試論老舊房屋維修管理和改造

摘 ?要：隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展以及社會經(jīng)濟(jì)的迅猛進(jìn)步，建筑行業(yè)獲得了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展與提升，對原有老舊房屋進(jìn)行維修管理和改造是建筑行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一，也是建筑行業(yè)在發(fā)展過程中需要重點關(guān)注的問題。房屋建筑具有一定的使用年限，在超出使用年限之后房屋建筑往往會存在破損和坍塌的問題，影響居民的生命和財產(chǎn)安全，因此，必須要采取針對性的手段進(jìn)行老舊房屋的維修、管理及改造工作，提高房屋的質(zhì)量和安全性。本文主要針對老舊房屋維修管理改造的相關(guān)對策進(jìn)行探究。

關(guān)鍵詞：老舊房屋;維修管理;改造措施

中圖分類號：TU746.3 ??文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ???文章編號：1671-2064（2019）17-0000-00

0 引言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展人們的生活水平不斷提升，對生活質(zhì)量的要求越來越高，長時間使用的老舊房屋在美觀度、適用性、建筑結(jié)構(gòu)上已經(jīng)無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求，因此，必須要加強(qiáng)對老舊房屋維修管理改造的研究，在原有老舊房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)之上提高老舊房屋的應(yīng)用功能以及使用價值，滿足人們的客觀需要。

1 老舊房屋維修管理與改造的相關(guān)要點

1.1 維修與檢查要點

在老舊房屋維修管理與改造之前，工作人員首先需要對老舊房屋的具體狀況以及結(jié)構(gòu)特征進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析，對房屋檢修工作有正確認(rèn)識。要求對原有老舊房屋的檢查工作要做到細(xì)致、認(rèn)真以及正確，明確老舊房屋的主要建筑材料以及主要應(yīng)用功能，加強(qiáng)檢驗老舊房屋金屬構(gòu)件的易銹蝕部位以及木結(jié)構(gòu)的易腐爛部位。在維修管理與檢查的過程中，要求技術(shù)人員盡可能的避免對原有建筑產(chǎn)生破壞，并針對不同類別的老舊建筑展開針對性的檢修工作。通常情況下，磚混結(jié)構(gòu)的檢修年限為20年左右，磚木結(jié)構(gòu)的檢修年限為15年左右，鋼筋結(jié)構(gòu)的老舊建筑檢修年限為25年左右。然后，工作人員還需要結(jié)合老舊房屋應(yīng)用的水泥砂漿、屋面排水、水電設(shè)備、卷材以及裝飾層等區(qū)域確定合理的檢修周期。通常情況下屋面防水工程的瀝青、油氈紙以及卷材等材料能夠維持五年左右的正常性質(zhì)，外墻的排水部位和粉刷砂漿層維持時間在15年左右，水電設(shè)備的檢修年限根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來說一般在七年左右，門窗外墻裝飾以及內(nèi)墻裝飾檢修需要以房屋設(shè)計的具體要求為主，通常也是七年左右。^[1]

1.2 綜合維修與大修

針對房屋建筑工程相對一般病害需要采取綜合維修的方式加以修復(fù)，綜合維修主要目的是整治原有的病害并消除安全隱患，按照原本的樣子對存在破損的地方進(jìn)行維修。綜合維修方法具有工程量大、維修地點集中、項目復(fù)雜、計劃性強(qiáng)、成本較低的特點。綜合維修方式比較常用局部房屋梁柱損壞、墻體局部拆卸以及局部加固等。大修的主要任務(wù)是恢復(fù)房屋建筑的功能，根治房屋病害，主要是針對房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)和設(shè)備進(jìn)行的，大修能夠顯著延長房屋建筑的使用壽命，具有工程地點集中和工程量大的特點。大修工程項目通常用于沒有倒塌危險但是建筑結(jié)構(gòu)損壞比較嚴(yán)重的房屋建筑工程項目當(dāng)中，可以顯著提升房屋的主體強(qiáng)度，加固房屋的抗震性能。^[2]

1.3 房屋維修的相關(guān)要點

工作人員在開展老舊房屋維修工作時，首先需要建立好相應(yīng)的房屋管理檔案并設(shè)置相應(yīng)的維修檔案和建筑物臺賬，其次，需要確定老舊房屋維修的竣工時間、開工時間、水電設(shè)備、建筑設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)以及其他設(shè)備的維修年限、維修次數(shù)以及維修區(qū)域等。同時，還需要管理并接收相應(yīng)的建筑工程材料，從房屋竣工驗收之日起對各部分參與單位工程承建的企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并注明后續(xù)的保修單位、保修年限、保修項目。最后，需要根據(jù)老舊房屋的實際情況標(biāo)定保修范圍、保修責(zé)任以及保修條例等，建立起行之有效的老舊房屋維修質(zhì)量保證體系。^[3]

