房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算及成本控制措施探討

曹曉文

摘 要：近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也由過(guò)去的粗放型管理逐漸向精細(xì)型管理方向發(fā)展，人們也意識(shí)了到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算與成本控制的重要性。本文首先，闡述了成本核算期間遇到的各項(xiàng)問(wèn)題;其次，分析了成本控制期間存在的各項(xiàng)問(wèn)題;最后，對(duì)做好成本核算和成本控制的合理措施進(jìn)行了總結(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?成本核算 ?成本控制 ?經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要強(qiáng)獲取良好效益，不僅要做好營(yíng)銷(xiāo)工作，而且要加強(qiáng)對(duì)成本管理工作的重視，做好成本核算和成本控制工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地項(xiàng)目成本的有效控制，向管理要效益。

一、成本核算期間遇到的各項(xiàng)問(wèn)題

（一）成本核算內(nèi)容不清

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使我國(guó)出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括的內(nèi)容較多，例如公寓、別墅、商業(yè)區(qū)等，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處于不同的開(kāi)發(fā)階段，增加了成本核算的困難性。此外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，未構(gòu)建統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，也加大了成本核算過(guò)程中的難度，這會(huì)影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益能否得以正確反應(yīng)。

（二）成分費(fèi)用分配不合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)期間，整個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用都可以被納入到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中。但是，從實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)進(jìn)行多個(gè)房地項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)時(shí)，在實(shí)際問(wèn)題分析過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將共同費(fèi)用依據(jù)一定比例規(guī)則進(jìn)行一次分配和二次分配，然后再將各項(xiàng)費(fèi)用歸納到成本中。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生大量的間接性成本，在具體問(wèn)題分析期間，要對(duì)這些間接性成本進(jìn)行科學(xué)分配，但是，由于缺少完整的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)成本核算內(nèi)容進(jìn)行評(píng)判，這也就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了較為嚴(yán)重的影響。

（三）核算周期不明確

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期都較長(zhǎng)，短則一年，長(zhǎng)則數(shù)年，一些大型的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。但是，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算來(lái)說(shuō)，具體工作的開(kāi)展必須要嚴(yán)格依據(jù)相應(yīng)的周期進(jìn)行，只有這樣才能及時(shí)完成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)準(zhǔn)確計(jì)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展情況的準(zhǔn)確評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，一些工程雖然已經(jīng)竣工，但是相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作并未完成，對(duì)于這些已開(kāi)發(fā)但沒(méi)有完成的項(xiàng)目，要完善成本核算。同時(shí)，一些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，這在一定程度上都會(huì)對(duì)成本核算工作的具體進(jìn)行造成一定影響。

二、成本控制期間存在的各項(xiàng)問(wèn)題

（一）缺少對(duì)成本管理工作的重視

從目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況來(lái)看，成本控制并不完善，不少房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，對(duì)成本管理工作的重視程度不足，經(jīng)常在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺少合理的成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，企業(yè)中的預(yù)算人員和成本核算人員在具體工作開(kāi)展過(guò)程中簡(jiǎn)單地依據(jù)合同完成相應(yīng)的規(guī)定，未采取有效的措施完成對(duì)成本的合理控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期往往較長(zhǎng)，如果成本控制工作難以得到落實(shí)，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益造成一定的不良影響。

（二）缺少合理的成本管理體系

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激勵(lì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖注重競(jìng)爭(zhēng)，但容易忽略戰(zhàn)略的制定及維護(hù)，尤其是缺少成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間都處于粗放式管理狀態(tài)，這導(dǎo)致房地企業(yè)缺少合理的成本管理體系，這對(duì)房地企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展會(huì)造成不良影響。

（三）成本內(nèi)控制度不完善

現(xiàn)代許多房地企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于成本控制都只注重事后控制，對(duì)于事前和事中的成本控制的重視程度不足，導(dǎo)致成本預(yù)算和成本管理作業(yè)不規(guī)范。房地企業(yè)不重視成本控制，這導(dǎo)致房地項(xiàng)目在具體開(kāi)展過(guò)程中，缺少全過(guò)程控制，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)支時(shí)，無(wú)法通過(guò)合理的方式完成對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制。

