不到實(shí)物，房屋的質(zhì)量問題令人堪憂，開發(fā)商偷工減料，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些房屋的建設(shè)質(zhì)量問題。此外，還存在有交房時(shí)與約定的面積、配套設(shè)施等不匹配的現(xiàn)象。另外，開發(fā)商在收取預(yù)付款之后的用途也不一定會(huì)真正的利用到房屋建設(shè)上，消費(fèi)者沒有切實(shí)的監(jiān)督權(quán)，開發(fā)商存在攜款潛逃的可能。因?yàn)楸O(jiān)管不利、法律制度不健全等多方面原因，使得購(gòu)房者的合法權(quán)益沒有得到有效的保護(hù)，維權(quán)的成本較高，增加了他們本不必承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

政府的監(jiān)管任務(wù)加重，預(yù)售制度存在風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)消費(fèi)者的合法權(quán)益具有危險(xiǎn)性，加上我國(guó)法律對(duì)于商品房預(yù)售的規(guī)定存在有大量漏洞，所以我們需要政府提供高出一般水平的監(jiān)管，這會(huì)增加管理成本，有的政府則會(huì)因?yàn)椴辉敢獬袚?dān)多出的費(fèi)用而疏于監(jiān)管，從而造成安全隱患。

企業(yè)的運(yùn)營(yíng)危險(xiǎn)和金融體系信貸的風(fēng)險(xiǎn)增加。開發(fā)商通過(guò)預(yù)先收取房款，獲得資金，再與建筑商之間簽訂墊資合同，開發(fā)商就可以低成本的從政府手里拿到土地，再將土地作為抵押物與銀行簽訂抵押合同，從而啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目。而在此過(guò)程中開發(fā)商自身的資金鏈條是非常薄弱的，運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)也很高。另一方面，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)因?yàn)榈盅簳r(shí)的“虛擬房屋”在最后的建設(shè)中出現(xiàn)問題而變大，使得銀行的不良貸款率增加。

三、商品房預(yù)售制度的存廢

商品房預(yù)售制度出現(xiàn)的弊端不斷地暴露在公眾面前，由此，預(yù)售制度的呼聲也隨之呼出，尤其是2005年出臺(tái)的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，中國(guó)人民銀行提出的取消商品房預(yù)售制度的建議，使得商品房預(yù)售制度的廢存成為了眾多學(xué)者所爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話題。

主張保留的學(xué)者認(rèn)為保留預(yù)售制度可以保持目前我國(guó)頒布的各種商品房銷售政策以及商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定性和持續(xù)性，如果盲目的取消，將會(huì)在一定程度上給商品房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，給開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)困擾。很多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)商品房預(yù)售制度之所以出現(xiàn)問題是因?yàn)槲覈?guó)有關(guān)制度和執(zhí)行上存在不完善，只要能夠完善制度缺陷，例如實(shí)施嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制、執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制等，并且有利的執(zhí)行就能夠符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

而主張廢除的學(xué)者他們提出的觀點(diǎn)與保留論的觀點(diǎn)又是截然不同的?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)基本飽和的狀況，他們認(rèn)為取消預(yù)售制度是大勢(shì)所趨，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售的本質(zhì)就是賣期房，其正常的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)需要建立在兩個(gè)基礎(chǔ)之上，其一，商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象；其二，社會(huì)信用體系完備而有效。但是由于我國(guó)的制度起步較晚，相關(guān)對(duì)的法律制度不健全等缺陷，使得我國(guó)的商品房預(yù)售的市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，降低了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，削弱了行政機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控功能，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全隱患。

筆者認(rèn)為預(yù)售制度現(xiàn)階段還是有其存在的必要的，首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)作為政府重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，如果貿(mào)然的廢除，將會(huì)對(duì)我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)搖，造成經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性和不持續(xù)性，影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與運(yùn)行；其次，預(yù)售制度所呈現(xiàn)的弊端并不是存在于該制度本身，是由于不完善的法律、缺乏監(jiān)管的市場(chǎng)制度以及魚龍混雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成的，政府只要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，高瞻遠(yuǎn)矚，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，進(jìn)行預(yù)售制度的改革，建立完善的法律體系，形成穩(wěn)健運(yùn)行的房屋預(yù)售體系，在一定程度上就可以避免現(xiàn)階段出現(xiàn)的弊端，并且防患于未然；最后，預(yù)售制度是歷史發(fā)展的產(chǎn)物，只有到達(dá)一定的階段，即中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，才可將其從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展舞臺(tái)上移除，不可貿(mào)然行動(dòng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

商品房預(yù)售制度雖然存在有諸多的弊端，但現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，我們不能貿(mào)然取消該制度，但可以通過(guò)調(diào)整相應(yīng)的政策制度，完善有關(guān)預(yù)售制度的法律法規(guī)，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的信用征信體系，規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，提高市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)市場(chǎng)公平、公正、公開，保障市場(chǎng)的良好運(yùn)行。