2 當(dāng)前老舊房屋維修管理改造過程中存在的問題

2.1 缺乏足夠的維修與改造資金

業(yè)主在購買房屋時雖然都已經(jīng)繳納了用于設(shè)施和公共部位維修的相關(guān)維修基金，但是老舊房屋由于屬于業(yè)主的私人財產(chǎn)，因此無法運用這筆維修基金完成老舊房屋的改造與維修工作，導(dǎo)致老舊房屋的維修、管理與改造遲遲得不到有效落實，嚴(yán)重缺乏維修與改造的相關(guān)資金，影響房屋改造的順利推進(jìn)。

2.2 房屋維修管理與改造人員專業(yè)素養(yǎng)不足

房屋維修管理改造工程項目涉及到的環(huán)節(jié)較多，持續(xù)時間較長，對從業(yè)人員有著較高的素質(zhì)要求。但從目前來看，絕大多數(shù)的房屋物業(yè)公司缺乏系統(tǒng)科學(xué)的高素質(zhì)人才，工資待遇偏低，難以吸引專業(yè)有技術(shù)的高水平人才參與到房屋維修與改造過程中，導(dǎo)致老舊房屋維修管理改造工作效率低下。老舊房屋維修管理與改造不僅僅需要具有特定技術(shù)特長的員工，還需要一定的復(fù)合型人才，要求維修人員同時具有建筑學(xué)的房屋維修改造知識以及領(lǐng)導(dǎo)能力，能夠合理協(xié)調(diào)和分配房屋維修涉及到的各項人力、物力以及財力，提高資源的使用效率。將分散的維修作業(yè)整合起來，全程監(jiān)督房維修改造工程，嚴(yán)格把關(guān)與驗收維修質(zhì)量，使得維修管理與改造工作能夠順利開展，保證維修與改造效果。但由于物業(yè)公司的待遇與高素質(zhì)人才需求之間的矛盾導(dǎo)致房屋維修與管理人員普遍綜合素養(yǎng)不足，老舊房屋維修改造項目也無法順利進(jìn)行開展。^[4]

2.3 維修工作難以滿足市場經(jīng)營活動的要求

老舊房屋的維修管理與改造工作需要按照市場經(jīng)濟(jì)的價值規(guī)律來開展，對于房屋維修所得到的經(jīng)濟(jì)利潤和收入也需要通過有效的經(jīng)營管理進(jìn)行規(guī)劃與處理，由此可見，老舊房屋的維修管理改造工作具有一定的經(jīng)營性特征。同時，由于老舊房屋改造的主要負(fù)責(zé)部門為物業(yè)管理部門，物業(yè)管理部門的維修費用為物業(yè)收入的主要來源，而物業(yè)的維修工作本質(zhì)上是一項服務(wù)性的工作，主要是為業(yè)主服務(wù)而存在的，與純粹的商業(yè)行為還是有一定區(qū)別的。由此可見，物業(yè)維修工作的盈利性特征與服務(wù)性特征會存在一定的矛盾，影響房屋維修管理改造工作的順利開展。^[5]

3 提高老舊房屋維修管理改造效率的相關(guān)對策

3.1 明確維修與改造的相關(guān)要點

負(fù)責(zé)維修和改造老舊房屋的主要單位為物業(yè)，但是，從我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，物業(yè)的發(fā)展仍然不夠成熟，很多物業(yè)公司為了保障自身的效益沒有充分重視老舊房屋的維修與改造工作，多是通過增加業(yè)務(wù)量的形式來提高自身的經(jīng)濟(jì)收入，專業(yè)技術(shù)和服務(wù)能力不足，影響服務(wù)效果與老舊房屋的改造質(zhì)量。因此，物業(yè)部門必須要加強(qiáng)對老舊房屋維修改造工作的重視，在委派工作人員進(jìn)行老舊房屋檢查與維修的過程中，需要細(xì)致、認(rèn)真、準(zhǔn)確的檢查老舊房屋的相關(guān)設(shè)施以及系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，并重點檢查老舊房屋內(nèi)部可能會存在故障的部件以及區(qū)域，遵循服務(wù)至上的原則開展老舊房屋的維修與改造，站在業(yè)主的角度去看待維修活動，盡可能地滿足業(yè)主在生活方面提出的各種需求，保證業(yè)主面臨的服務(wù)問題能夠得到科學(xué)的解決。^[6]

