淺談我國(guó)商品房預(yù)售制度的完善

郭茹雪 吳常偉 左 群

三峽大學(xué)，湖北 宜昌 443000

一、我國(guó)商品房預(yù)售制度基本情況

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者提前支付定金或房款，并在房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)的行為。商品房預(yù)售制度源于香港的“賣樓花”。1954年，香港立信置業(yè)公司以“分層售賣、分期付款”的方式出售尚未完全建成的樓房，買樓的人通常只要支付樓價(jià)的一小部分即可擁有住房的產(chǎn)權(quán)。由于房屋出售時(shí)被“拆零砸碎”、分期分批地預(yù)售給購(gòu)房人，故稱作“樓花”。

我國(guó)商品房預(yù)售制度的正式確立是在1994年7月，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》頒布，開啟了我國(guó)商品房預(yù)售的新篇章。為規(guī)范我國(guó)商品房預(yù)售行為，我國(guó)先后出臺(tái)了《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等規(guī)定。一方面，預(yù)售制度降低了開發(fā)商的融資難度；另一方面，預(yù)售房的價(jià)格明顯低于現(xiàn)房，吸引了更多原來(lái)買不起房的消費(fèi)者，因此商品房預(yù)售制度的優(yōu)勢(shì)不斷顯現(xiàn)。然而，我國(guó)商品房預(yù)售制度在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。

二、我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的法律問(wèn)題

(一)商品房預(yù)售合同中存在不合理的格式條款。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司使用的預(yù)售合同多是其提前擬定好的格式合同，由于預(yù)售合同的專業(yè)性較強(qiáng)，預(yù)購(gòu)方常處于弱勢(shì)地位，從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開發(fā)商會(huì)在最大限度地增進(jìn)自身利益的同時(shí)，做出不利于預(yù)購(gòu)方的行為，導(dǎo)致不公平現(xiàn)象時(shí)常出現(xiàn)。

(二)內(nèi)地房產(chǎn)買賣在定金問(wèn)題上存在模糊。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，預(yù)購(gòu)者要購(gòu)房需首先付一筆“定金”，即使之后預(yù)購(gòu)者不想與開發(fā)商簽約，這筆“定金”也不會(huì)再退還給預(yù)購(gòu)者，而是被賣方侵吞，因而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在一定風(fēng)險(xiǎn)：即房地產(chǎn)公司隨時(shí)可能以對(duì)方當(dāng)事人不按時(shí)付款為由，侵吞已付款項(xiàng)。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制不夠完善。我國(guó)目前采用的市場(chǎng)準(zhǔn)入模式為準(zhǔn)則主義，即只要符合資質(zhì)條件的開發(fā)商向有關(guān)部門申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)審查合格便可對(duì)其授予合法主體資格。然而我國(guó)對(duì)開發(fā)商的信用度沒有進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，也沒有實(shí)時(shí)跟蹤，導(dǎo)致開發(fā)商過(guò)度涌入市場(chǎng)，影響經(jīng)濟(jì)秩序。在市場(chǎng)退出方面的情況是部分開發(fā)商理應(yīng)退出市場(chǎng)的而沒有退出，或者利用尚不完善的市場(chǎng)退出機(jī)制來(lái)逃避法律責(zé)任。

三、對(duì)完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的建議

(一)提高預(yù)購(gòu)方對(duì)預(yù)售合同的重視程度。預(yù)購(gòu)方在簽訂預(yù)售合同時(shí)要仔細(xì)閱讀合同條款，尤其是價(jià)格和交付條款要看仔細(xì)，應(yīng)避免合同中出現(xiàn)類似“房?jī)r(jià)暫定XX元，待房屋竣工后按實(shí)核算”等含糊其辭的語(yǔ)句，單價(jià)總價(jià)也應(yīng)清楚寫明，對(duì)于房屋的實(shí)際面積與公攤面積也應(yīng)具體寫在預(yù)售合同中，交付條款要注意是否附條件。

(二)對(duì)定金的種類做出科學(xué)的界定。香港房地產(chǎn)法對(duì)定金的規(guī)定及做法值得我們借鑒。在香港法中，預(yù)購(gòu)人在與預(yù)售房訂立正式的購(gòu)房合同前所預(yù)付的定金被稱為“臨時(shí)定金”。房地產(chǎn)公司在預(yù)售時(shí)會(huì)給房屋估定一個(gè)價(jià)格，并收取10%的臨時(shí)定金，同時(shí)還會(huì)給預(yù)購(gòu)人出具一項(xiàng)證明，即對(duì)該定金的性質(zhì)做出明確規(guī)定：該臨時(shí)定金在付完全部房款時(shí)退回給買方或是直接作為房款的一部分進(jìn)行抵銷。這樣就能有效地保障預(yù)購(gòu)人的利益，一定程度上避免了房地產(chǎn)商私吞臨時(shí)定金的現(xiàn)象。

(三)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出機(jī)制。設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商品房建設(shè)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行申報(bào)，申報(bào)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)商資質(zhì)等級(jí)、近期企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況、現(xiàn)金流量、債權(quán)債務(wù)情況以及本企業(yè)是否有正在進(jìn)行的其他規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目，然后由會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)企業(yè)正在進(jìn)行的建設(shè)項(xiàng)目出具資金充裕的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后才能進(jìn)行商品房開發(fā)，推動(dòng)市場(chǎng)退出機(jī)制的完善。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)不定時(shí)抽查仍在市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開發(fā)商，看其是否仍在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)實(shí)施活動(dòng)。對(duì)于已經(jīng)停止房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)商和已經(jīng)無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)主管部門可作為開發(fā)商退市的決策者，在遵循市場(chǎng)規(guī)則的基礎(chǔ)上，對(duì)無(wú)序的房地產(chǎn)商進(jìn)行監(jiān)控和管理，將不合格的房地產(chǎn)商拒之市場(chǎng)外，讓逃避法律責(zé)任的開發(fā)商無(wú)藏身之處。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)商品房預(yù)售制度設(shè)立之初是為了適應(yīng)商品房市場(chǎng)需要，雖然它在實(shí)踐中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，但筆者認(rèn)為，我們不應(yīng)該就此否定預(yù)售制度的合理性，甚至去取消它，而是應(yīng)該去思考如何更好地完善它以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。