三、做好成本核算和成本控制的合理措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中在成本核算和成本控制過(guò)程中存在上述問(wèn)題，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及房地企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益都造成不良影響，因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提出了下列措施做好房地行業(yè)的成本核算和成本控制。

（一）做好項(xiàng)目竣工決算作業(yè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，做好成本核算的一個(gè)主要目的就是對(duì)完成項(xiàng)目能夠獲取的具體利潤(rùn)進(jìn)行正確計(jì)算。但是，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來(lái)看，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體工作開(kāi)展過(guò)程中，都將工程決算作為具體工作中的核心內(nèi)容，而忽視了項(xiàng)目決算工作的進(jìn)行。針對(duì)造成這一情況的原因進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)是由于工程決算在工程項(xiàng)目竣工后進(jìn)行，時(shí)間節(jié)點(diǎn)明確，并且因關(guān)系到工程款支付而難以拖延。項(xiàng)目決算與工程決算不同，其會(huì)受到多方面因素影響，時(shí)間拉得較長(zhǎng)，決算難度較大。例如，小區(qū)中個(gè)別配套設(shè)施難以實(shí)施，公共建設(shè)施沒(méi)有得到落實(shí)，這都會(huì)對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)展的整體進(jìn)度造成不良影響。做好項(xiàng)目竣工結(jié)算作業(yè)，則能夠有效避免各種拖拉情況的出現(xiàn)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）完善成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在成本核算過(guò)程中存在各種問(wèn)題的一項(xiàng)關(guān)鍵原因就是缺少完善的規(guī)范，以及在實(shí)際作業(yè)中采用了不科學(xué)的成本核算方法。因此，需要完善成本核算方法以及相應(yīng)的規(guī)范。成本核算過(guò)程中，要完善設(shè)計(jì)成本核算內(nèi)容，從而為日后施工工作的具體開(kāi)展提供相應(yīng)的支持。房地產(chǎn)成本核算期間，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體施工周期，以及項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的附加成本內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化，對(duì)成本核算周期進(jìn)行明確，從而達(dá)到對(duì)成本核算方法和制度進(jìn)行完善的目的，確保成本進(jìn)核算與成本控制工作的順利進(jìn)行。

（三）采取責(zé)任制

許多房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展期間，對(duì)于成本核算工作的開(kāi)展缺少一套完善的監(jiān)督機(jī)制，這將會(huì)導(dǎo)致成本核算過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)建筑費(fèi)用成本虛增的現(xiàn)象，這會(huì)對(duì)房地企業(yè)的經(jīng)營(yíng)造成巨大影響。在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一套完善的監(jiān)督機(jī)制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)的具體情況，制定審計(jì)制和核算責(zé)任制，在成本核算過(guò)程中如果出現(xiàn)失真情況，應(yīng)當(dāng)追求相應(yīng)工作人員的責(zé)任，避免出現(xiàn)問(wèn)題后找不到相應(yīng)責(zé)任人的現(xiàn)象，通過(guò)對(duì)這一制度的應(yīng)用，能夠調(diào)動(dòng)成本核算人員在工作中的積極性，提高成本核算的合理性。

（四）構(gòu)建完善的成本控制體系

在房地企業(yè)中財(cái)務(wù)管理部門(mén)下設(shè)審計(jì)和控制部門(mén)，從而有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)房地開(kāi)發(fā)成本的全面控制。控制房地產(chǎn)成本時(shí)，要建設(shè)一套完善的成本控制制度，對(duì)于相應(yīng)的工作人員的要求必須嚴(yán)格。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于工作中存在失誤的人員應(yīng)當(dāng)給予一定出懲罰，起到警示作用，避免相同的錯(cuò)誤再次出現(xiàn)，而對(duì)于工作成績(jī)優(yōu)異的工作人員，要給予相對(duì)的表?yè)P(yáng)，樹(shù)立榜樣，使企業(yè)中的其他員工在日常工作中積極向其學(xué)習(xí)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展過(guò)程中，要做好成本核算和成本控制問(wèn)題分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本的全面控制，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

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