3.2 堅持經(jīng)濟(jì)合理安全可靠的原則

房屋建筑維修管理改造工作必須要基于安全原則來開展，只有保證整體建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性與安全性，才能夠避免對居民的生命安全產(chǎn)生威脅，使得老舊房屋改造效果能夠得到充分的發(fā)揮。工作人員要通過針對性的改造措施，解決以往房建筑滲漏和倒塌問題，同時，還需要加強(qiáng)施工人員在施工過程中的安全管理工作，提高施工人員的安全認(rèn)識，盡可能地減少風(fēng)險因素對建筑施工的影響，保證建筑項目改造能夠順利科學(xué)地進(jìn)行。其次，在保證維修安全以及建筑改造效果的同時，還需要盡可能的降低改造的成本，合理分配房屋維修管理與改造的財力、物力、人力，安排科學(xué)的計劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S修，避免出現(xiàn)私自更改維修計劃的現(xiàn)象，從實際出發(fā)，采取科學(xué)合理的措施進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證建筑結(jié)構(gòu)的功能以及質(zhì)量。

3.3 堅持服務(wù)至上的理念

物業(yè)存在的最主要目的是為業(yè)主而服務(wù)的，因此，物業(yè)所做的一切工作都需要圍繞著業(yè)主而展開。房屋維修和改造的直接目的是滿足業(yè)主生活居住的需求，減少老舊房屋安全隱患，因此，維修管理員必須要樹立起正確的服務(wù)理念，用正確的態(tài)度對待服務(wù)工作，認(rèn)真聽取業(yè)主的建議和意見，真正解決業(yè)主面臨的問題，提高業(yè)主的滿意度。同時，物業(yè)部門還需要加強(qiáng)對專業(yè)高水平人才的引入，加大復(fù)合型人才的引進(jìn)力度，全面提升物業(yè)整體服務(wù)人員的綜合素養(yǎng)。其次，物業(yè)單位還可以加強(qiáng)對現(xiàn)有員工的培訓(xùn)，提高現(xiàn)有員工的專業(yè)技能以及服務(wù)意識，從而能夠為業(yè)主提供更加針對性可靠的服務(wù)。

3.4 明確舊房屋改造與施工的技術(shù)關(guān)鍵

老舊房屋維修管理與改造涉及到整體建筑結(jié)構(gòu)以及建筑學(xué)的相關(guān)理念與知識，在進(jìn)行房屋改造的過程中，必須要明確房屋問題的主要區(qū)域以及原因，確定房屋具體是需要大修、中修還是小修。大修和中修必須要向勘察單位和設(shè)計單位提供施工隱蔽記錄以及原設(shè)計圖紙，并編寫好委托設(shè)計任務(wù)書，提出具體的改造要求以及維修需要。舊房屋改造過程常見的技術(shù)方法主要包括挑、跨、包、鑲、貼幾個部分，對于房屋懸臂梁、挑梁以及牛腿等相關(guān)結(jié)構(gòu)構(gòu)件，需要調(diào)出相應(yīng)的長度與支撐上部的結(jié)構(gòu)，利用連續(xù)梁以及簡支梁跨過原有的構(gòu)筑物和建筑物形成承重結(jié)構(gòu)，支撐上部結(jié)構(gòu)。應(yīng)用鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土等相關(guān)材料包圍原有的構(gòu)件，增加原有構(gòu)件的剛度和強(qiáng)度，沿著原來的墻或者主體進(jìn)行鑲嵌，從而提高房屋建筑的強(qiáng)度和使用性能。

4 結(jié)語

綜上所述，老舊房屋維修管理與改造是建筑工程項目的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著人們的生命財產(chǎn)安全。在具體施工過程中，工作人員必須要結(jié)合老舊房屋維修管理與改造要點進(jìn)行探究，堅持安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的施工原則以及服務(wù)至上的理念，嚴(yán)格落實各項老舊房屋維修管理改造措施，提高老舊房屋的質(zhì)量，充分發(fā)揮老舊房屋的應(yīng)用價值，滿足人們的居住要求。

參考文獻(xiàn)

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收稿日期：2019-07-22

作者簡介：程浩（1985—），男，江蘇睢寧人，本科，副站長，研究方向：房屋質(zhì)量檢測。